Az adók szerepe a városrendezésben

A podo-program 2005-ös változatában elsősorban műszaki – városrendezési problémák megoldásával foglalkoztam.

A magyar adózási rendszer számomra átláthatatlan volt még elég sokáig.

Mivel csak 2007 januárjától béreltem Budapesten lakást – a letelepedés első fázisa – ekkor döbbentem meg igazán, hogy mennyire rosszul orientál a magyar adórendszer az izraelihez képest. Közben itt is egyre több szó esett az ingatlanadóról – bár nagyon rossz felfogásban – ezért 2007-től  módszeresen kezdtem foglalkozni a városrendezést befolyásoló adókkal.

Ez a cikk 2007 július 8-án jelent meg az építészfórumon lévő blogomban:

Az elején le kell szögezzem: Az értékalapú ingatlanadó ostobaság!

Ha piaci értékre akarják alapozni a kivetendő adó mértékét, akkor minimum két, negativ következménnyel kell számolni:

1. kialakul az értékbecslők korrupciós rendszere,

2. az ingatlanállomány tovább pusztul.

Amihez két világháború és hatvan év elhanyagoltság nem volt elég, megteszi azt az értékalapú ingatlanadó, mivel azt „tanácsolja” minden tulajdonosnak: hagyd rohadni az ingatlanodat, hiszen akkor kevesebbet fizetsz érte!

A világ értelmesebb felén ezt pont forditva csinálják.

Ingatlanadóra szükség van, mégpedig azért, hogy az infrastrukturális szolgáltatást, a szolgáltatást igénybevevő közvetlenül fizesse, tudja, hogy mit miért fizet, és az önkormányzatoknak legyen eszköze a lakossági cselekedeteteket befolyásolni a település közösségének érdekében.

Az ingatlanadó bevezetése csak akkor eredményezhet, végső soron költségvetési bevételt, ha közvetlen célja nem az államkassza feltöltése. Csak akkor lehet jól felépitett rendszer, ha a kormány , az elkövetkezendő évekre nem akar ebből kaszálni, hanem megelégszik azzal a cseppet sem lényegtelen eredménnyel, hogy a településfejlesztés önfenntartóvá válik. Alapos munkával ugyanis fel lehet épiteni egy olyan ingatlanadó-kedvezmény-rendszert, amely a településfejlesztést , a környezettudatos, takarékos életformát támogatja. Ez egy olyan érdekeltségi rendszer, amelyet az önkormányzatok településfejlesztési céljainak megfelelő tartalommal tölthetnek meg, és a befolyó összeg az önkormányzati önállóságot is megvalósithatja.

Talán, éppen ez utóbbi tulajdonsága riasztja a legjobban a kormányköröket, hiszen ez felszámolná a mostani függő viszonyt és csökkentené a kormány hatalmát. Ha viszont hosszabb távra gondolkodnának, akkor az önkormányzati önállóság nagyobb helyi felelősséget és ezzel a központi forrásokat kimélő kiadásokat eredményezhetne, vagyis, néhány év alatt valódi költségvetési megtakaritást is.

Ennél is fontosabb azonban az ingatlanadó, mint eszköz, amely a településfejlesztési célokat bizonyos automatizmussal képes megvalósitani. Ezt az adórendszert nem jogászok, hanem városgazdászok, agrármérnökök, közlekedésmérnökök, környezetvédő szakemberek tudnák jól megalkotni a támogatás-büntetés dinamizmusával.

Csak a nagyságrendet befolyásolná az ingatlan mérete.

Sokkal fontosabb lenne az adó cselekvést-befolyásoló eleme.

Közösségi célok érvényesülése az adórendszeren keresztül cseppet sem új dolog. Budapest, a XIX. század fordulóján, nagyrészt az adórendszeren keresztül jutott fejlesztési forrásokhoz, és azonnal megérezte a kassza zsugorodását, ha célszerűtlen városrendezési döntéseket hozzott. De ugyanezért, a korrekció is hamar bekövetkezett.

A szocialista-gondoskodó állam húzta ki a szőnyeget a települések önálló és értelmes fejlődése alól, ezért éppen ideje visszaállitani az ésszerűséget, egy jól megszerkesztett ingatlanadóval.

A podo-féle ingatlanadó három alapvető szempont szerint irja le az ingatlanokat:

1. Az ingatlan fizikai és környezeti adottságai

2. A városi szolgáltatások mértéke, illetve az önkormányzat lépései a környezeti feltételek javitására

3. Az ingatlantulajdonos környezettudatos viselkedésének előmozditását segitő lehetőségek.

Ebben a rendszerben az ingatlanadó rendkivül differenciált és dinamikusan változtatható, mert az összegek pozitiv és negativ előjellel is szerepelhetnek. Az ingatlan fizikai adottságai csak részben változatlanok, de ha jellemzésükre alaposan differenciált mutatókat használunk, akkor az adóalany cselekvő részese lehet az adó mértékének megállapitásában. Ugyanigy, az adót élvező önkormányzat is növelheti az adóbevételeit, de ezeket csakis valamilyen szolgáltatástöbblet alapján teheti.

Például: Növeli az adót, ha egy ingatlan elhanyagolt.

Ha egy mezőgazdsági területen parlagfű érik és a sarkában egy kis szemétdombot is megenged a tulajdonos, akkor adójában érzi környezetromboló viselkedésének következményét.

Ha egy ipari tevékenység zavaró a környezetre, azért az ingatlanadójában fizet keményen. Nem környezetvédelmi büntetést, hanem kőkeményen, a havi ingatlanadója akkora, hogy belegebed, vagy megszünteti a környezetszennyezést.

Egy máló vakolatú pesti bérház mindaddig magasabb adót fizet, amig nem tatarozza az épületet.

Viszont, ha a mezőgazdasági területen valaki biozöldségtermesztésbe fog, vagy erdőt telepit, akkor meglehet, hogy nem ő fizet adót, hanem az önkormányzattól kap támogatást.

Bizonyos települések, kedvezményekkel ipari parkokba csábithatják a vállalkozókat.

Kedvezményt kaphat egy pesti bérház, ha betonozott udvarát feltöri, és kertet telepit, vagy mozgáskorlátozottak számára is alkalmassá teszi a lakásokat.

Számtalan lehetősége van javitani a környezetét az ingatlantulajdonosnak, és majd ennyi az önkormányzatnak is. Például, ha az önkormányzat egy belvárosi foghijat parkosit, mert a terület tulajdonjogát megvásárolta a környéken megnő a zöldterületarány ezzel lehetősége nyilik bizonyos adóemelésre, viszont az adófizetők is kapnak valamit a forintjaikért.

Az adó a közösség érdekét kell, hogy szolgálja – az ingatlanállomány értékének növelése, a város jobbitása a cél, nem pedig az, hogy legyen a kormányzati lyukakat mivel befoltozni!

A brit ingatlanadó néhány kategória alapján határozza meg az ingatlanok külső tényezőit, hiszen amikor azt az adórendszert kidolgozták, még nem volt számitógép. Ma már olyan rendszert lehet alkotni, amely többszáz tulajdonságot és feltételt képes feldolgozni, és ezzel a világ leghatékonyabb településfejlesztési eszközét alakithatjuk ki!

Végső soron, minden adórendszer azon áll vagy bukik, hogy az adóalanyok mennyire hajlandók elfogadni az adó jogosságát. Amennyiben az ingatlanadó tökéletesen átlátható, mind a beszedés jogát , mind a felhasználását tekintve, akkor, az eladható, különösebb PR-bűvészkedés nélkül.

Srófadó

A magyar ingatlanfejlesztéssel kapcsolatban látványosan hiányzik egy adófajta, ami pedig elengedhetetlen a város érdekeit szem előtt tartó városgazdálkodásból.

Tegyük fel, hogy egy épületre rá akarnak épiteni még két szintet, vagy ne adj Isten lebontani szeretnék, és helyébe egy „csinos” üvegkalickát odapottyantani, mert olyan jól sikerült a Kálvin téren, hát legyen másutt is… Tisztán teoretikus feltételezésről van szó, de amint majd látjuk, a srófadó, bizonyos mértékben ahhoz is hozzájárul, hogy az ésszerűséget megőrizzük a városrendezésben.

Vagyis, arról van szó, hogy a beépitett négyzetméterek száma radikálisan megnő. Tegyük fel, hogy a beruházó, aki rátette a kezét az egész épületre, a szép nagy polgári lakásokat is fel akarja darabolni, helyes kis kutyaólakká, mint azt a Gozsdu udvarban tette…

Vagyis az adott területen a lakások száma is növekszik, ugyanakkor a lakások területe csökken.

Ez az, amit a beruházók, rendszerint tenni szeretnek a belső területeken.

Igaz, hogy a belső területeken a lakások értéke akkor is nő, ha csak tatarozzák őket, de a beruházó magasabb hasznot akar.

Mit tesz ilyenkor az okos városvezetés? (Nem azt, hogy jogszabályt hoz a minimális szobaméretre, mint azt mostanában tervezik…)

Az okos városvezetés nem lelkizik, hanem pénzben beszél a beruházóval, mert azt érti… Az átépítéssel szerzett haszon egy jelentős része abból adódik, hogy a telek ott van, ahol. Azon a területen pedig eddig ennyi meg ennyi volt a beépítési százalék, ennyi a lakásszám, stb. – minden változás, vagyis a négyzetméternövekedés, a lakásszámnövekedés adóköteles, hiszen a város „érdeme”, hogy a hasznon létrejöhet.

A terület értéke oly mértékben befolyásolja a szerzett hasznot, hogy a a srófadó 60-70% is lehet.

Természetesen, ez már jelentősen befolyásolja a beruházó szándékát, hiszen, ilyen adó mellett nem biztos, hogy a bontás kifizetődik, talán a polgári lakások is jobban eladhatók, ha nem terheli a magas adó, ami a kutyaólakat sújtja, és talán, elegendő beépíteni a tetőteret, mert akkor lehet optimális hasznot kihozni a projektből…

érdekes módon, ezek a város érdekét is szolgálják…

Kezdve attól, hogy nem termelődik olyan extra-haszon, amely a politikusok korrumpálását lehetővé teszik, egészen addig, hogy a megnövekedett népességszám, és az ezzel járó gépjárműforgalom nem feszíti szét a meglévő, keskeny utcarendszert. Persze a környezeti ártalmak is csökkennek, és főként, a beruházói étvágy csillapszik, helyet hagyva a közösségi rehabilitációnak…

Mert az okos városvezetés nemcsak adóztat (az ingatlanadóval kapcsolatban már leirtam, hogy az adó sosincs kedvezmények nélkül, hiszen csakis egy pozitiv és negativ irányban kilendülő rendszer működőképes), hanem a város érdekét szolgáló városfejlesztést támogatja is. Hogy a példánknál maradjunk, ha a régi épület szoba-konyhás, komfortnélküli, vagy korábban elaprózott lakásait valaki felújitja, összevonja, igy csökken a lakásszám, akkor a város kedvezményt ad ehhez a tevékenységhez. A magánkezdeményezések pontosan ilyen irányban mozdulnak el – fiatalok, akik megvesznek két aprócska lakást és egy normális méretűvé alakitják azért, hogy ott lakjanak – támogatást kapnának a srófadó-alapból. Mert ugye, azt nem is kell hangsúlyoznom, hogy a srófadó nem ömlik bele a költségvetési káoszba, hanem ugyanúgy átlátszó módon mozog a befizetése, és a kiadási oldal is, mint az ingatlanadó esetében.

Mig az ingatlanadó a folyamatos fenntartást garantálja, a srófadó a fokozatos fejlesztést. Minden normális városban létezik, mind a kétféle adó.