Felújítás-finanszírozás másként…
A pécsi Nick-udvar kapcsán javasoltam egy, az eddigiektől eltérő módszert a régi épületek felújítására. Mielőtt, jó magyar módra, egyes politikusok magukévá tennék, és a részletek mellőzésével bizonyítanák, hogy nem működik, leírom, mi az a „Sitát Amichay” (héberül: שיטת עמיחי).
A dolog lényege egy a szokásoshoz képest fordított eljárás, amikor az önkormányzat nem a tulajdonjogot adja át elsőként, hanem arról gondoskodik, hogy a befektető valóban felújítsa, méghozzá jó minőségben és a város hosszútávú érdekeinek megfelelően, az ingatlant, és csak azután, hogy ez a fontos feltétel teljesült, kerül az ingatlan a befektető tulajdonába, illetve, akár már párhuzamosan a végső felhasználók tulajdonába. Azonban, mint mindenben, a részletekben rejtőzik a módszer működőképessége, és aki nem hajlandó ezt a nehéz folyamatot pontosan végrehajtani, az ne is számítson arra, hogy a Sitát Amichay meghozza a várt eredményt.
A Tüdőszanatóriummal kapcsolatos tárgyalások rossz tapasztalata alapján hangsúlyozom, hogy ez a módszer csak akkor képzelhető el, ha a szerződő felek az üzleti életben elfogadott, tisztességes tárgyalás keretein belül mozognak! Arra külön bekezdés van, hogy az eladó, tárgyalás közben nem emelheti a tétet, mert tisztességtelen és egy csomó embernek rabolja az idejét, ezáltal a pénzét. Ha mégis megteszi, akkor tetemes büntetést kell fizessen. Sajnos, nem egyszer fordult elő, hogy amikor a magyar tárgyalófél azt látta, hogy az üzlet összejönne azon az áron, amit a tárgyalás elején kértek, de a partnerük semmilyen körülmények között nem fog nekik, mint döntéshozó személyeknek pénzt visszaosztani, akkor emelték a tétet, vagyis, a korábbinál magasabb összeget akartak. Természetesen, tisztességes tárgyalók ilyenkor felállnak az asztaltól, de közben szétveti őket a düh, hogy hány munkaórát pocsékoltak el idiótákra!
Az üzleti kapcsolat azzal kezdődik, hogy kapok egy tervdokumentációt az adott ingatlanról – pontos felmérés és statikai szakvélemény, valamint egy hatósági nyilatkozat arról, hogy mire adnak engedélyt. Ez azért nagyon fontos, mert ha a programban a befektető nem növeli az épület magasságát, az adott lehetőségek keretein belül mozog, akkor nem lehet azt követelni, hogy minden lakáshoz tartozzon egy parkoló – igen, ilyesmin bukott meg a pesti Balettintézet felújítása – teljesíthetetlen feltételeket nem szabad egyetlen befektetővel szemben sem támasztani, mert az a sikertelenség előszobája. A város döntse el, hogy a belvárosban nem tartható be a parkoló-normatíva.
A Széchenyi téren nincs gépkocsi-forgalom, nagyon helyesen, de ott egy mélygarázs-bejárat, teljesen fölöslegesen szétdúlta a Nádor kávéházat, használaton kívül van most, mert a jobb kéz nem tudta, hogy a bal kéz mit csinál, előre gondolkodni meg senki nem volt hajlandó. Ilyen hibát még egyszer nem követhet el a városvezetés, tehát tessék szépen előre eldönteni, hogy mi várható el. Aki belvárosban akar lakni, maga eldöntheti, hogy mi a fontos neki – az autóhasználat, vagy a városias környezet. Aki mindenáron autózni akar, az költözhet távolabb a belvárostól, és használhatja az autóját szabadon. Aki pedig a városiasság mellett dönt, mint jómagam is, az önként lemond a személyautó használatának előnyeiről. Semmi probléma ezzel nincs, csak a hatóságnak is tudomásul kell venni, hogy a tortát nem lehet meg is enni, és érintetlenül is hagyni. Más kérdés, hogy ha megoldható, hogy a tömbön kívül legyen olyan mélyparkoló, ahol a Nick-udvarban lévő lakások jövendő tulajdonosai vehetnek helyet – nagyszerű, de ez legyen szabad akarat kérdése, nem pedig egy a beruházó felé támasztott követelmény. A tapasztalat az, hogy sem a belvárosi szállodák parkolói, sem az új építésű társasházaké nem telik meg, rendszeresen külön értékesítik az építési előírásokban rájuk kényszerített mélyparkoló-helyeket. Van olyan szálloda-projekt Pesten, amely a maga mélyparkolójába fulladt bele anyagilag – azóta is áll a szerkezetkész épület, de semmire sem tudják használni. A nyerő-nyerő képletű üzleti kapcsolatokat az kell jellemezze, hogy egyik fél sem akar olyasmit a másiktól, ami az üzlet sikerességét veszélyezteti.
A Holdingnak el kell döntenie, hogy mennyit akar a Nick-udvar tulajdonjogáért. Tisztában kell lennie, hogy a hely ugyan roppant értékes, de a minőségi felújítás többe kerül mint újat építeni, és helyben lévő potenciált csak akkor lehet kiaknázni, ha befektetik azt az összeget, ami a XXI. századi elvárt életminőséget célozza. Nem olyan bonyolult dolog ez, mivel a pécsi, belvárosi ingatlanok árai követhetők, a négyzetméter ismeretében van egy alsó-felső határ által jól leírható érték. Jó tárgyaló a felső értékkel kezd, és magában eldönti, hogy milyen ár alá nem megy le, de ahogy korábban írtam, sosem emeli a tétet, amikor a felső értéket a partner elfogadja. A befektetőnek is megvan a maga érdekrendszere. Elképzelhető, hogy a befektető már a tárgyalás kezdetén reálisnak tartja a Holding által megadott árat, mert már arról is van elképzelése, hogy kik lesznek azok a potenciális vevők, akik hajlandók a kész lakásokat megvenni az általa kikalkulált áron. Tisztességes tárgyaló nem alkudozik a sport kedvéért, csak akkor, ha nem tartja reálisnak az ingatlan árát. Pár hónappal ezelőtt megnéztem egy lakást, de azonnal kijelentettem, hogy a kért ár irreálisan magas, és azt is megmondtam, hogy szerintem mennyit ér. Azóta az ingatlanpiac tovább romlott, az ingatlan árát csökkentették, de én nem használtam ki a helyzetet úgy, hogy most tovább nyomom le az ingatlan árát. Készítettem üzleti tervet, az adott összeggel teljesülnek a feltételek, minek rongáljam mindannyiunk idegeit azzal, hogy tovább alkudozom. Az így elérhető haszon nincs arányban azzal az idővel, amit erre kéne fordítani, és közben tönkre tenném azt a jó érzést, amit a mindkét fél számára előnyös üzlet megkötése okoz.
Sokkal több energiát kell arra fordítani, hogy a program jó legyen. Lényegében, minden azon múlik, hogy hosszú távon a kialakított program működőképes vagy sem. A városgazdász alaposan elemzi a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetet, a gazdasági-politikai állapotokat, a fizetőképes kereslet alakulását és összetételét, majd ebből kell egy előrejelzést készítenie – kik lesznek azok, akik itt szeretnének lakni, és azok milyen igényeket támaszthatnak a jövendő lakásukkal szemben. A meglévő állapot tervei alapján készít egy funkcionális vázlatot, azt egyezteti a hatósággal, esetünkben a helyi műemlék-felügyelettel, és amikor nyilvánvaló, hogy a program a hatóság szempontjából is engedélyezhető, akkor lehet komolyan befektetőt keresni. A városgazdász, szemben az építészekkel, pénzügyi tervet is készít, miközben a lakások célszerű kialakítását vázolja. Az üzemeltetés formájára is javaslatot tesz, hiszen számára a projekt nem az épület átadásával ér véget. A városgazdász összhangot igyekszik teremteni egy régi épület és az új igények között, de nem kevésbé a város, a beruházó és a jövendő használók érdekei között. Nem áll egyik oldalon sem, hanem koordinálja a különböző érdekeket. Ha a Holding ezt a munkát meg akarja spórolni, akkor eleve rossz vágányra taszítja a projektet.
Kis projektnél, mint amilyen a kétgenerációs lakás volt, az ember beleteszi azt a pár hónapos munkát, mert már a kezdetén látja, hogy ez nagy vonalakban működik, csak ki kell csiszolni a HOGYAN-t. A Nick udvar azért ennél nagyobb feladat, de ebben is meg kell őriznie a városgazdásznak a függetlenségét, ezért természetesen, sikerdíj ellenében dolgozik, ám nagyon korrekt módon szabályozott keretek között. Sajnos, rengeteg a rossz példa a korrektség hiányától bűzlő megállapodásokra, Magyarországon mintha az lenne a virtus, hogy vágja át a palánkon az egyik fél a másikat. Ebben a bizalomhiányos környezetben nehéz elindulni, de én makacsul megteszem, újra és újra – minden üzleti kapcsolat elején muszáj azt feltételezni, hogy a másik tisztességes. Persze, megfelelő szerződéssel védi magát az ember a kellemetlen meglepetésekkel szemben. Nem dolgozom ingyen, nem dolgozom megalázóan kevés pénzért, legfeljebb hajlandó vagyok a munkámat befektetésnek tekinteni.
Bizalom nélkül nincs jó kapcsolatteremtés – szemben sok hivatásos ingatlanközvetítővel, a városgazdász nem az eladásban érdekelt, hanem abban, hogy a végeredmény, a megújhodott városszerkezeti elem sikeres legyen – az ott lakók érezzék jól magukat és ez hasson ki a belváros egészére. Az ügyért elkötelezett szakember nem akadékoskodik, hanem minden problémát meg akar oldani – ezzel az attitűddel keres befektetőt, messze elkerülve azokat, akik számára a város nem fontos, csak a saját hasznuk mértéke.
Amikor egy sikeres plázaépítő a Hajógyári szigetet akarta lényegéből kiforgatni, akkor nyíltan megmondtam, hogy ebbe bele fog bukni – „ezen nincs áldás” – mondtam, amit még egy szekuláris izraeli is komolyan vesz, nemhogy egy ortodox zsidó, aki az „álomszigettel” állt elő. Évek teltek el, és bebizonyosodott- az álom elszállt…
Hasonlóképpen tiltakoztam a Zeppelin projekt ellen, és amikor egy izraeli lapban olvastam az Ofer fivérek nyilatkozatát a projekt „kihagyhatatlanságával” kapcsolatban, tudatosan terjesztettem, hogy kik állnak Csipak Péter mögött a finanszírozásban.
Tiltakoztam a Gozsdu udvar átgondolatlan felújítási programja ellen, mert nem csak a forma, hanem a tartalmi része is rossz volt. A tervezővel való évtizedes barátságom ment rá az őszinte szóra, de legalább mozgólépcsővel nem döfték át az udvarokat – bár tartalmában mind a mai napig elfuserált ez a hely. Ma „vigalmi negyedként” hirdetik külföldieknek – a hátam borsózik ettől. Se a város, se a befektető nem profitált igazán abból, amiből pedig lehetett volna, ha nem a megszokott sémák, hanem alapos előzetes vizsgálat után születik döntés a programról.
Van szabad, befektetést kereső tőke a világon, juthat Pécsre, ha jól előkészített program mentén, bebizonyítjuk nekik, hogy érdemes éppen ebben a dél-magyarországi városban befektetni. Ehhez azért be kell tudni vallani azt is, hogy rengeteg az elfuserált projekt, és a mai városvezetés hajlandó másként hozzáfogni a közös munkához. Vannak nagyon tisztességes vállalkozók, akik már nagy gyakorlattal rendelkeznek igényes lakások építésében, van elég pénzük és bátorságuk új lehetőségeket kipróbálni. Ha ezek a potenciális befektetők megalapozott programot kapnak kézhez, akkor a felújítás finanszírozásának azt a módját is könnyeden elfogadják, hogy előbb a felújításba kell pénzt befektetni, a tulajdonjog átadása csak ezután következhet. Nem kell külön kikötni, hiszen logikus, hogy az építéshez minél több helyi munkaerőt kell foglalkoztatni, olyan módon, ahogy én évtizedek során megszoktam – minden héten a teljesítmény függvényében megkapják a dolgozók a fizetésüket. Nincs 60 napos átutalás, mutyi jobbról és balról, al-al-alvállalkozók. Aki dolgozik, az kapja a pénzt – ez ilyen egyszerű. Ha rendesen kapja a pénzét, akkor igyekezni fog a lehető legjobb munkát végezni, ha pedig nem képes rá, akkor keresni kell olyat, aki tud dolgozni. Ezek nem bonyolult dolgok, ha értelmetlen szabályokkal nem bonyolítják halálra. De ehhez az egész rendszernek nyitottnak, bárki által átláthatónak kell lennie – ez az elveszett bizalom visszaszerzéséről is szól.
A nagy építőipari-beruházó cégek Izraelben már nem foglalkoztatnak közvetítőket a lakások eladásához, mert az igények a terület szocio-ökonómiai összetételétől függően változók, és ezt már a projekt megkezdésének pillanatában ismerni kell, különben nem működik a program, nem lehet jól eladni a lakásokat. Vagyis az, aki nagyon alaposan készíti elő a programot, annak nem probléma eladni – az építés folyamán már szinte minden lakás elkel, „magától”. A projektiroda egyben az eladást is intézi. Pécs esetében ez egy picit bonyolultabb lenne, mert a lakásokat lízingelni lehetne, ami egyébként növelné a fizetőképes keresletet, hiszen szimpla lakásbérlés helyett a folyamat végén a lakás a lakó tulajdonába kerül.
A már elkészült ház fenntartásának módja sem lehet a hagyományos társasházi közös képviselet, hanem az első években az egész a befektető szakmai felügyelete alatt alakulna igazán működőképessé. A régi, állami bérlakások eladásával alakult társasházi közösségek működése azért olyan borzalmasan döcögős, mert a tulajdonosok egy részének fogalma sincs, hogy egy ház fenntartásának melyek a szakmai kritériumai. Ha viszont látnak egy működő rendszert, és ebben az esetben a lakást és a fenntartási formát is szabad akaratukból választották, nagy esély van arra, hogy a későbbiekben maguk is a jó gyakorlatot folytatják, amikor a befektető már kilépett a működtetésből.
Egy ilyen projekt beindítása egy évtizedes program. Az előkészítés, a megfelelő befektető kiválasztása, a tárgyalások – egy év. Az építés, ha nagyon ügyes mindenki akkor szintén befejeződhet egy év alatt. Ezen közben már indul az értékesítés. Ám a befektető számára ezzel nincs vége a történetnek, ezért amíg valóban „megszabadul” a projekttől, abba beletelik az évtized. Ezt a politikai vezetőknek, a Holding vezetésének is tudomásul kell venni. Kemény munkával, hosszú távon lehet babérokat szerezni. De, ahogy mondani szokás, a másik út, legfeljebb a Balkán sötét bugyraiba vezet – lehet választani.
Holnap 13:00-kor van találkozóm Barna Bélával, a Pécs Holding vezérigazgatójával.
Üres üzletek a belvárosban
Az üres belvárosi üzletek problémáját sokan szeretik „rákenni” a plázákra, amiben van ugyan egy szemernyi igazság, de azért ez nem ilyen egyszerű dolog…
Az üres üzletportálok mélyebb problémákat jeleznek, mint az emberi testen a kiütések, amelyek, köztudott, hogy többnyire szimptomatikus jelenségek – a szervezet egyensúlyának belső problémái jelennek meg a bőrön.
Budapesten és Pécsett is, különböző szépségtapaszokkal próbálják a dolgot kezelni: esztétikai pályázatot hirdettek a pesti kirakatokra, vevőcsalogató programokat szerveznek Pécsett. A nehéz helyzetben lévő kereskedők megpróbálnak mindent, de a felelős szakemberektől elvárható lenne, hogy ne púdert hintsenek a sebekre, hanem megvizsgálják, hogy miként orvosolható a betegség.
A közös probléma gazdasági jellegű – az utcai üzletek bérleti díjai mind a pesti, mind a pécsi Király utcán túl magasak. Ha pedig nem képződik elég nyereség, akkor nincs miből a szolgáltatást fejleszteni, ezért az üzlet egyre kevésbé felel meg a vevők elvárásainak, ezért egyre kevesebb vevő tér be, csökken a forgalom, és így tovább, vagyis az egész egy negatív spirálba csúszik bele, egyre mélyebbre. A tulajdonos, mindkét esetben az önkormányzat vagyonkezelője, amely szervezetek, úgy tűnik, hogy nem tudnak jól gazdálkodni. Mert egy hosszú távra gondolkodó ingatlantulajdonos tisztában van azzal, hogy akkor tudja optimalizálni a bevételét a bérleti díjból, ha segíti az üzlet sikerességét. Nem holmi fesztiválozós cirkuszokkal, hanem azzal, hogy igyekszik együtt gondolkodni az üzemeltetővel, és kisegíteni azokban az időszakokban, amikor nehéz kiköhögni a magas bérleti díjat.
Az egyik ilyen szakasz a kezdet, amikor az üzlet a befektetési szakaszban van, még csak a költségek halmozódnak, kevés a bevétel. Ilyenkor, normális helyen az ingatlantulajdonos eleve alacsonyabb bért állapít meg a kezdeti időkre, és a hosszútávú szerződésben fokozatosan emeli az összeget. Így adva lehetőséget arra, hogy az üzemeltető kezdetben az üzlet beindítására fordítsa minden anyagi lehetőségét.
Persze lehet, hogy az üzemeltető nem igazán jó kereskedő, kocsmáros, vagy bármi más, és saját tehetségtelensége okán nem képes elrugaszkodni a startvonalról. Ezt elég jól előre lehet jelezni az üzleti tervvel, amit egy bérbeadó meg kell vizsgáljon, amikor az ingatlanát átadja valakinek. Tehát, nem az lenne a mérvadó, hogy ki ad többet a helyiségért, hanem az, hogy kinek az üzleti terve életképesebb. Ehhez persze értenie kell annak, aki a döntést meghozza…
Tegyük fel, hogy az üzleti terv nagyon jó volt, alapos mérlegelés után, kedvező, növekvő összegű konstrukcióban adja bérbe a vagyonkezelő az üzletet, ám pár hónap múlva kiderül, hogy a bérlő mégsem képes kifizetni a bérleti díjat, mert nincs elég bevétele. Ilyenkor a vagyonkezelő, amely, természetesen rendelkezik az üzleti tevékenységet elemezni tudó szakemberrel, segítséget nyújt az üzemeltetőnek – a szakértőjük az adott üzlet tevékenységét világítja át, és célzott tanácsokkal igyekszik elősegíteni a bevételnövekedést. Nagyon hasznos tanácsokat adhat a vendég szemszögéből vizsgált részletekkel, mert mint külső szemlélő, ugyanakkor üzleti szakember rátapinthat a gyenge pontokra. Az eladás bonyolult dolog, bármiről is legyen szó, és egy működő, de a jó teljesítménytől távol álló üzlet esetén csakis célzott változtatások segíthetnek, nem pedig holmi árcsökkentéses vevővonzás… A cél ilyenkor, hogy az üzleti tevékenység felpörögjön, több legyen a bevétel, mert akkor van remény arra, hogy folyamatosan tudja fejleszteni a szolgáltatás színvonalát, és persze, ki tudja fizetni a növekvő lakbért.
Lehet olyan helyzet, amiben éppen most van az egész ország, hogy a gazdasági környezet gyengesége miatt csökken a fizetőképes kereslet, és a korábbiaknál kevesebbet vásárolnak a vevők, akárhogy is kapacitálják őket. Ilyenkor az ingatlantulajdonosnak nagyon érzékenyen kell tudni reagálni a helyzetre, és nem csak azokkal a bérlőivel kapcsolatban, akik elég erősek a piacon. Pécsett, a Széchenyi téren, a Városháza épületében 2005 óta bérel 361 négyzetméternyi üzletet az Alexandra – havi 873 ezer forintért! Elképesztő összeg! Matyi Dezső nemrégiben fellázadt, hogy a mai piaci viszonyok mellett ennyit nem tud fizetni, végül megállapodtak abban, hogy 550 ezret fizet ezentúl. Mellesleg, a térnek ez a legnaposabb, nyugati oldala, egyáltalán nem biztos, hogy ott egy zárt könyvesbolt az adekvát üzlet-használat, de nyilvánvaló, hogy egy ilyen biztos bérlőt elveszíteni mégis nagyobb veszteség, így a vagyonkezelő kompromisszumot kötött. Vajon a kevésbé fajsúlyos bérlőivel is ilyen engedékeny?
A pesti pályázat esztétikai oldalról közelít: „a fővárosi városképben megjelenő üres üzletek és kirakatok egységes elvek alapján történő kezelésének újragondolását„- a kiemelés tőlem, mert ezek azok a szavak, amelyekre egy a gazdasági folyamatokra kicsit is érzékeny ember robban! A kereskedelemben nincsenek EGYSÉGES ELVEK! A kereskedelem éppen akkor virágzik, ha sokféle! Ez a szocializmusból itt ragadt marhaság még mindig mételyezi az építészek és a szakpolitikusok lelkét, és nem veszik észre, hogy eddig ezzel még sehol, semmit nem oldottak meg! Néhány belsőépítész kapott egy kis pénzt – rendben. Nem sajnálom tőlük, de ez a gomb a kabáton, ami nincs!
Az üres üzletek megléte egy városban a működési zavarok egyik jele. Azzal, hogy bevásárlóközpontok épültek Pesten és Pécsett is, a belső területeken, a problémákat csak felszínre hozták, az okok összetettebbek. A város dinamikus jelenség, és ebben azok az üzletek tudnak hosszú távon sikeresen működni, amelyek hajlandók a saját szolgáltatásaikat folyamatosan a kor és a hely igényeinek megfelelően aktualizálni. Persze, jó dolog elnosztalgiázni azon, hogy milyen volt a hajdani Nádor kávéház, de ha ma nem lenne szétrobbantva, akkor sem biztos, hogy ugyanazzal a szolgáltatással ma jól működne!
A jó kereskedő, mindegy, hogy mit ad el, árut, vagy szolgáltatást, tudja, hogy mi történik a világban, és úgy ismeri a városnak azt a helyét, ahol üzletet akar nyitni, mint a tenyerét! Ismeri a célközönségét, tisztában van azzal, hogy nem minden ember az ő kuncsaftja, de felméri, hogy kik lehetnek az ő vásárlói, és azok igényeire szabja a szolgáltatását. Ez egy szakma, olyan tudás, amit sokan generációkon keresztül halmoztak fel, és azért voltak sikeresek, mert minden körülményhez, hamar tudtak alkalmazkodni. Ezt a tudást, az emberekkel együtt, módszeresen kiirtották ebben az országban a negyvenes évektől kezdődően, és tagadták szükségességét a szocializmus évtizedeiben. Néhányan túlélték ezt a kettős inváziót, még a rendszerváltás előtt is voltak igazán remek „maszekok”, akik következetesen dolgoztak a maguk sikerességén.
A rendszerváltás után a hirtelen meggazdagodás eszméje olyannyira áthatotta az itt élőket, hogy a hosszú távra gondolkodás nyomai is elvesztek. Napjainkra a bizonytalan törvényességi és gazdasági környezet nem kedvez még azoknak sem, akik szeretnék feleleveníteni a tudást. Az aktivitást büntető adórendszer katasztrofális. Csak nagyon kevés olyan üzletvezető van, aki biztos anyagi háttérrel rendelkezik, mert mondjuk a portékáját jó áron, külföldre is el tudja adni – a helyi piacon való megjelenés majdhogynem hobbi-szinten létezik számukra. Egy ilyen üzletet ismerek Pécsett, ami kirí a nagy tömegből, amely megjelenésében is világszínvonalú, és ez nem az Alexandra…
Egy város felelős vezetése sokat tehet azért, hogy a vállalkozó-barát környezet alakuljon ki. Ha az vezérli őket, hogy minél kevesebb üres üzlet legyen a városban, és ezért sziszifuszi munkára is hajlandók, akkor lassan kialakulhat megint egy komoly kereskedő-réteg a városban. Magától ez nem megy. A plázák nemzetközi márkái nem feltétlenül zavarják a helyi kereskedők érdekszféráját, bár kétségtelen, hogy versenyt jelentenek számukra. De ugyanazt és ugyanúgy nem is érdemes eladni a belváros utcai üzleteiben. Tanulni lehet tőlük, a rugalmasabb nyitva tartással, a vásárlói igényekre való nagyobb odafigyeléssel, de alapjában véve az dönti el a dolgot, hogy a belvárosi környezetben a vállalkozó szelleműek találnak-e olyan adekvát szolgáltatást, ami egyedivé teszi őket. A volt Nádor-sörözőben lévő üzlet ezt a lécet ugorta át, és mindig aggódva fordulok arra, ha Pécsett vagyok, hogy még megvan-e, mert ez az üzlet lehet az etalon.
A Nick udvar kritikus pont Pécs belvárosában, de senki ne gondolja, hogy szimplán kultúrával el lehet adni egy várost! A Nádor-galéria is attól döglődik, hogy azt hiszik elég a művészet, és a kiegészítő szolgáltatásokat elhanyagolják. Pedig nagy, tőkeerős múzeumok sem hiszik ma már, hogy a kiállításaikból megélnek!
„A vendégnek akkor is igaza van, ha nincs!” – mondta annak idején Sosana, akinek a vendéglátás a kisujjában volt, ennek megfelelően a vendégek imádták a helyet, amit ő vezetett, és ő jól keresett vele. Zsolnay Vilmos, mielőtt kerámiagyáros lett, remek kereskedő volt – új módszereket talált ki, kísérletezett, kockáztatott és nem mindig nyert, de hosszú távon vitathatatlan győztes volt. Ám a nevéhez fűződő magas kultúrának széles gazdasági alapjai voltak, és ezt sosem felejtette el.
Azon a napon, amikor a Nick udvar ünnepélyes megnyitója volt, este Bokros Lajos tartott kampány-összejövetelt Pécsett. Nem voltak sokan. Bokros nem árul populista lózungokat, ő kimondja azt, ami szakmai meggyőződése, akkor is, ha az nem népszerű. Többek között kiemelte azt a magyar tévhitet, amely az érdekeltségi rendszereket nulla végűnek képzeli, vagyis, ha valaki nyer, akkor egy valaki más veszít. Holott a piaci kapitalizmus fejlődőképességének éppen az a kulcsa, hogy vannak győztes-győztes képletek, csak elég állhatatosan kell keresni őket.
Az üres üzletek a belvárosokban senkinek nincsenek érdekében, sem a városlakóknak, sem a tulajdonosoknak, sem az üzemeltetőknek, pláne nem a turistáknak, akik elég kíváncsiak, hogy erre kóboroljanak. Mégis, túl hosszú ideje vannak, és úgy tűnik, hogy egyre csak szaporodnak. A megoldás egy folyamat, amely során ezeket az érdekeket szépen sorban egy irányba kell tudni terelni – mindenki a maga területén téve meg a szükséges lépéseket: a vagyonkezelő-tulajdonos a maga megértő szakmaiságával, az üzemeltető azzal, hogy megtanulja a szakmát, és kitalálja, hogy mi az a rés, amely valós igény, és éppen ő képes hatékony választ adni rá, a városvezetés azzal, hogy az aktivitást támogató, a passzivitást büntető adó és támogatási rendszert biztosít a gazdasági élénkülésnek, a városlakó azzal, hogy megfogalmazza a maga igényeit, és a pénztárcájával szavaz a jobb szolgáltatásokért, és akkor a turista is jó emlékekkel tér haza és viszi a város jó hírét.
Nick-udvar – második felvonás
Volt tehát ünnepélyes megnyitó, van aki új nevet is akar adni annak, aminek már van… ez valami hungarista népbetegség? A helyet Nick-udvarnak hívják, sem nem belvárosi passzázs, sem mini Montmarte, vagy egyéb sematizáló marhaság! Talán a mai kurzusnak nem tetszik, hogy az udvart egy kocsmárosról, Nick Sámuelről nevezték el, de abban az időben, amikor ez közkedvelt hely volt, akkor a német, a zsidó, a szerb és horvát bevándorlók is tisztelt polgárai voltak a városnak – mert nagy részt vállaltak abban, hogy felvirágozzon!
Azon túl, hogy a tükék ezen a néven azonosítják a helyet, egy turisztikai kommunikációban is célszerű az egyediséget hangsúlyozni, ahelyett, hogy valami más gyenge utánzataként tüntetik fel.
A földszinti rész felújítása egy szerencsés csillagegyüttállás eredménye volt: éppen új vezérigazgatót neveztek ki a vagyonkezelő Holding élére, és fiatal művészek egy csoportja elszántan „tolta” a projektet. A kezdetben csak 5 millió forintra tervezett felújítás 20 millióba került, ami még mindig nevetségesen kis összeg a felújítás kritikus minimumának megvalósításához, és nem is lett volna elég, ha nem lépnek be a különböző, adományozó pécsi cégek. A jelenlegi helyzet legfőképpen arra bizonyíték, hogy lehetséges egy win-win típusú üzleti modell, ha van hozzá akarat.
Ám ahhoz, hogy ez a kezdeti lépés valóban sikeres legyen, már most neki kellene kezdeni a felső két szint programjának, és üzleti modelljének kidolgozásához. A megnyitóval kapcsolatos egyik cikkben az jelent meg, hogy „az emeleten a jövőben üzleteket, esetleg luxuslakásokat szeretnének kialakítani”. Vagyis, fogalmuk sincs, hogy mire kellene használni a két felső szintet!
Üzleteket említeni egy olyan városban, ahol a sétálóutca-gerincen (Király utca, Ferenciek utcája) több tucat üzlet áll üresen, és a meglévők nagy része is a létéért küzd – enyhén szólva is szakmai tudatlanságra vall. Ha valaki ismeri a három lépcsőházat, az emelkedő terepre rásimuló belső szinteket, akkor azt is tudnia kell, hogy liftet is legfeljebb egy lépcsőházba lehet építeni, de ott sem oldja meg az akadálymentes megközelítést.
Luxuslakásról sem beszél egy hozzáértő, aki ismeri a pécsi lakáspiacot meg az épület tagoltságát, de arról már igenis van mit mondani, hogy egy XIX. századi házban is ki lehet alakítani a XXI. századi, elvárható felszereltséget, és kényelmet nyújtó lakásokat.
Ahogy az első részben említettem, a korszerű lakásokat tartalmazó épület a Széchenyi téren nagyon fontos városszerkezeti elem lehetne, nagy szükség lenne rá, és jó példával szolgálna arra is, hogy egy a magyar gyakorlattól eltérő módszerrel biztosítsuk a megvalósulást. Tekintettel arra, hogy az eddigi, magyar (pécsi) módszerek totális kudarcot vallottak a város érdeke szempontjából – ezzel nap-nap szembesülhet bárki, aki csak a Magasházra, vagy a Tüdőszanatóriumra néz – ideje kipróbálni valami mást. A Nick-udvar lehetne Pécsett az a pilot-projekt, amely kizárja a mutyi-gyanus ügyleteket, és olyan befektetői és városvezetői mentalitást honosít meg, amely hosszú távra gondolkodik, messzemenően figyelembe véve a városi közösség érdekeit, miközben, természetesen, jó üzletet akar kötni, minden résztvevő fél számára. A pécsi vállalkozói közeg nyitottságát már bizonyította a Nick-udvar földszinti részének a felújítása, a Holding is jól vizsgázott ezúttal, tehát erről a platformról érdemes tovább lépni.
A Nick-udvar nem egy klasszikusan jó passzázs, mint például a Gozsdu-udvar Pesten, mert derékszögben megtörik, ezzel a bármelyik oldalán belépő nem látja a kijárat lehetőségét, ami pszichésen visszatartja attól, hogy elinduljon befelé. Ezért kritikus pontja a bejárattal szembeni látvány – a Király utca felől most megoldott, mert a valamikori Nick söröző helyén nyílt galéria elég vonzó látványt nyújt messziről is.
A Széchenyi tér felőli nézet akkor lenne vonzó, ha a Király pizzéria nem csak az ünnepélyes megnyitó alkalmából, hanem rendszeresen üzemeltetne ott egy ízléses kis büfét, mindaddig, amíg az onnan induló lépcsőház nem vezet sehová, vagyis addig, amíg a felső szintek nem telítődnek meg élettel. Sőt, valószínűleg az után is érdemes egy kompromisszumos megoldást találni annak érdekében, hogy a tér felőli nézelődő kedvet kapjon bemenni, akkor is, ha nem ismeri a helyet. Nyilvánvaló, hogy amint a felső szintek tele vannak lakókkal, megélénkül a forgalom, de ezeknek a töréspontoknak a jelentőségét akkor sem szabad lebecsülni, mert miután a Nick-söröző megszűnt a negyvenes évek végén, az udvar sokat vesztett a jelentőségéből.
Az ünnepélyes megnyitó előtti sürgés-forgásban kihasználtam az alkalmat, hogy felmenjek a lépcsőházba, ahonnan a nagymamám lakása nyílt. Az elhanyagoltság, a kifosztottság szívbemarkoló, de az eredeti szépség felvillantja a házban rejlő lehetőségeket.
Az utcai fronton nagy, egybekapcsolódó terek vannak, amelyeket gyerekkoromban ügyvédi munkaközösség, lapszerkesztőség, és hasonlók foglaltak el. Vétek lenne, ha ez történne most is.
Bár ezekben a terekben nem könnyű a mai igényeknek megfelelő lakásokat kialakítani, de éppen ezért kell sokszoros szellemi energiát befektetni a programalkotásba.
Az első emeleten van egy udvar, egyik oldalán függőfolyosóval, a másik oldalán egy abszurd képződménnyel – „pincelakás” a földszint és az első emelet közé beékelve.
A II. világháború után össze-vissza szabdalták az elegáns polgári otthonokat, voltak ebben a tömbben borzalmasan rossz lakások is – nem érdemes nosztalgiával tekinteni rájuk.
Ám a mai technológiákkal olyan lakókörnyezetet lehetne itt kialakítani, amit igényes emberek megfizetnének. Van ahol a kislakások adekvátak, van ahol a nagyok, az utcai fronton a látvány lehet erény, a belső udvarra nézőkben a csend, a passzázsra nyílókban pedig a mozgalmasság. Mivel sokfélék vagyunk, különböző elvárásokkal, sokféleképpen izgalmas lakásokat kell tudni itt kialakítani.
Első lépésben program-szinten, hogy valós üzleti tervet lehessen készíteni, aztán, ha sikerült megtalálni a kölcsönös érdekeltséget, ami a megvalósíthatóság alapja, akkor az építész kreativitás is kitombolhatja magát.
De az álmok csak akkor valósulnak meg, ha van rá pénz. Pécsnek pedig nincs pénze, nagyon nincs pénze… úszik az adósságban, ráadásul az egész országban van egy külföldi befektetők-ellenes közbeszéd, amit elég jól értenek a potenciális befektetők. Hiába van tehát szabad tőke a világon, a pécsi ingatlanbefektetéseket ez aligha érinti, hacsak nincsenek olyan elkötelezett emberek, akik képesek meggyőzni a befektetőket, hogy dacára mindennek, érdemes. Ehhez nem elég idelátogatni egy-két napra, nem elég megvendégelni a pénzes embereket, hanem alapos számításokkal kell bebizonyítani, hogy hosszú távon kifizetődő a befektetés.
A tisztességes befektető szemszögéből a magyar mutyivilág taszító. Ez, legfeljebb azokat vonzotta, akik azonnali hasznot akartak húzni, és hajlandók voltak maguk is a szürke-fekete zónában munkálkodni. Ez aztán meg is látszik a városon. Azok a befektetők, akikre a városnak szüksége lenne, nem osztanak vissza pénzt a döntéshozóknak, működésük minden mozzanata átlátható, és hosszútávú befektetéseikhez kiszámítható törvényességi és gazdasági környezet szükséges. Ha a mai városi vezetés hajlandó ezeket a feltételeket biztosítani, akkor lesz befektető a Nick udvarra. Minden egyéb üres kifogás.
Marcus Goldson lakásgaléria
Amikor elkészült a kétgenerációs lakás zöld része, elküldtem néhány munkaképet a tulajnak… Hú de zöld – jött a válasz.
Kétségtelen, a falak, a csempe egy része és a lépcső körüli beépítés bizony zöld. De nem véletlenül. Hatalmas falfelületeink vannak, amelyek képekért kiáltottak, és a képek, különösen Marcus Goldson színes képei a zöld háttér előtt nagyobb hangsúlyt kapnak.
A fotózáskor még a viszonylag szerény kiállítási anyag volt a falakon (6 eredeti és 15 nyomat), ma áthoztuk az egyik közeli galériából az ottani, teljes anyagot, vagyis még 18 eredeti képet) – még mindig távol áll attól, hogy zsúfolt lenne…
Marcus képeibe első pillantásra beleszerettem. Mivel Magyarósi Csaba cikkében említette hogy a művész saját galériája megszűnt, azon nyomban írtam egy e-mailt, hogy szívesen adunk teret a képeinek, és ha ezzel segíthetjük a megélhetését, annál jobb!
Marcus Goldsonnak fantasztikus képei vannak Afrikáról a Közel-Keletről, de ebbe a lakásba csak a budapesti élettel kapcsolatosakat válogattuk, meg néhány, gyönyörű, vagy vicces női aktot – nem hiszem, hogy a tulaj felesége rossz néven venné…
Már az én várammal kapcsolatosan is hosszasan problémáztam a falak dekorációján, pedig ott, alapvetően a tégla-boltozat uralta a teret – nagyon kevés képnek hagyva helyet.
A kétgenerációs lakás kisebbik részén a kék kétféle, de telítettségben egymástól elég távol álló árnyalatokat választottam, ezért a világoskék néhol majdnem fehér, a ráeső fénytől függően, a sötétkék pedig néha majdnem fekete érzetet kelt.
A zöld lakásban azonban a sötét és a világos zöld egymáshoz sokkal közelebb álló árnyalatban jelenik meg, ettől aztán zöld itt minden, legfeljebb a fénytől függően picit halványabbnak vagy erősebbnek tűnik. Éppen ezért az én dokumentálásra alkalmas, de nem művészi igényű fotóimon ugyanaz a zöld szín más-más árnyalatú.
Az eredeti képek (pasztell vagy akvarell) különböző, üvegezett fa-keretekben vannak, a nyomatok pedig keret nélküli üveg mögött. Szívem szerint, még vagy tucatot kitettem volna (fal van bőven), mert Marcus képei a maga groteszkségében is szerethető Budapestet hoznak még közelebb, kizárva ennek a városnak a sötétebbik részét, amivel nap-nap találkozunk.
Magyarországra turistaként jó jönni – az itt élők számára ez bizonyára nem nagy vigasz, de lehet egy optimista kibontakozás kezdőpontja – rá kellene erősíteni arra a színességre, amit az idelátogató első pillanatban lát, mielőtt még észrevenné az elhanyagoltságot, az emberek sokaságán uralkodó depressziót.
Huszonöt évvel ezelőtt, amikor megnyitottam a saját irodámat Tel-Avivban, rengeteg adósságom volt, ezért a napi, tervezői munka mellett, hetente háromszor, esténként pincérkedtem.
Nagyszerű főnököm volt, Sosána, gyerekkorában, Budapesten Zsuzsikának hívták, aki hatalmas mázlival túlélte a Holokausztot. A felszabadulás után azonban akadozott a gázellátás Pesten, és egy ki-bekapcsolás során majdnem megfulladt a tűzhelyből ömlő gáztól… az édesanyja ekkor sokkalt be, és küldte az alig 12 éves lánykát az Aliyat Hanoárral Erec Izraelbe.
Sosána Isten áldotta tehetséggel komponálta újra a magyar ízeket a sivatagi homokon, egyik éttermet a másik után nyitotta. Másfél évig dolgoztam nála – élveztem minden percet, pedig elég nagy hajtás volt este hattól éjjel kettőig. Fantasztikusan bánt a vendégekkel – ha tizedét tudnák a magyar éttermek vezetői, akkor betegre kereshetnék magukat…
Ha egyszer a melldöngető magyarkodás és az önbizalom-hiányos paranoia között, ennek az országnak a népessége megtalálná a valós értékeit, amelyeket felvállalva őszinte örömmel fogadná azokat, akik ide látogatnak, akkor mind mentálisan, mind anyagilag sokat javulna a helyzetük.
A terápia kezdete lehetne az, hogy megtanulnak mosolyogni: magukra, reggel a tükörbe, a szomszédra, amikor kilépnek az ajtón, a bolti pénztárosra, amikor betérnek oda, a munkatársaikra, az ügyfelekre, akiknek nem „segíteni”, hanem kitűnő szolgáltatást kell nyújtani…
Legutóbb, amikor „oszkároztam” (a magyar telekocsi-rendszer, amivel eljutok az országba bárhová, anélkül, hogy a MÁV nevű szörnyszülött szolgáltatásait venném igénybe) az egyik sofőr elmondta, hogy aznap egy spontán jótétemény adta a legfőbb örömet számára: a szuperban az előtte álló lányka nem tudta kifizetni azt, amit venni akart, ezért félretették a pénztárban. Ő megvette azt is, és utánavitte – apróság volt, pár száz forint, de a kislánynak fontos. „Olyan jó volt adni, hogy valójában önző módon, magamnak szereztem örömet azzal, hogy kisegítettem” – vallotta, és mennyire igaza van!
Adni – egy mosolyt, egy kedves szót, kéretlenül kisegíteni valakit – jó érzés, ami szétárad az ember testében, jobban érzi magát tőle, boldogabb lesz a napja. Ha az ide látogató turistákra nem úgy tekintenének, mint a zsebmetsző az áldozatára, hanem azzal az öntudatos, de befogadó figyelemmel, ahogy ezt egy jó vendéglátó teszi, akkor sokkal többen jönnének ide szívesen, és térnének vissza többször is.
A megújult lakásba, néhány napja ellátogatott az eredeti tulajdonos. Szerették, amit láttak. Már nem gyászolják fiatalságuk szinterét – le tudták zárni azt a kort, mert megnyugtatóan új kezdődött – ez őket is, engem is örömmel tölt el. Talán, egyszer a ház lakói is megértik, milyen hasznos számukra is, ha egy-egy lepusztult lakás megújul… erről írok majd a következő részben.
A sorozat ITT KEZDŐDÖTT
Nick udvar
Szeretnénk ezt valami jó dolog kezdetének látni – a Nick udvar földszintjén helyi képzőművészek egy csoportja talált alkotó-bemutató teret. Pontosabban szólva kiharcolta, hogy legyen.
Megvallom, én meglehetősen szkeptikus voltam, amikor az első hírek érkeztek arról, hogy a Gerillart Kulturális Közhasznú Egyesület és a Pécs Holding Zrt. együttműködéseképpen részben felújítják a Nick udvart. „Állagmegóvó felújítási munkák, a lehető legkisebb költségszinten” – hát, ettől nem sok jóra számítottam… ehhez képest igazán kellemes meglepetés volt az elmúlt szombaton „beleselkedni” a megnyitás előtt álló udvarba.
A Pécs Holding jó ideje nem jeleskedik a vagyongazdálkodásban – ennek az okát is érdemes lenne már megvizsgálni -, azonban most, kivételesen, jó lóra tettek, amikor Timár Krisztiánékkal kötöttek megállapodást.
Nem tudom, hogy mi a helyzet a beígért „fejlesztési koncepcióval”, ami 30 millióba kerül, és mindenki bele is szólhat – hallott valaki erről, esetleg éppen beleszólogatnak a pécsi polgárok?
Nos, én nem kérek 30 milliót azért, hogy most leírom – szerintem, mit kellene tenni:
1. Az önkormányzat ne vállalkozzon felújításra, ne költse a közösség pénzét, hanem csak képviselje a közösségét érdekét!
2. A város érdeke, hogy a Széchenyi téren ne csak intézmények és szálloda legyen, hanem lakóépület is!
3. A Nick udvart építése óta igencsak megváltoztak a lakásokkal kapcsolatos elvárások, de ezek a régi házak valami csodálatos módon képesek befogadni az új funkciókat is, ha az ember elég türelmesen, és kellő alázattal nyúl hozzájuk!
4. Kellő szakértelemmel, a jövőbeni, fizetőképes kereslet igényeit szem előtt tartva, készíteni kell egy olyan programot, amely az épületben lévő potenciált kihasználja, anélkül, hogy emeleteket építene rá, vagy bármilyen formában meggyalázná az elődök által létrehozott értéket. Ezt a programot ne készítse építész, mert ez nem az ő dolga, de ne is önkormányzati hivatalnokok, mert nem értenek hozzá!
5. Legutóbb 800 millióért majdnem eladták egy noname befektetőnek – jó, hogy közbejött a válság. Ugyanis a helyes menetrend nem az, hogy elpasszolja az önkormányzat, majd reménykedik, hogy az új tulajdonos felújítja az ingatlant – felelős önkormányzat, annak vagyonkezelője nem ezt teszi, hanem a következőképpen állapodik meg a befektetővel:
– tegyük fel, hogy az ingatlan mai formájában 1 milliárd forintot ér, ez a vételár,
– az alaposan elkészített program és költségvetés szerint 2 millárd a felújítási költség, amely költséget azonban egy hosszabb távú befektetéssel ki lehet gazdálkodni, ha jó a befektető, tehát a város feltétele, hogy a befektető letétbe helyezi a felújítási költséget, majd a letéti bankszámláról szoros, átlátható módon vezetett elszámolással fedezi a felújítást, majd pedig a vételárat a lakások kiadásából származó haszonból törleszti néhány év alatt a város felé. Ennek az összegnek a felhasználásáról a város közmegegyezéses módon dönt – nem zuhan bele az adósságtörlesztésbe, hanem csakis olyasmit fedezhet, amit a pécsi polgárok fontosnak tartanak.
A befektető tulajdonába mindaddig nem juthat 100%-osan az ingatlan, amíg a felújítást nem fejezi be, illetve, a vételárat nem törleszti. Ezzel a módszerrel elkerülhető, hogy a Magasház, a Tüdőszanatórium és hasonlók sorsára jusson az épület. Célszerű, ha a befektető mindaddig, amíg minden tartozását nem törleszti, nem adhat el lakást, csak bérbe adhatja, ám a bérbeadás lehet lizing-tipusú is, igy a folyamat végén a lakók tulajdonába kerülhetnek az egyes lakások. Ilyen módon hosszú évek során kontroll alatt tarthatja a városvezetés a befektetőt, de ami még fontosabb, hogy a befektető tudja, hogy a felújítás befejezésével nem szabadulhat meg a háztól, tehát érdemes neki minőségi munkát végezni.
Persze, van ennek a módszernek néhány hibája:
1. Mutyi-országban nem lehet sunnyogni a pénzzel – a döntésben résztvevők nem is számíthatnak arra, hogy nekik, személy szerint bármilyen anyagi hasznuk származik ebből az üzletből…
2. A mai döntéshozók nem tudhatják, hogy pár év múlva is ők lesznek azok, akik az erkölcsi győzelmet learatják…
Viszont van néhány nem elhanyagolható előnye a város számára:
1. A befektető, legyen az bárki, kénytelen jó minőségben felújítani a házat.
2. Végre élő emberek néznek ki a Széchenyi téri ablakokból.
3. Mivel ez egy minőségi felújítás, a lakások minden bizonnyal nem lesznek olcsók, de ez azt is jelenti, hogy fizetőképes, a városi környezetet értékelő népességgel gyarapodik a belváros, akik a környező üzletekben, kávéházakban fellendíthetik a forgalmat, és a belvárosba visszatérő élet beindíthat egy pozítiv spirált a helyi gazdaságban. Ezzel a belvárosi területek tágabb körben is felértékelődnek, amely újabb bevándorlást eredményezhet, és a gazdasági élet további fellendülését… A belvárosban iszonyúan sok az üres, pusztuló épület – gazdálkodni kellene velük, mégpedig olyan városra kiterjedő komplex szemlélettel, amely ma nem létezik Pécsett.
A téma itt folytatódik…