Gazdálkodás a várossal_4
TLV-Budapest párhuzam
A mai, tel-avivi városépítési hullám éppen olyan meghatározó mértékű lesz a város elkövetkezendő 50-100 évében, mint amilyen mind a mai napig ható Budapest vonatkozásában, amit a XIX-XX. század fordulóján alkottak.
Podmaniczky Frigyes korában koncepcionális városépítés folyt Budapesten, aminek mára már csak a romjain élünk. Hosszasan lehetne sorolni a problémák okait, de most inkább azzal foglalkozunk, hogy miként lehetne megoldani azokat. Most kivételesen ne azt elemezzük, hogy mit miért nem lehet, hanem azt, hogy miként lehet mégis…
Budapest vezetői ugyanabban a téveszmében élnek, mint Slomo Lahat a hetvenes-nyolcvanas években: város a gazdasági csőd szélén, idegen (EU-s) pénzekből finanszírozott presztizsberuházások, turizmusra tervezett boldogság, a tényleges helyzettel való szembenézés és a helyi lakossággal való együttműködés hiánya.
Ugyanakkor Budapest is tele van nagyszerű lehetőségekkel, amelyeket imitt-amott a civil kurázsi sikeresen felhasznál nem csak a maga üzleti, hanem a város(rész) fejlődése érdekében is, sokszor az önkormányzati szándék ellenére is.
Ám a legnagyobb baj, a megfelelő városvezetés hiányán túl, hogy az adórendszer nem a fejlődést szolgálja. Budapest nem tud önálló, felelősségteljes gazdálkodást folytatni mindaddig, amíg a helyi adók rendszere nem ösztönöz, hanem sarcol. A tel-avivi, szolgáltatás-alapú ingatlanadó rendszer csak előkép lehet, annál sokkal jobban is ki lehet alakítani a budapestit, ami segíti a város speciális problémáira adandó választ.
2004-2011-ig intenzíven vizsgáltam a budapesti (és egyáltalán a magyar önkormányzati) működést, és egyre inkább arra kellett rájönnöm, hogy lehet bárki a polgármester, a megfelelő gazdálkodás hiánya hosszú távon lehetetlenné teszi, hogy Budapest kihasználja nagyszerű adottságait, olyan város legyen, mint amilyen lehetne, ha aktivizmusra ösztönző, dinamikus, szolgáltatás-alapú helyi adó rendszere lenne. Végül, kialakítottam egy olyan három lábon álló helyi adó rendszert, amely kiválthatná a jelenlegieket.
A PODO (ami cigányul hidat jelent), lényege, hogy a település költségvetésében a három adófajta egy-egy kiadáscsoport fedezetéül szolgáló bevétel, és a rendszer a legapróbb tételekig átlátható. A bázisadó biztosítja a település folyamatos fenntartásának költségeit, a srófadó a fejlesztésekét, és a bérleményekből származó adó pedig a kulturális, sport és a civil szervezetekkel kapcsolatos kiadásokat.
A bázisadót igen nagy pontossággal lehet tervezni (szemben a mai iparűzési adóval), mértéke a társasházak közös költségéhez hasonló kiadás, amely azonban világos paraméterek mellett csökkenthető, ha az adózó olyan felújítást végez az ingatlanában, amely a közérdeket is szolgálja – például energiamegtakarítást eredményez, csökkenti a környezetszennyezést, stb. Ugyanakkor, mivel a városi szolgáltatások mértékében állapítják meg a bázisadót, az önkormányzat is tehet azért, hogy a szolgáltatás jobb legyen, és a javulás mértékében jogosult emelni a bázisadót.
A srófadót, kétségtelenül, ott lehet sikerrel alkalmazni, ahol vannak befektetések. A rendszerváltás utáni befektetési hullámot a város vezetői nem használták ki arra, hogy a befektetések a közérdeket szolgálják. A nagy mértékű korrupció és közmegegyezéses stratégiai tervek hiánya együtt, óriási károkat okozott a városnak. A jelenlegi beruházáshiány arra lenne jó, hogy kidolgozásra kerüljön a kellő alapossággal elkészített, és a helyi lakossággal valóban egyeztetett város-stratégia, erre épülhetne a srófadó, ami egyértelművé tenné az ingatlanberuházások feltételeit.
Az ingatlanfejlesztést az egyértelmű, kiszámítható feltételrendszer segítheti elő, nem pedig a kedvezmények kuszasága, amely erősíti a már most is bénítóan kiterjedt korrupciót.
Budapest belvárosának lepusztult, elavult ingatlanállománya befektetésekért kiált, amely a lakások szintjén el is indult. Miután alacsonyak a banki kamatok, a tőzsdén sokak „megégették magukat” a 2009-es válság következményeként, a pénz keresi a befektetési lehetőségeket, de az ingatlanpiacon nem tudnak kellően kibontakozni a kaotikus törvényességi-adózási háttér miatt, amely az aktivitást kifejezetten bünteti.
Egy Tel-Avivra kidolgozott ingatlanbefektetési modell Budapesten is megállná a helyét, de amikor egy adózási szakértőt megkértem, hogy állítsa össze az üzleti tervhez a vonatkozó, magyar, adózási szabályokat, akkor egy 5 oldalas dolgozattal állt elő…
Egy a közösségért érzett őszinte elkötelezettséggel rendelkező polgármester odafigyelne azokra az apró biztató pontokra, amelyek mégis megjelennek ebben a városban: a romkocsmák nagyszerű példák arra, hogy az egyéni kezdeményezés, a kreatív aktivizmus összeadódhat olyan kritikus tömeggé, amely már megváltoztatja egy városnegyed arculatát, és lényeges javulást is hozhatna, ha kellő, hivatali támogatást kapna.
A lakásfelújítások többnyire nem jelennek meg a statisztikákban, amolyan búvópatakként csordogálnak, de ha megnézzük, hogy az utóbbi években, egy-egy társasház lakásállományában milyen változások következtek be, akkor nem lehet nem észre venni, hogy a lepusztultan eladott lakások új tulajdonosai milyen jelentős befektetésekkel teszik korszerűvé 100-150 éve épült lakásokat. A fizetőképes kereslet beáramlása a belvárosba olyan folyamat, amit egy okos önkormányzati vezetés a közösségi érdekek mentén használna ki. De miután az adórendszer nem ösztönöz, hanem sarcol, a befektetések sokkal kisebbek, mint amilyenek lehetnének. A rendszerváltás előtti butikok helyzetére emlékeztet az, ami az ingatlanbefektetések terén ma folyik. Mindenki kicsiben gondolkodik – egy butik, egy lakás, mert abból nem lehet még baj… Akkor fékezte a tehetséges kereskedők kibontakozását, most pedig azt, hogy az igazán alapos munkát végző ingatlanbefektetők pár év alatt áttörést hozhatnának a kínálati oldalon, mind a jó minőségű bérlakások, mint az eladásra szánt ingatlanok korszerűségét illetően.
Ahogy Tel-Avivban az egyéni, befektetői érdekeket össze tudták fésülni a közösségi érdekekkel, és ezzel beindították a fejlődés motorját, Budapesten is elkerülhetetlen, hogy a városvezetés végre komolyan, előrelátón és alaposan kezdjen el dolgozni.
Gazdálkodás a várossal_3
Biztos gazdasági alapok
Az álmok és a valóság közti szürke zóna a cselekvésé. A tetteket pedig pénzügyileg kidolgozott tervek alapozzák meg.
A városnak növelnie kellett a biztos bevételeit. A forrásoknak három nagy csoportja van TLV-ben: a minden ingatlantulajdonos által fizetett helyi adó, az arnona (ארנונה), a városi terület felértékelődéséből származó hasznot terhelő adó, amit magyarul srófadónak becézek (מס השבחה), és a különféle városi szolgáltatásokból származó bevétel, amely elsősorban a városba látogatókat terheli, mert a polgármester első intézkedései egyike volt például , hogy kiterjesztette a helyi lakosság szabad parkolási lehetőségét – a korábbi, szűk körzetek helyett a tel-avivi lakos az egész város területén ingyen parkolhat, a városba látogatók viszont csak nagyon korlátozott mértékben.
Tel-Avivban fel kellett oldani azt a látszólagos ellentmondást, hogy a jól menő cégek igényesen kialakított munkahelyeihez nagy számú parkolóhelyek is tartoznak, a parkolókba igyekvő autók viszont tovább terhelik a város utcáit, elriasztják a helyi lakosságot, akik csendesebb, egészségesebb városi környezetre vágynak. Azért látszólagos az ellentmondás, mert a város területe nem homogén, tehát a nagy lecke az volt, hogy lehet az együttélést harmonikusan megoldani.
Az alábbi videó némiképp érzékelteti, hogy sikerült a leckét megoldani:
A rendezési tervek drasztikusan megemelték a beépítési magasságot az Ayalonnal párhuzamos övezetben, és szerencsésen megtalálták azt a „hátsó feltáró utat”, amellyel kiszolgálhatták a Rothschild fasoron épülő toronyházak sorát.
Ezáltal a város közepén a befektetők manhattani minőségű lakásokat építhettek – többé-kevésbé new-yorki árakon értékesítve azokat.
Viszont a városi területek értéknövekedéséből származó extraprofitot 50%-ban megadóztatja a város, amiből finanszírozni tudja nem csak a szükséges közművek, utak fejlesztését, hanem a közterületek minden korábbinál igényesebb kialakítását, a teljes városi lakosság örömére.
Tisztában voltak a veszélyekkel, ezért a belváros rehabilitációja során szinte házról-házra haladtak a tervekkel, hogy miközben engedélyezik a magasházakat, hosszú távra megóvják azokat az épületeket, amelyek akár építészetileg, akár csak a várostörténet szempontjából fontosak.
Mivel a tervezési folyamat bevonta a városlakókat, és a Tel-Avivban dolgozókat is, a nagy cégek vezetőitől a piaci árusokig, a tervek hatalmas viták közepette készültek, ám az alap mindig az érdekegyeztetés volt.
Azok, akik a régi, apró házakból álló kisvárost szerették, továbbra is megtalálhatják azokat a negyedeket, amelyekben megmaradt ez a városszövet, csak legfeljebb rendezettebbek az utcák, mint korábban.
A javuló városi szolgáltatások okán a sokáig reménytelenül lepusztult jaffói, dél-tel-avivi házak között is megindult a felújítás, a foghíjbeépítés.
Azáltal, hogy a belváros vonzani kezdte a felső középosztály és a gazdasági-politikai elit korábban távoli villa-településeken élő tagjait, a város magasabb adóbevételekre tesz szert, amiből sokkal többet képes költeni a leszakadt népesség felzárkóztatására, mint korábban bármikor.
Gondosan ügyeltek arra, hogy ne sérüljön a város funkcionális változatossága: a lakó-, és az irodaépületek, az üzletek, a kávéházak és éttermek, a szórakozóhelyek nem különülnek el övezetekre hanem amolyan közel-keleti rumliban keverednek, ami a mediterrán életérzés alapja.
Ugyanakkor, a kertvárosi jellegből is megőrizték a zöldet, kisebb-nagyobb foltokban a városon belül is, a jellegzetes fasorokban és a tengerparti sáv parkokkal való kiszélesítésével.
Tel-Aviv kis alapterületen egyesíti az üzleti élet központi jellegét, a kulturális sokszínűséget, a nyüzsgést és a kertvárosias kellemet, a kávéházak, éttermek, bárok tömegét és a tengerparti üdülést, a rendszeres, napi sport-lehetőségeket a színkázak, opera, kiállítások mellett, vagyis olyan életminőséget, amire nagyon sokan vágynak, fiatalok és idősek, izraeliek és külföldiek egyaránt.
Tel-Avivban otthonra talál az ortodox zsidó és a hithű keresztény, vagy muszlim is, de ez a város nem a templomairól híres. A meleg büszkeség-menet már rég nem csupán egy félnapos program, hanem egyhetes, nemzetközi fesztivál, amikor az egész várost fellobogózzák a szivárvány színeivel.
Igaz, az ingatlanárak minden eddiginél magasabbra szöktek Tel-Avivban, ezért komoly lakásproblémái vannak a középosztálybeli fiataloknak, akiknek az igényei manhattaniek, a pénztárcájuk pedig azt meg sem közelíti, de a megnövekedett idények jól tükrözik, azt, hogy ma már milyen jó élni a világ ezen apró pontján.
A következőkben: TLV-Budapest párhuzam
A sorozat kezdete ITT
Gazdálkodás a várossal_2
Mélypontról felemelkedés
A mélypontot nem csupán a népességfogyás jellemezte a nyolcvanas években, hanem a cégek elvándorlása is. Tekintettel arra, hogy az arnona mintegy fele a különböző, jövedelemszerzésre alkalmas ingatlanokból származik, a városi költségvetést igencsak érzékenyen érintette, ha egy bővülni képes cég áttette a telephelyét máshová.
Már az ötvenes években megfogalmazódott az a gondolat, hogy kihasználva az Ayalon folyócska völgyét, egy a Tel-Aviv agglomerációt átszelő főforgalmi utat nyissanak, ám ez, csak a hatvanas évek közepén került kormányzati döntésre. A fokozatosan kiépülő, városmagot elkerülő forgalmi út hatására a közvetlen szomszédságában lévő területek kezdtek egyre értékesebbé válni a feltörekvő cégek számára.
Ramat Gan volt az első város, amely számára új perspektívát nyitott az épülő főút. A települést 1921-ben alapították, mint földműves szövetkezeti falut, 1950-ben nyilvánították várossá, amely ipari övezete a későbbi főút mellett kezdett kialakulni.
Ezen a területen alapították az első gyámántcsiszoló műhelyt 1937-ben. Az egyre jelentősebbé váló gyémántkereskedelemnek is lassan ez vált a központjává – 1968-ban itt épült az izraeli Gyémánttőzsde.
A másik város, amely Tel-Aviv egyre nagyobb üzleti versenytársává vált – az 1924-ben alapított Herzliya. Várossá 1960-ban nyilvánították. Ipari övezetében a kezdeti gyárakat lassan felváltották a számítástechnikával foglalkozó üzemek, az ehhez kapcsolódó iroda-komplexumok.
Az izraeli high-tech rohamos fejlődése habzsolta a területeket, és ha Tel-Aviv csak nosztalgiázik arról, hogy ő az ország gazdasági központja, nagyon hamar elveszíthette volna ezt a pozícióját.
év | lakos | zsidók | mások | terület km2 | laksűrűség |
---|---|---|---|---|---|
1914 | 3,600 | – | – | 0.99 | 3.6 |
1925 | 34,000 | – | – | – | – |
1936 | 120,000 | – | – | – | – |
1948 | 248,500 | 244,600 | 3,900 | 25.50 | 9.7 |
1955 | 359,700 | 354,000 | 5,700 | – | – |
1961 | 386,100 | 380,300 | 5,800 | 48.50 | 7.8 |
1972 | 363,800 | 357,400 | 6,400 | 49.60 | 7.3 |
1983 | 327,300 | 317,800 | 9,500 | 50.55 | 6.3 |
1995 | 348,900 | 328,400 | 20,500 | 51.42 | 6.4 |
2006 | 384,400 | 351,800 | 32,600 | 51.42 | 7.5 |
2007 | 390,100 | 356,700 | 33,400 | 51.42 | 7.6 |
2010 | 404,400 | 358,900 | 33,400 | 51.78 | 7.6 |
Tel-Aviv közvetlen körzete (מחוז), amelyekkel szinte összenőtt, 10 városból áll.
város | lakosságszám | terület | alapítás | várossányilvánítás | |
---|---|---|---|---|---|
1 | Tel-Aviv-Jaffo | 404,400 | 51,788 | 1909 | 1921 |
2 | Holon | 184,700 | 18,927 | 1940 | 1950 |
3 | Bne-Brak | 172,000 | 7,343 | 1924 | 1950 |
4 | Ramat-Gan | 148,035 | 13,229 | 1921 | 1950 |
5 | Bat-Yam | 129,100 | 8,167 | 1926 | 1958 |
6 | Herzliya | 84,400 | 21,850 | 1924 | 1960 |
7 | Givataim | 49,800 | 3,246 | 1922 | 1959 |
8 | Ramat Hasaron | 38,200 | 16,792 | 1923 | 2002 |
9 | Or Yehuda | 32,400 | 5,141 | 1949 | 1988 |
10 | Kiryat Ono | 28,400 | 4,112 | 1939 | 1992 |
Ám ehhez az 1,2 millió lakosságú körzethez egy három milliónál nagyobb vonzáskörzet tartozik, ahol nincsenek igazán jelentős távolságok.
Tel-Aviv városvezetése már a nyolcvanas évek elején intenzíven kereste a megoldást, miként tarthatná meg a lakosságát, és nem kevésbé az ország gazdasági életében egyre jelentősebb szerepet játszó cégeket – változó sikerrel. Ez nem a jó szándékon múlott, hiszen akkoriban egy roppant lelkes, ötletekkel teli polgármestere volt a városnak: Shlomo Lahat, akik „Csics”-nek becéztek, és négy kadencián keresztül, csaknem húsz éven át (1974-1993) vezette a várost.
Slomo Lahat minden vágya az volt, hogy Tel-Aviv egyfajta kulturális – turista központ legyen. Presztizs-beruházások sora fűződik a nevéhez, amelyekbe gazdaságilag belefulladt a város, de a „pusztuló város – trenden” alig javított, mert nem volt pénz a szakszerű karbantartásra, a takarításra. A mocskos, dél-tel-avivi utcákon járó helyieket nem vigasztalta, hogy északon megépült az Opera.
„Csics” fáradhatatlan volt a pénzszerzésben – 1977-ben létrehozta a Keren Pituah Tel-Aviv -ot, amely fennállása óta több, mint 600 millió dollárt gyűjtött össze szerte a világon tel-avivi projektek finanszirozására. Csakhogy ez csepp volt a tengerben ahhoz képest, ahogy a polgármester költekezett. Rendszeressé vált, hogy a központi kormányzat kellett kisegítse a várost a csőd-közeli helyzetekből. A projektek egy része nem csak drága volt, hanem funkcionális tévedés is (Delfinárium, Kikar Atarim), azonban „Csics” vitathatatlan érdeme a tengerparti sétány, a Tayelet, aminek az első szakaszát 1982-ben adták át.
Ezt a projektet utódai is folytatták, napjainkig 14 kilométer hosszan nyúlik el a tengerparti szakasz. Jaffó déli részén hatalmas parkkal indul, a tel-avivi kikötő rehabilitációjával pedig a Jarkon folyó két partján elterülő parkba torkollik, majd folytatódik északra – kitartó gyaloglással el lehet jutni Herzliyáig.
A kilencvenes években aztán az Ayalon tel-avivi szakaszán is megélénkült az építkezés. Ebben nem sok része volt a polgármesternek, de a szabad tőkeáramlás kihasználta a lehetőséget, amelyet a főközlekedési út jelentett. A népességfogyást pedig megállította a „nagy orosz aliya”, vagyis a volt Szovjetunió tagállamaiból özönlő bevándorlók.
Slomo Lahat 1993-ban leköszönt, az új polgármester, Roni Milo pedig csak mesélt új projektekről, még tel-avivi metróról is, ám regnálása 5 éve nem hagyott nyomott a városon. 1998-ban választották meg azt a polgármestert, akinek legutóbb, 2013 október végén, negyedszer is bizalmat szavazott a város lakosságának döntő többsége.
A kilencvenes évek népességnövekedése felszínre hozta az elavult lakásállomány problémáit. A város felélte a beépíthető , közművesített területeit. A Jaffóhoz közeli, déli részeken egyre katasztrofálisabb lett a helyzet – öreg, vacak anyagokból épült házak rogyadoztak, lepusztult lakónegyedek, ahonnan a tehetősebbek már régen északabbra költöztek. Ez volt a városon belüli mobilizáció sok évtizedes iránya: délről egyre északabbra. De nem volt sokkal jobb a helyzet a város szívének tartott részen sem, ahol a 2-3 emeletes eklektikus és a bauhaus stílusú épületek váltakoztak. Felújításuk rendre meghaladta az alsóközéposztálybeli tulajdonosok lehetőségeit.
A helyzet javítására elindult egy kulturális alapú rehabilitáció a város legrégebbi lakónegyedében a Neve Tzedekben, a város szívére pedig készítettek egy új rendezési tervet, amely megemelte a beépítési százalékot, ezzel lehetőséget adva a társasházaknak, hogy 1-2 szintet még ráépítsenek a házukra, és az eladott lakásokból fedezzék a ház teljes korszerűsítését. Mindezek az intézkedések azonban még sokáig nem hoztak jelentős változást, egyre inkább nyilvánvalóvá vált, hogy egészen új alapokra helyezni a várostervezést.
Egy város sorsát óriási mértékben befolyásolja, hogy ki(k) vezetik. Ahogy Enrique Peñalosa Bogotában, Rudy Giuliani New Yorkban, vagy Ken Livingstone Londonban megértette az idő szavát, és megtette azt, amit egy felelős városvezetőnek tennie kell, még akkor is, ha intézkedései népszerűségvesztéssel, esetleg a poziciójának az elvesztésével is járnak, úgy Ron Huldai Tel-Avivban, látta a születendő jövőt.
Huldai számára nyilvánvaló volt már hivatalba lépésekor, hogy bombasztikus középületek helyett a közterületeket kell rendbe tenni és példamutatóan takarítani, valamint, hogy a XXI. századra érvényes stratégia terv nélkül a várost nem lehet fejleszteni. Ezért sokéves munkával, mintegy 600 résztvevő segítségével elkészítették a városprofilt, a jövőképet, majd ebből a cselekvési programokat. A város jó működéséhez az üzleti modellt használták, és nem elégedtek meg azzal, hogy valamit megépítenek, hanem kitalálták a fenntartás anyagi és technikai bázisát.
Az alapos tervezés éveiben (1998-2005) még nem lehetett drasztikus változást észlelni, csupán csak annyit, hogy az évtizedek óta elhanyagolt részeken is némi javulás állt be a szisztematikus takarítás következtében.
Ám, miután elkészült a jövőkép, és vele párhuzamosan nagy ütemben a cselekvési program, illetve a konkrét tervek, fokozatosan „megmozdult a város” és 2010-re szinte teljesen megváltozott a város látképe a tenger felől.
A „nagy döntés” amely hosszan tartó viták során csiszolódott közmegegyezésessé – a magasházak építése volt. A lapos, három-négyszintes városkép, amelyben csak nagy ritkán tűnt fel néhány magasabb épület, „felhőkarcolók” sokaságává vált. A kérdés valójában nem az volt, hogy kell magas házakat építeni vagy sem, hanem az, hogy hol, és eközben miképp lehet megőrizni azt, ami érték a régi, kisvárosi Tel-Avivból.
Huldai nem hagyatkozott adományokra – a város működését biztos gazdasági alapokra helyezte, „megtermelte” azt a pénzt, amit aztán takarításra, karbantartásra, a közterületek rendbe tételére fordított kezdetben, aztán egyre többet az oktatásra, a művelődésre. Ma már Tel-Aviv is annak a 15 izraeli városnak a sorába tartozik, amely nem szorul állami támogatásra, kiegyensúlyozott a gazdálkodása, önmagát képes fejleszteni.
A polgármester nem azt várta, hogy az odalátogató turisták hozzák el az „élhetőbb várost”, hanem a helyi lakosságra koncentrált, mert tudta, hogy az idegenek áradata akkor indul meg igazán, ha a helyiek is szívesen laknak a városban, elégedettek a környezetükkel.
A következőkben: Biztos gazdasági alapok
A sorozat kezdete ITT
Gazdálkodás a várossal_1
avagy:
A szolgáltatás-alapú ingatlanadó-rendszer szerepe a kiegyensúlyozott városfejlődésben
Gyakorlati példák Tel-Avivból, és a budapesti lehetőségek.
BME Urbanisztika Tanszék URBANISTA FELSŐFOKÚ SZAKIRÁNYÚ TOVÁBBKÉPZÉS 2012-2014
XI. konferencia I N G A T L A N F E J L E S Z T É S 2013.december 2-i előadáshoz
Egy urbanista tervezzen magának hosszú életet! Akkor, talán az, amivel fiatalon foglalkozott, öreg korára bizonyossággá is válik. Persze csak akkor, ha jó szimattal felfedezte az elkövetkezendő emberöltő urbánus trendjét.
Szerencsés vagyok, mert amivel 19 évesen kezdtem el foglalkozni – a belvárosok rehabilitációja – ma már kikerülhetetlen folyamat. Lassan Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is, nem csak külföldön. Még olyan ingatlanfejlesztő cégek is, amelyek új építéssel alapozták meg hírnevüket, a belvárosi rehabilitáció felé kezdenek fordulni.
Tanult kollégámmal ellentétben, nem gondolom, hogy a város válságban van, és azt sem, hogy a mainál jobban működő településrendszer kialakulásának bonyolult problematikájára egyetlen recept a decentralizáció. A szerves városfejlődés is produkált zsákutcákat, és a tervezett-szervezett város sem tudta kikerülni a hibákat, ám a várost alapjaiban a gazdasági érdekek teremtették, így ha érdekegyeztetési alapon próbálunk rendet teremteni kusza világunkban, jó esélyünk van arra, hogy egy a mainál sokkal élhetőbb településrendszert tudunk kialakítani.
Számos minta bontakozik ki a nagyvilágban, de most egy olyan városra hívom fel a figyelmet, amiről Magyarországon kevesen feltételezik, hogy példamutató. Neves, magyar urbanista egy két évvel ezelőtti cikkem kapcsán „leszólt„, hogy „TLV egy harmadik világ típusú környezetben egy „booming city” annak minden ismérvével: a népességnövekedéstől kezdve a valóban jó gazdasági kilátásokon át egészen addig, hogy Izraelen belül bizonyos mértékig exterritoriális terület, európai város, liberális város.” – nos, erre a felületes értékítéletre is részletes választ próbálok adni, amikor az alig száz éves múlt város mai virágzásának okait elemzem, illetve azt, hogy mit lenne érdemes tanulni Tel-Aviv példájából.
A tervezett város
Urbanisztikával foglalkozó szakemberek körében nem kell bizonygatnom, hogy a briteknek milyen fontos szerepük volt a mai várostervezési szemlélet kialakulásában. Tel-Aviv városnak sem nevezhető kezdemény volt, amikor a terület a Brit Birodalom részévé vált (1917-ben). Patrick Geddes készítette el az általános rendezési tervet, a “kertváros”, az akkor legkorszerűbb várostervezési elvek szerint, amit 1927-ben fogadtak el. 1936-ban már 120 ezer lakosa volt, és a hatvanas évekig töretlen a fejlődés, de utána a motorizáció oly mértékben szétdúlta a kertvárost, hogy a kisgyerekes családok kezdtek kiköltözni – húsz év alatt 80 ezerrel csökkent a lakosság. Ekkor hatalmas, önkormányzati indíttatású építkezésekbe fogtak, ami csődbe vitte a várost. 1998-ban választották meg azt a polgármestert, aki szisztematikus, kemény munkával anyagilag stabilizálta a várost, amely önálló gazdálkodást folytat, és elképesztő mértékben fejlődik – nem a népesség számában, hanem az életminőségben.
A britek nem csak tervezték a várost, hanem ők alakították ki a városműködés gazdasági alapjait. Az izraeliek később csak javítottak rajta. A városban lévő minden ingatlan után helyi adót fizetnek a tulajdonosok az önkormányzatnak. Ennek a mértékét az önkormányzat közgyűlése dönti el, minden évben, de vannak alapvető szabályok, amelyek különbséget tesznek az ingatlanok között, az alapterületükön felül. Tehát a helyi adó (arnona – ארנונה ) különböző lehet a települések fajtái között is természetesen, hiszen a különböző képviselői döntésektől függ, de egy településen belül is, különösen egy olyan változatos városszövet esetén, mint amilyen Tel-Aviv.
A város tehát fizetési körzetekre van osztva, ami nyilvánvalóan kapcsolatban van a környék presztizsével, de alapvetően az a szempont, hogy milyen minőségű környezetet biztosít a város az ott lakóknak. Ez az egyik meghatározója a több-változós fizetési egyenletnek.
A második kategória az épület maga – itt is szempont például az, hogy van-e a telken a lakáshoz tartozó parkoló (vagy 30 éve már minden új épület csak lakásonként minimum egy parkolóval együtt épülhetett, a növekvő épületmagasság okán ezek ma már mélyparkolók).
Nem mindegy, hogy az ingatlan lakás, vagy jövedelemszerzésre alkalmas helyiség (üzlet, iroda, gyár, raktár, stb.) Utóbbiak jóval magasabb helyi adót fizetnek, de az semmilyen összefüggésbe nincs azzal, hogy az adott helyiségben valóban dolgoznak, vagy üresen áll. Vagyis az a helyi adó nem úgy működik, mint a magyar iparűzési adó, és ennek roppant nagy a jelentősége mind a város működőképessége, mind pedig az ingatlanok hasznosítása szempontjából. Másfelől, aki egy üzlethelyiséget kibérel, az tudja, hogy a költségei között mindig ott van az arnona, amit ki kell fizetni akkor is, ha veszteségesen működik az üzlet. Ugyanígy, a város költségvetésében is jól tervezhető az az összeg, ami az arnonából befolyik, hiszen arról naprakész információja van a városvezetésnek, hogy milyen ingatlanok vannak a település területén.
A következőkben: Mélypontról felemelkedés
Üres üzletek a belvárosban
Az üres belvárosi üzletek problémáját sokan szeretik „rákenni” a plázákra, amiben van ugyan egy szemernyi igazság, de azért ez nem ilyen egyszerű dolog…
Az üres üzletportálok mélyebb problémákat jeleznek, mint az emberi testen a kiütések, amelyek, köztudott, hogy többnyire szimptomatikus jelenségek – a szervezet egyensúlyának belső problémái jelennek meg a bőrön.
Budapesten és Pécsett is, különböző szépségtapaszokkal próbálják a dolgot kezelni: esztétikai pályázatot hirdettek a pesti kirakatokra, vevőcsalogató programokat szerveznek Pécsett. A nehéz helyzetben lévő kereskedők megpróbálnak mindent, de a felelős szakemberektől elvárható lenne, hogy ne púdert hintsenek a sebekre, hanem megvizsgálják, hogy miként orvosolható a betegség.
A közös probléma gazdasági jellegű – az utcai üzletek bérleti díjai mind a pesti, mind a pécsi Király utcán túl magasak. Ha pedig nem képződik elég nyereség, akkor nincs miből a szolgáltatást fejleszteni, ezért az üzlet egyre kevésbé felel meg a vevők elvárásainak, ezért egyre kevesebb vevő tér be, csökken a forgalom, és így tovább, vagyis az egész egy negatív spirálba csúszik bele, egyre mélyebbre. A tulajdonos, mindkét esetben az önkormányzat vagyonkezelője, amely szervezetek, úgy tűnik, hogy nem tudnak jól gazdálkodni. Mert egy hosszú távra gondolkodó ingatlantulajdonos tisztában van azzal, hogy akkor tudja optimalizálni a bevételét a bérleti díjból, ha segíti az üzlet sikerességét. Nem holmi fesztiválozós cirkuszokkal, hanem azzal, hogy igyekszik együtt gondolkodni az üzemeltetővel, és kisegíteni azokban az időszakokban, amikor nehéz kiköhögni a magas bérleti díjat.
Az egyik ilyen szakasz a kezdet, amikor az üzlet a befektetési szakaszban van, még csak a költségek halmozódnak, kevés a bevétel. Ilyenkor, normális helyen az ingatlantulajdonos eleve alacsonyabb bért állapít meg a kezdeti időkre, és a hosszútávú szerződésben fokozatosan emeli az összeget. Így adva lehetőséget arra, hogy az üzemeltető kezdetben az üzlet beindítására fordítsa minden anyagi lehetőségét.
Persze lehet, hogy az üzemeltető nem igazán jó kereskedő, kocsmáros, vagy bármi más, és saját tehetségtelensége okán nem képes elrugaszkodni a startvonalról. Ezt elég jól előre lehet jelezni az üzleti tervvel, amit egy bérbeadó meg kell vizsgáljon, amikor az ingatlanát átadja valakinek. Tehát, nem az lenne a mérvadó, hogy ki ad többet a helyiségért, hanem az, hogy kinek az üzleti terve életképesebb. Ehhez persze értenie kell annak, aki a döntést meghozza…
Tegyük fel, hogy az üzleti terv nagyon jó volt, alapos mérlegelés után, kedvező, növekvő összegű konstrukcióban adja bérbe a vagyonkezelő az üzletet, ám pár hónap múlva kiderül, hogy a bérlő mégsem képes kifizetni a bérleti díjat, mert nincs elég bevétele. Ilyenkor a vagyonkezelő, amely, természetesen rendelkezik az üzleti tevékenységet elemezni tudó szakemberrel, segítséget nyújt az üzemeltetőnek – a szakértőjük az adott üzlet tevékenységét világítja át, és célzott tanácsokkal igyekszik elősegíteni a bevételnövekedést. Nagyon hasznos tanácsokat adhat a vendég szemszögéből vizsgált részletekkel, mert mint külső szemlélő, ugyanakkor üzleti szakember rátapinthat a gyenge pontokra. Az eladás bonyolult dolog, bármiről is legyen szó, és egy működő, de a jó teljesítménytől távol álló üzlet esetén csakis célzott változtatások segíthetnek, nem pedig holmi árcsökkentéses vevővonzás… A cél ilyenkor, hogy az üzleti tevékenység felpörögjön, több legyen a bevétel, mert akkor van remény arra, hogy folyamatosan tudja fejleszteni a szolgáltatás színvonalát, és persze, ki tudja fizetni a növekvő lakbért.
Lehet olyan helyzet, amiben éppen most van az egész ország, hogy a gazdasági környezet gyengesége miatt csökken a fizetőképes kereslet, és a korábbiaknál kevesebbet vásárolnak a vevők, akárhogy is kapacitálják őket. Ilyenkor az ingatlantulajdonosnak nagyon érzékenyen kell tudni reagálni a helyzetre, és nem csak azokkal a bérlőivel kapcsolatban, akik elég erősek a piacon. Pécsett, a Széchenyi téren, a Városháza épületében 2005 óta bérel 361 négyzetméternyi üzletet az Alexandra – havi 873 ezer forintért! Elképesztő összeg! Matyi Dezső nemrégiben fellázadt, hogy a mai piaci viszonyok mellett ennyit nem tud fizetni, végül megállapodtak abban, hogy 550 ezret fizet ezentúl. Mellesleg, a térnek ez a legnaposabb, nyugati oldala, egyáltalán nem biztos, hogy ott egy zárt könyvesbolt az adekvát üzlet-használat, de nyilvánvaló, hogy egy ilyen biztos bérlőt elveszíteni mégis nagyobb veszteség, így a vagyonkezelő kompromisszumot kötött. Vajon a kevésbé fajsúlyos bérlőivel is ilyen engedékeny?
A pesti pályázat esztétikai oldalról közelít: „a fővárosi városképben megjelenő üres üzletek és kirakatok egységes elvek alapján történő kezelésének újragondolását„- a kiemelés tőlem, mert ezek azok a szavak, amelyekre egy a gazdasági folyamatokra kicsit is érzékeny ember robban! A kereskedelemben nincsenek EGYSÉGES ELVEK! A kereskedelem éppen akkor virágzik, ha sokféle! Ez a szocializmusból itt ragadt marhaság még mindig mételyezi az építészek és a szakpolitikusok lelkét, és nem veszik észre, hogy eddig ezzel még sehol, semmit nem oldottak meg! Néhány belsőépítész kapott egy kis pénzt – rendben. Nem sajnálom tőlük, de ez a gomb a kabáton, ami nincs!
Az üres üzletek megléte egy városban a működési zavarok egyik jele. Azzal, hogy bevásárlóközpontok épültek Pesten és Pécsett is, a belső területeken, a problémákat csak felszínre hozták, az okok összetettebbek. A város dinamikus jelenség, és ebben azok az üzletek tudnak hosszú távon sikeresen működni, amelyek hajlandók a saját szolgáltatásaikat folyamatosan a kor és a hely igényeinek megfelelően aktualizálni. Persze, jó dolog elnosztalgiázni azon, hogy milyen volt a hajdani Nádor kávéház, de ha ma nem lenne szétrobbantva, akkor sem biztos, hogy ugyanazzal a szolgáltatással ma jól működne!
A jó kereskedő, mindegy, hogy mit ad el, árut, vagy szolgáltatást, tudja, hogy mi történik a világban, és úgy ismeri a városnak azt a helyét, ahol üzletet akar nyitni, mint a tenyerét! Ismeri a célközönségét, tisztában van azzal, hogy nem minden ember az ő kuncsaftja, de felméri, hogy kik lehetnek az ő vásárlói, és azok igényeire szabja a szolgáltatását. Ez egy szakma, olyan tudás, amit sokan generációkon keresztül halmoztak fel, és azért voltak sikeresek, mert minden körülményhez, hamar tudtak alkalmazkodni. Ezt a tudást, az emberekkel együtt, módszeresen kiirtották ebben az országban a negyvenes évektől kezdődően, és tagadták szükségességét a szocializmus évtizedeiben. Néhányan túlélték ezt a kettős inváziót, még a rendszerváltás előtt is voltak igazán remek „maszekok”, akik következetesen dolgoztak a maguk sikerességén.
A rendszerváltás után a hirtelen meggazdagodás eszméje olyannyira áthatotta az itt élőket, hogy a hosszú távra gondolkodás nyomai is elvesztek. Napjainkra a bizonytalan törvényességi és gazdasági környezet nem kedvez még azoknak sem, akik szeretnék feleleveníteni a tudást. Az aktivitást büntető adórendszer katasztrofális. Csak nagyon kevés olyan üzletvezető van, aki biztos anyagi háttérrel rendelkezik, mert mondjuk a portékáját jó áron, külföldre is el tudja adni – a helyi piacon való megjelenés majdhogynem hobbi-szinten létezik számukra. Egy ilyen üzletet ismerek Pécsett, ami kirí a nagy tömegből, amely megjelenésében is világszínvonalú, és ez nem az Alexandra…
Egy város felelős vezetése sokat tehet azért, hogy a vállalkozó-barát környezet alakuljon ki. Ha az vezérli őket, hogy minél kevesebb üres üzlet legyen a városban, és ezért sziszifuszi munkára is hajlandók, akkor lassan kialakulhat megint egy komoly kereskedő-réteg a városban. Magától ez nem megy. A plázák nemzetközi márkái nem feltétlenül zavarják a helyi kereskedők érdekszféráját, bár kétségtelen, hogy versenyt jelentenek számukra. De ugyanazt és ugyanúgy nem is érdemes eladni a belváros utcai üzleteiben. Tanulni lehet tőlük, a rugalmasabb nyitva tartással, a vásárlói igényekre való nagyobb odafigyeléssel, de alapjában véve az dönti el a dolgot, hogy a belvárosi környezetben a vállalkozó szelleműek találnak-e olyan adekvát szolgáltatást, ami egyedivé teszi őket. A volt Nádor-sörözőben lévő üzlet ezt a lécet ugorta át, és mindig aggódva fordulok arra, ha Pécsett vagyok, hogy még megvan-e, mert ez az üzlet lehet az etalon.
A Nick udvar kritikus pont Pécs belvárosában, de senki ne gondolja, hogy szimplán kultúrával el lehet adni egy várost! A Nádor-galéria is attól döglődik, hogy azt hiszik elég a művészet, és a kiegészítő szolgáltatásokat elhanyagolják. Pedig nagy, tőkeerős múzeumok sem hiszik ma már, hogy a kiállításaikból megélnek!
„A vendégnek akkor is igaza van, ha nincs!” – mondta annak idején Sosana, akinek a vendéglátás a kisujjában volt, ennek megfelelően a vendégek imádták a helyet, amit ő vezetett, és ő jól keresett vele. Zsolnay Vilmos, mielőtt kerámiagyáros lett, remek kereskedő volt – új módszereket talált ki, kísérletezett, kockáztatott és nem mindig nyert, de hosszú távon vitathatatlan győztes volt. Ám a nevéhez fűződő magas kultúrának széles gazdasági alapjai voltak, és ezt sosem felejtette el.
Azon a napon, amikor a Nick udvar ünnepélyes megnyitója volt, este Bokros Lajos tartott kampány-összejövetelt Pécsett. Nem voltak sokan. Bokros nem árul populista lózungokat, ő kimondja azt, ami szakmai meggyőződése, akkor is, ha az nem népszerű. Többek között kiemelte azt a magyar tévhitet, amely az érdekeltségi rendszereket nulla végűnek képzeli, vagyis, ha valaki nyer, akkor egy valaki más veszít. Holott a piaci kapitalizmus fejlődőképességének éppen az a kulcsa, hogy vannak győztes-győztes képletek, csak elég állhatatosan kell keresni őket.
Az üres üzletek a belvárosokban senkinek nincsenek érdekében, sem a városlakóknak, sem a tulajdonosoknak, sem az üzemeltetőknek, pláne nem a turistáknak, akik elég kíváncsiak, hogy erre kóboroljanak. Mégis, túl hosszú ideje vannak, és úgy tűnik, hogy egyre csak szaporodnak. A megoldás egy folyamat, amely során ezeket az érdekeket szépen sorban egy irányba kell tudni terelni – mindenki a maga területén téve meg a szükséges lépéseket: a vagyonkezelő-tulajdonos a maga megértő szakmaiságával, az üzemeltető azzal, hogy megtanulja a szakmát, és kitalálja, hogy mi az a rés, amely valós igény, és éppen ő képes hatékony választ adni rá, a városvezetés azzal, hogy az aktivitást támogató, a passzivitást büntető adó és támogatási rendszert biztosít a gazdasági élénkülésnek, a városlakó azzal, hogy megfogalmazza a maga igényeit, és a pénztárcájával szavaz a jobb szolgáltatásokért, és akkor a turista is jó emlékekkel tér haza és viszi a város jó hírét.
Partnerség
A kommunikáció szerepe a városgazdálkodásban
A pécsi stratégiai tervezés kapcsán kritizáltam a lakossággal való kommunikációt. Azért, mert nem volt elég hatékony. Persze, mondhatják sokan, hogy már az is eredmény, ha egy városvezetés igyekszik kialakítani egyfajta párbeszédet a helyi lakossággal. Remek, de akkor csináljuk ezt a lehető legjobban! Mert vannak jó példák, van hozzá módszertan, és ha belefektetjük azt a munkát, amit egy város „beszkennelése” jelent, megsokszorozhatjuk az eredményeket!
Belátom, hogy csak olyan településeken lehet kialakítani jó kommunikációt, ahol az önkormányzati vezetésben megvan a hajlandóság, már vannak próbálkozások, esetleg jó eredmények is, és a felelős vezetők felismerték a kétirányú kommunikáció hasznosságát – egyfelől az eredményesebb szolgáltatások kialakításában, másfelől a lakosság támogatását tekintve. Magyarul, az a politikus, aki viszonylag eredményesen dolgozik, és szeretné még jobban tenni a dolgát, az megteremti annak lehetőségét, hogy az önkormányzat területén élők, dolgozók, vagy csak rendszeresen odalátogatók észrevételeit begyűjtse.
Az „Integrált városfejlesztési stratégia” (IVS) része az úgynevezett „partnerség”, ami azt jelenti a magyar gyakorlatban, hogy ha budapesti kerületről van szó, akkor megküldik a szakmai anyagot a szomszédos kerületeknek, a fővárosnak, néhány civil szervezetnek, esetleg szerveznek lakossági fórumot. Ezek a lakossági fórumok általában úgy néznek ki, hogy az önkormányzati vezetők, szakemberek elmondják a mondandójukat, majd „hozzá lehet szólni”… Ezek kerete többnyire alkalmatlan arra, hogy a problémák, vagy a javaslatok teljes mélységükben terítékre kerüljenek. A lakók panaszkodnak egy kicsit, és ha befogadó az önkormányzat, akkor az általános dolgok valamilyen formában bekerülnek a stratégiai célkitűzések közé. Azonban elvész az a lehetőség, hogy az önkormányzat vezetőihez a hasznos, lakossági javaslatok valóban eljussanak, és ami még fontosabb, hogy a lakosság szorosan együttműködjön az önkormányzattal a közös célok megvalósítása érdekében.
Annak idején a mamám, mint kezdő edző, nem elégedett meg azzal, hogy majd jelentkeznek a tornázni akaró gyerekek, hanem „beszkennelte” a helyi iskolák tanulóit – módszeresen feltérképezte az összes általános iskola, összes tanulójának képességeit azzal, hogy meglátogatta a tornaórákat. A város minden általános iskolájának minden tornatanárával felvette a kapcsolatot, a naptárát beosztotta úgy, hogy minden osztályt lásson. Akit tehetségesnek ítélt, annak adott egy kis levelet a szülőknek címezve – érdemes a gyereket külön-tornára küldeni. Így toborozta azokat a lányokat, akik két év kemény munka után megverték az országos bajnok-csapatot…
Jellemző a magyar állapotokra, hogy ezek után nem sokkal, anyám elvesztette az állását, mert a hatvanas évek elején külföldi torna-versenyekre járni nagyon jó üzlet volt, és az akkori csókosok sem szerették volna elveszíteni. Mit nekik a magyar torna-sport dicsősége a világon, ha közben egy vidéki edző elveszi ezt a lehetőséget tőlük…
Az a polgármester, aki nem populista lózungokra akarja építeni a jövő évi választási kampányát, akinek tényleg fontos a lakosság bizalma, és hosszútávon, jó munkát akar végezni, annak elengedhetetlen a településén élők tudásának integrálása a jövőbeli döntések előkészítésének során.
Igaz, egy-másfél év nagyon kevés idő arra, hogy közepes város, vagy egy budapesti kerület lakosságát beszkennelje valaki, de a szisztematikus munkát akkor is el kell kezdeni, ha a választásokig nem lesz teljes a felmérés. Valójában ez a munka sosem fejeződik be, hiszen a város dinamikus jelenség, de már a részeredmények is minőségi javulást hozhatnak az önkormányzati vezetés és a lakosság viszonyában.
Az alapvető különbség, hogy ELŐBB KÉRDEZZÜK A HASZNÁLÓT, és csak aztán mondják el a magukét a szakemberek és a politikusok, olyan gesztus, amit Magyarországon meg kell tanulni – éppen ezért példa értékű lenne, ha egy bátor politikus felvállalná már most. A politikai bátorságon túl, a „szkennelést” lebonyolító csoport úgy tud hatékonyan dolgozni, ha az első pillanattól szoros munka-kapcsolatban van a helyi médiával. Helyi újságok, rádió vagy tv-állomások érdekeltek lehetnek abban, hogy folyamatosan, „tálcán kapják” a híreket, a vita-témákat.
Az első lépések…
Az alapos munkának két nagy ellensége van Magyarországon: az egyik a négyéves választási ciklusból fakadó rövidtávú gondolkodás, a másik a protekcionizmus. Mert ha egy politikus felismeri, hogy a kerületének, a pártjának és saját magának is nagyon jót tenne, ha elkezdenék a szisztematikus felmérést, kérdéses, hogy van-e a látókörében olyan szakember, aki a városgazdálkodáshoz és a kommunikációhoz is ért, van elég ismerete, tapasztalata, hogy ezt a hatalmas munkát koordinálja, és folyamatosan produkáljon eredményeket, vagy csak olyanok vannak, akik elvállalják a munkát, mert kell a pénz, de igyekeznek azt letudni, de nem érzik, hogy micsoda felelősség nyomja a vállukat. Pedig itt éppen a HOGYAN a legfőbb kérdés.
A legnagyobb feladat az, hogy „ne maradjon ki senki” – ahogy a mamám gondoskodott arról, hogy egyetlen potenciális tehetség se kerülje el a figyelmét a városban, úgy a nagy település-szkennelésben is az a lényeg, hogy egyetlen ember se érezze, hogy őt kihagyták… Tehát ez nem egy értelmiségi vircsaft, hanem egy olyan területi és társadalmi feltérképezés, amely mindenkihez el kell jusson. Persze, nem egy népszámlálás-szerű zaklatásként, hanem csakis, mint lehetőség, amivel aki akar, az él, aki pedig csak szemlélődni szeret, azt is megteheti. Mi kérdezünk, aki akar válaszol, és az ebből kialakuló helyzetképet azonnal és következetes rendszerességgel el kell juttatni az érdekelt lakossághoz – mindezt még mindenféle döntés, illetve szakmai program előtt!
Az egyik legproblematikusabb dolog a városrendezési tervekben, hogy az idő-faktor valahogy elvész… egy-egy projektnek lehet határideje, de egy városban végbemenő változásnak csak jelei vannak. Mégis, a legtöbb városstratégia kitűz egy határidőt, lehetőleg jó távolit, Pécs esetében 2030-at, mert 2020-at már túl közelinek érezték, hogy a sok légből kapott ötlet megvalósuljon… Ez egy problémákkal teli városban rettenetesen idegesítő dolog , hiszen a honpolgár már ma szeretné egy picit jobban érezni magát! A jó városrendezési tervek ezért ugyan kitűznek stratégiai célokat, de arra is nagyon konkrét programot adnak, hogy holnap mi lesz jobb. E nélkül ugyanis nem lehet értelmes együttműködést kialakítani.
Az együttműködés másik fontos pillére az, hogy azok az emberek, akik minimális aktivitást fejtenek ki a lakókörzetükben, érezzék, hogy javaslataikra valóban odafigyelnek. Mint aki 2004 óta „hinti az igét” Budapest jövőjével kapcsolatban, számtalanszor tapasztaltam, hogy bizonyos politikusok figyelmét felkeltették a gondolataim, olyannyira, hogy mint saját bölcsességüket adták tovább – rémesen undorító viselkedés, azon felül, hogy nem is praktikus. Egy politikusról alkotott választói véleményben annak is komoly szerepe van, hogy az illető milyen szakemberekkel veszi körül magát, és azok tudását mennyire tiszteli. Természetesen, egy politikus át kell vegyen szakmai következtetéseket, ám ennek a hiteles módja az, hogy a szövegében idézi a forrást. Képzeljük el azt a szituációt, amikor a polgármester egy tv-interjúban megemlíti, hogy xy helybeli lakos azt javasolta, hogy… és az önkormányzati szakemberek most ezt vizsgálják, és szeretnék minél nagyobb körben megvitatni… – mennyit nőne a polgármester a választói körében?
A kommunikáció nem csak arról szól, hogy a politikusok, vagy szakemberek tudatják az emberekkel, hogy mi lesz, hanem ennél semmivel sem kevésbé fontos az, hogy megtudják az emberek véleményét arról, hogy ők mit is akarnak. Majd, ha ez már világos, akkor képesek legyenek egy folyamatos párbeszédben kialakítani a közmegegyezéses döntést. Nem egyszerű dolog. Különösen olyan, tekintélyelvű országban, ahol évszázadok óta a helyi földesúr hatalma mindenki felett áll – meg kell tanulni oda-vissza, szemmagasságban kommunikálni. Bár ez az út a nehezebb, de a másik járhatatlan már a XXI. században.
Magasház – mint jelkép
Valahol azt írták, hogy a Magasház Pécs negatív jelképe – ha ez igaz, akkor nem elásni kell, hanem megfordítani: pozitív jelképpé avatni azzal, hogy nincs az a rossz, amit nem lehetne jobbra változtatni az emberi akarattal! Lehet a problémákkal való szembenézés jelképe, az új generációk új szemléletének jelképe, a nyavalygás helyett a tetteké, a tespedtség és a korrupció helyett a kreativitásé és a jövőbe vetetett hité… a pécsieken múlik!
Azért nem szabad lebontani, mert túl régóta van ott ahhoz, hogy csak úgy eltüntessék, mint a kellemetlen utcanévtáblákat, szobrokat, miegymást, amivel szembenézni nem hajlandó a magyar. Mert egyszer már fel kell vállalni a múlt hibáit, tévedéseit, és megoldani azokat a gondokat, amelyeket az elődök hagytak hátra! Sose lesz szabad ember az, aki mindig elfordítja a fejét, amikor tükörbe kéne már néznie!
A pécsi Magasház most a kudarc jelképe, és az is marad, ha a földdel teszik egyenlővé – a gyógymód éppen az, hogy közös erővel kitalálják, hogy ha már ott van, akkor mire is lehetne használni. Nem azt, hogy a kormányzat mire tudná használni, hanem azt, hogy mi lenne jó a városnak!
Korábban tettem egy kísérletet arra, hogy a magam szakmai elképzeléseinek alapján tegyek javaslatot, ám nem a végeredmény, hanem a folyamat a lényeg – a pécsieknek maguknak kell megoldaniuk ezt a leckét. Itt is a programalkotás a központi probléma, ha közmegegyezés születik, már sokkal kisebb gond befektetőt találni.
Bár Pécsett nem a Magasház az egyetlen balul sikerült projekt, hemzseg a város az ilyen elfuserált építményektől, mégis ezt kell elsőként megoldani – azért, hogy láthatóvá váljon a kudarcból sikerré alakulás új jelképe. Aztán jöhet a Tödőszanatórium, a Fema és a többiek – ha a legproblematikusabb darab ott lesz a pécsiek szeme előtt, már mint a tehetetlenség leküzdésének sikeres jelképe, akkor minden könnyebben megy majd.
Az épület állapota napról napra romlik, de erre nem az a válasz, hogy akkor gyorsan bontsuk, hanem az, hogy a hanyagságot fel kell számolni, az épületet meg kell tisztítani az oda nem való dolgoktól, és mielőbb el kell kezdeni a társadalmi párbeszédet a jövőjéről. Ronda nagy betontuskó, de vannak olyan tervezők, akik az ilyenektől kapnak ihletet – ha van egy oda illő program, akkor jó ház is válhat belőle. Persze, sokba kerül, de egy új, korszerű házat építeni is sokba kerül. Egy épület értékének alig 30%-a a szerkezet, a többi mindaz, amitől lakható, használható lesz a mai igényeknek megfelelően. Ha jó a program, akkor megtérül a befektetés. A jól végzett, alapos munka sikere fordulópontot jelenthet a város számára – igen, képesek vagyunk nagy dolgokra! Ettől a közös élménytől válik egy tömeg erős közösséggé. Pécsnek pedig éppen erre lenne szüksége, mindenekelőtt.
Páva-balett
Ma bedobták a postaládámba a Helyi Témát: a címlapon – Vegyük vissza! Alatta, hogy készül egy törvényjavaslat, miszerint a külföldi tulajdonban lévő (!) lepusztult állapotú épületeket az állam kisajátíthatja… az apropó a pesti, volt Balettintézet épülete az Andrássy úton. A Nagy Ember a homlokára csapott, másnap törvény, aztán majd meglátjuk, mint mondanak az EU-ban…
A Nagy Embernek volt egy másik bevillanása is, Pécsett, a Magasházzal kapcsolatban – azt le akarja bontani.
A „rendszer” nem ismeri a rendszerben való gondolkodást.
„_ bázisadó – a legpontosabban tervezhető adónem, amely biztosítja a település fenntartásának megbízhatóan jó minőségét.
példa: egy ház közterületi felülete (homlokzata, bejárata, tetőszerkezete)elhanyagolt – ezt műszaki paraméterek jellemzik, például: hulló vakolat, lyukas eresz-csatorna, nem felújítás céljára szolgáló, beállványozott homlokzat, stb. Az állagromlás mértékében a bázisadó havonta növekszik, ha ezen felül még üresen is áll, akkor a növekedés mértéke elérheti a havi 10%-ot. A folyamat vége egyértelműen a tulajdon elvesztése, vagyis az ingatlan elárverezése, de a tulajdonos “aktivitása” ezt a folyamatot megállíthatja, illetve megelőzheti.”
Lassan hat éve annak, hogy próbálom a magyar döntéshozókat meggyőzni arról, hogy elkerülhetetlenül szükséges egy helyi-adó rendszer, amely célja a települések önálló, felelősségteljes gazdálkodásának a megteremtése, de egyben alkalmas arra, hogy a településfejlesztést is szolgálja, mégpedig úgy, hogy azt, mindenek előtt a közösségi érdek szerint alakítja.
A fenti idézet ennek a rendszernek a működésére hoz adekvát példát. Megvallom, amikor ezt a részét írtam, akkor én is a Balettintézetre gondoltam, de nem csak arra, és cseppet sem érdekelt, hogy ki a tulajdonos. Rengeteg elhanyagolt épület van országszerte, és ez nem jó. Ha pedig valami nem jó a közösségnek, a településnek, akkor meg kell oldani a problémát, de nem úgy, hogy törvényt hozunk egy épületre, hanem megvizsgáljuk a probléma okait, és egy működőképes rendszerbe illesztjük a megoldást.
A podo – a helyi adók rendszere a pénzen keresztül motivál cselekvésre, de milyen alapon döntik el, hogy mi maradjon, mit kell lebontani?
A Balettintézet esetében ugye nem kérdéses, hogy vétek hagyni, elporladni, hiszen hivatalosan is műemlék, vagyis meg kell őrizni. A műemléki védettség Magyarországon, sok esetben a biztos recept a pusztulásra, vagy ahogy pár évvel ezelőtt láttunk a pesti Zsidónegyedben, a magából kifordult városátalakításra… a törvények, a sűrűn felállított tilalomfák még nem biztosítékai annak, hogy ami fontos, értékes, az megmaradjon, a silány pedig menjen a kukába… egyáltalán: ki mondja meg, hogy mi a silány és mi az értékes? A Dreschler-palota luxus-szállóvá alakítása lett volna a közösségi érdek, most meg a kisajátítás? És aztán, ha megint állambácsi rendelkezik, akkor mire fogják használni? Egy nemzeti trafikot faragnak belőle, esetleg sportcsarnokot, ahol focista-palánták tütüben lejtik a pávatáncot?
Miért értéktelen egy huszonöt emeletes épületszerkezet a városszövetben? Miért annyira értéktelen, hogy a lebontása is jobb megoldás? Ki döntötte el, és milyen alapon?
Tizenkilenc évesen észrevettem, hogy az urak csalnak: akkoriban az volt a divat, hogy a meglévő városoktól jó messzire lakótelepeket építettek, és erre azt mondták, hogy gazdaságos! Pláne olcsóbb, mint a belváros házait felújítani… hazugság volt – ma már mindenki tudja, de akkor komoly szakemberek tették a nevüket a döntés mellé, és állították, hogy a zöldmezős beruházások jobbak nekünk… Nekünk? Kérdezett valaki minket akkor, azóta is? Már tizenkilenc évesen, városgazdász hallgatóként is átláttam a szitán, az ócska populizmuson, a rövidtávú gondolkodást tükröző megoldásokon, amelyek valójában, iszonyú sokba kerülnek a közösségnek. A közösségnek, az adófizető polgároknak, akiket azok és ezek a politikusok is mélyen lenéznek és kihasználnak. A kérdés, hogy mi, meddig vagyunk hajlandók hülyét csinálni magunkból?
Jó nekünk, ha államosítják a Dreschler-palotát? Jó nekünk, ha lebontják a Magasházat, Pécsett? Nincsenek ezen „egyszerű” megoldásokon túl, jobbak, amelyek valóban a város, az adófizető lakosság érdekét szolgálnák? Mivel nem vagyok egyik politikai párt uszályában sem, tudom, hogy vannak jobb megoldások. Csak bonyolult problémákra nincsenek egyszerű megoldások, hanem el kell tudni mélyedni bennünk, bele kell ölni sok-sok munkát, mire megtaláljuk azt, ami jó mindenkinek – nem pattan ki egyetlen szuper-okos politikus fejéből sem! De itt, ahol csak politikus-zsenik vannak a paletta mindkét oldalán, akik azonnal tudják, hogy mit kell tenni, nem haboznak, nem kérdeznek meg senkit – tessék elhinni! Aki meg nem hiszi, az idegen, nem idevaló, nem a barátunk, tehát nem is létezik!
Tiszta átlátható helyi-adó rendszer kialakítása nem érdeke a mai politikai osztálynak, mert ezek a politikusok a hatalomba szerettek bele, nem pedig a közösség érdekében végzett munkába! Egy átlátható, sok-sok automatizmust tartalmazó rendszerben elvesztik a kiskirályok a hatalmukat, nem ők döntik el, hogy mi maradjon, és mi menjen a levesbe… nem az ő szavukra épülnek vagy dőlnek le épületek, a város „magától” működik. Az ésszerűség győzelme lenne a korrupción, a „népfenség” győzelme a hadurakon. Nincs ennek magyar hagyománya… A feudális reflexeknek vannak itt hagyományőrzői, és maradnak is, bármilyen sok kárt okoznak, mindaddig, amíg a nép öntudatra nem ébred egyszer.
A következő részben azért leírom, hogy is kellene ilyen ügyekben dönteni, ha lenne itt működő demokrácia…
Szabadegyetem Pécs
Város az egyetemen, egyetem a városban – szekcióülés elé:
„Ha nincs kenyér – nincs Tóra, de ha nincs Tóra, akkor kenyér sincs!” – mondja az ősi zsidó bölcselet, arra utalva, hogy az ember szellemi és fizikai „táplálékának” egyensúlya teremtheti meg a jólétet.
Pécsett jó ideje megbomlott az egyensúly.
Amikor a másik tulajdonát következmények nélkül el lehetett rabolni, amikor kormányzati szintre emelkedett a fosztogatás, amikor az egyenlőknél is voltak egyenlőbbek, amikor a rendszerváltás szlogenjével a közjavakat kisajátíthatták a legegyenlőbbek.
Azóta, hogy a tisztességes munka, a tehetség és a szorgalom helyett a becstelenség, a pártkapcsolatok és a mutyi a sikeresség alapja – ez a város, ez az ország nem találja önmagát – idestova 70 éve. Akkor szakadt meg az a szerves fejlődés, amely Pécs (és az ország) fénykorában, a XIX. században oly biztatóan elindult.
A XX. század közepétől rossz döntések sorába csak ritkán keveredtek jók, az átgondolatlanság és a pazarlás mára lehetetlen helyzetbe hozta a város lakosságát. Ezen a 2010-es pénzpumpa sem segített – az ész nélkül elköltött milliárdok csak még nagyobb gondokkal tetézték a korábbiakat.
Pécsnek nincs megvalósítható jövőképe, mert vezetői már jó ideje képtelenek hosszú távra gondolkodni, cím-, és rangkórságban szenvednek, süketek a lakosság tényleges problémáira, mert azok megoldása olyan következetes munkát kívánó, kemény feladat, amely meghaladja képességeiket. Ma „nincs Tóra és nincs kenyér” ebben a városban, mert sem a szellemi, sem a fizikai potenciálját nem képes kihasználni.
Egy évvel ezelőtt írtam azt, hogy a város vitathatatlan értéke a klímája és a felsőoktatás, vagyis az a természeti környezet, amely szépségében itt-ott már eléggé megroggyant, de alapja a klíma, még megvan, és az a felsőoktatás, amely 30 ezer hallgatójával masszív városalakító tényező lehetne – ma mégsem az. Ezt a két alapadottságot, ami megkülönböztetné sok más magyar, illetve európai várostól, még mindig nem tudja kihasználni.
A siker záloga mindig ott rejlik az adottságokban, és abban a felismerésben, hogy mire nem vagyunk képesek. Sajnos, az öntudatos szerénység nem a magyar erényeket gazdagítja – az a megalománia és az önbecsüléshiány között ingadozik, amiből sok baj származott a történelem során, és ennek is eljött már az ideje helyére tenni.
Pécs nem igazán központja semminek, de ettől még remek város lehet, ha a döntések az egyéni aktivitást és a közösségi érdeket képesek egy irányba terelni.
A XXI. századi várostervezés merőben különbözik az előző évszázadétól.
Amíg a XX. században az autó bűvöletében az évszázados tradícióktól elrugaszkodott, utópisztikus architektúrájú, gyorsuló és növekvő város ideáljában elveszett az ember, az évezred végére mindez átértékelődött: az élhető város eszménye a városlakót tette a gondolkodás középpontjába.
Új városok, lakótelepek építése helyett a városrehabilitáció került előtérbe. Nagyra becsült professzorom, Láng Tivadar, már a hetvenes évek elején azt mondta nekünk, hogy „a Maguk életében a meglévő városok működőképességével kell majd sokat foglalkozniuk”, de Magyarországon, így Pécsett sem lett elfogadottá a komplex városgazdálkodás, mind a mai napig.
A „lassú város”-mozgalom szemlélete lehetővé teszi az olyan vidéki városoknak, mint Pécs megtalálni a saját, valódi arcát, anélkül, hogy bármiféle központtá vagy „fővárossá” akarna válni. A mozgalom kritériumrendszerével vitatkozva, meggyőződésem, hogy az 50 ezer lakosúnál nagyobb városok számára is lehet cél a minőségi életkörülmények megteremtése, nem kell házi lekvárt főzni, vagy a kézművesipart mindenek elé helyezni ahhoz, hogy a pozitív értelmű lassulás elveit magunkévá tegyük.
működőképes város = 1+1 több mint 2
Pécs esetében a „lassulás” legfőbb eleme kellene legyen a projekt-orientált építkezési mánia, és pénzszerzési láz helyett kielemezni a problémák gyökerét és elindítani az együttgondolkodás folyamatát – működőképessé tenni a várost! A város jövője nem a vezetői és a helyi értelmiség magánügye, hanem azoké is, akik pár évig élnek itt, amíg egyetemre járnak, és nem kevésbé azon szerencsétlen embereké akiket tudás híján az orruknál fogva vezetnek választástól választásig.
Pécs egyik legfőbb értéke az egyetem, de az egyik legaggasztóbb hátránya a leszakadó népessége, a folyamatos munkanélküliségből fakadó reménytelenség, a nyomor, a tudatlanság, amely „öröklődik”, ha a város tudatosan nem tesz ellene. Nem a főtér márványburkolata változtatja élhetővé a várost, vagy a város főépítészének jelmondata szerint „ahol jó élni”, hanem a városlakók elégedettsége. Miután sosem lehet egy város összes problémáját egyszerre megoldani, sehol a világon, a városgazdász igyekszik megtalálni „a fonal végét”, amelyet megragadva, a kaotikus állapotokat rendszerbe szervezi, vagyis a fonalgubancot szépen, lassan felgombolyítja. A városgazdász meglátja az egymástól távol lévő dolgok közti kapcsolat lehetőségét, azt, amely többletértéket teremt = 1+1 több, mint 2. Ami egy párkapcsolatban a kibontakozás feltétele, az egy városban is a fejlődés záloga! Nem a pénz, hanem a kapcsolati rendszer!
A városgazdász koordinál a különböző szakmák, az egymástól elszakadt tudáshalmazok között és jó (város)gazda attitűddel az igényeket és a lehetőségeket a pénz és az idő koordináta-rendszerébe helyezi. A városgazdász nem álmokat kerget, hanem stratégiai együttműködést szervez, miközben szakadatlanul dolgozik a megvalósítási programokon, amelyeket folyamatosan „visszacsatol”- ellenőrzi az eredményeket, amivel korrigálhatja a következő lépéseket. Ez a bonyolultnak látszó folyamat cseppet sem különbözik attól, ami egy jól működő családban, vagy egy termelő-szolgáltató vállalatnál történik – nem kell fetisizálni, csak következetesen dolgozni érte.
a válság, mint lehetőség
A válság, a pénzhiány nagyszerű alkalom arra, hogy az egész rendszert átszervezze a város. Költekezés helyett gondolkodni kell, a kevés pénzt oda befektetni, ahol a legmagasabb a megtérülés: az oktatásba, a képességfejlesztésbe. Ez lehet a város és az egyetem szoros kapcsolatának alapja.
Mivel évtizedek óta csak látogatóba jövök a szülővárosomba, alaposan áttanulmányoztam a Pécs Városfejlesztési Koncepciójához készült részletes helyzetfelmérési anyagot. Különös tekintettel a társadalmi és a gazdasági fejezetekre, és azt, ami az egyetemistákról szól. Mert a „kulturális városfejlesztés”-hívőkkel ellentétben, meggyőződésem, hogy Pécsett először a „kenyeret” kell biztosítani ahhoz, hogy „Tóra” legyen – a gombolyag kezdete a megélhetés, ám a megélhetés biztosításához olyan formákat kell választani, amelyek hosszú távra oldják meg a problémákat, és nem csupán egyetlen szektor számára.
Elméleti fejtegetés helyett a következőkben azt az „üzleti szellemű városgazdálkodási” gondolkodást igyekszem megmutatni, amely a konkrét problémák megoldásán keresztül folyamatosan fejleszti a várost. (Tachlesz – jiddis kifejezés, a zsidók akkor vágják el a filozofikus gondolatmenetet ezzel a szóval, amikor a lényeggel egyetértve, azt akarják megtudni, hogy mit kell tenni) Az alábbiakat tekintsék vitaindító javaslatnak, mert természetesen nem gondolom, hogy nálam a bölcsek köve, és mindenre tudom a választ – a cél az, hogy meginduljon az együttgondolkodás folyamata.
tachlesz,
avagy mit kellene csinálni már holnap reggel – mentori hálózat
Egyfelől van egy leszakadó népesség, amely helyzetéről nincs pontos „emberközeli kép”. Bizonyára vannak szétszórt ismeretek, statisztikák, de ezek nem oldják meg az érintettek problémáit. Létre kell hozni egy olyan adatbázist, amely megoldás-centrikus: erre a munkára vállalkozó egyetemisták egy-egy tablettel felszerelkezve, pontosan leírják, dokumentálják egy-egy család szociális helyzetét. Éppen úgy, ahogy azokban az országokban, ahol komolyan foglalkoznak a bevándorlókkal – az első lépés a problémák empatikus feltérképezése. Jobb helyeken erre nem fásult hivatalnokokat, hanem „feladatra éhes” fiatalokat alkalmaznak. Tipikusan egyetemistáknak való munka – ezért tisztességes, teljesítményarányos fizetés jár, és egyetemi tanulmányok mellett is kitűnően végezhető. A fizetség nem a felmérés elkészítéséért jár csupán, hanem a „kapcsolattartó” további munkájáért is, hiszen a lényeg az, hogy az ő segítségével a gondokat milyen hatásfokkal tudják megoldani.
Vagyis, mondjuk Kis Kata egyetemista felkeresi a hattagú Kolompár családot, és a lakhatáson, a foglalkoztatáson, az iskolázottságon keresztül minden problémáját felméri. Megadja az elérhetőségét, és ő maga is hetente egyszer felhívja a család valamelyik tagját, hogy az esetleges változásokról tudomást szerezzen. Ezek után a Katához hasonló egyetemisták egy közös megbeszélésen vesznek részt, amelyben a személyes adatok említése nélkül tájékoztatják egymást, hogy milyen problémákkal találkoztak, és azokat miként lehet megoldani. A megoldásokhoz szakmai segítséget kapnak egyfelől a városvezetéstől, másfelől az egyetemi szakember-gárdától.
Tegyük fel, hogy a Kolompár családnak és még több tucat hasonló családnak kritikus a lakáshelyzete: iszonyúan lepukkant az egyébként is önkormányzati tulajdonú lakásuk. Ezek a családok ráadásul egy azonos területen élnek… erre az egyetem építész – urbanista növendékei féléves tervként kidolgoznak egy megvalósítható felújítást, amit a város engedélyez, és az érdekeltek nagy arányú társadalmi munkájával, amit hozzáértő egyetemisták szerveznek meg, finanszírozza. Vagyis, magas hozzáadott szellemi energiával és szervezéssel pótoljuk az amúgy szűkös pénzforrásokat, csak olyan dolgokra költve, amely befektetés „megtérülése” azonnal tetten érhető. Óriási különbség van aközött, hogy valamit „kapnak”, vagy valamiért közösen dolgoznak!
Tegyük fel, hogy a Kolompár család négy gyermeke kissé elhanyagolja az iskolába járást. Egyrészt, mert nincs megfelelő ruhájuk, tanszereik, másrészt, mert senki nem toszojgatja őket, hogy menjenek. Kis Kata tehát megszervezi, hogy a város által szervezett használtruha-piacon a gyerekek kiválasszanak maguknak olyan ruhákat, amelyekben szívesen mennek iskolába, a város szociális alapjából beszerzik a szükséges iskolaszereket, majd pedig további négy egyetemista, személyes mentorként szegődik minden egyes gyerekhez, és addig segítik a tanulásban, amíg a gyerekek rá nem találnak a tudás izére. (Igen, ez is egy izraeli példa alapján született javaslat – ezt csinálják minden bevándorló gyerekével az első időben).
Tegyük fel, hogy Kolompár mama ugyan járt általános iskolába, de még az olvasással is vannak problémái, szakmája nincs, az immáron felújított lakásuk rendben tartása is nehézséget okoz neki, ezért Kata most egy nyugdíjas tanárnénit szerez mellé mentornak, aki szelíd türelemmel megtanítja mindarra, amit korábban, a körülményei folytán elmulasztott, így nem érzi majd, hogy a gyerekei többet tudnak nála, megerősödik az önbizalma, és idővel arra a kérdésre is határozott választ tud adni, hogy mit szeretne csinálni a házimunkán kívül.
Tegyük fel, hogy Kolompár papa már a lakásfelújítás során is nagyon szívesen dolgozott az építkezésen, emlékszik, hogy apja, annak idején kőművesként kereste a kenyerét, és miután családja minden tagja kezd aktivizálódni, ő is szeretne előrébb jutni – szakmát tanulni. Ebben az esetben Katának összetettebb feladatot kell megoldania, mert az egyetemen meg kell tudnia, hogy Kolompár papa képességei alapján a piaci igényeknek milyen szakma tanulása lenne a legmegfelelőbb. Esetleg, az egyetem kisvállalkozásokat segítő tanfolyamán résztvevőkkel kell kooperálnia, hogy egy kezdő üzleti vállalkozáshoz jó alkalmazott váljék Kolompár papából, idővel talán maga is vállalkozó lehet. Olyan munkát kell találni neki, ami perspektívát ad, amely felemeli őt a kilátástalanságból.
Tegyük fel, hogy Kis Kata egyetemi évei alatt szoros kapcsolatban van a Kolompár családdal, elméleti tudása mellé életét, személyiségét meghatározó gyakorlati tapasztalatokat szerez. Értelmiségi családi háttérrel, fiatal sebészként is képes a legegyszerűbb emberekkel szót érteni. Bár Győrből jött, az évek alatt megszerette Pécset, mert itt nem csak tanult, hanem hasznos munkát is végzett, amiért tisztességes pénzt kapott, ezért az egyetemi éveire úgy tekint, mint élete legjobb időszakára. Annál is inkább, mert a párját is itt találta meg, és a Magasház, amely éppen ebben az időben vált komplex lakóközponttá, amelyen belül előbb egyedül élt egy minigarzonban, majd a párjával összeköltözve egy kis, kétszobás lakásban, kialakítottak olyan lakásokat is, amelyek kisgyerekes családoknak is megfelel az első években, mert a házban bölcsőde, óvoda és gyermekfoglalkoztató is működik, nem csak éttermek, bárok, kávéházak és sport-központ.
Tegyük fel, hogy a Magasház az új pécsi „keltető” – a TV-torony mellett egy új, pozitív szimbólum, amire a városban úgy tekintenek, mint a reményteli jövő első fix pontjára. Mert a városháza felelős emberei elérték, hogy a tulajdonos eladja olyan befektetőnek (nem a városnak), akinek szívügye a win-win tipusú üzlet – helyi és külföldi szakemberekkel kidolgoztatta azt a modellt, amely hosszú távon jó befektetés mind a saját üzleti érdekei szempontjából, mind a városlakók számára. Miután rengeteg pénzt fektettek abba, hogy a lehető legkorszerűbb lakásokat és szolgáltatási rendszert kiépítsék, az egyetemre jelentkező külföldi, és hazai fiatalok számára a pécsi egyetem már nem csak a tanítás minősége, hanem a lakhatás és a szolgáltatások magas színvonala miatt is vonzóvá vált. Az egyetemistáknak nem kellett a legolcsóbb albérleteket felhajtaniuk a Kertvárosban, távol mindentől, ami számukra az élet, hanem kialakult egy olyan központ amely a gólyáknak a bekapcsolódást, a végzett diákoknak az önálló életbe való átmenetet jelenti, és ezzel elősegíti a városban maradásukat.
A Magasház nem egy kollégium, hanem „város a városban”, az egyetemi élet központja. Itt van az a „munkaközvetítő”, ami a mentori rendszert fenntartja, így az egyetemre beiratkozó diáknak nem kell garasoskodnia akkor sem, ha a szülők nem tudják anyagilag segíteni. A mentori rendszerben annál többet keres, minél jobb eredményeket ér el a mentoráltak önállósításában. Kis Kata két év alatt „lábra állította” a Kolompár családot, a gyerekek megszerettek tanulni, már nem kell senkinek noszogatni őket, a legnagyobb már gimnáziumba jár, és eltökélt szándéka maga is mentorrá válni. A papa és a mama is dolgoznak, gyarapodnak, büszkék saját erőfeszítésük eredményére, a szomszédság követendő példa mások számára is, egyre többen jelentkeznek, hogy szeretnék, ha ők is kapnának mentorokat. A város befektetése, az a pénz, amivel az egyetemista mentorokat fizette, a lehető legjobb helyre került, mert csökkent a munkanélküliség, nőtt az iskolázottság, és helyben maradt az itt tanuló egyetemista is. Igaz, egyetlen teret sem köveztek le kínai márvánnyal, és a párt-közeli vállalkozók is dühösek az elmaradt megbízások miatt, de a polgármester mégis megnyert magának rengeteg választót, akik elégedettek az életük alakulásával.
Tegyük fel, hogy Kis Kata diplomázása után a lakással nem volt probléma, de kérdéses volt, hogy a szakmájában sikerül-e megfelelő munkahelyet szereznie, ahol tovább fejlesztheti magát, és méltányos fizetést kap a munkájáért. De az eltelt évek során a pécsi egyetem és a város szoros együttműködésének híre elterjedt a világban, és nem csak szaudi diákok érkeztek nagy számban. Kelet Oxfordjaként kezdték emlegetni, olyan fejlődő oktatási és kutatási központként, amely egyre kevésbé függ az állami gondoskodástól.
Időközben a város vezetése átlátható, követhető és fejlődés-orientálttá tette a helyi adók rendszerét, eltörölték a bárcaadót (iparűzési adó), és bevezették a szolgáltatásalapú ingatlanadót, ami kiszámíthatóvá, tervezhetővé tette a beruházásokat. A Magasház sikere egyre több külföldi befektetőt is meggyőzött arról, hogy Pécsett értelmes partnerekre találnak a városvezetésben. A valamikori tüdőszanatóriumból világszínvonalú idősek otthonát alakítottak ki, ahol a vagyonos német és orosz nyugdíjasok mellett az előre kikötött kvóta szerint pécsiek is kapnak ellátást, a nyugdíjuk arányában meghatározott összegért.
A közösségi vagyongazdálkodás korrekt rendszere is kialakult, egyre többen mertek önálló vállalkozást nyitni, megszűntek a belvárosban a vak kirakatok, a város bevétele pedig szépen nőtt, amiből a Mecsek parkerdőt tették fokozatosan egyre szebbé, gigaprojektek nélkül, sziszifuszi, következetes munkával.
A közösségi közlekedés speciális, pécsi ága alakult ki – az elektromos maxi-taxi, amellyel bárhová eljuthat mindenki, a Zsolnay negyedtől a kilátóig. Mivel a környezetszennyező, benzinalapú közlekedést egyre több helyről szorították ki, szervezett magánvállalkozásként indult be a maxitaxi. A sofőrök önálló vállalkozók, de a szervezés központi, a legfejlettebb technológiával biztosítja a magas szintű szolgáltatást és a kihasználtságot, egyszerre.
A maxitaxi-rendszer benzinalapú járművei hatékony kapcsolatot teremtenek mind a Pécs-környéki településekkel, mind a fővárossal, ennek eredményeképpen a turistaforgalom évről évre nő, a vendégéjszakák száma megsokszorozódott.
Az egyetem külföldi diákjai családtagjainak kedvenc célpontja lett a város, a miniatűr multikulti, ahol a muszlimok, zsidók, ortodox keresztények is megtalálják a maguk otthonos sarkát. Igen, itt bizony jó élni, ezért idelátogatni is kellemes. Pécs, nyugodtan lehet végállomás, bárhonnan is jön valaki – ha van miért ideérkeznie. Az üzlet beindult…
Ám ahhoz, hogy ez a biztató jövő kialakuljon, már holnap reggel tenni kell – mindenkinek.
munkára fel, gyerekek…
Tisztában vagyok azzal, hogy a Hallgatói Hálózat, amely ezt a Szabadegyetemet szervezte a kormányzati intézkedések elleni tiltakozásul „indult be”. Megértem az egyetemistákat, hiszen amit a központi kormányzat művel az elképesztő ostobaság. Mégis azt mondom – nem várjatok tőlük semmit! Ők már nem változnak. Bizonyos dolgokat talán kikényszeríthettek belőlük, de alapvetően a Ti feladatotok lesz megváltoztatni ezt a világot, ahol a kiváltságok és a kényszerek káosza helyett kialakulhat az esélyegyenlőség. Nem a szocialista egalizmusé, hanem az, ami itt még sosem volt.
Folt hátán folt
Az egyszeri embernek kiszakadt a nadrágja, elvitte a szabóhoz megfoltoztatni. Éveken át gyűltek a foltok a nadrágon, a szabónak kifizetett pénzből már két újat vehetett volna, de mire végképp használhatatlanná vált a nadrág, a pénze is elfogyott…
Valahogy így járt a magyar lakásgazdálkodás is. Rövid távú, populista intézkedések egymás hegyén-hátán, a nemzedékeken átívelő koncepció, a megalapozott tervezés teljes hiánya.
Idestova két éve, írtam a építőipari lobbi és a közérdek összefüggéseiről. A kritikán túl, hét pontos javaslatot fogalmaztam meg arra, miként lehetne beindítani egy önmagát gerjesztő pozitív spirált. Egy akkori felmérés szerint 300 ezer lakás állt üresen az országban, a mostani szerint 300 ezer családnak lenne szüksége olcsón fenntartható lakásra – lehetséges, de semmiképp nem újonnan épített szociális bérlakásra.
Magyarországon egy darabig nem kellene új lakások építését támogatni – a meglévő állományt kellene rehabilitálni. Tudomásul kellene venni, hogy nincsenek azonnali, varázslatos megoldások, hogy a lakásgazdálkodás ugyan szoros összefüggésben van a nemzetgazdaság minden más rész-elemével, ám dőreség lenne azt gondolni, hogy államilag (az adófizetők pénzén) finanszírozott lakásépítési dömping fogja a gazdasági életet fellendíteni, vagy a munkahelyhiányt csökkenteni. Mint ahogy az is ostoba ötlet, hogy állami támogatással az ország keleti csücskéből a nyugati felére telepítsenek embereket, csak azért, mert az utóbbi helyen néhány ipari vállalatnak olcsó munkaerőre van szüksége – ez csak egy újabb folt a használhatatlan gatyán.
Olcsón fenntartható jó lakás önmagában nem teremt semmiféle „biztos alapot az embereknek ahhoz, hogy visszataláljanak a foglalkoztatásba” – az adófizetők pénzén osztogatott ajándékok még soha, sehol nem változtatták meg az elszegényedett, képzetlen, passzív társadalmi rétegek szokásait. Az emberi lélek egy kicsit bonyolultabb dolog, mint a haszonállaté, amit szükség szerint ide-oda lehet szállítani. A magyar döntéshozók egyik nagy bűne, hogy a honpolgárokat csupán potenciális voksokként, adóforrásként vagy haszonállatként kezelik, ebből kifolyólag érzéketlenek a mélyben zajló folyamatokra.
Nézetem szerint a “lakhatási szegénység” éppen annyira értelmezhetetlen fogalom, mint a “megélhetési bűnözés” – mindkettő egyfajta felmentést sugall. Nyilvánvalóan van némi kapcsolat a szegénység és a lakáskörülmények, vagy a bűnözési statisztikák között, de a probléma gyökere nem itt van, éppen ezért a megoldás-keresés sem szabad, hogy azzal induljon, hogy nosza, építsünk a szegényeknek új lakásokat. Ez a közpénzek értelmetlen pazarlása, a sok évtizedes szellemi restség egyenes folytatása.
A hatékony probléma-megoldás alapja minden esetben a körültekintő helyzetfelmérés, az adott ország, régió, település társadalmi-gazdasági összefüggéseinek elemzése, a spontán folyamatok beható megfigyelése. Erre az alapra kell épüljön egy koncepcionális jövőkép-szerkezet, amely később, a változó körülmények között is képes szilárd keretet adni a döntéseknek. A múltból lehet tanulni, de óriási tévedés lenne másolni a korábbi mintákat. Ugyanez vonatkozik a külföldi példákra. Enrigue Penalosa, az ezredforduló, azóta világhíres bogotai polgármestere megtanult mindent, amit csak akkor lehetett mások sikereiből és hibáiból, de azért vihetett végbe gyökeres változást a legelesettebbek életében is, mert nem félt merőben új, szokatlan dolgokba belevágni. A tapasztalatot és a tudást kreativ energiával egyesítette, kiváló szakembergárdával dolgozott, ő maga pedig politikusként mindvégig a közérdeket tekintette irányadónak, bátran szembeszállt a lobbi-csoportokkal. Ugyanakkor, eszébe nem jutott, hogy a szocialista szólamok belerongáljanak az egészséges piaci folyamatokba. Nem épített szociális bérlakásokat, a közpénzből finanszírozott beruházások mintegy katalizátorként lendítették előre az egész várost.
Pár évvel ezelőtt magam is tettem kísérletet arra, hogy Budapesten megtaláljam azokat a kritikus pontokat, amelyekkel működőképessé tehető a város. Mert a lehetőség adott éppen úgy, mint a szétszórt, magyar településszerkezetben, amelyet alapvetően nem megváltoztatni kell, hanem kitalálni az adekvát fejlesztési formákat . Az elmaradottságból lehet előnyt kovácsolni – ha a közpénzeket végre minden eddiginél nagyobb szellemi energia-befektetésre fordítják.
A cikk eredetileg a Népszabadság Lakástrend mellékletének 2012 szeptember 5-i számában jelent meg.
A pécsi villamos esete…
… a városgazdálkodás hiányával.
Az EKF-FAL egyik kérdése az volt, hogy jó lenne (újra) kiépíteni a villamosrendszert Pécsett? Mint meggyőződéses villamospárti (az autóbuszokkal szemben) szavaztam, aztán megkaptam az eddigi szavazatok állását. És itt ledöbbentem: a szavazók 50%-a ugyanis a villamosközlekedést jónak tartja, de csak akkor kell, ha ingyen kapja a város az EU-tól, a kormánytól, a Jóistentől, vagy Kohn-bácsitól a tengeren túlról, a lényeg, hogy a pécsieknek ez ne kerüljön pénzbe! Az eszem elszállt!
A FAL-on lehetőség van a vitára, így én azonnal hangot is adtam felháborodásomnak. „Fájdalmasan provinciális megközelítés! Minden szavazónak szívből ajánlom Bérces László sorozatát Hongkongról! Ott ugyanis nagyon ügyesen, a közlekedési beruházásokat összekapcsolták az adott területek értékének növekedéséből származó haszonnal, és ezzel a gazdasági képlettel képesek saját erőből finanszírozni az infrastrukturális beruházásokat! Mert, hogy gazdálkodnak a város forrásaival, lehetőségeivel, és ezáltal újabb forrásokat teremtenek! Kicsit másként mint Tel-Avivban, de a dolog lényege ugyanaz – felelős gazdái a városuknak, és nem a markukat tartják, mint a koldusok, hogy valaki más szánja már meg őket, ha valamire szükségük van! Amíg ezt az alapfeltevést nem változtatja meg a város, addig semmi jóra ne számítsatok, és nekem, akinek ez a szakmája, a szívem szakad meg a szülővárosomért! ”
Tisztában voltam vele, hogy ezek kemény szavak, amelyeket egy öntudatos pécsi polgár nem nyel le. Bár öntudatos, tevékeny polgár Pécsett sincs túl sok, mint ahogy az ország más városaiban sem nyüzsögnek, de azért akadt vitapartnerem. Az első válasz, a szokásos módon „ez nem Hongkong, nem Tel-Aviv, ez Pécs, ez Magyarország” típusú volt, amit már unos-untig ismerek, de legalább valaki felvette a kesztyűt, tehát folytattam:
” A provinciális VISELKEDÉS teszi mind inkább provincionálissá Pécset! És nem csak Hongkongban, meg Tel-Avivban van másként, hanem Pécsett is másként volt a II.világháború előtt! Nem kell még külföldi példát sem keresni, csak meg kell ismerni, hogy a száz-százhúsz évvel ezelőtt mit csináltak a város öntudatos polgárai! Ez a koldulásos pénzszerzési technika nem visz előre semmit és senkit! Különösen komoly károkat okoz az ember lelkében az, hogy a „jóakarattól” várják helyzetük jobbra fordulását, és lemondanak a teremtő alkotó erőről! ”
Ezen a ponton már részleges egyetértésre találtam vitapartneremnél. Már nem a sértettség beszélt belőle, hanem igyekezte megmagyarázni nekem, miként nem működik a magyar vidékfejlesztés, városgazdálkodás. Csakhogy bennem, ezen a téren, nem találhatott együttérzően bólogató parnert, mert az utóbbi években éppen ezzel a szemlélettel harcoltam Magyarországon.
„Sokszor elmondtam, leírtam, hogy Izrael azért kitűnő példa Magyarország számára, mert itt sikerült a szocialista ideológián túllépve versenyképes kapitalista gazdaságot teremteni, vagyis nem kellene semmi mást tenni, csak elemezni a folyamatokat és kikerülni a zsákutcákat. Valójában ezt tettem az alatt az 5 év alatt, amíg Magyarországon éltem. Ezzel a módszerrel készítettem modellt a podo-kibucra, amely a fiatal roma népességen belül lenne képes életformaváltásra, mindamellett, hogy megőrizné a roma identitást. Az eredeti kibuci gondolat, a munkára és tanulásra épülő közösség értékteremtő erejét Izraelben mind a mai napig használják, teljesen más formákban, mint ahogy 100 évvel ezelőtt. Magyar zsidó értelmiségiek belesápadtak a gondolatba, hogy valami Magyarországon kibuc elnevezést kapjon. A tudatlanság és kishitűség egy szerény kisérletet sem tett lehetővé, miközben központilag szervezett vidékfejlesztési programok csődöt mondtak.
Öt éven át küzdöttem azért, hogy átlátható, szolgáltatás-alapú ingatlanadót vezessenek be, azért, hogy a települések gazdálkodni kezdjenek, ne csupán elköltsék a normativ támogatást – most hallottam anyámtól, hogy bevezették az ingatlandót, csak éppen sem nem átlátható sem nem szolgáltatásalapú – sarc, egy újabb sarc, semmi más.
Hetente kapok e-maileket tehetséges, okos emberektől, akik belefáradtak abba a küzdelembe, amit a hazájukban a szél ellen vívtak éveken át, és csomagolnak, elmennek. Nem lehet ép ésszel kibírni az a sok sületlenséget, amit a döntéshozás évtizedek óta produkál abban az országban. Lehet, hogy ha valaki mást nem ismer, elhiszi, hogy másként nem lehet, de aki megtapasztalja, hogy de még mennyire lehet másként, az egy idő után azt nem érti, hogy miért tűri el egy nép, hogy ostobák vezessék, korlátolt gondolkodásúak határozzák meg élete minden mozzanatát. ”
Az elvándorlással kapcsolatban újabb egyetértésre találtam vitapartneremben – leírta, hogy micsoda kárt okozott a városnak az, hogy lemondanak a tevékeny helyi energiákról. Nem hagytam annyiban:
„Igen, és miért kell erről hallgatni? Miért nem kiabáljátok ezer torokból, hogy ez nincs így jól?
Tegnap írtam egy cikket annak a magyar gyökerű , kezdő, izraeli politikusnak a programbeszéde alkalmából, aki éppen a beletörődés ellen lépett fel. Pedig az izraeli tipusú „beletörődés” maga a forradalom ahhoz képest, ahogy Magyarországon a lakosság eltűri a hatalom kisded játékait…”
Tudom, itt megint kellemetlen pontot érintettem, hiszen a „mások felelőssége” helyett visszatereltem a szót az egyes ember személyes felelősségére. Szünetelt is a vitánk egy darabig, amíg a híres Nick udvar nem került a heti kérdések közé:
„A Nádor és Nick udvarral kapcsolatos szavazás okán leírnám, hogy mit kéne tenni… alapvetően persze a szolgáltatás-alapú ingatlanadó rendezné ezt az ügyet is, mint annyi mást a települések gazdálkodásában, ugyanis aszerint az üresen álló ingatlan tulajdonosa büntető-adót fizet, mindaddig, amíg az ingatlan üresen rombolja a városképet és a városi életet magát. Nem tudom, hogy most mi a helyzet a Nádorral, és ki a tulajdonosa a Nick udvarnak, de ennek a két épületnek a sorsa kritikus mértékben befolyásolja a Széchenyi tér sorsát, ezért a tényeket, a jelenlegi jogi helyzetet ismertetni szükséges a lehető legszélesebb körben – mondjuk éppen itt a FAL-on. Ha a Nick udvar önkormányzati tulajdonban van, akkor ki kell írni egy hasznosítási pályázatot – ezen bárki indulhatna, de a pályamű üzleti tervet is kell, hogy tartalmazzon, nem csupán építészeti elgondolást. Ha ezt közmegegyezéssel elfogadta a város lakossága, akkor lehet a programra befektetőket keresni, nem előbb! ”
Első körben most is „leidegeneztek” – aki kívülről beszél bele a pécsiek dolgába. Ez, mondhatni természetes reflex olyan embereknél, akik annyira beágyazódtak a „szisztémába”, hogy el sem tudják képzelni, hogy az egész eddigi rendszert kéne kidobni a szemétbe, és felépíteni egy olyat, ami működőképes. És megint kaptam tucatnyi kifogást, hogy miért nem megy a dolog. De engem nem kell félteni:
„Az ingatlanadóval kapcsolatban egyáltalán nem „kívülről” osztom az észt, mert Magyarországon tartózkodásom 5 éve alatt állandóan ezzel foglalkoztam. Más kérdés, hogy három kormány utasította el azt, hogy áttekinthető, világos és az érdekrendszereket egyértelműsítő helyi adó rendszer szülessen, a káosz helyett, ami ma van.
Ezek után nem maradt más hátra, mint levonni a következtetést, hogy egyelőre nincs olyan politikai erő, az ellenzékben sem, amely a szemfényvesztő populizmust feladva, koncepcionálisan tiszta programmal állna a választói elé.
A lényeg, természetesen a rendszerben van, és a legnagyobb hiba, ha „kimazsolázzák”, illetve szétbontják a kapcsolatot a gazdasági, társadalmi és városépítészeti elemek között. Az ingatlanadó büntető eleme nem akadályozhatja meg egy épület bontását, ha a bontást, adott esetben más jogszabályok nem tiltják, de igenis befolyásolja a tulajdonos döntését, hogy hagyja szétrohadni az épületet, vagy kezd valamit vele.
Egy olyan hasznosítási pályázat, amely részletei nem ismertek, a nyilvánosság kizárásával születnek, viccnek is rossz. Arról már nem is szólva, hogy évekkel ezelőtt valami rálátásom volt néhány pécsi épület „hasznosítási” kísérletére, amely során a magyar tárgyaló felek botrányos tesze-toszaságát volt alkalmam megfigyelni. A külföldi befektetők egy idő után belefáradtak abba, hogy semmit nem lehet lezárni, mintha állandóan ott lebegett volna, hogy a magyar tárgyalópartnerek „valamit várnak” – ez a külföldi partner pedig nem szokott korrupciós pénzeket fizetni, így az üzlet nem jött létre. A nyilvánosság előtt zajló program-alkotás, majd a gazdasági elemek nyilt versenye az egyetlen lehetőség arra, hogy ne szülessen egy újabb elfuserált projekt, mint amiből már ma is túl sok van Pécsett.
Ha már a Nádort említjük, ezt Horváth Andrásnak is elmondtam, hogy bődületes hibának tartom, hogy a mélyparkoló egyik kijárata, amit ráadásul nem is használnak ma, hiszen a Széchenyi teret, nagyon helyesen, autótlanították, szétverte a kávéházat – a városháza felelőssége ebben hatalmas, hiszen példátlan eset egy ilyen megoldás engedélyezése, miközben a téralkotás egészen más irányban halad. Nem ismerem a részleteket, de pont az ilyen abszurd helyzetek lehetnének kizártak akkor, ha a döntéseket megelőzné a nyilvánossági kontroll. A Széchenyi tér térfalai hasznosításának kérdése közügy kellene legyen!
A városnak magának kellene a közösségi érdekeket maximálisan figyelembe vevő programot kialakítani! Persze, nem csak a Széchenyi téri épületekkel kapcsolatban, hanem az egész várossal kapcsolatban!
A kritikai pályázatra készült írásom kapcsán elolvastam mindent, amit csak elértem a város stratégiai tervével kapcsolatban – rémes! Na arra aztán befektetőt találni nem lehet. TLV-ben 600 ember, éveken át dolgozott a startégiai terveken (egy 400 ezer lakosú városban – minden lakosságcsoport képviseltette magát), és mire elkészült a közmegegyezést is képviselete, nem pedig egy zárt, szakmai kör agymenését. Pécsett, ahol éppen az EKF valósága az intő példa, nem a másutt lévő felelősökre kéne nyomni a dolgokat, hanem felvállalni azt, hogy ahogy eddig a döntések születtek, az úgy rossz, ahogy van, és a város lakosságának érdekében, gyökeresen meg kell változtatni! Semmire nem kell várni! Semmit nem szabad elvárni, sem az államtól, sem Európától! Tudomásul kéne venni, hogy abból kell jól gazdálkodni, ami van Pécsett, és felhagyni az állandó nyafogással, hogy ki mindenki hibás azért, hogy Pécsett nincs elég turista, vendéglátóhely, üzleti élet, stb. Készült egy ENSZ felmérés, ahol a boldogságlistán 14. Izrael, 96. Magyarország. A megfejtés nem a pénz, nem is a biztonság, hanem az élni akarás, a kiolthatatlan tettvágy.
Számomra, az öt Magyarországon töltött év fájdalmas felismerése, hogy ez, az ott élőkből majdhogynem kiveszett… pedig senki más nem váltja meg az ország sorsát, csak azok, akik ott élnek. ”
Ellenérvként azt kaptam, hogy a pécsiek nehezen dolgoznak a megélhetésükért, a „megváltás” csak a kulturális turizmus lehet… Nem hiszem, hogy az elesettséget csak külső segítséggel lehet gyógyítani, ezt meg is írtam a válaszomban:
„OK, akkor deffiniáljuk a „tettvágyat”. Az, hogy Magyarországon ma 10-14 órát kell dolgozni a megélhetésért, és ez a „normális” – az a népesség tűrőképességét jellemzi, nem pedig a tettvágyát. Egy város működőképességét én nem a szinvonalas szórakozási lehetőségek számában látom. A tettrekészség számomra a hatékony és alkotó munkában jelentkezik, elsősorban. A szórakozás fontos, de csak ez után következik. Lehet, hogy én földhöz ragadtan gondolkodom, de rühellem azt a koncepciót, ami egy várost turisták kiszolgálójaként képzel el. Szerintem, sok Balaton parti település is ezért haldoklik. Azt már inkább el tudom képzelni, hogy a turisták raharapnak egy városra azért, mert ott van valami különleges élet, ami különbözik minden mástól !
Éppen azért, mert igen sokat foglalkoztam városrehabilitációval, meggyőződésem, hogy nem a tárgyi infrastruktúra a legfontosabb. A pesti zsidónegyed például a „fejlesztések” dacára indult be, egyéni kreativitás alapon, és ha kevésbé lenne ostoba a városvezetés, akkor ennek tenne szépen alá az infrastruktúra fejlesztésével. Pécs nem az M6-os miatt nem tudta kihasználni az EKF-ben rejlő lehetőségeket.
Nem tudom, hogy mi lenne a legjobb a Nick-udvarba, mert ahhoz, hogy az ember jó programot tudjon készíteni elég sok előzetes vizsgálat szükséges. Mindenekelőtt tervek, hogy az ember lássa a tereket, amelyeket élettel szeretne megtölteni. Aztán sok-sok napot kell eltölteni a környéken szemlélődve, sok-sok emberhez kell kérdésekkel fordulni – nem, nem azt kérdezni, hogy mit tenne a Nick-udvarba, annál sokkal szofisztikáltabb kérdéseket. Sokkal többet kellene tudni a Nick udvar történetéről, mint amit most a neten fel lehet lelni – könyvtárakban kellene kutatni. Aztán megérdeklődni nagy forgalmú ingatlanközvetítőktől, hogy mi a helyzet a pécsi piacon – évekkel ezelőtt csináltam egy ilyen vizsgálatot, de az nem elég. Persze, vannak személyes emlékek, meg szakmai megérzés, amiből szintén el lehet indulni. Aztán van szomorú tapasztalat – nekem inkább pesti, a Gozsdu udvarról, ahol minden lehetséges hibát elkövettek – abból is lehet tanulni. Ez felelősségteljes szakmai munkaként kezdődik, de közel sem úgy, ahogy erre a magyar gyakorlat szoktatta az illetékeseket.
A programkészítés olyan szakmai munka, amely optimálisan kell ötvözze a tapasztalatot, a kreativitást a nyitottságot mások véleményére és az alázatot, amely nélkül meglévő városszövetbe nyúlni nem szabadna. A Gozsdu udvar elrettentő példa, hogy lehet megölni egy épület lelkét, amit egy öntelt építész , beruházó és az önkormányzati szervek együttese követett el, és évtizedek kellenek ahhoz, hogy a kárt, amit okoztak, némiképp helyre lehessen hozni. Ha időben odafigyelnek a „civilek” riogatására, akkor meg lehetett volna előzni a bajt.
A Nick udvart nem a kocsmák, kávéházak sematikus betelepítése teheti egyedivé – azt alaposan ki kell találni.
Mostanában hajnaltól késő estig azzal foglalkozom, hogy megtaláljam azt a mikrorést, amiben egyedülállóan jó vagyok, amit csak én tudok magas szinten művelni. Ehhez olyan gyakorlatokat kell csináljak, amelyek a saját működési mechanizmusomat elemzik – ugyanezt el kell végeznie egy városnak is, hogy kitalálja, hogy mi benne a rendkívüli. Mindenkinek van ilyen, csak nem egyszerű megtalálni. Pécsen volt erre egy kísérlet, de túl hamar befejeződött, megragadt annál a sablonnál, hogy a kultúra városa. Ilyen van sok százezer a Földön – meg kell találni azt, ami egyedi. Kemény munka, de nem lehetetlen.
Aztán van egy érdekes tel-avivi módszer, ami szintén tanulságos… a fokozatos lépések és az állandó visszacsatolás módszere. Kicsit a pesti romkocsmák módszerére hasonlít, de szervezettebb.
De a dolog mégis ott kezdődik, hogy a jelenlegi városvezetés kellően nyitott és tudatában van annak, hogy mit tesz a várossal?”
Az áthárításra való törekvés még mindig erősen dolgozott vitapartneremnél, így a Pécsre való eljutás abszurditását kezdte ecsetelni, illetve belement abba, hogy mennyire kevés és korán zárnak a pécsi vendéglátóhelyek. Ezek valódi problémák, de miután azt éreztem, hogy megint nem a megoldás felé haladunk, ellent kellett mondjak:
„Amit a vendéglátóhelyekről írtál az megrendítő. Ennyire nem ismertem a sanyarúságot, mert rendszerint a mamámhoz jövök és ő is a tyúkokkal megy aludni, igaz, nem a belvárosban, és nagyon rossz néven veszi, ha „kimaradok”. Ilyenkor mindig a 16 éves korombeli gyötrelmek jutnak eszembe, és azzal vigasztalom magam, hogy pár nap, majd Pesten élni is fogok… Viszont még nappal is feltűnő számomra, hogy mennyire nem mediterrán ebben a tekintetben Pécs. Az olasz barátodnak teljesen igaza volt.
Miért mondom, hogy ugyanarról beszélünk, de mégsem. Azt hiszem, hogy abban a tekintetben, hogy milyen várost szeretnénk látni Pécsett, teljesen egyetértünk, de abban már kevésbé, hogy ez a turistákon múlik. Nem, ez a pécsieken múlik!
Nincs elég és nem változatos a vendéglátás Pécsett – egyetértünk. De gondolod, hogy akkor lesz jobb és változatosabb, ha csak a turisták kiszolgálásából fog állni? Mert én nem hiszem. Az olaszoknál és az izraelieknél is attól van nagyon jó vendéglátás, éjjel-nappal, mert az olaszok és az izraeliek is szeretnek „kimenni”. Szeretnek élni! Nem otthon zabálni a tv előtt, hanem kevesebbet, de jobbat, élvezetes körülmények között. És azért mert sokan szeretnék élvezni az életet, sokaknak van ebből munkájuk – ez egy felfelő törő spirál, szemben azzal a befordultsággal, ami a pécsi lakosság hétköznapi életét jellemzi.
Ezért mondom azt, hogy a jó vendéglátás alapjai akkor rakhatók le a városban, ha a pécsiek felhagynak a begubózással. A jó vedéglátóhelyek elsősorban a helyi igények kielégítésére jönnek létre – a visszatérő kuncsaft kedvéért főznek jól, és kedvesek a pincérek. A turista hab a tortán.
Ha repülőjegyet veszek, rögtön megrendelem az Airportshuttle.hu szolgáltatást. Online. Pécs városa nem tudna szövetkezni ezzel a reptéri céggel, hogy Pécsre legyenek kedvezményes járatok? Ha fontos a külföldi turista a városnak, akkor meg kéne tudja szervezni – a cég honlapján Pécs reklámmal és bevezető árakkal. Nem olyan bonyolult ez, ha valaki komolyan meg akar oldani egy problémát. Aztán, hogy a MÁV mikor lesz elfogadható közlekedés, az ugyan nem lényegtelen kérdés, de ebben a pillanatban Pécs aligha tudja befolyásolni. Viszont transzfer-iránybuszokat beállítani nem olyan elképesztően nagy feladat egy város számára…”
Az adók szerepe a városrendezésben
A podo-program 2005-ös változatában elsősorban műszaki – városrendezési problémák megoldásával foglalkoztam.
A magyar adózási rendszer számomra átláthatatlan volt még elég sokáig.
Mivel csak 2007 januárjától béreltem Budapesten lakást – a letelepedés első fázisa – ekkor döbbentem meg igazán, hogy mennyire rosszul orientál a magyar adórendszer az izraelihez képest. Közben itt is egyre több szó esett az ingatlanadóról – bár nagyon rossz felfogásban – ezért 2007-től módszeresen kezdtem foglalkozni a városrendezést befolyásoló adókkal.
Ez a cikk 2007 július 8-án jelent meg az építészfórumon lévő blogomban:
Az elején le kell szögezzem: Az értékalapú ingatlanadó ostobaság!
Ha piaci értékre akarják alapozni a kivetendő adó mértékét, akkor minimum két, negativ következménnyel kell számolni:
1. kialakul az értékbecslők korrupciós rendszere,
2. az ingatlanállomány tovább pusztul.
Amihez két világháború és hatvan év elhanyagoltság nem volt elég, megteszi azt az értékalapú ingatlanadó, mivel azt „tanácsolja” minden tulajdonosnak: hagyd rohadni az ingatlanodat, hiszen akkor kevesebbet fizetsz érte!
A világ értelmesebb felén ezt pont forditva csinálják.
Ingatlanadóra szükség van, mégpedig azért, hogy az infrastrukturális szolgáltatást, a szolgáltatást igénybevevő közvetlenül fizesse, tudja, hogy mit miért fizet, és az önkormányzatoknak legyen eszköze a lakossági cselekedeteteket befolyásolni a település közösségének érdekében.
Az ingatlanadó bevezetése csak akkor eredményezhet, végső soron költségvetési bevételt, ha közvetlen célja nem az államkassza feltöltése. Csak akkor lehet jól felépitett rendszer, ha a kormány , az elkövetkezendő évekre nem akar ebből kaszálni, hanem megelégszik azzal a cseppet sem lényegtelen eredménnyel, hogy a településfejlesztés önfenntartóvá válik. Alapos munkával ugyanis fel lehet épiteni egy olyan ingatlanadó-kedvezmény-rendszert, amely a településfejlesztést , a környezettudatos, takarékos életformát támogatja. Ez egy olyan érdekeltségi rendszer, amelyet az önkormányzatok településfejlesztési céljainak megfelelő tartalommal tölthetnek meg, és a befolyó összeg az önkormányzati önállóságot is megvalósithatja.
Talán, éppen ez utóbbi tulajdonsága riasztja a legjobban a kormányköröket, hiszen ez felszámolná a mostani függő viszonyt és csökkentené a kormány hatalmát. Ha viszont hosszabb távra gondolkodnának, akkor az önkormányzati önállóság nagyobb helyi felelősséget és ezzel a központi forrásokat kimélő kiadásokat eredményezhetne, vagyis, néhány év alatt valódi költségvetési megtakaritást is.
Ennél is fontosabb azonban az ingatlanadó, mint eszköz, amely a településfejlesztési célokat bizonyos automatizmussal képes megvalósitani. Ezt az adórendszert nem jogászok, hanem városgazdászok, agrármérnökök, közlekedésmérnökök, környezetvédő szakemberek tudnák jól megalkotni a támogatás-büntetés dinamizmusával.
Csak a nagyságrendet befolyásolná az ingatlan mérete.
Sokkal fontosabb lenne az adó cselekvést-befolyásoló eleme.
Közösségi célok érvényesülése az adórendszeren keresztül cseppet sem új dolog. Budapest, a XIX. század fordulóján, nagyrészt az adórendszeren keresztül jutott fejlesztési forrásokhoz, és azonnal megérezte a kassza zsugorodását, ha célszerűtlen városrendezési döntéseket hozzott. De ugyanezért, a korrekció is hamar bekövetkezett.
A szocialista-gondoskodó állam húzta ki a szőnyeget a települések önálló és értelmes fejlődése alól, ezért éppen ideje visszaállitani az ésszerűséget, egy jól megszerkesztett ingatlanadóval.
A podo-féle ingatlanadó három alapvető szempont szerint irja le az ingatlanokat:
1. Az ingatlan fizikai és környezeti adottságai
2. A városi szolgáltatások mértéke, illetve az önkormányzat lépései a környezeti feltételek javitására
3. Az ingatlantulajdonos környezettudatos viselkedésének előmozditását segitő lehetőségek.
Ebben a rendszerben az ingatlanadó rendkivül differenciált és dinamikusan változtatható, mert az összegek pozitiv és negativ előjellel is szerepelhetnek. Az ingatlan fizikai adottságai csak részben változatlanok, de ha jellemzésükre alaposan differenciált mutatókat használunk, akkor az adóalany cselekvő részese lehet az adó mértékének megállapitásában. Ugyanigy, az adót élvező önkormányzat is növelheti az adóbevételeit, de ezeket csakis valamilyen szolgáltatástöbblet alapján teheti.
Például: Növeli az adót, ha egy ingatlan elhanyagolt.
Ha egy mezőgazdsági területen parlagfű érik és a sarkában egy kis szemétdombot is megenged a tulajdonos, akkor adójában érzi környezetromboló viselkedésének következményét.
Ha egy ipari tevékenység zavaró a környezetre, azért az ingatlanadójában fizet keményen. Nem környezetvédelmi büntetést, hanem kőkeményen, a havi ingatlanadója akkora, hogy belegebed, vagy megszünteti a környezetszennyezést.
Egy máló vakolatú pesti bérház mindaddig magasabb adót fizet, amig nem tatarozza az épületet.
Viszont, ha a mezőgazdasági területen valaki biozöldségtermesztésbe fog, vagy erdőt telepit, akkor meglehet, hogy nem ő fizet adót, hanem az önkormányzattól kap támogatást.
Bizonyos települések, kedvezményekkel ipari parkokba csábithatják a vállalkozókat.
Kedvezményt kaphat egy pesti bérház, ha betonozott udvarát feltöri, és kertet telepit, vagy mozgáskorlátozottak számára is alkalmassá teszi a lakásokat.
Számtalan lehetősége van javitani a környezetét az ingatlantulajdonosnak, és majd ennyi az önkormányzatnak is. Például, ha az önkormányzat egy belvárosi foghijat parkosit, mert a terület tulajdonjogát megvásárolta a környéken megnő a zöldterületarány ezzel lehetősége nyilik bizonyos adóemelésre, viszont az adófizetők is kapnak valamit a forintjaikért.
Az adó a közösség érdekét kell, hogy szolgálja – az ingatlanállomány értékének növelése, a város jobbitása a cél, nem pedig az, hogy legyen a kormányzati lyukakat mivel befoltozni!
A brit ingatlanadó néhány kategória alapján határozza meg az ingatlanok külső tényezőit, hiszen amikor azt az adórendszert kidolgozták, még nem volt számitógép. Ma már olyan rendszert lehet alkotni, amely többszáz tulajdonságot és feltételt képes feldolgozni, és ezzel a világ leghatékonyabb településfejlesztési eszközét alakithatjuk ki!
Végső soron, minden adórendszer azon áll vagy bukik, hogy az adóalanyok mennyire hajlandók elfogadni az adó jogosságát. Amennyiben az ingatlanadó tökéletesen átlátható, mind a beszedés jogát , mind a felhasználását tekintve, akkor, az eladható, különösebb PR-bűvészkedés nélkül.