Le is út, fel is út…
A napokban el kell döntenünk, hogy a társasház részt vesz egy kerületi, belső-udvar pályázaton vagy sem. Ha igen, akkor milyen feltételekkel…
A közös képviselőnk felkérte az Újirány csoportot a tervezésre, akik a VIII. kerületi Palotanegyedben már számos, hasonló projektet vittek végig. Az általam ismertek közül a Szentkirályi utca 10 a kevésbé sikerültekhez, a Lőrinc pap tér 3. a nagyon jók közé tartozik.
A tervezők tehetségéhez nem fér kétség, az eredmény viszont attól függ, hogy mennyire tudnak együttműködni a tulajdonosokkal, és mennyi szellemi energiát fektetnek a program kidolgozásába. Nem véletlen, hogy ahol kitűnően megoldották a feladatot, ott nagyon jól ismerték a terepet, hiszen az irodájuk is abban az épületben van.
Múlt hét csütörtökén összejöttek a Bródy 17. lakói és a tervezők az első megbeszélésre. Ebből nyilvánvalóvá vált, hogy a tervezőknek nem volt alkalmuk felmérni a ház megoldásra váró gondjait, és kidolgozni egy olyan javaslatot, amely az érdekellentéteket „kifésüli”. Magam, aki 2009-ben tettem kísérletet arra, hogy elkezdődjön egy párbeszéd a lakók között, és azóta is itt élek, ha Magyarországon vagyok, szeretnék segíteni ebben.
Tehát, nézzük az adottságokat és a gondokat:
1. A háznak három udvara van, 71 lakásban, kb. 150 ember él.
Ezek az emberek egyetlen utcai bejáraton keresztül jutnak el a lakásukhoz.
Az emeleten lévő lakásokba többnyire az első épületszárny, liftes lépcsőházán keresztül, még akkor is, ha nem lifttel mennek, mert ez a lépcsőház elég normálisan néz ki, míg a belső épülettömb lépcsőháza rémesen lepusztult…
2. A földszinten lakók átmennek az első udvaron, a második udvar lakásaiba is, a nyugati szárny ablakai alatt – motorral, biciklivel vagy gyalog.
A második udvar 57 cm-el magasabban van, tehát oda most 3 és fél lépcső vezet… ezzel eljátszva a lehetőséget az akadálymentes megközelítésre.
3. Az első udvarban van a zárt szeméttároló, ahová minden lakó eljut, nap-nap után, a régi cselédlépcső aljában van négy szelektív kuka, ami kevés , különösen a papírszemeteké, mivel a házunkban van egy kis üzlet, aminek a göngyölege is ide kerül – elvégre fizetik ők is a közös költséget.
4. A ház tulajdonosai közül kezdetben egynek, ma már négynek van motorja, amit a lebetonozott placcon parkoltat… ez persze érdekellentétben van azokéval, akiknek ide nyílik az (egyetlen) ablaka.
5. A házban egyre növekvő számban vannak kerékpárok, a meglévő kerékpártárolók már nem elegendők, nem is biztonságosak.
6. Az első udvar hosszúkás tömbje észak-déli irányú, a két végén hatalmas beton placc, középen kert, amibe nem lehet bemenni, csak kívülről nézni.
7. A ház alatt 1200 négyzetméternyi pince kihasználatlanul – lomtár, amely falai ráadásul vizesek a talajnedvesség miatt.
8. A pincefalakban lévő nedvesség nem tud kiszellőzni, mert az erre szolgáló nyílásokat beüvegezték, befedték.
9. Az átjáró előtti betonplacc körül a falak nedvessége másfél-két méter magasra kúszik…
10. Az első udvar 11 méterszer 36 méter alapterületű, és a 4.5 méter magas földszint felett négy 3.4 belmagasságú emelet van, vagyis ez összesen kb. 19.5 méter magas kútszerű képződmény, amelynek piszkosszürke falain koppannak a hangok, ha valaki normálisan beszélget az udvaron, annak minden szavát a negyediken is hallják.
11. A házban elég kevés a gyerek, de azok sem tudnak hol játszani…
12. A kertben csak egy helyen lehet úgy leülni, hogy a kertben legyen az ember, miután egy padot pár éve bevittem az egyik szennyvízcsatorna-fedlap körüli betonra… a többi padról a betonon álló motorokat lehet csak látni, háttal a kertnek…
13. A kertet valójában csak az emeletekről lehet élvezni – felülről szép zöld a látvány, ám azok, akik legközelebb vannak hozzá, azok csak az egymást zavaró funkciókat szenvedik el. A kert nem a földszinti lakóké, bár többnyire ők gondozzák, hanem meg kellene találni az egyensúlyt, hogy mindenki magáénak érezze ezt a teret, és az egyik lakó érdeke se sértse a másikét…
Nem könnyű feladat, de éppen ez benne a kihívás – egy magára adó szakember ettől lendül be igazán!
Mivel 40 éve foglalkozom tervezéssel nem tudtam megállni, hogy le ne rajzoljam azt, ahogy én látom a fenti problémák megoldását. Az alábbi vázlat, mint ahogy a 2009-es vázlat is, csak arra elegendő, hogy gondolkodni kezdjünk…
1. Bármilyen nagy az udvar alapterülete, a sokféle funkció egy szinten azért nem oldható meg jól, mert körben lakások ablakai vannak – a Lőrinc pap téren alkalmazott megoldást, ahol a tűzfalak mentén lehetett a kukákat és a bicikliket is elhelyezni, nem működik.
2. A hatalmas alapterületű, de rossz állapotú pincéknek minél előbb adekvát hasznosítást kell találjunk, amivel elősegítjük a nedvesedésük megfékezését, vagyis, nemcsak „viszik a pénzt”, hanemhosszú távon valamilyen bevételt is biztosítanak a háznak. Ezt a problémát nem lehet a kerttől függetlenül kezelni, mivel két pincelejárat is közvetlenül az udvarból indul. A lépcsők kényelmetlenek és rendkívül zavaróak a körülöttük lévő lakásoknak. Igen, így volt ez több, mint 100 éven át, de ha valamit megváltoztatunk a kerten, akkor ezeket sem hagyhatjuk a 100 évvel ezelőtti állapotukban.
3. Ha hozzányúlunk a kerthez, akkor a másik udvarba átvezető három és fél lépcsőt ki kellene váltani egy hosszan elnyúló 3%-os emelkedőre, amivel lehetővé tesszük, hogy a második udvar is akadálymenetesített legyen.
4. A földszinti lakások ablakai alatt nem lehet rámpát építeni, de nem csak ez az egyetlen ok, amiért érdemes a közlekedést a kert belsejébe vezetni…
Bementem arra a helyre, ahol ez az út vezethetne … mennyivel kellemesebb… és egyetlen fát nem kellene kivágni! Bokrokat át lehet ültetni, ha éppen útban vannak…
5. Most az udvar egyetlen napos (déli fekvésű) oldalán beton és motorparkoló van… Itt lehetne leülni, itt még egy kis füvet is lehetne telepíteni… Öbölszerűen, védetten, ha az egyik pincelejárót ívesen elhúzzuk, hogy kényelmes lépcsőkkel lehessen lejutni a később hasznosítandó pincébe. Továbbra is megmaradna a bejárahoz közeli teresedés, csak funkcionálisan kevesebb betonnal… Sokkal alkalmasabb lehetne a tartalmas közösségi életre…
6. A bejárati szinttől le is út, fel is út… vagyis a motoroknak és bicikliknek a fák között, a kert közepetáján lefelé vezetünk utat egy a jelenlegi padlószinttől 1 méterrel mélyebben kialakított szintre, egy másik gyalogutat pedig a második udvarba való átvezetésnek, 2-3%-os emelkedővel. Ezek minimális lejtések, még nehéz motorral is megtehetők, de van ennek a megoldásnak egy visszaigazoló plusz hozadéka – lemélyítjük a padlószintet ott, ahol a falakat mélyebben kellene kezdeni kiszárítani ahhoz, hogy a lakások szintjén ne legyen nedvesség.
7. Azzal, hogy egyetlen fát sem vágunk ki (bokrokat néhol át kell ültetni, de a nagy átalakítás a betonplaccok helyén történne), mégis a kertben és nem a széleken vezetjük az utakat, az udvar viszonylag naposabb részen zöldterületek szabadulnak fel – el lehet helyezni hintát és szabadtéri edzőgépet is, hogy legyen helye gyereknek, idősebbnek… Ha a gyerekeknek van helye az udvarban, akkor nem fognak üvölteni, mint a fába szorult féreg, nem kell megrettenni, különösen, ha gondoskodunk az akusztikai problémánk megoldásáról is…
8. Azzal, hogy feloldjuk a falak mentét a betontól, ültethetünk borostyánt, vadszőlőt, „kipárnázhatjuk” az udvart akusztikailag. Erre van már példa a lakásom bejárata mellett – és festésre sem kell költeni a háznak… Én ugyan a lakásom falait kívül is rendbe hoztam, amikor felújítottam a lakást, de utána azonnal felfuttattam a vadszőlőt és a borostyánt. Ha tudatlan szomszédok nem tépik le az első években, amikor külfölfön voltam, már befedné a homlokzatot… meg kell szabadulni a hiedelmektől – a zöld fal nemcsak szép, hanem hőszigetelő réteg a lakásoknak, „hangtompító” az udvarnak. A mikroklimatikai előnyeiről már nem is beszélek…
9. Visszatérve a motorparkolásra: nem arról van szó, hogy akkor most mások ablakai alá szeretném tenni a motorokat, hanem arról, hogy ha 1 méterrel lejjebb vannak, akkor az ablakpárkányok és a padlószint között 2.3 méter magasságkülönbség van, és a motorokat olyan kis helyes fa fedéllel is el lehet látni, mint a Lőrinc pap téri háznál a kukákat, vagyis a lakások ablakából egyáltalán nem látják a parkoló motorokat, a fa előtető a párkányszint alatt marad, még be is lehet futtatni illatos bokrokkal azon az 50 cm-es földsávon, ami az előtető és az épület fala között van. A 4%-os lejtő kényelmes, az útvonal egyenes – nem lehet azt mondani, hogy a motorosokat üldözni akarom… Egyébként, ezen az úton a kisgyerekeket is meg lehet tanítani bicajozni, rövidtávú futóversenyet is rendezhetünk szépkorúaknak…
10. A kukák maradnak a helyükön, mégis lehetőség nyílik a szelektiv kukák számának növelésére, anélkül, hogy azok bárkinek útjában lennének. Egy későbbi fázisban a cselédlépcső megszüntetésével még tökéletesebb szelektív tároló alakulhatnak ki, miközben a pincelejárat felszabadulna. A cselédlépcső megszüntetése lehetővé tenné az épület három szintjén a legkisebb lakások felbővítését egy-egy szobával, és nem kellene a lépcsőház karbantartásával foglalkozni, helyette erőt kellene forditani a teljesen lepusztult, hajdan szép második lépcsőház rendbetételére… akkor a második udvar emeleti lakói sem a függőfolyósókon sasszéznának át, hanem a szép kerten és a lépcsőházukon át… igaz, ebben a lépcsőházban is a falnedvességet kell elsősorban megoldani, ám ha a szomszédos falakat felszabadítjuk a beton fogságából, és ki tudnak szellőzni, elképzelhető, hogy a nedvesség itt is csökken.
11. A kukák a mainál egyenesebb úton kihúzhatók lesznek, és a kukatárolóhoz közelebb (ahol ki van alakítva egy kerti csap, külön mérővel) lehet kimosni a kukákat.
12. Azzal, hogy az átjárás a kert belsejébe húzódik, kevésbé zavaró a földszinti lakók számára, a szabaddá váló zöldterületek funkcionálisan elkülönülhetnek, a kerti utak mentén pedig szétszórtan pihenő ülőkéket, padokat lehet letenni.
13. A motoroknak is alkalmas kerti burkolat, illetve a „gyalogutak” anyagban, színben eltérők kellenek lenniük, de mindegyik környezetbarát megoldás kell legyen, nem nyers beton…
14. Meg lehet oldani a csepegtető, automatikus öntözést, amely alapja, hogy mérjük a talajnedvességet, és megoldjuk az esővízelvezést… na igen, ha csináljuk, minden apróságra oda kell figyelni…
Nos, nézetem szerint a felvetett megoldások senki érdekeit nem sértik, mindenki egy kicsit jobb helyzetbe kerülhet az átalakítás után, a közösségi tér pedig éppen azáltal válhat közösségivé, ha képesek leszünk megegyezni egymással…
Nagy kérdés, hogy egy ilyen, komoly átalakításokat kívánó terv miként tud megvalósulni?
Nyilván, nagyon alaposan meg kell tervezni, majd a téli hónapokban, amikor a növényzet visszahúzódik, óvatosan, szakszerűen ki kell emelni azokat a bokrokat, hagymás növényeket, amelyek az útvonalak útjában vannak. A pincében átmenetileg tárolhatók ezek a növények. Ezután ki kell jelölni a lefelé vezető utat, feltörni a betoplaccokat és könnyű földgéppel elkezdődhet a lemélyítendő rész kiemelése. Közben már készülhet az „átívelő gyalogút”, hogy a második udvar lakói ne legyenek rákényszerülve felmenni az első emeletre az első lépcsőházban, hogy a másodikban lemenjenek… a nagy földmunkák során… Amikor elkészültek a „főutak”, akkor sorban készülhetnek a leágazások, és végül föl lehet törni a falak melletti betont és kiültetni a megőrzött növényeket, füvesiteni, padosítani. Koncentrált munkavégzéssel, jó szervezéssel egy hónap alatt kivitelezhető, bármilyen nagy falatnak is tűnik.
A pályázat feltételei aligha kedveznek nekünk, ez az átalakítás nem is fér bele a pénzügyi keretbe, de nagyon jó lenne, ha a pályázat kiírói is megértenék, hogy a nagyobb udvarok alapos felújítása nem könnyű feladat, és nem is olcsó mulatság, ám ha a pályázati összegeket arra is lehetne fordítani, hogy egy udvart igazán alaposan előkészítve tervezzenek meg – hatalmas segítség lenne a közösségépítés és a környezetalakítás szempontjából is.
A házunknak a függőfolyósók rendbetétele mellett az első udvar és a bejárat igényes, alapos megújítása lenne a legsürgősebb dolog, hogy letérjünk a „folt hátán folt” toldozgatás pazarló, sehová sem vezető útjáról, megtapasztaljuk, hogy az igényes, mindent figyelembe vevő terv és megvalósítás valóban mindannyiunk javát szolgálja.
Pénznyelő Bálna
A „kultúrpláza” mint funkció, elvileg, nem elvetemült dolog. A jól menő múzeumokban is vannak sikkes kávézók, éttermek, művészeti tárgyakat, könyveket árusító boltok. A szabadidő eltöltésének az a formája, hogy „kultúrát is fogyasztunk” és mellette eszünk-iszunk, valamit vásárolunk – sokak számára lehet vonzó, de mielőtt egy forintot is a házra költenének, ezt az igényt meglehetős precízséggel fel kell mérni: kik és miért mennének éppen oda?
Ellenben, ha egy értékes épületet, vagy várostörténetileg fontos épületegyüttest meg akar őrizni a város, akkor nem mindig, és nem feltétlenül a legegyszerűbb hasznosítási forma, „a kultúra” az, ami ráhúzható a programra. Bármennyire értékes a műemlék, vagy maga a terület, az első kérdés az kell legyen, hogy mire van szüksége a városnak? Az adott városrésznek?
Budapest történetének utolsó 70 évében alig találni példát erre az egyszerű kérdésre adott körültekintő válaszra, és a helyzet nemhogy javulna, egyre romlik: a döntéshozók egyéni ambíciói találkoznak a könnyen megszerezhető EU-s, vagy közpénzekkel, a beruházást pedig egy sor hozzá nem értő, vagy a politikusokat elvtelenül kiszolgáló „szakember-gárda” hozza tető alá. A jelen politikusai nem szobrokat állítanak saját dicsőségükre, mert azt a népharag egy idő után ledöntheti, hanem olyan építményekkel fényezik magukat, amelyeket még akkor is el kell viseljen a város, ha a politikus már régen megbukott. Közmegegyezéses stratégiai terv hiányában aztán ötletel itt mindenki – ha van rá szükség, ha nincs.
Az urbanisztikai beágyazottság
Az urbanisztikai beágyazottság kényes téma egy olyan városban, ahol politikusok kedvtelései alapján határoznak meg „új városközpontot„, ahol azt hiszik, hogy a város úgy működik, ahogy „fent” eldöntik. A valamikori közraktárak építését gazdasági szükség határozta meg, ezek után csak az maradt a kérdés, hogy miként, illetve egyszerre mennyit érdemes megépíteni.
A pesti Duna-partnak ez a szakasza, kétségtelenül, potenciálisan értékes városi terület (volt). Az, hogy a XX. század végére is kihasználatlanul maradt egy ekkora, összefüggő partszakasz, hatalmas felelősséget rótt a döntéshozókra, amivel a lehető legrosszabbul éltek: rövidtávú, egyéni érdekek mentén, megalapozott program nélkül kijelöltek bizonyos funkciókat, amelyeket odahánytak, anélkül, hogy elemezték volna, milyen fontossági sorrendben gerjesztik a környék komplex rehabilitációját.
Ahogy „megszabadultak” a területtől, pontosan jelzi, hogy ebben az országban azt hiszik, hogy kemény munka nélkül is el lehet érni tartós sikert. Pedig a városfejlesztés éppen az a terület, ahol alapos előkészítés nélkül tuti a bukás, a „helyreigazítás” pedig hosszú, keserves és költséges folyamat.
Félreértés ne essék, nem az a baj, hogy a Trigránit Rt. ebből (is) megszedte magát – egy vállalkozónak az a dolga, hogy a saját hasznát tartsa a legfontosabb szempontnak, ellenben az a slendriánság, ahogy a város választott és kinevezett vezetői kezelték ennek a területnek a sorsát, az megbocsáthatatlan, hiszen nekik kellett volna, olykor a befektetővel is felvállalt konfliktusban a közösség érdekét képviselni. Igen ám, de, hogy lehet képviselni egy olyan közösség érdekeit, aminek a tagjait meg sem kérdezték arról, hogy nekik mi a problémájuk, mit tartanának jónak, mire van szükségük, mitől borsózik a hátuk?
Elvileg abban is van igazság, hogy egy annyira centrális városszerkezet mellett, amilyen Budapesté, jó lenne kitolni a központ-képző funkciókat, ezáltal alternatív központokat kialakítani, a klasszikus belváros terhelését csökkenteni. De az elvek és a programtervezés között még fényévnyi távolság, és rengeteg munka kell ahhoz, hogy a gyakorlatban is jó döntések szülessenek. Tel-Aviv is csetlett-botlott húsz évig, mert vezetői túl okosnak képzelték magukat. És az a húsz év sem volt egyértelműen, csak rossz, mint ahogy a rendszerváltás utáni Budapesten is vannak „vak tyúk is talál szemet – típusú” fejlesztések. Csak túl kevés, a közben okozott károk mellett.
A Szabadság híd és a most Rákócziról elnevezett híd közötti területből mindez idáig nem tudták kibontani a benne rejlő lehetőséget, hiába a tájépítészeti igyekezet. Szinte minden írásban felbukkan a HÉV-probléma, mint valami Istencsapás, amit emberi erővel nem lehet megoldani, holott minél tovább építkeznek a Petőfi híd alatti területen, annál nyilvánvalóbb, hogy ez egy kritikus pont, amivel menteni lehetne még a helyzetet. Az, hogy a Soroksári út túlsó oldalával nincs kapcsolata ennek az „új városközpontnak”, már egy sokkal összetettebb halmaz.
Elméletileg a Bálna helye a Petőfi híd alatti területhez képest ideális, a Vásárcsarnok, a Corvinus közelsége és a Dunapart a 2-es villamossal nyerő befektetés. Kellő hozzáértéssel, alázattal és türelemmel, nagy valószínűséggel létrehozható lett volna egy igazi alternatív kulturális központ, amely lassan, életet lehelt volna a Nehru parkba is. De az az attitűd, hogy Nehogy már a romkocsmáiról legyen híres Budapest! nem csak az újságíróké, hanem a nagyravágyó politikusoké is. Majd ők megmondják, hogy miről lesz híres ez a város – kerül amibe kerül! Pedig az EXPO és az EKF elszállt álmai után fel lehetett volna ébredni – ami nem megy, nem kell erőltetni. Helyette oda kellene figyelni az egyéni kezdeményezésekre, a fiatalok kreativitására, és ha ők, a saját energiájukat és pénzüket kockáztatva beindítanak egy kedvező folyamatot, akkor arra rá lehet segíteni – az igazán okos városvezetők így dolgoznak.
Már a MüPa átadása során is felmerült, hogy korunkban mennyire szükséges ilyen kulturális elefántokat létrehozni? Lehet, hogy a kultúra másként szerveződik a XXI. szátadban, mint az előzőben? Természetesen, meg kell őrizni a meglévő Operát, hangversenytermeket, múzeumokat, de milyeneket célszerű építeni korunkban? Volt erről társadalmi vita? A Bálna kötelező kulturális százaléka milyen, tényleges igényekre épült? És miért baj az, ha a mai fiatalok romkocsma-szerű képződményekben szívják magukba, nem csak az alkoholt, hanem a nekik fontos kultúrát is? Micsoda avitt sznobéria dönti el a fejük felett, hogy mit kell szeressenek, minek örüljenek, mi tessen, mit élvezzenek? Én, a magam hatvan évével is kikérem magamnak, hogy ezt valaki eldöntse helyettem, hát még egy 20 éves!
Kivagyiság és hatalmas közpénzek elherdálása helyett, következetes, sok-sok aprómunka, ami a városfejlesztésben eredményt hoz, amikor minden lépést előzetes vizsgálat, társadalmi egyeztetés kísér és az eredményeket, akár pozitívak, akár negatívak, utólag őszintén értékelik, és azt felhasználják a következő lépés megtervezéséhez.
„Be fog ez indulni” – mondta az egyik szakember a látogatás végén. Optimizmusát arra a két kenyérboltra, egy sörözőre, néhány üres régiség-, és biobigyó-boltra alapozva, ami már megnyílt. A Dunára néző emeleti üzletsor üres, a kortárs művészeti galériában egy lélek sem volt, a Bálna fejében lévő előadóterem idővel talán, választási kampány-eseményekre lesz jó, a tető-kilátó semmire, mert az olyan ocsmány.
Egyelőre azonban ez a Bálna zabálja a közpénzt – a jó városi befektetések jellemzője pedig, hogy termelik a pénzt – a köz javára.
Bálnabú
A BME Urbanisztika Tanszéke által szervezett ingatlanfejlesztési konferencia záró-eseménye volt a Bálna meglátogatása. A szervezők dicséretére mondva, a Bálna-beruházás előadása elé a 180 évvel korábbi, Lánchíd-beruházás történetét tették, érzékeltetve, hogy azért jól is lehet csinálni egy közösségi beruházást – ha az valós igényeket elégít ki.
A Bálna financiális, kivitelezési, építészeti problémáiról eleget írtak már mások, a magam részéről úgy gondolom, hogy az urbanisztikai és a program-tervezés hiányossága volt az eredendő bűn, ami miatt az összes többi is, szükségképpen megjelent. Tekintve, hogy az a beruházási szemlélet, amely létrehozta a Bálnát, sokkal általánosabb, minthogy egy bukást produkáljon, a soron következők megakadályozására érdemes ezt elemezni.
Ahogy a konferencián, most is vegyük példaként a Lánchíd építését, kiemelve azokat a momentumokat, amelyek a mindmáig tartó sikernek az alapját jelentették:
1. Valós társadalmi igény kielégítésére jött létre a program – a XIX. század harmincas éveiben már nyilvánvaló volt, hogy a Dunán hida(ka)t kell építeni, a híd hiánya akadályozza a gazdasági és a városfejlődést is.
2. A program „motorja” (Széchenyi István) mindenekelőtt alaposan elmélyedt a hídépítés korabeli vívmányaiban, a legkorszerűbbet szerette volna Budapestre hozni, de tisztában volt azzal, hogy a beruházáshoz nem elég a jó szándék, hanem pénz, és társadalmi támogatás is kell, ezért 1932-ben megalakította a Hídegyletet.
3. Az építés megkezdése előtt precízen megfogalmazták az 1839-es szerződésben, hogy a befektetőknek milyen módon térül meg a befektetésük, kitől mennyi hídpénzt kérhetnek, és még arra is figyelmük volt, hogy megakadályozzák az esetleges visszaéléseket.
4. Mivel a befektetők 87 évig akarták élvezni befektetésük eredményét, az előre meghatározott pénzügyi kereteken belül, igyekeztek a legjobb minőségű anyagokat beépíteni. Bár az építés tovább tartott a tervezettnél, a költségkeretet nagyjából tartani tudták.
5. A jól felépített üzleti terv és a valós igényre adott válaszból következően a híd-befektetés hamarabb megtérült, mint gondolták, azonban a hídpénzt 1918-ig fenntartották, akkor is, amikor a Lánchíd már a főváros tulajdonában volt, és ebből fedezték a következő hidak építését (Margit-híd, Ferenc József híd, Erzsébet híd)
6. A Lánchíd ma már Budapest szimbólumaként is ismert, de az építtetők nem „emblematikus építményben”, hanem magas használati értékben gondolkodtak, ami persze nem zárta ki, hogy az elkészült mű magas esztétikai értéket is képviseljen.
Ezzel szemben a Bálna presztizs-beruházásként indult, a használaton kívüli Közraktár épületeinek hasznosítására, anélkül, hogy a tervezést, az építést komoly társadalmi egyeztetés előzte volna meg, hogy legalább arra az alapvető kérdésre, hogy kinek és minek épül, adekvát választ adhattak volna. A kultúrpláza-programot az íróasztalnál ülve találták ki olyan emberek, akik a döntésük anyagi következményeit maguk nem vállalták, fel sem mérték.
Tehát a legfőbb tanulsága az lehetne ennek a félresikerült projektnek, hogy aki dönt ebben, az a saját vagyonával szálljon be, mint Széchényi, és ne csak a közpénzt tegye kockára. Ha így történik, akkor lehet beszélni Kormányzati vagy Múzeum-negyedről, és kikérni a közösség véleményét a beruházásról, hiszen még így is, a beruházó részvényesek a magyar adófizetők, akiknek minimum, hogy beleszólása kell legyen azzal kapcsolatban, hogy mire szórják az ő nehezen megkeresett pénzüket!
A következő részben : Pénznyelő Bálna
Üres üzletek a belvárosban
Az üres belvárosi üzletek problémáját sokan szeretik „rákenni” a plázákra, amiben van ugyan egy szemernyi igazság, de azért ez nem ilyen egyszerű dolog…
Az üres üzletportálok mélyebb problémákat jeleznek, mint az emberi testen a kiütések, amelyek, köztudott, hogy többnyire szimptomatikus jelenségek – a szervezet egyensúlyának belső problémái jelennek meg a bőrön.
Budapesten és Pécsett is, különböző szépségtapaszokkal próbálják a dolgot kezelni: esztétikai pályázatot hirdettek a pesti kirakatokra, vevőcsalogató programokat szerveznek Pécsett. A nehéz helyzetben lévő kereskedők megpróbálnak mindent, de a felelős szakemberektől elvárható lenne, hogy ne púdert hintsenek a sebekre, hanem megvizsgálják, hogy miként orvosolható a betegség.
A közös probléma gazdasági jellegű – az utcai üzletek bérleti díjai mind a pesti, mind a pécsi Király utcán túl magasak. Ha pedig nem képződik elég nyereség, akkor nincs miből a szolgáltatást fejleszteni, ezért az üzlet egyre kevésbé felel meg a vevők elvárásainak, ezért egyre kevesebb vevő tér be, csökken a forgalom, és így tovább, vagyis az egész egy negatív spirálba csúszik bele, egyre mélyebbre. A tulajdonos, mindkét esetben az önkormányzat vagyonkezelője, amely szervezetek, úgy tűnik, hogy nem tudnak jól gazdálkodni. Mert egy hosszú távra gondolkodó ingatlantulajdonos tisztában van azzal, hogy akkor tudja optimalizálni a bevételét a bérleti díjból, ha segíti az üzlet sikerességét. Nem holmi fesztiválozós cirkuszokkal, hanem azzal, hogy igyekszik együtt gondolkodni az üzemeltetővel, és kisegíteni azokban az időszakokban, amikor nehéz kiköhögni a magas bérleti díjat.
Az egyik ilyen szakasz a kezdet, amikor az üzlet a befektetési szakaszban van, még csak a költségek halmozódnak, kevés a bevétel. Ilyenkor, normális helyen az ingatlantulajdonos eleve alacsonyabb bért állapít meg a kezdeti időkre, és a hosszútávú szerződésben fokozatosan emeli az összeget. Így adva lehetőséget arra, hogy az üzemeltető kezdetben az üzlet beindítására fordítsa minden anyagi lehetőségét.
Persze lehet, hogy az üzemeltető nem igazán jó kereskedő, kocsmáros, vagy bármi más, és saját tehetségtelensége okán nem képes elrugaszkodni a startvonalról. Ezt elég jól előre lehet jelezni az üzleti tervvel, amit egy bérbeadó meg kell vizsgáljon, amikor az ingatlanát átadja valakinek. Tehát, nem az lenne a mérvadó, hogy ki ad többet a helyiségért, hanem az, hogy kinek az üzleti terve életképesebb. Ehhez persze értenie kell annak, aki a döntést meghozza…
Tegyük fel, hogy az üzleti terv nagyon jó volt, alapos mérlegelés után, kedvező, növekvő összegű konstrukcióban adja bérbe a vagyonkezelő az üzletet, ám pár hónap múlva kiderül, hogy a bérlő mégsem képes kifizetni a bérleti díjat, mert nincs elég bevétele. Ilyenkor a vagyonkezelő, amely, természetesen rendelkezik az üzleti tevékenységet elemezni tudó szakemberrel, segítséget nyújt az üzemeltetőnek – a szakértőjük az adott üzlet tevékenységét világítja át, és célzott tanácsokkal igyekszik elősegíteni a bevételnövekedést. Nagyon hasznos tanácsokat adhat a vendég szemszögéből vizsgált részletekkel, mert mint külső szemlélő, ugyanakkor üzleti szakember rátapinthat a gyenge pontokra. Az eladás bonyolult dolog, bármiről is legyen szó, és egy működő, de a jó teljesítménytől távol álló üzlet esetén csakis célzott változtatások segíthetnek, nem pedig holmi árcsökkentéses vevővonzás… A cél ilyenkor, hogy az üzleti tevékenység felpörögjön, több legyen a bevétel, mert akkor van remény arra, hogy folyamatosan tudja fejleszteni a szolgáltatás színvonalát, és persze, ki tudja fizetni a növekvő lakbért.
Lehet olyan helyzet, amiben éppen most van az egész ország, hogy a gazdasági környezet gyengesége miatt csökken a fizetőképes kereslet, és a korábbiaknál kevesebbet vásárolnak a vevők, akárhogy is kapacitálják őket. Ilyenkor az ingatlantulajdonosnak nagyon érzékenyen kell tudni reagálni a helyzetre, és nem csak azokkal a bérlőivel kapcsolatban, akik elég erősek a piacon. Pécsett, a Széchenyi téren, a Városháza épületében 2005 óta bérel 361 négyzetméternyi üzletet az Alexandra – havi 873 ezer forintért! Elképesztő összeg! Matyi Dezső nemrégiben fellázadt, hogy a mai piaci viszonyok mellett ennyit nem tud fizetni, végül megállapodtak abban, hogy 550 ezret fizet ezentúl. Mellesleg, a térnek ez a legnaposabb, nyugati oldala, egyáltalán nem biztos, hogy ott egy zárt könyvesbolt az adekvát üzlet-használat, de nyilvánvaló, hogy egy ilyen biztos bérlőt elveszíteni mégis nagyobb veszteség, így a vagyonkezelő kompromisszumot kötött. Vajon a kevésbé fajsúlyos bérlőivel is ilyen engedékeny?
A pesti pályázat esztétikai oldalról közelít: „a fővárosi városképben megjelenő üres üzletek és kirakatok egységes elvek alapján történő kezelésének újragondolását„- a kiemelés tőlem, mert ezek azok a szavak, amelyekre egy a gazdasági folyamatokra kicsit is érzékeny ember robban! A kereskedelemben nincsenek EGYSÉGES ELVEK! A kereskedelem éppen akkor virágzik, ha sokféle! Ez a szocializmusból itt ragadt marhaság még mindig mételyezi az építészek és a szakpolitikusok lelkét, és nem veszik észre, hogy eddig ezzel még sehol, semmit nem oldottak meg! Néhány belsőépítész kapott egy kis pénzt – rendben. Nem sajnálom tőlük, de ez a gomb a kabáton, ami nincs!
Az üres üzletek megléte egy városban a működési zavarok egyik jele. Azzal, hogy bevásárlóközpontok épültek Pesten és Pécsett is, a belső területeken, a problémákat csak felszínre hozták, az okok összetettebbek. A város dinamikus jelenség, és ebben azok az üzletek tudnak hosszú távon sikeresen működni, amelyek hajlandók a saját szolgáltatásaikat folyamatosan a kor és a hely igényeinek megfelelően aktualizálni. Persze, jó dolog elnosztalgiázni azon, hogy milyen volt a hajdani Nádor kávéház, de ha ma nem lenne szétrobbantva, akkor sem biztos, hogy ugyanazzal a szolgáltatással ma jól működne!
A jó kereskedő, mindegy, hogy mit ad el, árut, vagy szolgáltatást, tudja, hogy mi történik a világban, és úgy ismeri a városnak azt a helyét, ahol üzletet akar nyitni, mint a tenyerét! Ismeri a célközönségét, tisztában van azzal, hogy nem minden ember az ő kuncsaftja, de felméri, hogy kik lehetnek az ő vásárlói, és azok igényeire szabja a szolgáltatását. Ez egy szakma, olyan tudás, amit sokan generációkon keresztül halmoztak fel, és azért voltak sikeresek, mert minden körülményhez, hamar tudtak alkalmazkodni. Ezt a tudást, az emberekkel együtt, módszeresen kiirtották ebben az országban a negyvenes évektől kezdődően, és tagadták szükségességét a szocializmus évtizedeiben. Néhányan túlélték ezt a kettős inváziót, még a rendszerváltás előtt is voltak igazán remek „maszekok”, akik következetesen dolgoztak a maguk sikerességén.
A rendszerváltás után a hirtelen meggazdagodás eszméje olyannyira áthatotta az itt élőket, hogy a hosszú távra gondolkodás nyomai is elvesztek. Napjainkra a bizonytalan törvényességi és gazdasági környezet nem kedvez még azoknak sem, akik szeretnék feleleveníteni a tudást. Az aktivitást büntető adórendszer katasztrofális. Csak nagyon kevés olyan üzletvezető van, aki biztos anyagi háttérrel rendelkezik, mert mondjuk a portékáját jó áron, külföldre is el tudja adni – a helyi piacon való megjelenés majdhogynem hobbi-szinten létezik számukra. Egy ilyen üzletet ismerek Pécsett, ami kirí a nagy tömegből, amely megjelenésében is világszínvonalú, és ez nem az Alexandra…
Egy város felelős vezetése sokat tehet azért, hogy a vállalkozó-barát környezet alakuljon ki. Ha az vezérli őket, hogy minél kevesebb üres üzlet legyen a városban, és ezért sziszifuszi munkára is hajlandók, akkor lassan kialakulhat megint egy komoly kereskedő-réteg a városban. Magától ez nem megy. A plázák nemzetközi márkái nem feltétlenül zavarják a helyi kereskedők érdekszféráját, bár kétségtelen, hogy versenyt jelentenek számukra. De ugyanazt és ugyanúgy nem is érdemes eladni a belváros utcai üzleteiben. Tanulni lehet tőlük, a rugalmasabb nyitva tartással, a vásárlói igényekre való nagyobb odafigyeléssel, de alapjában véve az dönti el a dolgot, hogy a belvárosi környezetben a vállalkozó szelleműek találnak-e olyan adekvát szolgáltatást, ami egyedivé teszi őket. A volt Nádor-sörözőben lévő üzlet ezt a lécet ugorta át, és mindig aggódva fordulok arra, ha Pécsett vagyok, hogy még megvan-e, mert ez az üzlet lehet az etalon.
A Nick udvar kritikus pont Pécs belvárosában, de senki ne gondolja, hogy szimplán kultúrával el lehet adni egy várost! A Nádor-galéria is attól döglődik, hogy azt hiszik elég a művészet, és a kiegészítő szolgáltatásokat elhanyagolják. Pedig nagy, tőkeerős múzeumok sem hiszik ma már, hogy a kiállításaikból megélnek!
„A vendégnek akkor is igaza van, ha nincs!” – mondta annak idején Sosana, akinek a vendéglátás a kisujjában volt, ennek megfelelően a vendégek imádták a helyet, amit ő vezetett, és ő jól keresett vele. Zsolnay Vilmos, mielőtt kerámiagyáros lett, remek kereskedő volt – új módszereket talált ki, kísérletezett, kockáztatott és nem mindig nyert, de hosszú távon vitathatatlan győztes volt. Ám a nevéhez fűződő magas kultúrának széles gazdasági alapjai voltak, és ezt sosem felejtette el.
Azon a napon, amikor a Nick udvar ünnepélyes megnyitója volt, este Bokros Lajos tartott kampány-összejövetelt Pécsett. Nem voltak sokan. Bokros nem árul populista lózungokat, ő kimondja azt, ami szakmai meggyőződése, akkor is, ha az nem népszerű. Többek között kiemelte azt a magyar tévhitet, amely az érdekeltségi rendszereket nulla végűnek képzeli, vagyis, ha valaki nyer, akkor egy valaki más veszít. Holott a piaci kapitalizmus fejlődőképességének éppen az a kulcsa, hogy vannak győztes-győztes képletek, csak elég állhatatosan kell keresni őket.
Az üres üzletek a belvárosokban senkinek nincsenek érdekében, sem a városlakóknak, sem a tulajdonosoknak, sem az üzemeltetőknek, pláne nem a turistáknak, akik elég kíváncsiak, hogy erre kóboroljanak. Mégis, túl hosszú ideje vannak, és úgy tűnik, hogy egyre csak szaporodnak. A megoldás egy folyamat, amely során ezeket az érdekeket szépen sorban egy irányba kell tudni terelni – mindenki a maga területén téve meg a szükséges lépéseket: a vagyonkezelő-tulajdonos a maga megértő szakmaiságával, az üzemeltető azzal, hogy megtanulja a szakmát, és kitalálja, hogy mi az a rés, amely valós igény, és éppen ő képes hatékony választ adni rá, a városvezetés azzal, hogy az aktivitást támogató, a passzivitást büntető adó és támogatási rendszert biztosít a gazdasági élénkülésnek, a városlakó azzal, hogy megfogalmazza a maga igényeit, és a pénztárcájával szavaz a jobb szolgáltatásokért, és akkor a turista is jó emlékekkel tér haza és viszi a város jó hírét.
A Dreschler-palota jövője
Ha az ok-okozati összefüggéseket vizsgáljuk, akkor számomra egyértelmű, hogy a mai kilátástalan káosz mélyén a magyar honpolgárok öntudat-nélkülisége az ok – hogy eltűrik mindazt, amit a mindenkori hatalom sakkozik a fejük felett. Nem vagyok, és nem is akarok politikus lenni, nem buzdítok semmilyen forradalomra, amúgy sem hiszek a forradalmakban, hanem csak a megfontolt lépésekkel előre haladó, következetes reformokban. Mivel egy olyan társadalmi reform, amire Magyarországon szükség lenne, minimum két generáció alatt, ha végbemegy, nekem már erre időm nincs, inkább kivonom magam az országból, amennyire csak lehet, ám éppen ez a helyzet ad összehasonlítási alapot, lehetőséget arra, hogy elmondjam, miként kellene működnie egy városi vezetésnek ahhoz, hogy az itt élők jobban érezzék magukat…
Nos, a Balettintézet és a Magasház is egy-egy mintapélda lehet a döntéshozatal folyamatára egy valódi demokráciában, ahol a hatalom és a népfenség is ugyanabba az irányba halad. Látszólag a két épület esete nagyon különböző – az egyik elismert szépség az elegáns Andrássy úton, a másik a panel-gigantománia vidéki példája. A közös, hogy üresek, és a tulajdonosuk nem tesz semmit azért, hogy ez ne így legyen. De a történet nem itt kezdődött…
A Dreschler-palota eredetileg elegáns lakóház volt, az ország gazdasági fellendülésének idején, amikor sikk volt az akkori Sugár úton lakni, és a befektetők ismerték a várost, azt a társadalmat, amely igényeire kitalálták a maguk befektetéseit… és volt egy Közmunkatanács, amely ésszerű keretek közé szorította a profitéhséget… az akkori rendszer működött.
Aztán a szocialista állam rátette a mancsát mindenre, és addig rohasztotta a belváros épületállományát, amíg maga is elhitte – értéktelen. A város szélén épített…
A hatalomváltást a problémáktól való menekülés és a harács motiválta, ennek pedig kiválóan megfelelt az, hogy potom pénzért elkótyavetyéljék mindazt, ami valóban érték, ám a pusztulás azon állapotában rá lehet fogni, hogy értéke annyi, amennyi. Ebből remekül meggazdagodott néhány ember, és a játékba beszálltak külföldiek is, akik különösebb kulturális kötődés nélkül, a szimpla üzletet látták. Nem rájuk kell haragudni, vagy a bűnbakot keresni, hanem azokban, akik verik a mellüket a nagy népnemzeti hazaszeretettől, ám készséggel együttműködtek a fosztogatásban.
Megkérdezte valaki, hogy mit érdemes kezdeni egy bérpalotával a XXI. századi Budapesten? Mi az adekvát funkció, amely biztosítja hosszú távon a szükséges befektetés megtérülését, miközben a város is maximálisan profitál belőle? Mert ha ez a kérdés felmerült volna, akkor szembe kellett volna nézni az ennél is alapvetőbb kérdéssel, miszerint Budapesten, egyáltalán Magyarországon, a befektetők és a település lakosságának érdeke össze van hangolva úgy, mint amikor Budapest a fénykorát élte, a XIX-XX század fordulóján? A válasz egyértelműen – nem! Nincs itt semmi összehangolva, a mutyi attól működik, hogy mindenki mindenkivel ellenérdekelt, és erre a jogszabályok még ráerősítenek.
A helyi adók kuszasága, az iparűzési adó maga azt üzeni, hogy ne légy sikeres! Bizonyítsd be, hogy nagyon szerencsétlen vagy, mert akkor egy csomó támogatást kaphatsz, ellenben, ha sikeres vagy, akkor újabb és újabb terhekkel pakolnak meg… Nem lehet sikeressé tenni egy várost, ahol mindenki azt kell bizonygassa, hogy szerencsétlen!
Sikeres üzleti tevékenységet, befektetést, jól meg kell tudni tervezni. A jó terv elkészítéséhez átlátható és minél kevésbé változó feltételrendszer szükséges. Éppen azért, hogy a vállalkozás nyereséges legyen, de ne kényszerüljön szabad rablásra ahhoz, hogy a sűrűn változó feltételek mellett is fennmaradjon. Magyarországon épeszű ember nem kezd semmilyen szolid nyereséggel kecsegtető vállalkozásba, hiszen a szolid nyereségét bármikor elhappolja egy újabb adó. A bizonytalan feltételrendszer taszítja a normális embereket is a szabad rablás vagy az adócsalás felé, sokszor akaratuk és habitusuk ellenére, a félelem okán.
Attól, hogy az iparűzési adó a vállalkozás sikerességétől függően változó érték, tulajdonképpen az önkormányzat is a lábába lő, hiszen nem tudja pontosan tervezni a bevételeit – az mások munkaképességén áll vagy bukik. Ha az ingatlan műszaki paramétereihez kötné a helyi adó mértékét, akkor nemcsak az önkormányzat, hanem a vállalkozás is pontosan tudná tervezni a jövőjét – a helyi, bázisadó a költségek egyik eleme.
A Dreschler-palotát hosszú távra tervezték – abban az időben (1886) lehetett… a MÁV Nyugdíjalapjának volt az elegáns bérháza – előtakarékosság, jó befektetés, amiből később tisztes nyugdíjat fizethettek (volna), ha a politikai széljárás nem dönti romba a terveket. Eltelt fél évszázad, és ma újra lehetne előrelátó üzleti terveket készíteni, valós igények alapján, ha volna, aki ezt képes lenne körültekintően megfogalmazni. A korrupt hivatalnokok és a várost nem ismerő külföldiek fantáziája a szállodáig terjedt, de azt sikeresen megmattolta az építésügyi előírás, amely még mindig zöld mezőben gondolkodik, és képtelen a meglévő városszövetet adottságnak elfogadni – a grandiózus projekt megbukott a garázson… hová teszik az előirás szerinti parkolókat? Azzal pedig nem törődtek, hogy éppen az ezredfordulón kezdtek rájönni világszerte, hogy az autóforgalmat talán mégsem kellene minden szempont elé helyezni. Az izraeli befektetőnek elege lett a magyar hivatalok töketlenkedéséből és eladta a házat egy másik befektetőnek, aki belebukott.
A rossz üzleti terv, az ostoba előírások olyan elemek ebben a történetben, amelyek egy felelősségteljes városvezetés esetén, megfelelő anyagi ösztönzők és büntetések rendszerében nem hagyták volna évekig húzódni az ügyet, hanem abba az irányba terelték volna, hogy a tulajdonjogot olyan befektető szerezze meg, akinek elég kreatív, ugyanakkor megalapozott a programja. Ehhez az önkormányzatoknál olyan szakembergárda kellene legyen, akik egyesítik magukban a szakmai tudást, a döntésképességet, és döntéseikért személyes felelősséget hajlandók vállalni – nem a politikusok jobbágyai, hanem önállóan gondolkodó és cselekvő emberek, akiket kellően megbecsülnek, hiszen nem csak a ma, hanem a jövő városának arculatát is befolyásolják a döntéseik. De ilyen emberek, ha vannak is, felőrlődnek a rosszul működő rendszer fogaskerekei közt. Ezért kell mindenekelőtt tiszta és átlátható rendszert alkotni.
Tel-Avivban már évtizedek óta létezett a helyi adó meglehetősen hatékony rendszere, amikor a város, amely gazdaságilag biztos lábakon állt, kidolgozta a stratégiai tervét és megreformálta a szervezeti rendszerét. Ezt a hatalmas munkát nem lehetett volna jól megcsinálni, ha nem támaszkodnak a civil lakosság legszélesebb rétegeinek tudására, véleményére, támogató együttműködésére. A polgármester nem akarta maga kitalálni, hogy mi jó a városlakóknak – megkérdezte. Szisztematikusan feltárták a lakosság véleményét, szándékait a jövőt illetően.
Talán, egy elég széles bázisú felmérés, persze sok-sok szakember bevonásával, kialakíthatna egy olyan programot a Dreschler-palota felújítására, amely a helyi igényekre alapul megint, hosszú távra előre gondolva, összeegyeztetve azzal a városszerkezettel, amely olyannyira értékes, hogy a Világörökség része. Amikor pedig megvan a konszenzusos program, ahhoz már meg lehet majd találni a megfelelő befektetőt, aki jó gazda módján kezeli ezt az épületet. Ez nem az állam dolga! Az állam, a helyi vezetés dolga olyan feltételeket teremteni, amelyben az érdekellentétek kiküszöbölhetők, az együttműködés megteremthető. Ma nem ilyen a rendszer, és ez bizony a kormányzat felelőssége. A podo-rendszerben a helyi adó bünteti a lustaságot, támogatja az aktivitást – ezzel teremti meg a közösségi és az egyéni érdek egyensúlyát.
A következő részben arról lesz szó, hogy miért nem szabad lebontani a Magasházat Pécsett…
Amilyen Budapest lehetne…
Budapest elsősorban nem sztárépítészek presztizsépítményeire, hanem sokkal inkább, sztár városüzemeltetési mérnökök szakértelmére vágyik – írta vitaindító kiáltványában Zobóki Gábor (Kiáltvány Budapestért, augusztus 2. 2008) Meglepő sorok egy építésztől, de mint városgazdász, maximálisan egyetértek vele. Nem mintha lebecsülném az építés jelentőségét a városban, de Budapestet – előbb ki kéne takarítani…
Igaz, a koncepcionális várostervezést, amit 150 évvel ezelőtt nagy tehetséggel műveltek elődeink, mint haszontalan gyeplőt a lovak közé dobta a rendszerváltó városvezetés, de ami véletlenül a markában maradt, azzal sem tud bánni. Így egy esetlegesen újraközpontosított akarat sem változtatna semmit azon, hogy a városnak ma nincs kijelölt fejlődési iránya. Ahhoz pedig, hogy egy nagyváros jövőjét a kor szellemének megfelelően határozza meg a város vezetése, nem pénz kell, hanem szakértelem és empátiás készség. Budapest tragédiája, hogy a vezetőiből mindkettő hiányzik.
Szakértelem, hogy a város vezetői – ez alatt a politikusok és az őket kiszolgáló szakemberek együttesét értem -, tisztában legyenek Budapest egészének és a tőle elválaszthatatlan környék komplex problémahalmazával, és legalább ennyire azzal is, hogy milyen nemzetközi kísérletek zajlanak az utóbbi évtizedekben a nagyvárosi problémák megoldására. Mert csak ilyen, kettős ismeret birtokában lennének képesek arra, hogy megalkossák azt a programot, amellyel rehabilitálni lehetne Budapestet.
Az empátiás készség hiánya miatt Budapest lakossága mindmáig nem részese a közös jövő megalkotásának. A vezetők a demokrácia huszadik évében is azt hiszik, hogy ők mindent jobban tudnak, és munkájukat az „akadékoskodó civilek” csak zavarják. A „lakossági egyeztetést” kipipálandó, kényszerű programnak tekintik, s az annak során felmerült javaslatokat eszük ágában sincs komolyan venni. 2004-ben, a Podmanicky-program megvitatása után sem történt szemernyi változás, és például a Városháza-parkkal kapcsolatos civil véleményeket is elvetették – kitartanak a park beépítése mellett.
Független gazdálkodás
Népszerű dolog kórusban szidni a tőkét, az ingatlanbefektetőket, akik minden lehetőséget megragadnak hasznuk növelése érdekében. De ez éppen olyan, mint haragudni a cápára, hogy elejti a zsákmányt, ami előtte úszik… A baj nem a tőkések magatartásával van, hanem azzal, hogy nincsenek előttük korlátok, amelyek a közösségi érdekek védelmében szabályoznák az ingatlanüzletet. Lehetnének ilyenek, hiszen másutt a világon vannak.
Budapesten hiányzik két, nélkülözhetetlen adófajta: a város folyamatos fenntartását, zavartalan üzemeltetését biztosító városi adó, amelyet minden városi ingatlannal rendelkező differenciáltan, az igénybe vett szolgáltatások arányában fizet. A megszámlálhatatlan díj, illeték és egyéb fizetnivaló helyett olyan városi adórendszert kell kidolgozni, ami egyfajta kölcsönösségen alapuló szerződés az önkormányzat és az öntudatos városi polgár között az egyre jobb szolgáltatások és a meglevő értékek megőrzésének érdekében.
Az alapvető különbség az ilyen városi adó és a tervezett értékalapú ingatlanadó között az, hogy az adó kivetésének célja nem az államkassza feltöltése, hanem a város független gazdálkodásának a megteremtése az állami kegyosztás helyett. A jó városgazdálkodás alapja a bevételek és kiadások egyensúlyán alapuló önálló gazdálkodás. Az áttekinthető, ellenőrizhető, számon kérhető rendszer alapja az önálló gazdálkodás. Ha van önállóság, nincs kifogás, felelősségáthárítás: akkor van felelőse minden területnek és tettnek.
Az államnak, a jelenlegi főelosztónak le kell mondania az adóbevétele egy részéről, teszem azt az áfa néhány százalékáról, és ezzel párhuzamosan lehetne bevezetni a szolgáltatásalapú, differenciált városi adót.
Anélkül, hogy részletezném a 2004-ben általam kidolgozott „podo-program” adórendszerrel foglalkozó fejezetét, a gondolatmenet érzékeltetésére hoznék két példát:
1. A málló vakolatú épület tulajdonosai büntetőszázalékkal terhelt adót fizetnek mindaddig, amíg a házat nem tatarozzák, ugyanakkor olyan támogatási és hitelrendszer áll a rendelkezésükre, mely lehetővé teszi, hogy bármikor, amikor akarják, felújíthassák a házat. A közösség érdeke, hogy a házak rendesen nézzenek ki.
2. Az önkormányzatnak le kell mondania a városi adó egy részéről olyan utcában, ahol nem megfelelő a közvilágítás, vagy nincsenek fák, hogy súlyosabb eseteket ne is említsek. (NB. Budapesten még vannak csatornázatlan utcák is!) Viszont, ha pótolja a város ezeket a hiányosságokat, akkor joggal emelheti megfelelő mértékben a körzet adóját. Ez a városvezetést arra ösztönzi, hogy folyamatosan javítsa a közterületek állapotát.
Van egy másik adófajta is, ami hiányzik a magyar rendszerből. Ezt srófadónak neveztem. Ez az, ami az ingatlancápák éhségét csillapítja. Az ingatlan értékét a városon belüli elhelyezkedése dönti el. A belvárosban azért roppant kifizetődő építkezni, mert ugyanakkora építési költséggel sokszorannyi haszonra lehet szert tenni. A Gozsdu-udvarban lévő lakások semmivel sem jobbak, mint egy városszéli lakóparkban lévők. Mégis, az előbbiek ára négyzetméterenként 850 ezer forint, míg az utóbbiaké esetleg csak 250 ezer. Az első esetben termelődő extraprofit a „város érdeme”, nem a befektetőé. Ugyanígy, amikor egy korábban mezőgazdasági művelésű területet átminősítenek építési területté, hirtelen megugrik a telek értéke. Mindkét esetben valamilyen szituáció srófolja fel az ingatlan értékét, s az extra méretű haszonból a várost megillet egy bizonyos rész. Ez az adóhányad a terület kizsigerelésével exponenciálisan növekszik, és így azután elérhet egy olyan értéket, amely már gazdaságtalanná teszi a terület túlzsúfolását, a városrész túlterhelését. Maga a beruházó dönthet úgy, hogy mondjuk, nyolc szint helyett csak ötöt épít a belvárosban, mert így optimalizálható a haszon.
Lesznek, akik azt mondják, hogy ilyen feltételek mellett az ingatlanbiznisz fajsúlyos szereplői kivonulnak a városból. Ez bizony meglehet. De ez nem is lenne olyan nagy baj, hiszen a már meglévő városszerkezethez sokkal finomabban kellene hozzányúlni, mint ahogy ezt a „cápák” teszik. A belvárosok megújhodását az úgynevezett közösségi rehabilitációval lehetne praktikusan megoldani. (Ennek részletei szintén szerepeltek a „podo-program”-ban.) Ugyanakkor a nagytőkések részvétele a város fejlesztésében szükséges, ha a város vezetése a közösséggel összhangban, megjelöli a kívánatos fejlesztési irányt.
Gyalogos honfoglalás
Budapest máig mutogatott büszkesége a XIX. és a XX. század fordulóján kiépített város. Kár lenne tönkretenni az épületeket, de az is kár lenne, ha múzeumi tárgyakként kezelnénk őket. Az előbbire az építészet ifjú titánjai hajlamosak, az utóbbira a túlbuzgó műemlékvédelmi hatóság, mely képtelen megvonni a határt a kulturális örökség védelme és az ereklyeként őrzött kövek tisztelete között. Hol ide, hol oda billen, miközben a város szövete felbomlik, viszont dicsőségesen őrzünk törött padlólapokat valamely villa előszobájában. Az egyensúlyt itt sem ártana megtalálni.
A titánoknak új városi területet kell keresni, ahol kedvükre építhetik környezettudatos remekműveiket magassági korlátozások nélkül. Ma a magyar építészek töredéke jut csak képességeit próbára tevő feladathoz. Egy új városrész erre is lehetőséget adhatna. A nagy kérdés, hogy hol legyen ez az új városrész? Nem kormányzati negyed, hanem a város legkorszerűbb vívmányokkal teli része, amely egyszerre vonzó, élettel teli, lüktető lakónegyed, de mégis mentes a környezeti ártalmaktól, nem telepszik rá a meglévő városra, de nem is szakad el tőle.
Mielőtt választ adnánk erre a kardinális kérdésre, röviden elemezni kell a jelenlegi helyzetet a városlakó szemszögéből.
Zsúfoltság, bűz és mocsok – ezek a leggyakoribb panaszok. Mindezeket szokás az autóforgalom nyakába varrni. Pedig nem az autó a felelős, hanem az a várostervezés, amely évtizedeken keresztül egyre nagyobb teret adott a gépjárműforgalomnak. Utakat szélesített, fákat irtott, parkolóvá alakított minden talpalatnyi helyet, miközben aluljárókba terelte, zebrákra korlátozta a gyalogosforgalmat. A mobilitás minden városlakó és városlátogató elemi szükséglete. A korszerű városvezetés felvállalja a probléma megoldását, mégpedig úgy, hogy hatékony közösségi közlekedési rendszerrel csábítja ki az autóikból az embereket. Amíg a XX. században a gépjárműforgalom szinte minden nagyváros életét szétdúlta, korunkban az elvesztett arányosság helyreállítása a rehabilitáció fő iránya.
Szuburbanizációként ismert nagyvárosi jelenség, hogy az emberek kiköltöznek a periféria családi házas övezeteibe. Budapest külső övezeteibe viszont hatalmas lakótelepeket építettek, és ezzel halmozottan hátrányos helyzetbe hozták a várost, hiszen a „senki földjén” zöldben úszó panelsilók nem nyújtanak minőségi javulást a lakhatás körülményeit illetően, viszont naponta többórányi utazásra kényszerítik a benne lakókat. A belváros áldatlan közlekedési problémáinak oka tehát a külvárosokban és az agglomerációban keresendő, a metróépítés ezekből semmit nem old meg.
Szemléletbeli probléma az is, hogy a jelenlegi szabályozás a belső városrészekre is előírja a lakásonkénti parkolót, így a foghíjbeépítések következtében egyre nagyobb helyi forgalmat gerjesztenek, míg tőlünk nyugatra éppen azt igyekeznek elérni minden eszközzel, hogy csökkentsék a gépjárműforgalmat.
A túlszabályozás és az anarchia együttesen jellemzi a budapesti városépítést – ennél rosszabb párosítás el sem képzelhető. Ezért, miközben a koncepcionális városfejlesztést egy jól szervezett és folyamatos, interaktív kommunikációval a közmegegyezés szintjén, központi elhatározás alapján célszerű megoldani, sokkal nagyobb szabadságot kell kapnia az alkotó képzeletnek a részleteket illetően. Nemcsak a tervezők szabadságáról van itt szó, hanem az öntevékeny városlakó szabadságáról is. Vannak már apró jelei annak, hogy ezt itt-ott fölismerik: a VIII. kerületi Mikszáth tér környékén élők egy tavaszi vasárnap fákat ültettek a Krúdy utcában. A fák közti parkolók helyére egyre több terasz települt a nyáron, az emberek kezdik viszszafoglalni a várost. Mert a mobilitáson kívül az új városszervező eszme: az identitás. A városi embernek éppúgy köze van a lakóhelyéhez, mint annak, aki falun él. Kisközösségek láncolatából épül fel a város.
Az újonnan értelmezett városi táj igyekszik összhangba hozni a természetet és az épített környezetet. Ennek érdekében a gépjárműveket tuszkolja a föld alá, és nem az embereket! Az autókat városon belül mélyparkolókban tárolja, és minél több helyen, magukat az utakat is a felszín alatt vezeti. A XXI. században már nem aktuális a metró mint közlekedési eszköz, és elavulttá vált az autóbusz is. A közösségi közlekedés a föld felszínén történik, mert élő embert a föld alá nem küldünk. A felszíni közlekedés kiszámíthatóbb és pontosabb, mert a különböző sebességű, kötöttpályás rendszerek hálózatára épül. Budapestnek rendkívül jók az adottságai ezen a téren. Az előrelátó ősök nemcsak remek villamoshálózatot hoztak létre, hanem HÉV-et, sőt fogaskerekűt is. Ezeket a motorizáció évszázadában sem sikerült teljesen tönkretenni, most pedig éppen itt az ideje, hogy korszerűsítsük a járműveket, összekössük a városi kötöttpályás közlekedést a vasúti rendszerrel.
Nagy összefüggő szabad területe a városnak csupán délen van. Nyugatra azért nem terjeszkedhet, mert felemésztené a hegyvidék zöldterületét. A keleti irányú bővítés a már ma is zsúfolt közlekedési hálózatot terhelné tovább. Az északi irányt lezárják a megyeri lakótelepek.
Irány Csepel
Ugyanakkor a belvárostól kisebb távolságra, mint a Hajógyári sziget ott egy hatalmas üres terület. Amit a jelenlegi városvezetés olyannyira a világ végének tart, hogy oda telepítette a központi szennyvíztisztítót, és dőrén elszalasztotta azt a lehetőséget is, hogy éljen elővásárlási jogával, amikor a kerület eladta a terület másik felét a Fadesának. A központi szennyvíztisztító a metróhoz hasonlóan elavult szellemiségű beruházás – a dekoncentrált biogépes szennyvíztisztítás sokkal jobb és olcsóbb, de a legnagyobb kár a terület elvesztése, hiszen Csepel-sziget topográfiája lehetővé tenné a legkorszerűbb városszervezési megoldásokat is. Amit Bostonban harmincéves gigantikus költségvetésű projektként építettek meg, azt Csepelen a természetes állapotok kínálják: a sziget talajszintje egy „emelettel” alacsonyabb az árvízvédelem miatt is fontos töltésnél, amelyen a HÉV közlekedik. Az új városrész gépjárműforgalmát a jelenlegi talajszinten kellene kialakítani úgy, hogy az összekösse az M0-s déli szakaszát és a felhőkarcolók mélygarázsait – majd mindezt „beborítani” talajjal, és a sziget új talajszintje a HÉV-vel kerülne egy magasságba. Ezen a talajszinten közlekedhetne a Suhanóvá (mágnesvonattá) fejlesztett HÉV, amely nemcsak Csepel városközpontjáig érne, hanem elmenne egészen a sziget déli csücskéig.
A „Top Csepelre” érkező autó a város belső részére nem juthatna tovább. Onnan, már csak Suhanóval, villamossal, vízibusszal, kerékpárral vagy gyalog közelíthetnék meg a történelmi városmagot. Viszont a közösségi közlekedés magas színvonala kárpótolna az autó kényelmének elvesztéséért. Egy több százezres új városrész „vízre telepítése” már beindíthatná a magánkezdeményezésre szerveződő dunai tömegközlekedést. A pár perces időközönként induló vízibusz nemcsak az új városrészt kötné össze a belvárossal, hanem javíthatná a meglévő Duna-parti városrészek összeköttetését is. Mint Velencében a vaporettókon, olyan élvezetes és praktikus lehet majd Duna-buszokon utazni munkába. A kritikus tömeg, amely az új városrész megépültével előáll, gazdaságossá teszi a rakpartok rehabilitációját is. A rakpartok autóforgalmát alagútba terelve fantasztikus rekreációs zöld területet kaphatunk a Duna két partján. Budapest főutcája ugyanis a Duna, és jó lenne szembefordulni vele.
A városgazdász-szemlélet rendszerben oldja meg a város problémáit: olyan folyamatokat indít be, amelyek egymást erősítve szolgálják az egész város helyzetének javulását. Amikor 1873-ban megszületett a főváros, az akkori vezetők elmentek Londonig megtanulni, hogy mi a legjobb, a legkorszerűbb. Az eredmény nem is maradt el: az akkori város a haladás éllovasaival együtt vágtatott. Azóta jócskán lemaradtunk. Ideje lenne visszacsatlakozni az élmezőnyhöz.
A cikk megjelent a Népszabadság 2008.szeptember 27-i számában és a NOL-on.