Városi kultúra
Mitől jó egy város? Nem feltétlenül szép, hanem olyan, amiben jól érzi magát az ember. Persze nem árt, ha szép is, de nem a fogalom esztétizáló, művészi értelmében fontos ez.
A jó város otthonos. Ottlakó és idegen egyaránt érzi ezt – megfogalmazni kicsit nehezebb…
Mégis, most éppen erre vállalkozom: igyekszem körüljárni azokat a dolgokat, amelyektől egy-egy városban, vagy csak egy-egy városrészben, utcában, egy utcarészletben, teresedésen, vagy éppen egy ház udvarán, lépcsőházában, folyósóján, belépve egy lakásba, kilépve egy teraszra, egy kertbe… – elfog az az egyszerű és felemelő érzés, hogy jó itt!
Nem arról beszélek, amitől építészek szoktak elájulni, nem a magas kultúra kérdéseit feszegetem, nem is korunk építészetének sorsdöntő kérdéseit – a mi hétköznapi kultúránk lenyomatát keresem a városban. Annak jellemzésére, hogy mennyire különbözik az én, egyszerű városgazdász gondolkodásom az építészek többségétől, idézek egy 2008 januárjában írt cikkemből, amit az Urbánus térről írtam, azok után, hogy meghallgattam a Városházán az aktuális építészeti álmot, a Városháza Fórum-ról.
” Ha belegondolok, Beleznay Éva „térfal”-magyarázata ütötte ki nálam a biztositékot. A sok szakszerűség látszatába öltöztetett fogalmi lufballon, mint a „Városháza Fórum” „Budapest Szive”, a „metropolis főutcája” „városkapu” után, már csak a „térfal” hiányzott a sok nesze-semmi-fogd-meg-jól érvek sorából. Számomra, ezek a kifejezések szinte „hívószavak” egy jó esetben slampos városrendezési program, rosszabb esetben egy nagy hazugság leplezésére.
Alapvetően, ezek a fogalmak valamiféle nosztalgikus, szellemváros épitészeti kialakitására utalnak. Épitsünk valamit, hogy olyan legyen, mintha… az antik görög város fóruma, szervezetünk dobogó szive, a nagyanyó békés falujának főutcája, a várfallal védett középkori város kapuja – és még higgyem is el! Bosszúságom fő oka, azt hiszem, hogy feltételezik: annyira hülye vagyok, hogy elhiszem! Pedig csak arról van szó, hogy kéne valamit épiteni, ami jó sokba kerül, és lehet rá hivatkozni, hogy ezt is megcsináltuk! Függetlenül attól, hogy szükség van rá, vagy sem.
Amikor Terrence Curry azt mondta, hogy a világ legszebb tereit nem a közösség bevonásával tervezték, valószinűleg épitészeti terekre gondolt. Olyanokra, amelyeket egyetlen központi akarat, és kitűnő arányérzékű tervező „odatett” a város térképére. Rengeteg ilyen van, hiszen az emberiség történelmének nagyobb részében a központi hatalom tervezett, és ha elég kultúrált volt ahhoz, hogy igényeit tehetséges, nagy tudású művészek valósitsák meg, akkor évszázadok múltán is csodálhatjuk a nagy művet.
Más kérdés, hogy az épitészeti remek a csodálaton kivül alkalmas-e városi élettel telitődni?
A nyolcvanas évek elején, a szocializmus korhadó éveiben irtam egy cikket, az akkori Népszavába a városi terekről. Kevéske külföldi tapasztalattal, sokkal inkább a hazai városok különböző teresedéseit vizsgálva, arra jöttem rá, hogy a csodálatraméltó, pompázatos tereken többnyire átsietnek a hétköznapi emberek (a nem túristák), és a város intimebb teresedésein ücsörögnek-beszélgetnek, érzik otthonosan magukat.
A Kamermayer-tér létért való küzdelme precizen mutatja, hogy egy urbánus tér, még akkor is megőriz valamit az életképességéből, amikor gépkocsiparkolóba fullasztják minden jobb sorsra érdemes négyzetméterét.
Sári Istvánnak tökéletesen igaza van abban, hogy a tereink rehabilitálásához tudnunk kéne, hogy mitől is jó egy urbánus tér. Az is biztos, hogy a mai várostervezésben aktivizálódó erők az idődimenzióról totálisan megfeledkeznek. A várost úgy kezelik, mint egy épületet, amelyet egyszer valakinek meg kell épiteni, aztán áll az szépen magában, ahogy a tervező elképzelte, legfeljebb gonosz, műveletlen és romboló-hajlamú használók miatt időről-időre fel kell újitani. ”
Az akkori cikkem a rossz példákat próbálja elemezni, amire persze szükség van, de most erősítve a pozitív hozzáállást magamban, igyekszem a jókat megragadni, és azon gondolkodni, hogy mitől is jó valami – talán van ebben is valamely rendező elv, amit a rosszak javítására is tudunk használni…
Anyám szokta volt mondani, hogy egy lakás tisztaságáról a WC-ben lehet meggyőződni, nem a nappaliban… Nos, a városelemzésemet is kezdhetném mondjuk a nyilvános WC-ékkel, és ezzel kapcsolatban is van némi nemzetközi gyűjteményem, most mégis inkább a „konyhákat” veszem sorra, vagyis azokat a vendéglátó-helyeket, ahol valamiért jól érzi az ember magát, ha eltölt egy kis időt. Annál is inkább, mert a vendéglátóhelyek „arccal” a városi köztérre, az utcára fordulnak. Ezért, egyfelöl az utca szempontjából fontos, hogy milyen „arcok” fordulnak felé, másfelöl pedig az utca, a városi tér maga, része a belső térben ülő számára kibontakozó látványnak. Mindebből, számomra legalábbis az is következik, hogy a pincékben megbújó falodákat nem sokra becsülöm, mint városi vendéglátó helyeket.
A városgazdász szempontjából a vendéglátó helyek minősége alapvetően fontos ahhoz, hogy más tekintetben is hatékonyan működjön a város. A jó vendéglős, mint majd látni fogjuk a példákon, odafigyel a környezetére is, hiszen az utcáról be kell csalogassa a kuncsaftjait – a tisztaság alapvető, de nem elégséges követelmény. Ugyanakkor a csinos vendéglőbejárat jó hatással van az utcai emberek viselkedésére – mintát ad .
Délelőtti kávézásra tértem be a Király utca elején lévő Mozaikba. Nyáron az utcára kitett asztalokhoz is ülhettem volna, de most hideg van ehhez – beléptem. Ezen a szinten csak néhány asztal és a pult van – a belső tér izléses, anélkül, hogy elidegenítően elegáns lenne. Lent a kávézó, fent a teázó, de valójában nincs hermetikusan szétválasztott funkciója a térnek – a lényeg, hogy a vendég érezze jól magát.
„A Mozaik Teaház és Kávézó célja, hogy otthon érezd magad. Bárhonnan jössz, bárhová mész. Egy pár perc pihenő. Barátságos, nem zsúfolt, igényes és kellemes. Elvonulhatsz egy védett sarokba, vagy ülhetsz kókuszpárnákon.Ihatsz lótuszvirág zöld teát, vagy friss sütit ehetsz, de bebódulhatsz a perzsa vizipipától is. Olvashatsz mágiáról, hallgathatod a zenét, érezheted a füstölőt, meggyújthatod a gyertyákat.”
A tulajdonosok pontosan tudják, hogy mit akarnak eladni, ismerik a környéket, azokat az embereket, akik potenciális kuncsaftok lehetnek. A betérő túristákat is készséggel (és megfelelő nyelvtudással) szolgálják ki, ha kell útbaigazítják – kézikönyveket és képeslapokat is lehet venni – , de jelentős a törzsközönség, akik nem találomra estek be kávézni, hanem pontosan tudják hová jönnek, és szívesen térnek vissza.
Ez a hely, és szerencsénkre nem az egyetlen ilyen Budapesten, olyan, amilyen nagyban egy jó városnak lennie kell – kellemes hely az ittlakóknak, és ezt érzi az idevetődő túrista is, ezért őt is visszatérésre csábítja – jobban, mint bármely országimázs-reklám. Mert az idelátogatókat nem az érdekli, hogy milyen világot akarunk nekik eladni a kirakatban, hanem az, ami a magyar valóság része, legyen az vonzó vagy éppen taszító.
Ahhoz, hogy az ilyen „pozitiv hatású pontok” megszaporodjanak egy városban, sokszor a városvezetésnek nem is kell többet tennie, mint nem akadályozni ezeknek a helyeknek a működését. Ott, ahol a helyi adó rendszere összhangban van a városfejlesztéssel – és ez a hely nem Magyarország, egyelőre, sajnos – az ilyen helyek működtetői olyan kedvezményben részesülnek, amilyet az aktivitásukkal megszolgálnak.
Bauhaus Tel-Avivban
Tel-Avivban közel 4000 olyan épület áll még ma is, amelyet a Bauhaus szellemében alkottak a múlt század harmincas, negyvenes éveiben. 2003-ban az Unesco a Világörökség részeként ismerte el a „Fehér várost„- ‘העיר הלבנה‘
Tavaly ünnepelte Tel-Aviv a 100.születésnapját, ugyanakkor a fiatal várossal ma már egybenőtt, és önkormányzati szinten is egybetartozó rész Jaffa – egyike a föld legrégebbi településeinek.
1907-ben már mintegy 8000 zsidó élt, a 40 ezer lakosú Jaffán. Nem különálló negyedben, hanem a város többi lakójával keverten, szétszórtan az egész városban. Az Oszmán Birodalom részeként, vegyes, muszlim és keresztény arab lakossággú település volt, és amikor 1908-ban a birodalomban megnőtt a muszlim nacionalisták, az Ifjú Törökök szerepe, egyre több attrocitás érte a zsidókat. Éppen ezért a cionizmus eszméi hatására egyre növekvő zsidó lakosságnak Jaffától északra, amelyeket a közösség már korábban megvásárolt, új városrészt kezdtek építeni. Innen indult Tel-Aviv. Az első városrészek jellegükben meglehetősen eklektikusan épültek, kis telkeken, kis házakkal, többnyire olcsó építőanyagokkal, silány minőségben. A lakosság növekedésével újabb és újabb területeket nyitottak, de ezzel együtt a zsúfoltság is nőtt.
Az első világháború az Oszmán Birodalom végét jelentette, egyben azt is, hogy ez a terület, Palesztina néven a Brit Birodalom részévé vált.
A britek ebben az időben még támogatták a zsidó közösség országépítő szándékát, és ez megmutatkozott a zsidó bevándorlás mértékében is.
A múlt század huszas éveiben, különösen a német aliya hatására, egyre sürgetőbbé vált új alapokra helyezni a városfejlesztést.
Patrick Geddes készítette el az általános rendezési tervet, a „kertváros”, az akkor legkorszerűbb várostervezési elvek szerint.
A tervet 1927-ben fogadták el, és az ezt követő tíz évben mintegy 2700 új házat építettek, már Bauhaus stílusban.
Szerencsés csillagegyüttállása volt ez Tel-Avivban a politikai-társadalmi célok (a zsidóknak új hazát építeni), a modern várostervezési elgondolások (kertváros, ami a hagyományos városhoz képest levegősebb, zöldebb, emberibb) és a modern építészeti irányzatnak, amelyet a Németországból érkezett bauhauslerek honosítottak meg a tengerparti homokdűnéken.
A képen látható Angel-házat Zeev Rechter tervezte, aki viszont Párizsban tanult és Le Corbusier hatása érezhető munkáin.
Tel-Aviv éghajlatára remekül illettek a modern építészeti elvek: a lapostető, a földszint lábakra állítása, a teraszok, a falfelületek és az ablakok geometrikus játéka, az árnyékolás és fény összhangja.
A kertváros gondolata is kiválóan beleillett abba a cionista elképzelésbe, hogy az ős-új hazában minden talpalatnyi helyet zölddé kell tenni – mind a mai napig a faültetés, a kertépítés igen hangsúlyos eleme a településtervezésnek.
A Geddes-terv szerint a városban széles fasorok és sugárutak épültek, találkozásaiknál, néhol impozáns terek.
Összefüggő házsorokból álló utcakép helyett, a telekhatártól visszaléptetett, kert közepébe ültetett házak sora jelentette a sajátságos városképet.
A főutak által határolt tömbökben keskenyebb utcák és sokféle gyalogos átjáró, imitt-amott egy-egy telek kihagyásával belső parkok, amelyek különleges intimitást nyújtanak a városnak.
A várostervezés geddesi hagyománya mind a mai napig hatással van az izraeli várostervezésre.
Bizonyos tekintetben egyre inkább, hiszen a huszadik század gépjármű-mániás második feléhez viszonyítva, újra felfedezzük a gyalogos város szépségét.
Nem csak a Bauhaus épületek megőrzése válik a lokálpatrióta büszkeség lényeges elemévé, hanem a városszerkezet rehabilitációja is.
Egyre gyakrabban látni, hogy a húsz-harminc évvvel ezelőtt parkolóvá alakított kerteket rekonstruálják, a társasház kertészt fogad, hogy a környezete újra olyanná váljon, mint ahogy azt a városalapítók elképzelték.
A fasorok új funkcióval telítődnek azáltal, hogy a várost átszövik a kerékpárutak.
A fák megnőttek, a növényzet sokszor takarja a régi épületek szoborszerű szépségét – kevésbé fotózhatóak, de annál inkább lakhatóak ezek a házak.
A tel-avivi Bauhaus-örökség a ma már elitté vált belváros része.
Ahogy csökken a gépjárműforgalom (dugódíj, sebességcsökkentés 30km/órára, stb.) egyre inkább visszatérhet az ember a szabad teraszokon való üldögéléshez, ahogy az ötvenes években tették.
A mediterrán ember az utcákon, a közterületeken él szívesen, a ház körüli kert, a lakásokhoz tartozó teraszok adekvát átmenetet jelentenek a köztér és a privát tér között.
Kapcsolódó témájú hg cikk
XXI. századi életforma – egy XIX. századi házban
2009 március végén elvállaltam a mi házunk közös képviseletét. Azon kívül, hogy a nehéz helyzetbe került háznak segítsek, úgy gondoltam, hogy mint városgazdász modellezhetem azt, amit Budapesten kéne csinálni. Kísérletnek tökéletes volt, hiszen a sürgető problémák megoldásán túl, az is kiderült, hogy melyek a magyar társadalom jelenlegi állapotában a buktatók, amelyek a nagyívű gondolatok megvalósítását akadályozzák, és végső soron a hatékony működést teszik lehetetlenné.
Mérföldkő volt a házzal való kapcsolatomban az a jövőkép, amit 2009 karácsonyára készítettem a kedves tulajdonostársaknak, és amely megosztotta a közösséget: volt akit lelkesített, de voltak olyanok is, akiket kifejezetten megrémített még a változás esélyének felvetése is. Engem viszont megerősített abban a hitemben, hogy jó műszaki-gazdasági megoldások vannak, csak hiányzik a közös érdek alapján szerveződő, cselekvésre képes közösség – még mindig erősebb a patópálos várakozás, hogy majd valaki más megoldja a mi problémáinkat, addig pedig keresünk egy bűnbakot, akit lehet szidni jelen nyomorúságunkért…
Budapest 2009 – ” Legfőbb, szakmai feladatomnak, mint városgazdász – aki egy időre igyekszik ellátni a ház közös képviseletét – azt tartom, hogy megszülessen egy koncenzusos jövőkép, ami minden lépésünket motiválja. Ehhez, elsőként alapos felmérés volt szükséges, néhány szakértő bevonása, tervek készítése, bizonyos esetekben az engedélyezési eljárás megindítása.
Utcai homlokzat
Ez a homlokzati terv – még csupán munkaközi stádiumban, ennek a munkának a kezdete.
Az utcai homlokzatunk, ha szépnek nem is mondható – a rikító sárga kapu, a szürke falak, a többnyire lehúzott rolókkal – , de nyóckeri átlagban mégsem állunk nagyon rosszul. Viszont, ha bármilyen pályázaton, amit évente kiírnak homlokzatfelújításra, részt akarunk venni – jogerős építési engedéllyel kell rendelkeznünk. Mivel nincs, meg kell csináltatnunk, engedélyeztetnünk kell, és alkalomadtán ezzel pályázni felújítási forrásokra.
Az adottságainkat tehát egyfelől meghatározza az a műemléki környezet, amelyet a szomszédos kéményseprőház jelent, ám a kapun belül úgy alakíthatjuk a környezetünket, ahogy jónak látjuk. Ez persze nem jelenti azt, hogy nem érdemes tiszteletben tartani azt ami érték, de lehetőségünk nyílik felülvizsgálni minden egyes részletet és és feltenni a kérdést, hogy lehetne mindezt jobbá tenni.
Pincék
A mi házunk, mint általában, a volt állami tulajdonú bérházak, a lakások (üzletek) magántulajdonából és tekintélyes mértékű osztatlan közös tulajdonból állnak. Osztatlan közös tulajdon a pince: az első udvar épülettömbje alatt – 514,55 négyzetméter, a második udvar épülettömbje alatt – 611,38 négyzetméter. Tehát összesen: 1126 négyzetméternyi terület gyakorlatilag lomtár!
Ha figyelembe vesszük, hogy a lakások és az üzletek – amelyek után fizetjük a közös költséget – összes alapterülete 4531 négyzetméter, akkor igazán feltűnő a lomtárnyi pazarlás. Persze, a pince mai állapotában aligha használható másra, hiszen falai nedvesek és elosztása is nagyon esetleges, de tudnunk kell, hogy milyen hatalmas területtel lehetne gazdálkodni, ha megoldanánk, az amúgy mindenképpen megoldandó műszaki problémákat.
Első lépésben,a pinceszinten fellelhető infrastrukturális vezetékeket kell rendbe tenni – ebben a tekintetben egyre jobban állunk: elődeim is végeztek felújításokat, idén is tekintélyes mértékű felújítás történt, és néhány helyen már a pincéből induló strangok is megújultak. Mivel a strangok (fel és lemenő víz, szennyvíz, gáz) privát területeken haladnak keresztül, felújításuk akkor történhet, amikor az illető lakás(ok) is felújításra kerülnek, vagy ha már kárt okoztak (falnedvesedés) és ezért halasztást nem tűr a cseréjük. A pincéink rendbetétele szempontjából a földszinti lakásokig vezető szakasz a kritikus.
A pince és egyes földszinti falak nedvességének megszüntetése is közös érdek, mert a talajnedvesség napról-napra rongálja az épület falainak állagát. Végeztünk erre vonatkozó felmérést, árajánlatot is kaptunk arra, hogy miként szabadulhatnánk meg véglegesen a talajnedvességtől. Ahhoz viszont, hogy azt a tekintélyes, nagyságrendileg 5 millió forintos beruházást finanszírozni tudjuk, a pincékkel a mainál sokkal jobb hatékonysággal kellene gazdálkodnunk.
Arról nincs szó, hogy ne legyen a lakástulajdonosoknak bizonyos, lakáson kívüli tároló-helye, de a mai kaotikus helyzetet egy átlátható rend kéne felváltsa.
Műszakilag szépen megoldható lenne, hogy 2-20 négyzetméternyi kizárólagos használatú tárolókat alakítanánk ki a már száraz-falú pincékben, úgy, hogy maradjon olyan, valóban osztatlan közös tulajdonú rész, amit nem lomtárként, hanem mondjuk közösségi térként (edzőterem, szauna, gyerek-foglalkoztató, stb.) használhatunk.
Erre rendkívül alkalmas pinceszakaszunk is van, amely a leghátsó udvarra néző nagy ablakokkal rendelkezik, de most csak lomok uralják.
A lakásokhoz kizárólagosan tartozó tárolókat mindenki a saját igényei szerint választhatja, – akinek egyáltalán nem kell, és akinek 20 négyzetméternyi az igénye, találhat magának megoldást – de ezért, bizonyos összeget fizetnie is kell. A most épülő társasházakban elfogadott rend, hogy a lakáson kívül is vannak tulajdoni részek, úgy mint mélyparkoló vagy tároló.
Ezt a tulajdonosok külön veszik meg, és minimális közös költséget fizetnek érte. Ezt mi is megtehetjük – igaz, ez alapító okirati módosítással jár, de a következő részekből majd kiderül, hogy nem csak ezt kéne módosítani, tehát végső soron, a saját tulajdonú pincerekeszek kialakítása része lenne egy nagyobb átrendezésnek.
A cél, hogy minél rendezettebb környezetben, minél kisebb közös költséget fizessünk, de az a közös költség az igénybevett szolgáltatások arányában legyen meghatározva. Azzal, hogy a pincerekeszek nem közösek, hanem kizárólagos tulajdonú, rendezett tárolókká válnak, és ezzel bizonyos bevételt generálnak a közösségnek, a házunk lehetőségeinek jobb kihasználása felé tehetjük meg az első lépést.
Cselédlépcső
A bérpalota, amely 1885-ben épült, szükségképp tartalmazott cselédlépcsőt is.
Az akkori társadalmi rétegződésben ez ugyanúgy hozzá tartozott az épülethez, mint a személyzeti közös WC, vagy a konyhából nyíló cselédszoba és a személyzeti bejáró. Ma már semmi jelentősége nincs, ennek megfelelően alig használják közlekedésre, sokkal inkább arra, hogy a szomszédos lakásokba nem férő holmit ott tárolják.
Ugyanakkor, amíg ez közös terület, addig a társasháznak ezt fenn kell tartani, vagyis takarítani, világítani sőt, amilyen állapotban van, előbb-utóbb fel is kellene újítani.
Vagyis a cselédlépcső „viszi a pénzt”, miközben minimális a használata.
Egyesek azt feltételezték, hogy esetleg tűzrendészeti okokból szükség lehet erre a lépcsőházra, de miután kint járt egy szakértő és megvizsgálta az épület adottságait,
egyértelműen kijelentette, hogy tűzoltási szempontból erre szükség nincs, és erre vonatkozóan bármikor irásos szakvéleményt is tud adni.
Egyelőre azonban csak a lehetőségeket vizsgáljuk.
A cselédlépcső emeletenként 12,75 négyzetméternyi helyet foglal el. Ha elbontanánk, egy 12 négyzetméteres szobát nyerhetne valamelyik szomszédos lakás.
Három emeleten lehetne ezt hozzácsatolni valamelyik szomszédos lakáshoz. Természetesen nem ingyen, de méltányos áron, hogy a közösségnek és az egyénnek is megérje. Annak a lakástulajdonosnak is, aki megveszi a társasház által kialakított helyiséget – a lépcsőbontás és a helyiségkialakítás saját beruházásban történne, hogy külső személynek ne legyen ebből haszna – és a társasháznak is, hiszen nem kell többé a cselédlépcsőházra költenie. De még a többi tulajdonosnak is megérné, hiszen a tulajdoni hányad csökkenne azoknak, akik nem élvezik a többletterület előnyét, és ezzel a közös költség is.
A cselédlépcső elbontásával a negyedik emeleten is kialakítható lenne egy, a mai közösségi helyiségnél kisebb iroda-irattár, és ezzel újabb bevételi forráshoz jutnánk a 22 négyzetméteres közösségi helyiség kiadásával. A földszinten pedig, mivel a pincelejáratot meg kell tartanunk, a feljárati lépcső elbontásával egy kiváló motor-parkoló lenne kialakítható a házunkban most az udvarban parkoló két motor számára. Tehát, azon felül, hogy 36 négyzetméter magántulajdonba kerülne, a fennmaradó 24 négyzetméter is célszerűbb használatra fogható lenne. Természetesen, ez is része lenne az alapító okirat számadatai módosításának, ahogy a pince „privatizálása” is, de ezzel még nem fejeztük be a lehetőségek tárházát.
Légudvarok
A mi házunkban 50 négyzetméternyi (padlószinten) légudvar van. Többségük alig nagyobb, mint egy négyzetméter, de van négy olyan, amely 6-7 négyzetméternyi. Azt a kettőt, amelyet három oldalról ugyanaz a lakás vesz körül, a lakástulajdonos beépítette a maga lakásába. Ezzel semmi baj nem lenne, ha kértek volna rá építési engedélyt, megvették volna a közösségtől, és miután a lakásuk alapterülete ezzel növekedett, a megnövekedett közös költséget fizetnék. Csak a közös költség-különbözet havonta 1500 forint, a mai árakon, arra a területre, amit a közösségtől elbirtokoltak.
Hogy félreértés ne essék, nekem nem az ellen van kifogásom, hogy valaki hasznosítani szeretné az amúgy szintén csak kiadásokat jelentő légudvarokat, csupán úgy gondolom, hogy ezt is valamilyen rendszer szerint kéne tenni, mondjuk úgy, hogy megveszik a társasháztól a területet, építési engedélyt kérnek rá, és fizetik a nagyobb lakás utáni közös költséget. Tovább megyek: szerintem, a háznak kifejezetten érdeke lehet a légudvarok földszinti részének a hasznosítása, mert ebből az összegből rendesen megoldhatnánk a légudvarok falainak felújítását a többi emeleten. Hiszen a vakolat ott is hullik, mindenkinek érdeke lenne, hogy egyszer rendbe tegyük mindegyik légudvart.
Ha pedig módszeresen, a ház mind a 13 légudvarát beleintegrálnánk a privát lakásokba, akkor egy építési engedéllyel és alapító okirat-módositással megoldhatnánk az ügyet, mindenki megelégedésére.
Igy lehetne olyan műszaki megoldásokat is találni, amely nem zavarja a környezetet, de a szellőzést továbbra is biztosítja.
Ott, ahol két lakás ablakai is a légudvarra néznek, a földszinten nyitott teraszt vagy mini-kertet is ki lehet alakítani, az egyik lakáshoz kapcsolva.
Mindenki jobban járna ha a málló vakolat látványától megszabadulna.
Padlás
A padlás korabeli funkciója a hőszigetelés és a csapadéklevezetés volt. Ma már, az üres padlástérnél sokkal korszerűbben is megoldható a fenti két funkció. Vagyis a padlásra ma már nincs szükség. Sok társasház ezt úgy értelmezi, hogy akkor nosza, adjuk el a padlásteret valamilyen vállalkozónak, aki belenyomorít egy csomó lakást, a társasház pedig kap egy kis pénzt, amit a ház felújítására költhet.
Ebben a házban is volt egy ilyen akció – szerencsére a józan többség leszavazta.
Átnéztem a 2007-ben benyújtott ajánlatokat. Rémisztőek. Az ajánlatok nagyon hasoló kondíciókban, 87 millió forint értékű felújítási munkát vállaltak volna azért, hogy 2000 négyzetméternyi lakást nyomtak volna rá a meglevőkre! Ne feledjük: ma 4531 négyzetméter lakás és üzlet van az épületben, ami gyakorlatilag 72 lakást jelent a házmesterlakással és egy korábbi, nagyobb lakás szétválasztásával együtt. Ha az utcai üzletek alapterületét levonjuk, akkor most 66 négyzetméter/lakás az átlag. Ebben vannak kis és nagy lakások. Ha a beruházó 2000 négyzetmétert akart beépíteni – egy szintet a már amúgy is magas első szárnyra, két szintet a most kétemeletes épületrészre, totálkárossá téve annak szépséges udvarát – akkor az kb. 50 plusz lakást jelentett volna egy bejáratra – panelzsufi-szerű értékcsökkenést jelentve minden egyes meglévő lakásra nézve!
Ebből, talán nyilvánvaló, hogy nekem eszembe sem jutott olyan megoldás, amely drasztikusan növeli a lakások számát, vagy az épület magasságát, rontja a meglévő udvar benapozási mutatóit.
1. Az utcai homlokzatunkat a műemlékfelügyelőség „vigyázza”, itt a meglévő cseréptető az utcakép része, még akkor is, ha az utca szintjéről ezt nem nagyon látni. Ráadásul, ezen a részen van elhelyezve a VODAFONE-antenna, alatta a padlástérben a szerelőszoba és az összes merevítő-tartó, ami az antennához kell.
Itt van a liftgépházunk is, de marad bőven még olyan padlástér, ami további hasznosításra alkalmas lehet.A fedélszéket megvizsgáltattam, azzal nincs probléma, csak a cseréptartó lécezés és a cserépfedés szorul mielőbbi felújításra. Manapság azonban van olyan magyar találmány, amely a cserépből csinál napelemet, tehát a nyeregtető déli oldala úgy is működhet, mint egy kisebb naperőmű.
2. Telkünk nagyszerű adottsága, hogy az utcai front észak-nyugati és mintegy 90 méter mélységben délkelet felé nyúlik be. Telkünk mélysége a Horánszky utcában 5 bérháznak ad helyet! A két épületszárnyat három udvar szakítja meg, illetve választja el a déli szomszédtól. Ennél ideálisabb terepe nem is lehetne egy napelemekkel borított zöldtetőnek!
A kérdés, mint már korábban, hogy megtartunk egy üres padlásteret, amelyet alig valamire használunk, de rövidesen tekintélyes összeget kell a felújítására fordítanunk, vagy olyan megoldást keresünk, ami nem viszi a pénzt, hanem hozza is! Vagyis olyan beruházás irányába keresgélünk, amely folyamatos bevételt jelent majd a háznak az elkövetkezendő húsz évben.
Nyilvánvalóan, a tetőszerkezet napelemes cserepekkel való felújítása, illetve a zöldtető kialakítása is komoly beruházás, de erre két forrásból lehetne pénzt szerezni:
1. A Környezetvédelmi és Vízügyi minisztérium Fejlesztési Igazgatósága már meghirdette az energiamegtakarítást kezdeményező pályázatát, egyelőre panelépületekre, de Takács Gábor irodavezető tájékoztatása szerint már készül a hagyományos technológiájú társasházakra is egy pályázat, amely az ilyen irányú felújításokat, átalakításokat támogatja. Ebben a tekintetben lehetünk minta-értékű projekt.
2. Az „önerőt” saját beruházású, szolid ráépítéssel oldhatnánk meg, amely csak a hátsó épületszárnyon történne, úgy, hogy nem a tetőtérbe nyomorított gyufásdoboz méretű lakások épülnének nagy számban, hanem csupán a jelenlegi tetősíkon belül 5 db nagy tetőteraszos lakás, amely a rendelkezésre álló szintterületből 480 négyzetmétert építene be, és 140 négyzetméternyi tetőterasszal növelné a hasznos alapterületet. Ennek az öt, valóban luxuslakásnak a forgalmi értéke, még a mai, válságos időkben is 180 millió forint körül van. Az eladási ár és a megépítés közti különbség kerülne befektetésre a zöldtetős, napelemes kialakításra, amely aztán folyamatos bevételt generálna a közösségnek.
Ily módon csak minimális mértékben növelnénk a lakások számát, miközben az új lakások egy merőben új életminőséget jelenítenének meg: a pesti belvárosban csendes, védett helyen lévő igazi penthausok.
Csakhogy, nemcsak az új lakások lennének értékesek, hanem ezzel a beruházással a meglévő lakások értéke is ugrásszerűen nőne. A saját beruházás konstrukcióban a beruházói haszon is a házban marad, ami lehetővé tesz egy minőségi felújítást a gangokat és a többi közös teret illetően is.
Aki látta a közösségi helyiséget, vagy a liftet, de akár a szeméttárolónkat is – az kapott némi előképet arról a műszaki és esztétikai szinvonalról, ami alá, a magam részéről sosem mennék. Lehet, hogy ez a szint egyeseknek túlzás, nekik az üres konzervdobozok a lépcsőházban éppen megfelelőek, de azt hiszem, hogy ennél mindannyian többet érdemlünk.
Bizonyára lesznek olyanok, talán éppen azok az idős emberek, akik szenvedésként élték meg a nyári felújításokat, akik köszönik a változásokból nem kérnek. Csakhogy ez a program nem olyan holnap kezdődő építkezés, mint amiket le kellett bonyolitani a sűrgősség okán, hanem egy jó előre megtervezett és ütemezett felújítás részei lehetnének, amely egyelőre csak az irányt tűzné ki – ide lehetne eljutni, ha összefogunk.
A megvalósitás, éppen a program összetettsége okán fokozatos lehet csak, a kifutási ideje 4-5 év. Mégis, mostanában kell arról döntenünk, hogy merre az arra, mert a közben felmerülő problémákat ennek függvényében kell kezelnünk. És akkor itt térnék ki az elmúlt év kéményfelújítási projektjének buktatóira – a következő bejegyzésben.
Lépcsőházak
A már említett cselédlépcsőházon kívül két főlépcsőházunk van. A homlokzati szárnyon van az idén felújított liftünk, a belső szány lépcsőháza pedig még mindig magán viseli a hetvenes évek IKV-stílusú felújításának nyomait – a cuppantott vakolat, mint lábazat takaríthatatlan.
A belső épületszárny valamikor a XIX. század közepén épült. Sajnos, az eredeti homlokzatra vonatkozó dokumentumokat nem találtunk a levéltárban. Mivel egy főrendi nemes, báró Podmanitzky László tulajdona és lakhelye is volt legalább 1885-ig, feltételezhető, hogy a mainál jobb anyagok és kivitelezési minőség jellemezte.
Liftet a mai formájában nem lehet beépíteni ide, annak ellenére, hogy igen szép belső tere van, mert csak a sarkokban van „pihenő”, vagyis a lift emeletenkénti megállóhelye csak a lépcsőház teljes átalakításával lenne elérhető.
Ha megvalósulna a „zöldtető” alatti laza-tetőteraszos beépítés a mostani kétemeletes épület harmadik emeleteként, akkor is két megoldás kínálkozik:
1. a meglévő lépcsőházba egy olyan lift kerülne ami csak a harmadik emeleten áll meg…
2. vagy a meglévő lépcsőházat úgy átalakítani, hogy minden szinten kialakuljon egy éppen akkora pihenő, ami a liftbe való ki-beszállást lehetővé teszi.
Utóbbi esetben is megtartható lenne az eredeti korlát – a lépcsőfokok kényelmessége sem kellene változzon, az anyaga viszont már régen értékét vesztette.
A belső lépcsőház mai formájában alig használt. A belső tömb 9 földszinti lakásának lakói az első udvaron átvágva, kihagyják ezt az élményt, a felső két emelet összesen 18 lakásának lakói pedig az első tömb függőfolyósóin átvágva a liftes lépcsőházban ereszkednek alá, vagy maguk is használják a liftet. Két hölgy jár-kel makacs elszántsággal a nappal is elég sötét lépcsőházban. Ők is, és a többi lakó jobbat érdemelne, de nézzük meg, miként lehetne ebben is markáns javulást elérni.
Ezt a lépcsőházat akkor használnák többen, ha kellemes élményt jelentene az első udvaron keresztülmenni, maga a lépcsőház is vonzóan világos és tiszta lenne, illetve itt is lenne egy lift, amivel fel lehet menni az emeleti szintekre. Mindhárom feltételnek teljesülnie kell ahhoz, hogy valaki ezt az utat válassza, amikor mondjuk két kisgyerekkel délután hazatér, és nem a most rövidebb utat – a kaputól jobbra a liftes lépcsőházat és az emeleti gangon való átjárást.
Tehát, bármilyen furcsa dolog, a második lépcsőház használati gyakoriságát erősen befolyásolja az, hogy mennyire kellemes átmenni az első udvaron. Most nem túlságosan nagy élmény, mert az udvaron is, éppen úgy, mint a gangokon, mások lakása ablakai alatt halad az út – az udvar közepén kialkult növényzetet fantáziátlan betonkeretként veszi körül a járda. A kertek használhatóságáról a következő fejezetben szólok, de mint ahogy korábban is kiderült, a dolgok szoros kapcsolatban vannak egymással, ezért már most meg kell említeni a kert-kérdést, pedig még csak a lépcsőházak felújításának ügyénél tartunk.
A második lépcsőház felújítása, az eddigiek alapján, meglehetősen költséges akció lenne, ám abban az esetben, ha a második tömb kétemeletesből tetőteraszos, háromszintessé alakulna – elkerülhetetlenül szükségessé válna. Vagyis a második lépcsőház felújításának katalizátora is a tetőtér-hasznosítás korábban felvetett formája lehetne. Igy a belső tömb lakóinak saját liftjük lenne, ami viszont az első tömb liftjének terhelését 18+5= 23 lakásnyi gyakorisággal csökkentené. Ezek után az első lépcsőházban, a most kissé agyonhajszolt liftet már csak 36 lakásnyi közlekedés terhelné.
A második lépcsőház teljes felújítás bármilyen barbár dolognak is tűnik a múltat kedvelő lakók körében, tulajdonképpen egy ilyen átépítés idézhetné fel az eredeti eleganciát a legméltóbban. Alapos tervezéssel, az épen maradt korlát felhasználásával, sőt az építés korát idéző anyaghasználattal ezt a most igen elhanyagolt részét a háznak vonzóvá tehetnénk.
A világítás-technika nem az időnként kiégő körték cseréjében érné el csúcspontját itt is, és a mostani liftes lépcsőházunkban is. Mindkét helyen totálisan diszfunkcionális a világítás – alig látni a lépcsőfordulókat.
Az első tömb lépcsőházát pár évvel ezelőtt „felújították” – ami egy vitatható minőségű festést jelentett.
Felújítás, az én fogalmaim szerint nem a múltszázadi állapotra való visszatérést, hanem olyan minőségi javulást jelent, amelyben minden, ami a múltból érték, azt megőrizve, de mindent, ami elavulttá vált, korszerűsítve újítjuk meg az épület adott részét. Egy sokak által használt lépcsőházban a takarítás hatékonysága érdekében olyan lábazati megoldásokat illik választani, ami könnyen és gyorsan tisztántartható. A szokásos élvédőzésnél is hatásosabb kell legyen a sarkok védelme, hogy az első költözés nyomát ne lássuk viszont. A festés alkalmas kell legyen arra, hogy szükség esetén ugyanazzal az árnyalattal javítható legyen – nem holmi kézi keverésű, éppen ez jött ki – árnyalat, hanem jegyzett katalógusszám szerinti. Igy egy rendszeres , negyedévenkénti karbantartással a lépcsőház évzizedekig őrizheti a szépségét.
Kertek
A mi házunk legfőbb értéke az a három kert, ami már van, még akkor is, ha mindhárom rászorul némi újrafogalmazásra. Korábban már írtam arról, hogy szerintem, milyen problémái vannak az első udvarbeli kertnek, most összefoglalnám mindazt, amit a kertekkel kapcsolatban a programban fontosnak vélek.
1. A kert ne legyen csupán látvány – még az is, aki csak keresztül akar vágni rajta, valamelyik lakásba igyekezvén, érezze, hogy gyalogútja mindkét oldalán növények vannak.
2. Lehessen kiülni a kertbe – nem egy ronda betonplaccra, hanem a kertet behálózó gyalogutak mentén, vagy olyan helyen, ahol legtovább süt a nap, és közben jelenlétünkkel nem zavarjuk a közeli szomszéd magánéletét a saját lakásában.
3. Legyen helye a különböző korosztályoknak, anélkül, hogy egymást zavarnák.
A második udvarbeli szökőkút körül a csendes elmélkedésé, olvasásé, esetleg a csecsemők napoztatása egy kis darab füvön, ahová le lehet tenni egy pokrócot.
Télen a belső kertek gyalogútjain sétáltatni a babát a kocsiban sokkal egészségesebb, mint az utcai levegőn bárhová elmenni. Nagyobbacskáknak lehetne olyan játszóeszközöket tenni az első udvarba, amelyeket szülő felügyelet nélkül is használhatnak. A játék nem jelent feltétlenül rendetlenséget és zajt , ami az idősebb lakókat zavarja – legyen gyerekbarát környezet, hogy ne csak egyetemisták átmeneti lakása és öregek végső otthona legyen a mi házunk!
Egészségesen változatos társadalmi összetétel akkor alakul ki, ha lehetőséget adunk a különböző életformák egymás mellett élésére, és nem tilalomfákat szúrunk le úton-útfélen.
4. Azzal, hogy a gyalogutak behatolnak a kertbe, a földszinti lakások előtt is több a zöldfelület, ami nagyobb intimitást nyújthat ezeknek a lakásoknak. Mivel a földszinti lakások a legkevésbé naposak, hátrányukat azzal kompenzálhatjuk, hogy megerősítjük a kertkapcsolatukat. Ezzel párhuzamosan a többi lakó szívesebben tartózkodik a kertben, ha nem érzi azt, hogy a földszinti lakások életét ezzel zavarja.
5. Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy egy zeneimádó szomszéd rádiója.
Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nemcsak a földszinten, hanem a csupasz, északi házfalon és a függőfolyósókon is rendkívül hasznos. A hetvenes években kicserélt, jellegtelen gangkorlátokat be lehetne futtatni borostyánnal, vadszőlővel, amelyeket a növényszerető lakók egyéni telepítései csak gazdagítanának. Ezek öntözése automatikus, csepegtető öntözéssel történne, amely a leggazdaságosabb minden szempontból.
6. A meglévő növényzet meglehetősen kesze-kusza – rendszeres gondozásról még most sem beszélhetünk, dacára a tavaszi és nyáreleji kertész-szombatokról, és a kertészmérnökünk magánigyekezetéről. Korábban még ennyi sem volt, sőt, meglehetősen szakszerűtlen visszavágással a meglévő fákat is évekre tönkretették. Éppen ezért az áttervezett kertben (amely a fák és nagyobb bokrok megőrzésével kell történjen), szakemberek segítségével kell megoldani az (át)telepítést, és a következetes kertgondozást is. Ennek része az automata ötözés, ami víztakarékos és a növények növekedése szempontjából is optimális. Nem mond ellent ennek, hogy a közösség, szakszerű irányítással, rendszeresen részt vegyen a kert gondozásában – sőt, a kertészkedés a közösségépítés rendkívül fontos része, különösen, ha módszeresen és rendszeresen csináljuk.
7. A funkcionalitáshoz tartozik az esztétikai élmény is, ha rehumanizált lakó-környezetről akarunk beszélni. Ennek az élménynek a része a növényzet, a padok, a gyalogutak burkolata. Az egyébként tankparkoló – vastagságú beton nem tartozik az élmények világába. Persze, beton is lehet esztétikus, ma már könnyen színezhetjük is a betont, nem kell feltétlenül drága járdaburkolatban gondolkodni. Fontos a jó vízelvezetés, az ennek megfelelő lejtési viszonyok kialakítása, és a könnyű takaríthatóság kérdése.
8. A kertektől elválaszthatatlan az átjárók problémája: a kapubejáró, annak a burkolata és a szükséges tárgyi környzet (postaládák, szemetesek, lábtörlők, faliújság, pihenők, stb.) Ugyanitt szó kell essen a kerékpárok és motorok tárolásának funkcionális megoldásáról mind a nyári, mind a téli hónapokban. Szükséges felvetni a kerteket elválasztó rácsokat is, amelyek biztonsági okokból kerültek oda, ahová, de a technika ma már más lehetőségeket is kínál – nem feltétlenül a sokszoros zsilipelés technikája a legjobb ebből a szempontból.
9. A két főlépcsőház kapcsolata a külső térrel, vagyis a kerttel, meglehetősen esetleges. Nemcsak a balkonnövények teleletetése szempontjából, hanem a lépcsőház funkcionalitása és esztétikai szinvonala miatt is érdemes újraértelmezni a lépcsőház-külvilág kapcsolatot.
Időrend
Szeretném hangsúlyozni, hogy itt nem arról van szó, hogy holnap nekiesünk a pincének-padlásnak és folyamatos építkezésekkel tesszük tönkre a békés lakók életét. Ellenkezőleg: éppen azért, hogy ne legyen hol itt – hol ott építkezés, hanem a felújítás hosszabb távú programját alapos tervezéssel és körültekintő, előzetes szervezéssel olyan ütemekre bontsuk, amelyek egymást kiegészítik, és közben elviselhető életet is biztositanak az ittlakóknak. Nem lehetetlen dolog, csak nagyon sok előzetes felkészülést jelent.
Az általam javasoltak semmilyen sziklába nincsenek bevésve – bármennyire is igyekeztem szakmailag a legjobbat összeállítani, ez, ebben a formában még csak egy vitaalap. Megvalósitása csak akkor lehetséges, ha minél többen fogadják el, nem csak valamilyen szavazáson, hanem az együttműködés szintjén. Éppen ezért a MIT csinálni célmegjelölés mellett a HOGYAN kidolgozása legalább olyan fontos eleme ennek a javaslatnak, hiszen azokra a nehéz kérdésekre kell választ adjon, hogy miből finanszírozzuk a munkálatokat és miként történjen az átalakulás úgy, hogy az élet minősége közben ne sérüljön.
Amennyiben eljutunk egy közmegegyezéses programhoz, akkor a következő évben a hangsúly a tervezésen kell legyen. Kivitelezés szempontjából részlegesen előkészített munka a méretlen elektromos hálózat fokozatos felújítása, mint ahogy idén a szennyvízhálózaté volt. Ha nem várjuk meg azt, hogy az aluminium vezetékek a túlterheléstől beégjenek, hanem már a közeljövőben nekilátunk ennek a felújításnak, akkor a vezetékcsere nem okoz sem túl nagy zajt, sem túl nagy rumlit a közös területeken. Időben is kisebb terhelést jelent a lakókra. Közben készülhetnek a tervek, az engedélyezési eljárás, a pályázatok és a különböző árajánlatok begyűjtése. 2010 ezzel a csendes felkészülés éve lehet.
2011-ben kezdődhetne a pince-felújítás első üteme, az első udvar épületének valamelyik traktusában. Aféle mintaprojektként, ami a talajnedvesség elleni védelemmel kapcsolódva a pincéink egyötöde-mértékében bemutathatná, hogy milyen is lehetne a pince. Ugyanerre az évre tehetnénk a viszonylag kis munkával járó cselédlépcső-megszüntetést. Mivel a cselédlépcsőt hermetikusan le lehet zárni egy-egy jól rögzített fóliával, a bontás és építés pora-mocska a minimálisra csökkenhetne. Jó előkészítéssel ez a munka három hét alatt lebonyolítható.
2012-re alaposan előkészíthető lenne az öt tetőteraszos lakás építése. Saját beruházásban, úgy, hogy mire az építkezés megkezdődne minden lakás megvételére megszületne a megállapodás. Csak akkor kezdenénk az építkezést, ha minden lakás megépítésének fedezet biztosítva – nem akarunk úgy járni, mint azok a társasházak, amelyek eladták a tetőterület egy vállalkozónak és most tető nélkül várják a jobb időket…
2013-ban felszabadul a Lakás Takarék Pénztár-beli lekötésünk, de ez „aprópénz” ahhoz képest, amit a megépített 5 tetőteraszos lakásból profitálhat a társasház, amit viszont azonnal be kell fektetnünk olyasmibe, ami folyamatos hasznot hozhat a közösségnek – ez a zöldtetőre telepített nepelemes erőművünk, ami példaértékű lehet. Négy év alatt mindent meg lehet tenni annak érdekében, hogy a legjobb megoldást, a leggazdaságosabb módon építsük meg.
2014-től a tetőtől lefelé folyamatosan újíthatjuk fel a gangok burkolatát, az első és a harmadik udvarbeli homlokzatokat, miután az elektromos hálózatok cseréje már megtörtént, nem rohangálnak szabadon vezetékek a falakon. Ha szerencsésen pályázunk és gazdálkodunk, akkor az utcai homlokzatunk felújítására is van esélyünk: ehhez nemcsak a most készülő tervek engedéylezése szükséges, hanem az is, hogy jól működő üzletek legyenek a házunk utcai homlokzatán, hogy ők is érdekeltek legyenek a megújulásban.
2015-re egy olyan társasházzá lehetnénk, ahol a közös és privát területek aránya jobb a mainál, ezért kevesebb közös költséget fizetve magasabb szinvonalú szolgáltatásokat kap az itt lakó, a tulajdonos pedig megelégedéssel nyugtázhatja, hogy ingatlanának értéke hatalmasat ugrott az ezred első évtizedének áraihoz képest.
Pénzügyi egyensúly
Eddig, a társasház megalapításától számított közel két évtizedben, a kiadásokat a tulajdonodok által befizetett közös költségből finanszírozták- jórészt. Voltak idők, amikor a közös képviselő sikeresen pályázott – a közpénz elköltésének módját mások vitatták, hogy finom legyek. Valójában lopást, sikkasztást emlegetnek a házban, de egy konkrét bírósági itéleten kívül a közpénz felhasználásának mélyreható elemzése nem történt meg. Ezen egyébként egy könyvvizsgáló sem segíthet, hiszen az elköltés műszaki tartalmának vizsgálatához komplexebb tudás szükséges. A magam részéről a 2008-as kémény-ügyet vizsgáltam meg alaposabban, de ehhez is szükségünk lenne egy bírósági szakértőként jegyzett független szakértőre ahhoz, hogy bármit is visszapereljünk. A pereskedésnél hasznosabb lenne a tanulságokat levonni, hogy az elkövetkezendő években ugyanazt a hibát ne kövessék el a közös képviselők.
Az első tanulság, hogy az ingyenpénz akkor hasznos, ha olyan felújítást támogat, amely a pályázattól függetlenül a háznak éppen aktuális problémája. Ha nincs az az elképesztő kitétel a lifttel kapcsolatban, hogy csak életveszélyes lift felújítása jöhet szóba, akkor a mi liftfelújításunkhoz kapható pályázati támogatás nagyon jól jött volna. De a felújítást a közösségi érdek és a technológiai sorrend kell alapvetően motiválja és nem az, hogy az önkormányzatnak most mire van kedve pénzt adni. Mivel a közpénzek osztogatásának egyre kisebb lesz a tere az elkövetkezendő években, alapvetően a saját erőből való gazdálkodás kell megerősödjön. Nem azzal a primitiv módszerrel, hogy fizessenek többet a tulajdonosok, hanem úgy, hogy a ház, mint ingatlan adta lehetőségeket minél jobban használjuk ki. Erre első lépést az a közös képviselő tette, aki az utcai homlokzaton lévő padlásrészt a VODAFONE-nak bérbe adta.
Egy másik képviselő a padlástér hasznosítását látta célravezetőnek : 80 millió értékű felújítási munkáért még 50 lakást nyomott volna rá erre a már most is elég nagy lakásszámú épülettömbre – nagyon rossz üzlet lett volna még akkor is, ha az építkezés a legsímábban ment volna. Már csak azért is, mert a megnövekedett lakásszámú társasház azután éppen úgy, mint most, nagyrészt a közös-költség befizetésekből lett volna kénytelen gazdálkodni. Holott, ahhoz, hogy az egy négyzetméterre eső közös költség csökkenjen, az alternatiív bevételeket kell növelni.
Rehumanizáció
Meggyőződésem, hogy a várostervezésben egy minőségi váltás előtt állunk, amelyre a helyzet már az utóbbi harminc évben megérett, sőt, sok helyütt a világban elindult a folyamat, akár magánemberek kezdeményezéseként, akár városvezetők tudatos lépéseiként. Ez a folyamat a meglévő városaink rehumanizálása, amely párhuzamosan halad a környezetvédők azon mozgalmaival, amelyek nem a fejlődést vetik el, tehát nem akarják visszafordítani az emberiséget a középkori „természetközelséghez”, hanem éppen a technikai vívmányok segítségével a környezetünket emberibbé teszik. Megőrízzük a múltból azt, ami igazi érték, amin az identitásunk alapszik, de nem akarunk megállni a múltban.
Ez a szemlélet nem egyetlen dologtól várja a megváltást, hanem komplex módon értelmezi újra az ember és a természet, valamint a városi környezet viszonyát. Ebben minden egyes ember, de főként a kisebb közösségek kezdeményező ereje a legfőbb érték. Az önkormányzatok, a szaktárcák támogatására persze szükség van, de az, a mai, magyar viszonyok mellett, az engedélyezés bürokráciájának csökkentésében és források felkutatásában teheti a legtöbbet, nem pedig az effektiv pénzügyi támogatásban. Ugyanis ennek a komplex szemléletnek része a tudatos, kiegyensúlyozott gazdálkodás.
A módszer, mint ahogy ebben a szakaszosan ismertetett koncepcióban is, a mi házunkkal kapcsolatban, hogy alaposan felmérjük a helyzetünket és megjelöljük az elérendő célt. A cél kijelölésében nem félünk merészet álmodni. Ezt a fázist nem szabad, hogy megbénítsa az „úgysem sikerül” -effektus.
A tervezés akkor jó, ha az adottságokat a lehetőségek maximuma fénykörében a legtávolabbi pontra helyezi. Hiszen a tervezésnek mindig számolnia kell a közben eltelő idővel! A budapesti metróépítés tragédiája nemcsak a korrupció, ami kíséri a megvalósítást, hanem az, hogy már megtervezése pillanatában (a hetvenes években) egy „kifutó szemléletet” képviselt. Már a hetvenes években elég jól érzékelni lehetett, hogy a személyautó szétdúlja a városainkat, és annak nem nagyobb felszíni teret kell adni, hanem a közösségi közlekedést kell „csábítóbbá”, nem pedig tömegessé tenni. Egy várostervezőnek igen érzékenynek kell lenni az „idő szavára” ahhoz, hogy a közösségi befektetések a leghasznosabbak legyenek.
Olykor a lemaradás hasznos, mert a fejlődés nem egyenes irányú – időnként zsákutcákba fut. Ha látom, hogy az előttem haladó éppen tolat kifele valahonnan, ostoba dolog követni azt a fázist, amikor beszaladt a zsákutcába. A mi házunkban is volt egy pusztítás-szerű felújítás a hetvenes években, de ha elég okosak vagyunk, akkor nem azt a trendet követjük, hanem meghalljuk a XXI. századi hangokat és arra tervezünk, ami húsz év múlva is haladónak számít. Budapestet ezzel a szemlélettel építették a XIX. században és ezért még most is elég használható mindaz, amit akkor hoztak létre. Akkor iszonyúan elmaradt város volt ez, Párizshoz, Londonhoz képest, de az akkori vezetők voltak olyan merészek, hogy nem a szomszéd telkére pillantgattak, hanem a legfejlettebb módszereket követték.
Szerencsénkre, a mi házunk udvarát nem betonozták le parkolónak, és megúsztuk a 2000 négyzetméternyi területtel való felülépítést is. De azzal, ha nem csinálunk semmit a távolabbi jövő érdekében, nem ússzuk meg a problémák besűrűsödését. Vagyis, a tetővel akkor is kell foglalkoznunk, ha nem csinálunk zöldtetőt, csak legfeljebb, jó sok pénzért lesz egy XIX. századi padlásunk, kihasználatlanul, ahelyett, hogy áramot termelnénk, és javítanánk a környezetünk mikroklimáját.
Azzal, hogy nem foglalkozunk a pincében lévő rumlival és a talajnedvességgel, attól még nedvesednek a falak, ami egészségkárosító és a pincében csatangolhatnak a patkányok, ahelyett, hogy értelmes dolgokra használnák több, mint ezer négyzetméternyi területet.
Elnézhetjük, hogy a közös területnek számító légudvarok földszintjét elbirtokolják „élelmes” lakótársaink, de attól a légudvarok falait nem hagyhatjuk az idők végezetéig potyogó vakolattal. A cselédlépcsőt sem kell felajánlani a szomszédos lakások tulajdonosainak megvételre, belemenni egy lépcsőbontásos projektbe, de attól még takarítani, sőt felújítani is kötelességünk.
Vagyis, előttünk áll a lehetőség, hogy meglévő adottságainkat célszerűen felhasználva gazdálkodjunk és ne a közös költséget emelgessük évente azért, hogy a rengeteg kiadást valamiből finanszírozni tudjuk. Mert a kiadásokat nem tudjuk megúszni, akár igy, akár úgy döntünk.
Társasházi élet
A mi házunk jövőképe, az építkezések utáni időszakra kell tekintsen ahhoz, hogy lássuk az értelmét az oda vezető útnak. Ez a jövőkép, egyelőre még csak az én fejemben létezik, de ha a társasházi közösség többségének lesz annyi bátorsága, hogy mer álmodni, akkor a valóság is azzá válhat.
Bár a kerületi tervek szerint a Bródy Sándor utca vegyes forgalmúvá válása bizonytalan időbe vész (vagyis 2010 utánira), reméljük, hogy ez a terv mégis megvalósul, és a Bródy nem egy csupasz falakból, parkoló és egy irányba tovasuhanó autókból álló utcakép lesz, hanem szélesebb járdával és fákkal – emberibb környezet. Mert ezzel párhuzamosan válhatnak forgalmasabbá az üzletek, és ha az üzletek jövedelmezőek, akkor a ház homlokzati felújítása nekik is elemi érdekük. Egy szép, tiszta utcai homlokzatú házba öröm belépni…
Addigra, remélhetőleg a most idegesítően rossz, lefelé nyíló postaládák helyett olyanok lesznek, amelyekből a burkolaton való négykézláb papírösszeszedés élménye nélkül is ki lehet venni a postát. A reklámújságoknak szépen kialakított hely és falra akasztott szemétláda a fölösleges cetliknek… egy ház bejárata olyan, mint egy lakás előszobája – az első élményt adja, ami hivogató vagy taszító. Az előbbit szeretnénk elérni – gondolom. Ehhez, tulajdonképpen apróságok kellenek – jól átgondolt apróságok, amely a használati tárgyakban és a falak festésében, a padlóburkolat minőségéban, tisztaságában nyilvánulnak meg. Ez az a bizonyos „gondos gazda-szemlélet”, amely azonnal megfogja a belépőt.
” Innen vagy egy rafináltan, de gazdaságosan világított lépcsőházba fordul az ember, vagy egyenesen az udvarra, ahol hivogató kert várja. Ezen a kerten átmenni, mindennap megújuló élmény. Annak, akinek a második udvarban van dolga, ez a séta, keresztül az udvaron, az utcaihoz képest kellemesebb mikroklimával való találkozás élménye, a hazatérő megnyugvásé, vagy a vendégségbe jövő rácsodálkozásé. Ez az élmény fokozódik a második udvarba való érkezéssel, illetve a belső lépcsőházba való belépéssel. Mindkét lépcsőház meghatározó élménye a kerttel való vizuális kapcsolat, amely a mostani esetlegességnél nagyobb hangsúlyt kap.
A belső lépcsőház liftje nemcsak a lakások szintjére, hanem egyenesen a zöldtetőre is repít – innen valami egészen fantasztikus látkép tárul a belvárosban természetes környezetre vágyó elé, nappal és éjszaka is. Bár a zöldtetőn napelemek sorakoznak dél felé, ettől még igen jól lehet sétálni a bokrok és virágok mentén. Az egyes napelemsorok közötti fűre heveredve csak az eget bámulni, napozni, barátokkal beszélgetni, sőt, akár szabadtéri hússütést is lehet rendezni anélkül, hogy a házban lakókat zavarnánk.
A zöld növényzet összekapcsolja a kertet a tetővel – borostyán és vadszőlő borította gangkorlátok, amelyeket automata, csepegtető öntözéssel láttunk el, igy akusztikus, zöld szőnyegként szegélyezik a függőfolyosókat. Az egyéni ízt azok a virágok jelentik, amelyeket a lakók lakásuk környezetében gondoznak – muskátlik és petúniák, leanderek és illatos fűszernövények.
Az osztatlan közös területeket korszerű gépekkel takarítják, a tisztaság pedig legalább olyan ragadós mint a piszok – mióta nincsenek omladozó vakolatú lépcsőházak, koszló sarkok, az egyes lakások környzete is gondosan rendben tartott, minden fenyegetőzés és szankciók nélkül. Az itt lakók büszkék a házukra, szívesen hívnak vendégeket, akik nem maradnak a lakás falai között, hanem szívesen ülnek ki az udvarra, vagy mennek fel a zöld-tetőre.
A három udvar lehetőséget nyújt a csendes szemlélődő pihenésre, de a különböző korú gyerekek játszótere is egyben. Az első udvar nagyobb füves részén az apróságok csúszkálhatnak, mászkálhatnak, míg a melletük lévő padon a mamák-papák beszélgethetnek, olvashatnak, akár internetezhetnek is a laptopjukon. A második udvar műemlék szökőkútja mellett a különböző virágok illatába feledkezhet bele a kút körüli padokon ülő, anélkül, hogy a földszinti lakások intimitását zavarná.
A harmadik udvarba a házi szabadidő-központon keresztül juthat az ember – a félig pinceszint hatalmas ablakai a harmadik udvarban lévő szolid, 3X18 méteres uszómedencére tekintenek. A medencében előjegyzés alapján lehet úszni, csoportos pancsikolásra nem alkalmas. Igy viszont csendes üzemelésel az ide néző lakások lakóit nem zavarja. Télen olyan fóliaburkot kap, ami a magasföldszinti lakások ablakait érintetlenül hagyja. A szabadidő-központ edzőtermet és gyermekfoglalkoztatót is tartalmaz, hogy a ház kisgyermekes lakói nyugodtan edzhessenek az előre bejelentett időben. A szolgáltatás nem ingyenes, de a ház lakóinak önköltséges áron hoztzáférhető, ami olcsóbb, mint bármely más edzőterem. A szabadidő-központba csak vendég-státuszban léphetnek be idegenek, vagyis, valamelyik tulajdonos meghívására. A vendégek teljes áron használhatják a háznak ezt a szolgáltatását.
A „Podmaniczky-kert” rendszeres kultúrális programokat is nyújt a lakóinak – ingyen, miközben a látogatók önkéntes adományokkal járulnak hozzá ezen programok sikeréhez. A Gangkoncert mind a két udvarban havi rendszerességgel jelentkezik – hol az egyik, hol a másik udvarban, különböző, de egy óránál nem hosszabb zenei programmal. Elsősorban kezdő művészek produkcióit támogatja ezzel a ház.
Képzőművészeti, irodalmi és helytörténeti előadóestekkel több-kevesebb rendszerességgel jelentkeznek. A megmaradt, homlokzati padlástérben csak egy kisebb részt foglal el a liftgépház, a naperőmű és a VODAFONE műszaki berendezése, jól elhatárolható módon. A többi területen, a felújított, tiszta és berendezett padlástérben tartják a kultúrális programokat.
A ház kultúrális, környezettudatos nevelő-programjait a házi stáb filmen is dokumentálja, ami a szerzői jogok anyagi elismerése mellett további, egyelőre szerény, de az archívum növekedésével egyre jövedelmezőbb bevételt jelenthet.
Mivel a ház a belvárosi környezettudatos életforma mintapéldája – egyre nagyobb az igény reklám- és játékfilmek helyszíneként felhasználni. Éves szinten ebből is egyre nagyobb jövedelme származik a háznak.
Az átalakulás után két olyan ingatlanja volt a háznak, aminek a bérbeadásából jövedeleme származott. Az első közösségi helyiséget, amelyből a ház menedzser-központja a mellette lévő lépcsőházi részbe költözött, túristáknak, Budapestre pár napra feljövő vidéki üzletembereknek adják ki – napi 20 eurós áron – jó, internetes szervezéssel magas kihasználtságot tudnak produkálni és közben a házbéli nyugdíjasoknak némi munkát is biztosit az ágyneműmosás, takarítás. Aki egyszer itt volt vendég, rendszeresen visszatér.
A valamikori házmesternéni halálával megüresedett kétszobás lakást a közösség felújította és szintén kiadja – egyetemistáknak, akik értékelik az egyedi igényeikre való felújítást, a ház viszont újabb, biztos jövedelemforrást tudhat magáénak.
Az átalakulás után a Társasház mint potenciális vásárló is fellépett, a még önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok esetében. Ez fontos lépés volt az üzletek célszerűbb üzemeltetésével kapcsolatban is – a korábbi, önkormányzati üzletben egy hazai tejtermékeket forgalmazó kávéház nyílt, szoros együttműködéssel a szomszédos magántulajdonban lévő üzlettulajdonosokkal – így alakulhatott ki a környék legkedveltebb, egészséges ételeket felszolgáló találkozási helye. Nemcsak helyben élvezhetik a jó magyaros ízeket – a korszerű táplálkozás módszereivel átalakított formában, hanem a környék iskolái is innen viszik az egységcsomagosított, az iskolában, mikrosütőben melegített adagokat. Az étterem alatti pincében, amit a felújítás elején szépen nedvességmentesítettek – működik a legkorszerűbb technikai feltételek mellett a konyha.
A 2010-es, fordulat évéhez képest pár éve alatt megugrott a ház ingatlanjainak értéke. Amig 2009-ben egy 95 négyzetméteres lakást nem tudtak eladni 23 millióért, hét évvel később a legalacsonyabb ár a négyzetméterenkénti 500 ezer forint lett. A meghirdetett lakások pillanatok alatt elkeltek. Sikk lett a Podmaniczky-kertben lakni.”
Ez még nem a valóság – de az lehet, ha Önök is akarják…”
Nem akarták. Illetve azok, akik személyes érdekeit valamilyen formában a vázolt megoldások sértették, mindent megtettek azért, hogy a jövőképet azok is felejtsék el, akiknek tetszett. De a problémákat ezzel nem oldották meg, csupán eltolták egy olyan időre, amikor a mainál nehezebben lehet majd megoldani őket. A következő felvonás akkor kezdődik, amikor a közös költség emelése szóba kerül…
Bérpaloták, bérkaszárnyák
Báró Podmaniczky László főrendiházi tag 1885-ben kérelemmel fordult a Közmunkatanácshoz, hogy telke utcai frontjára bérpalotát építhessen.
Akkoriban vált a feltörekvő polgárság divatos lakóhelyévé a Nemzeti Múzeum környéke.
Levéltári dokumentumok szerint a földszinten 4 „bólt” volt az utcai fronton, két személyzeti lakás az udvarra, és csupán négy elegáns lakás az emeleteken – 150 és 200 négyzetméteresek.
Később, ahogy csökkent a városrész presztizse fölé-, és hozzáépítettek, a nagylakásokat feldarabolták, de az államosításokig a gondos gazda szelleme lengte be a bérházat. Három belső kert, a gangkorlátokon elhelyezett muskátlis ládák, rend és tisztaság. A lezüllés mélypontja a hetvenes évek „felújítása” volt, amikor megszabadították a házat az értékes részletektől – a tardosi kő és a kovácsoltvas gangkorlátok is eltüntek.
A rendszerváltás után a lakások többségét eladták a bérlőknek, de az elmúlt húsz év is kevés volt ahhoz, hogy a tulajdonosi felelősség meghonosodjon. Lassan a környék megint divatossá válik. Ahogy a létező szocializmus nemzedéke kihal, az örökösök kiadják vagy eladják a lakást. Egyetemisták laknak a tudatosan belvárosi létet választó új tulajdonosok szomszédságában. Két, kifejezetten bérbeadással foglalkozó cég mellett van még néhány állami bérlakás is. Ebben a házban a privát bérleti díj 1500 Ft/négyzetméter körül mozog, míg állami bérlakás esetén ez 300Ft/négyzetméter. (Ez az arány országos viszonylatban is hasonló.) A két lakás között nincs minőségi különbség, az árat csupán az határozza meg, hogy ki a bérbeadó. A két, évek óta Magyarországon élő külföldiek tulajdonában lévő cég árai hivatalosak, bárki által ellenőrizhetők az interneten, és ennek megfelelően számlát adnak és adóznak utána. A többi bérbeadás körülményeire nem illik rákérdezni – legfeljebb sejteni lehet, hogy a 25%-os adót csak kevesen fizetik.
Az ingatlanárak és a bérleti díjak viszonyában, a vásárlási ár nominálisan kb. 6%-os hozammal jár, tehát a befektetés megtérülése 16 évnél tovább tart még akkor is, ha nem fizetnek egy fillér adót sem a bevétel után. A 25 %-os adó megfizetése mellett a hozam 4,5%-ra csökken, a megtérülési idő pedig 22 év fölé emelkedik. Kétségtelen, egy ingatlanvásárlás nem rövidtávú befektetés, de a lakáskiadással járó jövedelemszerzés sem olyan egyszerű, mint a bankbetét – sokkal nagyobb rizikóval jár. A bérlők között lehetnek üres hónapok, a lakás karbantartása költségigényes, egy-egy rosszul sikerült bérleti viszony kifejezett károkat is okozhat, amivel kapcsolatban kétséges a jogorvoslat, ha a szerződés maga csupán „félhivatalos”. Igaz viszont, hogy egy jól megválasztott ingatlan értékének növekedése az idő folyamán olyan plusz, amit a kockázatmentes befektetések nem produkálhatnak.
Csakhogy egy permanens bizonytalanságban élő népesség számára a hosszútávú befektetések gondolata elvont – aki csak teheti, igyekszik most azonnal meggazdagodni, még akkor is, ha ez adóelkerüléssel jár, hiszen a közhangulat is azt sugallja, hogy az a „nyerő”, aki megtalálja a kiskapukat, és minél kevesebb adót fizet. Az egyszeri lakástulajdonos tehát kivár, ügyeskedik, ha lepusztult a lakás, nem baj, azt legalább nem tudják tönkre tenni, és emeli a bért rendületlenül. Városi méretekben a helyzet az, hogy sok a rossz minőségű, drága bérlakás, fizetőképes kereslet híjján ezek közül sok áll üresen. Ezzel párhuzamosan nő a szociális bérlakások iránti igény (300 ezer), viszont egyre kevesebb az állami bérlakás (140 ezer). Az önkormányzati választásokra készülő pártok programjaiban feltűnik a szociális bérlakások számának növelésére, sőt, szociális bérlakások építésére is. A Városkutatás Kft. 2009-es lakhatási szükségletekről szóló tanulmánya részletesen elemzi, hogy Magyarországon, a GDP 1%-át jelentő támogatások dacára, azok a formák, amelyek az elmúlt években használatosak voltak nem hozzák meg a várt eredményt. Ezzel szemben, a budapesti lakásállomány ismeretében, létre lehetne hozni egy a mainál jobban működő rendszert, központi koordinációval bevonva a magántőkét is.
Mindenekelőtt meg kell szüntetni a „balek fizet„- helyzetet. A 25%-os adó túl van azon a lélektani határon, amelyen belül az egyén mérlegel: adózom és nyugodtan alszom, vagy kockáztatom a lebukást. Annál is inkább, mert a kockázat minimális – ennek a szürkezónának az ellenörzése nem jellemző. Még akkor is, ha egy házon belül kellően mérgezett a légkör, ma már kevéssé működik a feljelentgetősdi, szisztematikus ellenrözéshez pedig túl bürokratikus a rendszer. Éppen ezért, a vállalkozókon kívül, baleknak számít, ha valaki bejelenti lakása bérbeadását. Az egy-egy ingatlan bérbadásából szerzett bevétel többnyire az alacsony jövedelmek, nyugdíjak kiegészítéseként funkcionál, éppen ezért egyfajta össznépi hallgatólagos elfogadás kíséri a törvénykerülést. Magánstatisztikám szerint 10 közül egy bérbeadott lakás után adóznak. Ezt látszik alátámasztani a hivatalos felmérésekben a „tulajdonos rokona” cím alatt megjelenő bérlői státusz.
A jogalkotó részéről tehát igencsak megfontolandó, hogy érdemes folytatni azt a szisztémát, amely tíz közül egy esetben elvonja bérleti díj negyedét, vagy célszerűbb csak tíz százalékos adót beszedni mindenkitől? A kérdés költői, hiszen nyilvánvaló, hogy 1×25% vagy 10×10% közül melyik megoldás a jövedelmezőbb az APEH-nak, csak az nem igazán érthető, hogy miért nem választják az utóbbit?
A bérbadó számára is elfogadható mértékű adózás révén megszünne a bérbeadó-bérlő jogviszony felemássága, ezért a lakástulajdonosnak nem kellene attól tartania, hogy a bérlő következmények nélkül lepusztíthatja vagyonát. Ha egyszerű és ésszerű módon lehetne a szükséges kiadásokat elszámolni, akkor a bérbeadónak érdeke lenne nemcsak rendben tartani, hanem tervszerűen karban tartani, korszerűsíteni a lakást. Minél kiterjedtebb a legális bérlakáskínálat, annál inkább javul a meglévő lakásállomány minősége és reálisabbá válik a piaci ár. Ezt a folyamatot – mert az adócsökkentés és bejelentés-ésszerűsítés ugyan csak elhatározás kérdése, de a deformált mentalitás normalizálása kicsit tovább tart – erősítené a helyi adó, általam korábban már vázolt dinamikus rendszere (http://www.es.hu/?view=doc%3B26408) amely szerint az üresen álló ingatlan helyi adója magasabb, mint azé, amelyben laknak. Ilyen módon a tulajdonosnak érdeke megbecsülni azt a bérlőt, aki ha kevesebbet is, de rendszeresen fizet, és rendben tartja a lakást.
A bérlakás-vásárlás hosszútávon megtérülő jellege különösen alkalmassá teszi arra, hogy a különböző magán-nyugdíjpénztárakon kívül az idősek jövőbeli megélhetésének gazdasági alapját képezzék. Az egyre gömbölyödő korfa jelzi, hogy a jövőben az idősek nyugdíját nem lehet megoldani a munkaképes korosztály járulékbefizetéseiből, egyre nagyobb szerephez jutnak az öngondoskodás különböző formái.
A rendszerváltást követően az ingatlanvásárlás elsősorban a korábbi állami bérlakások megvételét jelentette. Aztán belendült a lakásépítés, amely nagy tömegekben ontotta a kis alapterületű, ezért viszonylag olcsó lakásokat. Az új lakásépítést mind a mai napig privilégiumokat élvez mind a hitelezés , mind az illetékfizetés terén.
A lakásvásárlási illetéket alapvetően nem értem, hacsak nem a röghözkötöttség feudális szokását tartom értéknek. Az illeték ugyanis éppen ezt teszi, miközben a XXI. századi város egyik alapvető értéke kellene legyen a mobilitás! Egy ember élete többféle helyigénnyel járó ciklusból áll. Gyerekként a család részeként nagyobb méretű lakásban él kényelmesen. A szülőktől leváló korszakban szívesebben lakik egyedül, egy kisebb lakásban, majd ha ő maga is családot alapít, megint nagyobb lakásra van szüksége. Idős korban pedig egyre speciálisabb felszereltségű kislakás lenne ideális annak érdekében, hogy „hosszú életű légy a földön”. Ha ehhez hozzávesszük a munkahely vagy házasság miatt szükséges lakhelycseréket, akkor egy átlagember életében legalább tízszer vált lakhelyet, ha az optimális környezetre törekszik.
Az optimális lakhelyre való költözés lehetősége gazdaságosabb lakásfenntartást eredményezhet, ha például a gyerekeiket kiházasító szülők a nagy lakásukat kisebbre cserélik, de csökkentheti az ingázást is, ha egy jó munkahely miatt valaki átköltözik a város másik végébe, hiszen a naponta megtakarított idő az éleminőségét is javítja, nem csak a városi utak terhelését csökkenti. Vagyis, a mobilitás a XXI. században nem azt jelenti, hogy keresztül-kasul autózhatjuk a településeinket, hanem azt, hogy lehetőségünk van jobb életfeltételeket biztosítani a magunk számára, miközben a település közösségének érdekében is teszünk apró lépéseket. Ebben az összefüggésben a lakásvásárlási illeték teljes mértékben érthetelmezhetetlen állami sarc, ezen felül torzítja a lakáspiacot.
A jelenlegi szabályozás, miszerint az új építésű lakásokra vonatkozóan 15 millió forint az illetékmentesség határa, míg a régi építésűek esetén egyáltalán nincs illetékmentesség, a kislakások építésének dömpingjét okozza és a meglévő ingatlanállomány felújításának esélyét rontja. Mindkét hatás kedvezőtlen – már most is túl sok az apró lakás (a mintegy 4,3 millió lakás 52%-a egy és két szobás), annak bővítésére semmi szükség. Annál is inkább, mert egy lakás négyzetméterének építési költsége egyre kisebb, minél nagyobb a lakás teljes alapterülete, hiszen a legdrágább helyiségek, mint a konyha és a fürdőszoba nem sokszorozódnak attól, ha két szobával több épül. Vagyis, viszonylag kis többletköltséggel sokkal kényelmesebb lakásokat lehetne építeni, ha ésszerűek lennének a szabályozók. Egy átgondolt település-, és lakásgazdálkodási koncepciónak tisztáznia kéne, mit is akar elérni az elkövetkezendő 10-20 évben. Ebben a pénzhiánynak alig van szerepe, hiszen a kormányzatnak számtalan lehetősége van az engedélyezési eljárás során, a különböző szabályozókon keresztül befolyásolni, hogy mi épüljön, mi kapjon prioritást.
A kis alapterületű, energetikailag gyenge, korszerűségében kétes értékű lakások tömegének ellensúlyozására egyértelműen és nyiltan meg kellene tiltani 70 négyzetméternél kisebb lakások építését. A kisgyerekes családok nem azért vesznek negyven négyzetméteres lakást mert az kényelmes nekik, hanem mert nincs nagyobbra pénzük. A pénzhiányt pótolhatja olyan, állami garanciával rendelkező, forint alapú, hosszútávú hitelkonstrukció, amely a különböző szociális szempontokat is ötvözi.
A jövendő lakásállomány minősége érdekében, az engedélyezési eljárásnál kell beiktatni olyan szabályozókat, mint a minimális lakásnagyság, vagy az épület energetikai besorolása. Az újonnan épülő lakások energiaszükségletének 80%-át megújuló energiaforrásból kell biztosítani. A helyi adottságoktól függően eldöntheti a beruházó, hogy az földhő, napelem vagy bármi más. Az állam nem bürokratikus és protekcionizmustól sem mentes pályázatok útján, hanem műszaki paraméterek alapján nyújt támogatást ehhez, illetve adókedvezménnyel járulhat hozzá a korszerűbb építéshez. Hasonló szabályok vonatkozhatnak a meglévő lakásállomány felújítására. Nem csak a vásárlási illeték kereteinek átértelmezéséről van szó, vagyis arról, hogy például 100 négyzetméter alatt nincs vásárlási illeték sem régi, sem új építésű lakásoknál, hanem arról is, hogy a régi lakások vásárlása és felújítása ugyanolyan kedvező, állami garanciával működő, hosszútávú hitelre valósítható meg, mint az újak vétele.
Ezzel elérhető, hogy a fizetőképes kereslet elmozdul a nagyobb és korszerűbb lakások irányába, következésképp tényleges értékükre esnek az energiapazarló, gyenge felszereltségű, kis lakások. Az ár-érték arány ilyettén való alakulása viszont közelebb viszi a kevésbé jól keresőket is a lakásvásárláshoz. Minél több jó minőségű lakást építenek, annál több olyan lakás marad, amely a szabadpiaci viszonyok között nehezebben eladható. Ezek egy részét bizonyára megvásárolnák olyan szolid befektetők, akik bérbeadásból remélik nyugdíjukat, ha erre a szabályozók lehetőséget adnak. Csupán annyit kéne tenni, hogy bérbeadás céljából vásárolt ingatlan árát (a vásárláshoz felvett kölcsön törlesztését) elismerje az állam, mint az öngondoskodáson alapuló nyugdijbefizetést. Ez egyben azt is jelentené, hogy az ily módon megvásárolt lakások bérleti díja, a megtérülési kényszer alól kikerülve, lényegesen alacsonyabb lehetne, vagyis az azonos lakhatási körülményeket nyújtó lakások bérleti díja között csökkenne a különbség ha magán-, vagy önkormányzat bérleményről van szó.
A gyenge minőségű lakások másik részét viszont az önkormányzatok, ha a helyi adóból erre pénzük is lesz, meg tudják venni és szociális bérlakásokként az arra rászorulóknak kiutalhatják. Ráadásul, így az önkormányzatoknál csapódhatnak le azon, valójában már emberi tartózkodásra sem alkalmas lakások, amelyeket lebontva, az önkormányzatok lazíthatják a sűrű beépítésű, lepusztult épületekkel teli városi környzetet. Jelenleg több, mint 300 ezer lakás áll üresen országosan. Ezek egy része vélhetőleg lakhatatlan, de még ezek bontása után is maradna annyi lakás, hogy a pillanatnyi szociális bérlakás-igényt kielégítse.
Ha az árak és értékek egyensúlyba kerülnek a következő évtizedben, újra kialakulhat az állampolgári befektetéseknek azon formája, amelyet a múltból ismerhetünk: jó minőségű lakásokból álló bérházak építése. Közvetett szerepük is lenne, mégpedig mintát adni a mai társasházak működéséhez, az osztatlan közös tulajdonú területek fenntartására, azok célszerű és értéknövelő hasznosítására.
Fontos hangsúlyozni, hogy nem a lakásépítés, lakásfenntartás-támogatás összege kevés Magyarországon, hanem a koordinálatlan pénzkiáramlás okán, a jelen körülmények között remény sincs a helyzet javítására. Szociális bérlakások építését, vagyis a gyenge minőségű lakások szaporítását kifejezetten hibás iránynak tartom. Az ország érdeke, hogy az elkövetkezendő 10 évben olyan lakások épüljenek, amelyek környezettudatosan, korunk technikai szinonalán, kedvező életkörülményeket biztosítanak a felnövő nemzedékeknek.
Kiegészítő adatok: Budapesti Ingatlan Adatbázis
Win-win, avagy a srófadó
Egy település folyamatos működtetéséhez nélkülözhetetlen, a jelenlegi iparűzési és építményadó helyett, az alaposan kidolgozott helyi adó – erről szólt az Élet és Irodalom idei, 29-es számában megjelent Városnyi társasház című cikkem. Csakhogy, az önkormányazati működést hatékonyabbá tevő adóreform nem állhat meg ezen a ponton. A fejlesztéseket ésszerű kordában tartó srófadó legalább annyira fontos. Budapesten különösképpen. Van egy harmadik pillér is – a bérlakások körüli káosz rendezése, de arra egy külön cikkben térek ki.
Az utóbbi három hónap „építészeti eseménye” lett a nem túl eredeti névvel jegyzett Új Városközpont projekt megakadályozása, a Bécsi utca öt épülete bontása árán landoló „Zeppelin”. Bár kezdetben úgy tűnt, hogy könnyedén leradírozzák a Vörösmarthy térrel párhuzamos Bécsi utcai házakat a szakmai-értelmiségi közfelháborodás minden várakozást felülmúlt. A különböző érdekek egymásnak feszülnek, és a jelenlegi „városrendezetlenségi” helyzetben nem is nagyon kínálkozik megoldás a kötélhúzáson kívül.
Az a sistergő gyűlölet, ami az ingatlanbefektetők próbálkozásait kíséri, tükrözi a marxi elvet, amivel anno etettek minket: miszerint a kapitalista hasznának egyetlen forrása a mások kizsákmányolása. Vagyis, ha valaki nyer, akkor óhatatlanul, a másik veszíteni kénytelen. Ha tehát az ingatlanosok nyernek, méghozzá nem is keveset, akkor mi, a városlakók veszítünk. A budapesti példák látszólag igazolják a marxista felfogást, hiszen számos ingatlanberuházás okozott, ma már nyilvánvaló kárt a városnak – a plázák elszippantották a vevőket az utcai, kis üzletektől, a zsidónegyed lerombolt házai helyén építészeti szemét tornyosul, az elmúlt évtizedek ingatlanberuházásai csökkentették a városi zöldterületeket.
Ámde, ha jobban megvizsgáljuk az ok-okozati összefüggéseket, akkor kiderül, hogy nem a profitért befektető tőke az ősbűnös, hanem azok a rossz döntések, amelyeket a létező szocializmusban szocializálódott politikusok és hivatalnokok hoztak. Átgondolatlan, rövidlátó döntések hozatalában ugyanis fantasztikus tapasztalatra tettek szert, anélkül, hogy szemernyi tanulságot levontak volna.
A megalomania és a centralizáció létrehozta Nagy-Budapestet, magábagyömöszölve kisvárosokat és falvakat, anélkül, hogy azok tényleges gondjainak megoldására elképzelése lett volna.
Mind a mai napig él és tevékenykedik az egyközpontú városrendezési szemlélet, legutóbb “Főutcát” épített közpénzen, holott évtizedek óta harsogja a szakma, hogy a közlekedési káosz feloldásának egyik lehetősége a többközpontú metropolisz.
Évtizedeken át rohasztotta a belvárost és építette a külterületi falanszter-lakótelepeket a szocialista egalizmus, mit sem törődve azzal, hogy emberek százezreit kényszeríti napi többórás közlekedésre a munka-, és lakóhelyek drasztikus szétválasztásával.
Szélesítette az autók mozgásterét, a gyalogos embert aluljárókba és karókkal szabályozott libasorba terelte a járdákon.
Hipp-hopp elkótyavetyélte az ingatlanvagyont, többnyire olyanoknak, akiknek fogalmuk sem volt a tulajdonjog felelősségéről, majd ingatlanfejlesztésnek hazudta a rombolást, a nemzetközi silányság építészetére való rábólintást.
Engedélyezte a belső városrészekben plázák építését, a beépítési sűrűség növelését, átengedte a várostervezést az egyéni, befektetői érdeknek. Mind a mai napig fogalma sincs a koncepcionális városrendezésről és a kiegyensúlyozott városgazdálkodásról.
Miközben szépen kialakult az ingatlanfejlesztő-ellenes közhangulat, időnként a jól bevált idegengyűlölettel fűszerezve (izraeli, spanyol befektetők ellen), máskor az érdemtelen meggazdagodásra utalgatással (Demján-, Csipak-cégek), a döntésekért felelősek tovább folytatják áldatlan működésüket. A korrupció lehetősége is benne van a pakliban, de az alapvető ok a kontraszellekció – alkalmatlan emberek tömege a döntésthozó, azokat előkészítő helyeken.
A Bécsi utcai Csipak-beruházás a soros botrány, amin tettenérhető a rendszer(telenség) rossz működésének minden jellemzője. A történet a közvetlen környezet okán kirívó, és nem a sokat emlegetett Deák Ferenc utca („Fashion street”) a lényeges ebben, hanem a nemrég szintén átkeresztelt utcasor, amelynek része a Bécsi utca.
Burkolat-, és utcabútorcsere, amely a belvárost átszelő Főutcának kiáltotta ki a Kálvin tér és a Szabadság tér között a Kecskeméti utca, Károlyi Mihály utca, Petőfi Sándor utca, Bécsi utca, Október 6-a utca vonalat, illetve az abból kinyúló csápokkal egy csillapított forgalmú tengelyt kívánt létrehozni.
A kinyilvánított cél a napi 13 ezer autó “eltanácsolása”, amely ezen az útvonalon zúdúlt át korábban. Az is elhangzott, hogy a külföldi túristáknak, akik negyven százaléka csak Budapestet keresi fel, megmutassuk, hogy mi is képesek vagyunk… sok pénzt elkölteni.
Hiszen a történet nem az elemi közösségi szükségből, hanem abból a lehetőségből indult, hogy most még lehet szerezni EU-s pénzeket Budapestnek. Nosza, találjuk ki, mire költhetnénk el! Mivel azok látóköre, akik ebben döntöttek, maximum a kiskörútig ér, megszületett a Budapest Szive program. Egy olyan nehéz fába, mint a Kossuth Lajos utca – Rákóczi út tengely nem mertek belevágni, ennél sokkal szexibb feladatot tűztek ki: legyen egy mellékutcasorból Budapest Főutcája! Arcfelvarrás egy tüdőbetegnek, kerül amibe kerül!
A városi köztérfejlesztés nem egyszerű műfaj. A városgazdálkodás szinte minden elemét érinti, és az ellenkező híresztelések ellenére, egyáltalán nem műszaki probléma-megoldásról van szó. Jól működő városi köztereket viszonylag kevés pénzből is össze lehet hozni, ha kellő körültekintéssel és a jövőbeni használók iránti alázattal tervezik őket. Ez az attitűd azonban nem jellemző a magyar tervezőkre és a terveket engedélyező hatóságokra. A magyar virtus jó sok pénzt elkölteni és nem megkérdezni azt, aki használni fogja. Örüljön, hogy kapja! Hiába a nemzetközi tapasztalat, hogy azok a közterek, amelyek a használók valós igényeit figyelmen kívül hagyják, rakéta sebességgel amortizálódnak, hiába a helyi példák sora, a Király utcától a Gödör és az Erzsébet téren át, a “mi majd megcsináljuk a Ti pénzeteken és aztán tessék neki örülni” – hozzáállás jellemző erre a projektre is.
Azon túl, hogy a használók igényeinek alapos feltárása nélkül fogtak az építkezésbe, komoly problémák vannak a fenntartás körül is – a takarítás, a folyamatos karbantartás nem működik ebben a városban. Igy aztán azokon a pontokon, ahol az utcára nyíló üzlet, kávéház tulajdonosának jól felfogott érdeke a rendben tartás, ott az lesz, ahol pedig nincs ilyen egyéni érdek, ott elhatalmasodik a mocsok.
Ennél is nagyobb baj, hogy a beruházást nem kíséri egy sziszifuszi vizsgálat atekintetben, hogy milyen változásokat generál, és azok a változások miképpen járulhatnának hozzá a tartósan jószinvonalú köztér fenntartásához. Egy korábbi cikkemben felvázoltam a helyi adó szerepét, amely szoros kapcsolatba hozza a városi szolgáltatás mértékét és a helyi adó nagyságát. Abban, a rendszerben egy közterületfejlesztési beruházás növelné az adott körzet helyi adóját, ami persze megkövetelné a környéken lakók igényeinek felmérését és egy befektetés-megtérülés tipusú városgazdász üzleti terv kidolgozását, ahol egyensúlyba kellene kerüljön a beruházás nagysága a közérdekkel.
Mivel ilyen szabályozó rendszer nincs, marad az „aki kapja marja” módszer, a beruházás szükségességének eldöntésében a kivitelezés mikéntjében és a felújításból származó haszon tekintetében is. Ahhoz senkinek nem kell városgazdásznak lennie, hogy értse – egy milliárdokért felújított utca mentén az ingatlanok értéke megnő, és ehhez a tulajdonosoknak semmit nem kell tenniük, ez kvázi a város – az adófizetők – „ajándéka” a részükre. Az értéknövekedés persze csak akkor pengethető le kemény forintokban, ha az adott ingatlant értékesíti valaki, illetve, ha valaki még a felújítás előtt felvásárolja az ingatlanokat, majd megsokszorozza a beépítést – ez utóbbi az igazán nagy profitot termelő akció. A Csipak-projekt az utóbbi kategória. A befektető éles szemmel és kellő méretű pénztárcával megvásárolta az extra értéknövekedés lehetőségét, és miután hiányzik a magyar adórendszerből nemcsak a helyi adó – ami finoman szabályozná a szolid értéknövekedést – hanem az általam srófadónak nevezett , az ilyen „szituációból” származó extraprofitot megcsapoló adó is, a befektetőt legfeljebb irígyelni lehet, de az ő érdekeit és a közösségét nehéz egy irányba fordítani. Marad a kötélhúzás.
Ha majd egyszer, rájön a pénzügyi kormányzat, hogy az adók meghatározásánál nem az a legfontosabb szempont, hogy mennyit lehet a központi kasszába besöpörni, hanem az, hogy milyen cselekvésre tudjuk ösztönözni a honpolgárokat az adók révén, akkor érthető lesz mind a helyi adó, mind a srófadó nélkülözhetetlen szerepe. Annál is inkább, mivel erre másutt a világban már régen rájöttek.
Az értékes városi területeken történő ingatlanberuházás, éppen a megszerezhető extraprofit miatt számos kapitalista országban a szervezett bűnözés kedvelt terepe volt. A háttérinformációkból, kapcsolatokon múló beruházási lehetőség extra hasznából aztán “hálás lehetett” a beruházó mind az informátorai, mind a döntésben résztvevő politikusok iránt. Egészen addig működött a kontraszelektáló mechanizmus, amig a helyi adó rendszerét ki nem egészítették a beruházásokra vonatkozó srófadóval.
Ez az adó mérsékeli a túlépítési vágyat, hiszen az új és a régi beépítés közötti különbséget exponenciálisan adóztatja. Ha jól alakítják ki a rendszert, akkor egy bizonyos négyzetméter-többlet felett az adó “megeszi” nemcsak a hasznot, hanem többe kerülhet, mint az adott területen eladható ingatlan négyzetméter-ára. Vagyis a beruházónak már nem lesz érdeke túlzsúfolni a telket, mert azzal nemhogy nő, hanem egyenesen csökken a haszna.
A mennyiségi versenyt felváltja a minőségi – ha nem tud több négyzetmétert zsúfolni a telekre, akkor csak a minőségi építésben lehet versenyképes a környékkel. Tehát, miközben az adott környék terhelését mértékletesen növeli az új beruházás, és ezt a terhelésnövekedést – erősebb tömegvonzás, több autó, nagyobb forgalom – a kifizetett srófadóból a város közterületi beruházásai kompenzálhatják, az épület minősége, a tapasztalat szerint javul.
A srófadó egy ésszerű városrendezési elképzelést szolgál, a pénz eszközeivel, tiszta, áttekinthető, és előre tervezhető formában. Egy srófadóval rendelkező településen nincs külön értéke a “belső információnak” – hol, mit, mennyire fejleszt közpénzen a város – és nem termelődik olyan kirívóan magas haszon, hogy abból le lehet fizetni a döntésben résztvevő politikusokat.
Valójában, az ingatlanbefektetők többsége is jól jár – hiszen feltételezzük, hogy többségük, legalábbis Magyarországon, tisztességes üzletember – , mert a befektetése világos és egyértelmű szabályozás mentén, előre tervezhető, politikai egyezkedés vagy a felhorkanó közhangulat nem befolyásolja.
A tisztességes városvezetők is jól járnak, hiszen nem kell megalázó alkukba bocsátkozniuk egy-egy nagyobb beruházás kapcsán – kikönyörögni valamit a városnak: egy parkot, egy óvodát, egy hajléktalanmenhelyet, vagy hasonlót. A srófadó minden beruházót műszaki paraméterek alapján ítél meg, nem pedig a rokoni vagy egyéb kapcsolatok szerint kategorizál. A beruházó nem tesz szívességet a városnak, vagy vezetőjének adományokkal, hanem megfizeti azt a városnak, ami a város érdeme az ő beruházásában.
A település közössége is jól jár, hiszen a régi, sok esetben elhanyagolt ingatlanok megújulnak, méghozzá minőségi módon, ami méltó lesz az értékes városi területhez, ugyanakkor a közösség közvetlenül is részesedik a beruházói értéktöbbletből, amit a város, esetleg más, elhanyagolt körzetei javítására használhat. Beindulhat az a pozitiv spiral, amelyben mind a beruházó, mind a település közössége egyre jobban jár, hiszen egyre jobb közterek születnek, amelyeket egyre jobb minőségben lehet majd fenntartani és nemcsak az élet lesz kellemesebb ezeken a helyeken, hanem a település ingatlanjainak értéke is folyamatosan nő.
A kölcsönösen előnyös (win-win szituáció) üzlet a marxizmus utáni kapitalizmus sikerképlete. Ott, ahol elég okosak és előrelátók voltak a városvezetők a városfejlődés motorja is.
Városnyi társasház
Két volt pénzügyminisztériumi államtitkár levelét őrzöm, akikkel az elmúlt évben vitatkoztam az ingatlanadóval kapcsolatban. Nem azon az alapon, hogy legyen vagy ne legyen, hanem, hogy milyen legyen. A két pénzügyminisztériumi állásfoglalás szerint az ingatlanadó vagyonadó, és egyetlen célja újabb forrás a központi kormányzat számára, amely nem a munkát terheli, hanem a felhalmozott vagyon alapján sarcol.
Mint városgazdász ezzel a nézettel nem értek egyet, de azt sem tudom elfogadni, hogy nincs olyan ingatlantulajdonon alapuló helyi adó, amely biztos, tervezhető anyagi forráshoz juttatja az önkormányzatokat, mégpedig az önkormányzatok által nyújtott szolgáltatás színvonalának mértékében.
Most a kétharmados kormányzás talán sokáig vissza nem térő lehetőséget nyújt arra, hogy az adózás ésszerűsítése kapcsán kidolgozzák a helyi adó hatékony formáját.
Az önkormányzati választásra készült programok szinte tabuként kezelik ezt a kérdést, ami olyas felelőtlenség, mintha egy társasházat úgy alapítanának, hogy a közös költség feltételeiről nem intézkednek, hiszen az nem túl népszerű téma. Átlátható és a közösség által elfogadott „közösköltség-befizetés” nélkül működésképtelen nemcsak a társasház, hanem a településeink is. Felelősségteljes, önálló gazdálkodás csak akkor képzelhető el, ha nemcsak a pénz elköltésének módjáról rendelkezünk, hanem a forrásokról is.
Budapest főpolgármestere sokszor kifogásolta, hogy a személyi jövedelemadó túl kicsi része kerül vissza az önkormányzatokhoz. Bizonyára, de az egyes emberek, cégek teljesítménye és a városüzemeltetés között nincs közvetlen kapcsolat, hogy úgy mondjam, a városnak semmi köze ahhoz, hogy lakói mennyire ügyesek a jövedelemszerzésben. Egészen más oldalról kellene megközelíteni a helyi adózás kérdéskörét, mégpedig a városi szolgáltatások felől.
Nem kell bizonygatnom, hogy a magyar adózási hajlandóság mennyire alacsony. Ebben nemcsak a magas adók és az ellenőrizetlenség játszik szerepet, hanem az a szociálpszichológiai körülmény is, hogy az adózók nem tartják jogosnak sem az adófajták tömegének beszedését, sem a közpénzek elköltésének módját. A magyar adózó többnyire úgy érzi, hogy az ő nehezen megkeresett pénzét mások elherdálják. Éppen ezért az adómorál javítása csak úgy érhető el, ha az adózók az általuk igénybe vett városi szolgáltatások ellenértékét látják a kifizetett pénzben. Képletesen a mai adórendszer olyan, mint az útonálló, akinek ki kell forgatnunk a zsebünket, és fogalmunk sincs, hogy aztán a pénzünk hová kerül, míg egy intelligens helyi adót úgy fizetünk, mint a bolti pénztárban – látjuk, mit miért.
Egy társasházban magától értetődő, hogy a ház fenntartásához, a javításokhoz, felújításokhoz pénz kell. Szemétszállítás, takarítás, világítás, kertgondozás, mindezek szervezése és az ezekről való elszámolás olyan szolgáltatás, amiért fizetni kell, hiszen könnyen belátható, hogy enélkül nem működik a ház. Kis közösségekben az is nyilvánvaló, hogy a kifizetett pénz és a kapott szolgáltatások között milyen a kapcsolat. Egy jól működő, tiszta és szépen rendben tartott házban a tulajdonosok szívesebben fizetik a közös költséget, mert úgy érzik, hogy érdemes.
A közteherviselését a tulajdoni hányad rendezi. Ez nem feltétlenül azonos az ingatlanok négyzetméteinek arányával, hiszen dönthet úgy a közösség, hogy például az üzletek négyzetmétere dupla annyi tulajdoni hányadot jelent, vagyis a közteherviselésben az üzletek magasabb részt vesznek ki, mint a lakások.
Egy jól gazdálkodó társasházban odafigyelnek a költségek ésszerű alakulására, a vegyes szemétszállítási költséget csökkenthetik a szelektív hulladékgyűjtéssel, helyi komposztálással, a villanyszámlát energiatakarékos égőkkel, a közös tulajdonban lévő terek gazdaságos hasznosításával extra bevételekre is szert tehetnek. Ha még előrelátóbb a közösség, akkor környezettudatos fűtésrendszerre való átállással, hőszigeteléssel mind a közös kiadások, mind az egyes tulajdonosok magánkiadásai radikálisan csökkenthetők. A közös érdeken alapuló célirányos együttműködés a kisközösség gazdasági és szociális fejlődésének alapja.
Városi méretekben is követhetjük ezt a társasházi modellt. A túlzott központosítás helyett az állam lemond a számtalan fantázianevű adóinak egy részéről, és egyetlen, de precíz mutatókkal meghatározott helyi adó formájában megteremthetjük az önkormányzatok gazdálkodásának forrását. Ebben a helyi adóban is az alapmérőszám az a bizonyos „tulajdoni hányad”, vagyis a lakások, üzletek, ipari üzemek négyzetmétere és az ingatlan felhasználásának lehetősége – utóbbiak „drágábbak”, azon logika alapján, hogy jövedelemszerzésre nyújtanak lehetőséget.
Az teljesen indifferens, hogy az adott üzlet mekkora forgalmat bonyolít le, mint az árbevételen alapuló iparűzési adónál, hanem csupán az ingatlan településen belüli adottságai befolyásolják az adó mértékét. Vagyis egy belvárosi sétálóutcára nyíló üzlet potenciálisan magasabb jövedelmet adhat a tulajdonosnak, mint egy külvárosi trafiké, és ez megmutatkozik a helyi adójuk mértékében, de az adót nem befolyásolja az a tény, hogy ebből a potenciálból mennyit valósít meg az illető tulajdonos. Ez rendkívül fontos momentum abból a szempontból, hogy mit akarunk elérni a helyi adóval. A mai rendszerben ugyanis tétlenségre ösztönözzük az embereket, és ez roppant káros a településekre és az ott lakó emberekre nézve is.
Általános gyakorlat Magyarországon, hogy egy lepusztult házzal sokkal kevesebbet törődik a hatóság, mint egy felújítás engedélyezésével vagy egy új ház építésének mikéntjével. Amíg nem életveszélyes egy épület, a folyamatos pusztulás elkerülésére nincs hatásos gyakorlat, de úgy tűnik, hogy szándék sincs. Vagyis a passzív értékromlás hatóságilag és társadalmilag is elfogadott – „szegénynek biztos nincs pénze” rendbe tetetni a házat/lakást/üzletet/kertet. Ha egy tulajdonos negyven éven át nem festi le az ajtaját, és láthatóan esik szét – az rendben van, de ha valaki felújítja, akkor előírják, hogy milyen színű lehet. Ez a szemlélet kifizetődővé teszi a passzivitást, és bünteti az aktivitást – ami nagyon rossz üzenet egy közösségben.
A helyi adó cselekvésre ösztönözhet, ha függővé válik az adó mértéke a tulajdonos, illetve az önkormányzat fejlődési hajlandóságától. Az alapjául szolgáló paramétereken kívül ugyanis az ingatlan állapota – romlása és javulása – jelentősen befolyásolhatja a mértékét.
Például ha egy üzlethelyiséget nem használnak, akkor az eltelt idő szerint progresszíven emelkedik az adója, hiszen a településnek nem érdeke a lehúzott redőnyű üzlethelyiség. A tulajdonosnak érdekében áll majd kiadni az üzletet alacsonyabb bérleti díjért is, ha az üres üzletért magasabb adót fizet.
A tulajdonos csökkentheti is adója mértékét, ha például környezetbarát korszerűsítést hajt végre. Szükségtelenné válik a protekcionista pályázati rendszer, ha a támogatást eleve a helyi adórendszerbe építjük bele, és a döntés csupán műszaki paramétereken múlik.
Az önkormányzat szolgáltatásainak javítására is ösztönöz az adórendszer, hiszen jobb szolgáltatásért magasabb adót fizettethet.
A működőképesség alapfeltétele a kiszámíthatóság. Egy új adót nem két hónap alatt kell bevezetni, hanem olyan alaposan kidolgozni, hogy aztán évtizedekig ne legyen szükség a megváltoztatására. Számítógépes korunkban az alapképletbe remekül beilleszthetők azok a tényezők, amelyek lefelé vagy felfelé módosítják az adót.
Vegyünk egy egyszerű példát az elmondottak érzékeltetésére:
Budapest, átlagosan elhanyagolt utca, társasházakkal, az utca két oldalán parkoló autókkal, libasorban használható járdákkal, fák, utcai bútorok nélkül, havi egyszeri takarítással, közepesen sötét világítással. A társasházak százévesnél idősebbek, energetikailag pocsék gázkonvektoros fűtésűek, nedves pincével, ócska cseréptetővel, málló vakolatú falakkal, a belső udvarok lebetonozva. Csak vegyes szemetet gyűjtenek, a kukák ott ásítoznak a kapu mellett, nincs megfelelő tároló. A világítás hagyományosan homályos. A lakások két négyzetmétere egy tulajdoni hányad, a ház homlokzatán lévő üzleteknek pedig egy négyzetmétere egy tulajdoni hányad. Tulajdoni hányadonként 100 forint a közös költség és 100 forint a helyi adó.
Az utcát teljes keresztmetszetében átalakítja az önkormányzat – fák, burkolat, világítás, szélesebb járda, kevesebb felszíni parkoló – ellenben biztosított a környéken mélyparkolóhasználat, a helyi lakosoknak reális áron. Korszerűsítik a közvilágítást, megszervezik a takarítást. Az utcaátépítéssel párhuzamosan a házak homlokzatának felújítási akcióját is meghirdetik : jelzálogbejegyzés nélküli önkormányzati hitelt vehet fel a társasház, az önkormányzat pedig gondoskodik a tervek elkészíttetéséről és engedélyezéséről. Azok a társasházak, amelyek részt vesznek a programban, adója nem változik, azoké viszont, akik nem csinálnak semmit, az átalakítás után, tulajdoni hányadonként 200 forintra emelkedik. A homlokzatfelújítási hitel hosszú lejáratú, úgy, hogy a havi törlesztés kevesebb legyen mint 100 forint/tulajdoni hányad, és az adókedvezmény időszaka a hiteltörlesztés plusz három év – csak azután egyenlítődik ki a helyi adó 200 forintra, hiszen az önkormányzat javította a környezeti feltételeket, az inagtalnok értéke is nőtt. Azoké, akik részt vettek a homlokatfelújítási programban, jobban, míg azoké, akik tétlenkedtek, holott végső soron ők kevesebbet fizettek.
Ha a társasház kiépíti a szeméttárolót, és nemcsak vegyesen, hanem szelektálva is gyűjti a szemetet, akkor tulajdoni hányadonként öt forinttal csökken az adó, ha helyben komposztálnak, és ezzel csökkentik a vegyes szemét szervesanyag-tartalmát, nem csak kevésbé lesz büdös a kukák környéke, folyamatosan lesz jó termőtalajuk a kertjükbe – további öt forint adócsökkenés mellett. Ha az udvar betonját feltörik, és kertet alakítanak ki, akkor már további 10 forint adócsökkenést érhetnek el, vagyis a kertkialakítást az adócsökkenés finanszírozza. Ha a társasház átfogó energiagazdálkodási tervet készít, és minden évben a tervnek megfelelően tesz lépéseket az energiatakarékosságra – nyílászárók cseréjétől az alternatív energiaforrások alkalmazásáig – minden lépést adókedvezmény kísér. Ha nagyon jól gazdálkodik a társasház, akkor elérhet akár ötvenszázalékos adókedvezményt is – rajta múlik. Az adókedvezmény nem holmi bizottság döntésétől függ, hanem a feltételek teljesítésével automatikusan történik.
A helyi adó minden ingatlanra vonatkozik, tehát nem a vagyoni helyzet függvénye, de éppen széleskörűsége és szoros kapcsolata a település-szolgáltatásokkal teszi megfizethetővé bárki számára. Nyilvánvalóan van némi összefüggés az adott ingatlan értéke és a fizetett adó között, de nem a vagyon megsarcolásáról, hanem a városi szolgáltatások forrásának megteremtéséről van szó.
A cikk megjelent az Élet és Irodalom 2010.július 23-i (29) számában.
Fényrederülő alagútgubanc
Manapság már elég sok szó esik a napisajtóban is a 4-es metró furcsaságairól – ez a cikk 2007. július 19-én jelent meg az épjtészfórumon.
A 4-es metró épitésével párhuzamosan válik egyre nyilvánvalóbbá ennek a projektnek az abszurditása, és a hatalomhoz dörgölődzködő szakemberek tisztességtelensége, hiányos tudása.
Ami korábban, szakmai vitaként megmaradt a projektben érdekeltek és a nagyvilág városrendezési eredményeit ismerő szakemberek ellentéteként, az épitéssel párhuzamosan a legkevésbé sem hozzáértők számára is egyértelművé válik. Amikor a közlekedési dugók jelzik a jövendő megállók abszud sűrűségét, lassan ráébrednek a négyes metrót vakon támogatók is, hogy nincs minden a legnagyobb rendben ezzel a projekttel.
Elég szomorú, hogy az újságirók kritikai érzéke is csak meglehetős késéssel ébredezik – gyakorlatilag, akár tudatosan, akár csak elszenderedve a demokrácia örzésében, támogatói voltak a főpolgármesteri mániának – mindenáron metrót!
Ennek a metrónak nemcsak az a baja, hogy lassan épül, meg túl sokba kerül a várható közlekedési haszonhoz képest, vagy, hogy a gellért-hegyi források vize is veszélyben miatta, a napi dugókról már nem is beszélve, hanem az, hogy ez a metró tipikus esete annak, hogy egy felnőtt embernek cuclit adnak, és még azt is elvárják, hogy örüljön. Persze, orditó csecsemőként, lehet, hogy nagyon örült volna, ha kap egy cuclit, de harmincon felül, már nem éppen ez az ami orditó fájdalmát feloldja…
Merthogy az elmúlt harminc évben nagyon sokat változott a közlekedési tapasztalat, és ami igaz lett volna a múlt század hetvenes éveiben, az ma már egyáltalán nem igaz. Az ezredforduló, ha nem is preciz dátummal, de valódi változást hozott. Persze, ez a változás már a levegőben lógott a kilencvenes években is, de a felismerés mégiscsak az utóbbi években vált határozottá:
1. az autó remek dolog, de városi közlekedésre nem kivánatos eszköz_
mert:
A. az útfelület kihasználtsága gyenge, vagyis túl sok olyan autó mozog a városban, amelyben egyetlen ember ül, miközben 4-5 négyzetméternyi útfelületet lefoglal.
B. a dugókkal tarkitott közúti közlekedés lassú, valójában már az autóval közlekedőknek sem előnyös, de alternativa hiányában nem szállnak le az autóikról.
C. a bedugult közúti közlekedés a legszennyezőbb eleme a városnak, ami a városi életet drasztikusan elsorvasztja – a büdös, mocskos utak mellett az emberek nem szeretnek sétálni, az utcára nyiló üzletek lassan tönkremennek vásárlók hiányában, a bezárt üzletű házak fokozatosan lerobbannak…
2. a budapesti közlekedés nem annyira mennyiségében hiányos, hanem szétzilált rendszere, valamint az iszonyú mocsok, ami jellemzi, teszi alkalmatlanná, hogy alternativája legyen a személyautó-forgalomnak. Éppen ezért nem a meglévő hálózat mennyiségi növekedése (új metróvonalak) hozhat javulást, hanem a közlekedési rendszer újjászervezése, a különálló rendszerek (villamos, metró, HÉV, vasút) kooperációja, néhol egységes rendszerré alakitása (Örs vezér téren a metró és a HÉV összekapcsolása, stb.) hozhat javulást.
3. az emberek élve, nem szeretnek a föld alá menni – ez az apróság, ami miatt sokan utálják a metrót is, meg az összes aluljárót… utóbbiak lezüllése is innen datálódik, amihez még egy sor tényező járult… például az, hogy:
4. az új beruházásokkal szemben sokkal nagyobb figyelmet kéne forditani a takaritásra! Budapestet elboritja a mocsok, kivéve persze azokat a városrészeket, ahol a politikusok szoktak közlekedni az államilag, valóságtól jól elválasztott autóikban.
5. a nemzetközi tapasztalat az, hogy a városi közlekedésben nagyobb teret kell nyerjen a felszin feletti, kötöttpályás közlekedés, amely tiszta, légkondicionált, gyors, és összefüggő rendszert képez, igy valódi alternativája lehet a magángépjárműnek.
6. az autósokat öncélúan adóztatni nem vezet eredményre, de ha egy tudatos, átgondolt, párhuzamos rendszert hozunk létre, amelyben az átmenőforgalmat, majd a hosszú ideig a városban parkoló (reggel jön dolgozni, este megy haza tipusú) forgalmat dugóadóval átirányitjuk egyfelöl a várost megkerülő (M0-ás déli, sosem tárgyalt, de még mindig nem működő szakasza) utakra, illetve az ingázókat a gyors, városi vasutakra, úgy természtesen, hogy a dugóadó minden fillérje a közösségi közlekedési rendszer fejlesztésére forditódik – az igenis eredményt hoz, igaz lassan, de biztosan.
7. a városban lakók parkolási igényeit mélyparkolókban célszerű megoldani, de nem köztéri parkok alatt, hanem olyan műszaki megoldásokat keresve, amely az adott területen élők támogatására számithat. Ez ugyan kevesebb korrupciós jövedelmet hoz az önkormányzati illetékeseknek, de hosszú távra szolgálja a városlakók érdekét. A mélyparkolók alapvető célja nem az, hogy odacsábitsák a másutt lakókat parkolni, vagyis, hogy például az Operába autóval jöjjenek…
8. a meglévő utcarendszert sebesség alapon célszerű felosztani, igy minden érdekelt fél az optimális közlekedési viszonyokat kaphatja: a forgalmi utak mellett nincs parkolás, a parkolóutakon nincs átmenőforgalom, a gyalogosutakon csak a kerékpár és kerekesszék gurulhat… Mindemellett, a forgalmi utak keresztmetszetét nem növelni, hanem csökkenteni kell (Kossuth Lajos utca alatt nem autópályát kell épiteni, hanem egy sávval csökkenteni, mindkét oldalon, igaz, ehhez, már a BAH csopontnál el kell „csábitani” az átmenőforgalmat), miközben a buszsávok helyett villamospályákat kell épiteni. Mellesleg, a villamospályákat a régi módszer szerint a járda melleti sávban kell épiteni, akkor nincs szükség se aluljáróra, se járdaszigetre.
9. a közúti közlekedés korlátozásával párhuzamosan minőségileg fejlesztett kötöttpályás közösségi közlekedés mellett jelentős városi terület szabadul fel parkositásra (a park nem különböző burkolatok összege, hanem lélegző zöldfelület), ezzel elősegitve a gyalogos-forgalmat, ami viszont a városi élet alapfeltétele.
Akkor, hol is a metró4? Sehol. A kiemelt nagyberuházások egyetlen haszna a korrumpált politikusok zsebében keresendő, nem a közérdek szolgálatában.
És, amerre a világ halad:…. maglev történet, példák…
A világ leggyorsabb városi vasútját Sanghaiban épitették a németek – először.
Az új berlini főpályaudvarra azonban már náluk is befut a transrapid maglevjük…
A japánok, az amerikaiak is rájöttek – mégha drága is a beruházás – megéri: ez a jövő útja.
A XIX. század közepén nemcsak a szabadságharc volt emlékezetes történelmi tette a magyaroknak – a feudalista tespedségből való kiszakadás, a haladó világhoz való fantasztikus fölzárkózás ideje is.
Ne nézzük már a cipőnk orrát!
Merjünk elszakadni a dogmáktól, az urambátyámkodásból, merjünk dobbantani! Két mágnespadkóval, ha most az a legjobb a világon!
Városházapark
Amikor a régebbi, másutt megjelent cikkek a podo-pro.hu-n való újraközléséről döntök, nem holmi nosztalgia vezérel, vagyis a célom nem az, hogy összelapátoljam az „életművemet”, hanem az, hogy a korábban felvetett témák mennyire aktuálisak ma. Sajnos, túl sok az ilyen, máig aktuális téma, sőt, sok esetben a „helyzet csak fokozódott” azóta.
Vannak azonban olyan ügyek is, amelyekben a végső döntés mindmáig nem született meg, éppen ezért a korábbi írások felhozatala mellett, annak igazságán túl a cél az, hogy a döntés, ha megszületik, ne az legyen, mint ami ellen korábban szóltam.
A Városháza Fórum, nézetem szerint Park sorsa éppen ilyen.
Jó lenne, ha az elpocsékolt pénz ellenére, nem abba az irányba haladnának a dolgok, ahogy eddig, hanem az újonnan megválasztott városvezetés végre olyan döntést hozna, amely a város és lakói szempontjából a lehető legjobb.
A történet azzal kezdődött, hogy Demszky Gábor, a 2006-os választások előtt lebontatta a Károly körúti bazársort, és létrejött az „ideiglenes park” – rossz nyelvek szerint, ami Budapesten ideiglenesnek mondott, az „hosszú életre” számíthat. Egyelőre 5 évet megélt…
2008 januárjában aztán előállt a városvezetés, hogy miként is akarja megszüntetni a parkot. Török Tamás cikke tökéletesen érzékelteti a helyi erőviszonyokat.
Az esemény utáni első felindulásomban írtam:
Kell, nem kell – ezt kapjátok! Bekaphatjátok! – erről szólt a mai városházi beszélgetés, amelyet a Budapest Szive projekttel kapcsolatosan rendeztek. Igaz, hogy a város lakói, többségükben, korábban, arról nyilatkoztak, hogy az ideiglenes park helyén nem épületet, hanem végleges, és nagyobb parkot szeretnének, de ez az apróság nem rendíti meg a hivatalnokokat – ők azt csinálják, amit a rövidlátó politikusok már eldöntöttek: egy meglehetősen zavaros program szerint lenne itt szálloda, üzletek és iroda is – a park helyén!
A legnevetségesebb érv az volt, hogy a szabályozási terv szerint ide „térfal” kell kerüljön. Egy városban, ahol a szabályozási terveket privát befektetők kénye kedve szerint szabják át, a közösség akarata nem számit.
Pedig a belvárosban lenne mit csinálni akkor is, ha nem újabb házat nyomnának be egy véletlenül zöldé vált kis placcra. A közlekedési rendszer humanizálása önmagában hatalmas feladat. Annak megoldatlansága pedig tovább erősítheti a belváros lakosságának csökkenését. Az, hogy a Városháza környékének apró kis terei belefulladtak a parkoló autókba, az nem zavarja a Főpolgármesteri Hivatalt. Az, hogy a Városháza Park többszöröse területen az úrelvtársak privilégizált parkolói foglalják a helyet, az rendben van – szerintük. Arra, hogy a Kossuth Lajos utca agonizáló üzleteinek már csak az kell, hogy a Madách házzal szemben legyen egy mélyparkolóval elláttot miniplázácska – nem is gondolnak. Az ingatlanszakértő furcsállotta, hogy ha már mindenképp házat akarnak oda épiteni, akkor miért nem merült fel a lakó-funkció? A szemben lévő Madách-házban állandóan kiadó-eladó irodákat hirdetnek, kicsit beljebb, régebbi irodákat lakásokká alakitanak vissza…
A projekt gumicsontja a „Fórum” – ez ugye egy olyan köztér, ahol az emberek szivesen összejönnek, megállnak a városi rohanásban. Csakhogy ez, a tapasztalatok szerint, inkább kialakul, mintsem tervezni lehetne a tutit. A Városháza-parkban, a park minden hibája dacára(kevés zöld és túl sok burkolt felület – nehezen takarítható házagos bazaltkocka), valami éppen elindult, mire földúlják az egészet. Kevesen tudják, hogy a paraván mögött, amely az úrelvtársak parkolóit igyekszik eltakarni, ott van a hajdani városfal egy darabja. Ha építés helyett a városkaszárnya összekötő toldalékszárnyát lebontanák, és a jelenlegi parkot kibővítenék, teljes átjárást biztosítva a Városház utcába, akkor többet tehetne ez az önkormányzati adminisztráció a városért, mint amit tett az elmúlt 18 év alatt! Repkedő milliárdok nélkül.
Ha egyszer, véletlenül, a budapestiek szivverésére figyelnének, és nem a zsebrevágható pénz csörömpölését hallanák.”
Ennek kapcsán tettem meg az első lépést a felhívással, illetve 2008 áprilisában a magyar építésztársadalmat kértem arra, hogy a tervpályázatot bojkottálja.
” A Városháza süket urai nem hallották meg a nép szavát – pedig legutóbb 10 ezer zöld pólós polgár bizonygatta a helyszinen: PARKOT akarnak és nem plázát!
Ha a beígért január vége helyett késve is, de meghirdettek egy rémesen zavaros pályázatot a beépitésre. Éppen ezért szakmai és civil összefogást hirdetek meg a pályázat bojkottjára!
Tisztességes építész, tájtervező és urbanista ezen a pályázaton nem vesz részt!
Viszont követeljük, hogy a keritést bontsák le, és adják át a város lakóinak a Városháza teljes udvarát, hogy azt közös erővel parkositsuk!
Amit a Városházi beszélgetések után irtam, nemcsak az én véleményem. Annyi impotens próbálkozás után 1910 óta, végre a józan észnek kellene győzni! Legyen végre a belvárosban egy olyan urbánus-térláncolat, amely a Városháza körüli parkhoz kapcsolódik!
Nem hagyhatjuk, hogy szemellenzős politikusok és szakszolgáik mindent tönkretegyenek ebben a városban!
Értelmes programot nem tudnak adni annak az épületnek, amit a park helyére akarnak terveztetni – sem kereskedelmi központ, sem irodák nem hiányoznak a város ezen részén! A Madách-házon ott fityeg évek óra az „Irodák eladók” tábla, mi a búbánatnak kell épiteni olyasmit, ami nem kell?
Az egész projektnek egyetlen célja van – eladni még valamit, mert kell a pénz!…”
Az építészek azonban nem fogadták meg a szavam – tömegével pályáztak… Ezért a következő cikkem az építészek felelősségéről szólt…
„A tervpályázat kétlépcsős, vagyis előbb a pályázó személyiségi jegyei alapján szelektálnak, aztán jöhet a tervek pályázata. A közzétett kiirásból korrekt program nem hámozható ki. A kiiró, legalábbis ebben a fázisban annyi fáradtságot sem vett, hogy a programalkotáshoz szükséges vizsgálatokat elvégezze.
Magyarországon nem ritka jelenség, hogy az épitészre testálják azt a munkát, amit tisztességesen egy projektelőkészitó stáb kellene, hogy elvégezzen.
Honnan tudhatná egy épitész azt, hogy egy szolgáltatás-centrikus városháza működésének melyek a munkaszervezési feltételei? A program komolytalanságát árulja el, hogy a városháza működésének reformját épitészeti programként deklarálják. A kulturális és piaci funkciók is olyan megfoghatatlanul lebegnek a kiirásban, hogy bármit és annak ellenkezőjét is be lehet pakolni, ezen cimszó alatt.
Persze, nem lehet csodálni, hogy az a gárda, amely a városházát oly alacsony szinten működteti ma, az ki fog tudni találni egy hatékony programot, saját maga felszámolására, de akkor ezt be kéne látni, és a programalkotásra is kiirni egy pályázatot, ami, természetesen, nem épitészeti tervpályázat. Egy tisztességes programban vizsgálati eredmények vannak, lehetőségek gazdag tárháza, amelyekből aztán az épitész, az ő szakmájára koncentrálva kiválasztja az adatokat. A megalapozott program hiánya azt az üzenetet hordozza, hogy az egész városháza-fórum egy lufi, ami igyekszik eltakarni azt az egyértelmű szándékot, hogy a bazársor helyére egy méretes épület kerüljön. Hogy mi lesz abban az épületben, az ebben a pillanatban mellékes, hiszen a tervpályázat csupán az értékesités alátámasztására szolgál.
A felhivásom azért született meg, mert már láttuk, nem egyszer, hogy a politikai szándék miképpen használja ki az épitészek alkotókedvét olyan tervek kreációja során, amelyek ellentétesek a közvélekedéssel. Annak idején, a Kormányzati Negyedet is csak a politikusok egy része és épitészek támogatták, miközben a közvélemény ellenérzése kisérte az egész kisérletet. Vagyis, az épitészek, végső soron ellentétbe kerültek a közérdekkel. Ebbe, csak belebukni lehet.
Az épitészek társadalmi megitélésének kérdése nemcsak akkor kéne foglalkoztassa a szakmát, amikor az alacsony tervezési dijakról beszélünk, vagy a közizlést ostorozzuk. Talán, egyszer-egyszer el kéne gondolkodni, hogy miképp vivta ki a szakma ezt a társadalmi rangtalanságot…
A Városházapark beépitése ellen a „köznép” egyértelműen kiállt a különböző felmérések során. Magam is készitettem egyet a kapcsolat.hu oldalán, amely egyértelműen baloldali webfelület, tehát nem vádolható azzal, hogy a szadeszes városvezetés, vagy az emeszpés kormányzás ellen áskálódik.
Mindezek miatt, úgy gondolom, hogy a bojkottnak igenis van értelme – egyszer a szakma képviselhete olyan ügyet is, amely a közérdekkel egyezik, és nem egy politikai hóbort feltétlen kiszolgálása történik.”
A pályázatot Erick van Egeraat holland építész nyerte, aki közeli kapcsolatot épített ki, már korábban az akkori városvezetéssel, és akinek igen nagy szüksége volt erre a megbízásra, mert sorra mentek csődbe a különböző európai városokban működő irodái. A végkifejletről a NOL cikke tájékoztat… Hozzáfűznivalóm, mint ahogy a cikkhez írt kommentemben is olvasható volt: podo | 2010. augusztus 8. „Az már egy ideje nyilvánvaló volt, hogy a projekt egyetlen megvalósítható része az Egeraat iroda megmentése a csődtől. A szomorú, hogy ehhez a magyar építész-társadalom színe-java aszisztált. Persze, ha elfogadták volna a pályázat meghirdetésekor a bojkotthoz való csatlakozást, akkor kisebb arcvesztéssel megúszhatták volna, a fővárosnak pedig egy kicsivel kevesebb lenne az adósága. Sajnos azonban az építészek jórésze éppúgy mint a médiamunkásoké, a hatalom feltétlen kiszolgálója.”
Eddig a múlt. Remélhetőleg, az elkészült terveket sosem valósítják meg, viszont a jelenlegi városvezetésnek lesz annyi bátorsága, hogy össznépi-önkéntes munkával végre létrehozza azt a parkot, amely a város megérdemelne – véglegesen.
Az adók szerepe a városrendezésben
A podo-program 2005-ös változatában elsősorban műszaki – városrendezési problémák megoldásával foglalkoztam.
A magyar adózási rendszer számomra átláthatatlan volt még elég sokáig.
Mivel csak 2007 januárjától béreltem Budapesten lakást – a letelepedés első fázisa – ekkor döbbentem meg igazán, hogy mennyire rosszul orientál a magyar adórendszer az izraelihez képest. Közben itt is egyre több szó esett az ingatlanadóról – bár nagyon rossz felfogásban – ezért 2007-től módszeresen kezdtem foglalkozni a városrendezést befolyásoló adókkal.
Ez a cikk 2007 július 8-án jelent meg az építészfórumon lévő blogomban:
Az elején le kell szögezzem: Az értékalapú ingatlanadó ostobaság!
Ha piaci értékre akarják alapozni a kivetendő adó mértékét, akkor minimum két, negativ következménnyel kell számolni:
1. kialakul az értékbecslők korrupciós rendszere,
2. az ingatlanállomány tovább pusztul.
Amihez két világháború és hatvan év elhanyagoltság nem volt elég, megteszi azt az értékalapú ingatlanadó, mivel azt „tanácsolja” minden tulajdonosnak: hagyd rohadni az ingatlanodat, hiszen akkor kevesebbet fizetsz érte!
A világ értelmesebb felén ezt pont forditva csinálják.
Ingatlanadóra szükség van, mégpedig azért, hogy az infrastrukturális szolgáltatást, a szolgáltatást igénybevevő közvetlenül fizesse, tudja, hogy mit miért fizet, és az önkormányzatoknak legyen eszköze a lakossági cselekedeteteket befolyásolni a település közösségének érdekében.
Az ingatlanadó bevezetése csak akkor eredményezhet, végső soron költségvetési bevételt, ha közvetlen célja nem az államkassza feltöltése. Csak akkor lehet jól felépitett rendszer, ha a kormány , az elkövetkezendő évekre nem akar ebből kaszálni, hanem megelégszik azzal a cseppet sem lényegtelen eredménnyel, hogy a településfejlesztés önfenntartóvá válik. Alapos munkával ugyanis fel lehet épiteni egy olyan ingatlanadó-kedvezmény-rendszert, amely a településfejlesztést , a környezettudatos, takarékos életformát támogatja. Ez egy olyan érdekeltségi rendszer, amelyet az önkormányzatok településfejlesztési céljainak megfelelő tartalommal tölthetnek meg, és a befolyó összeg az önkormányzati önállóságot is megvalósithatja.
Talán, éppen ez utóbbi tulajdonsága riasztja a legjobban a kormányköröket, hiszen ez felszámolná a mostani függő viszonyt és csökkentené a kormány hatalmát. Ha viszont hosszabb távra gondolkodnának, akkor az önkormányzati önállóság nagyobb helyi felelősséget és ezzel a központi forrásokat kimélő kiadásokat eredményezhetne, vagyis, néhány év alatt valódi költségvetési megtakaritást is.
Ennél is fontosabb azonban az ingatlanadó, mint eszköz, amely a településfejlesztési célokat bizonyos automatizmussal képes megvalósitani. Ezt az adórendszert nem jogászok, hanem városgazdászok, agrármérnökök, közlekedésmérnökök, környezetvédő szakemberek tudnák jól megalkotni a támogatás-büntetés dinamizmusával.
Csak a nagyságrendet befolyásolná az ingatlan mérete.
Sokkal fontosabb lenne az adó cselekvést-befolyásoló eleme.
Közösségi célok érvényesülése az adórendszeren keresztül cseppet sem új dolog. Budapest, a XIX. század fordulóján, nagyrészt az adórendszeren keresztül jutott fejlesztési forrásokhoz, és azonnal megérezte a kassza zsugorodását, ha célszerűtlen városrendezési döntéseket hozzott. De ugyanezért, a korrekció is hamar bekövetkezett.
A szocialista-gondoskodó állam húzta ki a szőnyeget a települések önálló és értelmes fejlődése alól, ezért éppen ideje visszaállitani az ésszerűséget, egy jól megszerkesztett ingatlanadóval.
A podo-féle ingatlanadó három alapvető szempont szerint irja le az ingatlanokat:
1. Az ingatlan fizikai és környezeti adottságai
2. A városi szolgáltatások mértéke, illetve az önkormányzat lépései a környezeti feltételek javitására
3. Az ingatlantulajdonos környezettudatos viselkedésének előmozditását segitő lehetőségek.
Ebben a rendszerben az ingatlanadó rendkivül differenciált és dinamikusan változtatható, mert az összegek pozitiv és negativ előjellel is szerepelhetnek. Az ingatlan fizikai adottságai csak részben változatlanok, de ha jellemzésükre alaposan differenciált mutatókat használunk, akkor az adóalany cselekvő részese lehet az adó mértékének megállapitásában. Ugyanigy, az adót élvező önkormányzat is növelheti az adóbevételeit, de ezeket csakis valamilyen szolgáltatástöbblet alapján teheti.
Például: Növeli az adót, ha egy ingatlan elhanyagolt.
Ha egy mezőgazdsági területen parlagfű érik és a sarkában egy kis szemétdombot is megenged a tulajdonos, akkor adójában érzi környezetromboló viselkedésének következményét.
Ha egy ipari tevékenység zavaró a környezetre, azért az ingatlanadójában fizet keményen. Nem környezetvédelmi büntetést, hanem kőkeményen, a havi ingatlanadója akkora, hogy belegebed, vagy megszünteti a környezetszennyezést.
Egy máló vakolatú pesti bérház mindaddig magasabb adót fizet, amig nem tatarozza az épületet.
Viszont, ha a mezőgazdasági területen valaki biozöldségtermesztésbe fog, vagy erdőt telepit, akkor meglehet, hogy nem ő fizet adót, hanem az önkormányzattól kap támogatást.
Bizonyos települések, kedvezményekkel ipari parkokba csábithatják a vállalkozókat.
Kedvezményt kaphat egy pesti bérház, ha betonozott udvarát feltöri, és kertet telepit, vagy mozgáskorlátozottak számára is alkalmassá teszi a lakásokat.
Számtalan lehetősége van javitani a környezetét az ingatlantulajdonosnak, és majd ennyi az önkormányzatnak is. Például, ha az önkormányzat egy belvárosi foghijat parkosit, mert a terület tulajdonjogát megvásárolta a környéken megnő a zöldterületarány ezzel lehetősége nyilik bizonyos adóemelésre, viszont az adófizetők is kapnak valamit a forintjaikért.
Az adó a közösség érdekét kell, hogy szolgálja – az ingatlanállomány értékének növelése, a város jobbitása a cél, nem pedig az, hogy legyen a kormányzati lyukakat mivel befoltozni!
A brit ingatlanadó néhány kategória alapján határozza meg az ingatlanok külső tényezőit, hiszen amikor azt az adórendszert kidolgozták, még nem volt számitógép. Ma már olyan rendszert lehet alkotni, amely többszáz tulajdonságot és feltételt képes feldolgozni, és ezzel a világ leghatékonyabb településfejlesztési eszközét alakithatjuk ki!
Végső soron, minden adórendszer azon áll vagy bukik, hogy az adóalanyok mennyire hajlandók elfogadni az adó jogosságát. Amennyiben az ingatlanadó tökéletesen átlátható, mind a beszedés jogát , mind a felhasználását tekintve, akkor, az eladható, különösebb PR-bűvészkedés nélkül.
A XXI.század feminizmusának nőies bája
Ez a írás, több, mint öt évvel ezelőtt született, 2005 március 8-án, a nőnapon. Az akkori „jövendölésből”, sajnos, kevés valósult meg, de mint támpontot, most is igaznak tartom: nőkről, a békéről, Izraelről, Magyarországról. Mert meggyőződésem, hogy ha nem csak mutatóban lennének, kivételesen odajutott nők a politikában, szerte a világon, jobb lenne az életünk. Mindannyiunknak, nem csak a nőknek.
Talán, kellene egy remaket csinálni, hiszen a cikk első változata óta eltelt 10 évben történt egy és más… Sajnos, kevéssé abban az irányban, ahogy reméltem 10 éve, de azért vannak biztató jelenségek… (2015. április 25)
„A XXI. század kezdetétől a nők átveszik a politika irányitását. Először a fejlett, gazdag, nyugati demokráciákban, de hatásuk szélvész gyorsasággal terjed a világ többi részére. A század második felében kiterjed a fundamentalista iszlám országokra, és ezzel a század fő konfliktusa is megoldódik. A nők irányitotta Föld globális felvirágoztatása veszi kezdetét…
A nők több évezredes elnyomása során háborúk pusztitottak, világméretű járványok terjedtek. A harmadik évezred kezdetén a globális problémák már az emberiség létét veszélyeztették. Időközben tarthatatlanná vált a nők bezártsága, a ház körüli tevékenységekre korlátozni őket.
Az ezredfordulóra, a világ technikailag fejlettebb, demokratikus társadalmi berendezkedésű részén már nagy tömegben voltak szakképzett, magasan kvalifikált nők. Évről-évre gyarapodott a nők által vezetett szervezetek száma, a kisebb vállalkozásokban elért sikerek után mind nagyobb vállalatoknál, konszerneknél bizonyitották képességeiket. Közben az akadémiákon is egyre nagyobb számban voltak az oktatók között, a hallgatók soraiban pedig már hatvan százalék fölé került a nők aránya.
A széles tömegbázis azonban még mindig nem kedvezett eléggé a nők vezetőkké válásának, mert gondolkodásukban is el kellett jutniuk arra a felismerésre, hogy vezető szerepük nem csak maguknak, hanem az egész társadalomnak hasznára válik.
Az évezred első évtizedében már kiderült, hogy az államfők feleségei nem egyszer alkalmasabbak a posztra, mint férjeik.
A sarkalatos változás kezdete az USA 2008 évi elnökválasztása volt, ahol két kiválló képességű nő mérközött meg.
Hillary Clinton ellenfele a republikánus Condoleezza Rice volt.
(Sajnos, nem ez történt, és Obama elnök eddigi működése elég semmitmondó és ellentmondásos…)
Minimális előnnyel a demokrata Hillary győzött, de meglepően szoros együttműködés alakult ki a két vezető politikusnő között. Rice nem indult a 2012-es választáson, Clinton sétagaloppban győzött, és továbbra is szoros kapcsolatban maradt Rice-al, annyira, hogy a 2016-os választásokon leplezetlenül támogatta. Rice lett az elnök, úgyszintén két kadenciát töltött a Fehér Házban.
Ez a 16 év viharos változást hozott a világ más részein is.
Az Arafat halála utáni palesztin vezetés képtelen volt gyökeres változást elérni.
Izrael 2005-ben elkezdett egyoldalú elszakadása, a biztositott határ megépitése végre nyugodtabb időt hozott az addig, állandó terrortámadással sújtott országra, a gazdasági élet fellendült, jelentős energiát és pénzt fektettek olyan kutatásokba, amelyekre eddig nem volt mód.
Bárcsak ez történt volna…
Ez a folyamat akkor vált igazán meghatározóvá, amikor Izrael teljesen elszakadt a palesztin területektől, Saron, aki végigvitte az egész keserves folyamatot az utolsó határsorompó átadása után két nappal meghalt szivinfarktusban.
(Majdnem igaz lett, de Saron nem halt meg, hanem kómába esett, ami bizonyos értelemben rosszabb mint a halál – azóta meghalt…)
A 2007-es választásokon jelöltette magát Cipi Livni, aki Saron kormányában igazságügyi miniszterként már bizonyitotta nagyszerű képességeit. A szélsőjobbról indult politikusnő, ahogy a feladatai egyre inkább az egész ország iránti felelősséggel telitődtek, egyre inkább bizonyitotta kiegyensúlyozottságát, okos megfontoltságát. Miközben Ehud Barak és Bibi Natanjahu egymás marták, Cipi Livni, akit pártja nem jelölt, megalakitotta az Okos Béke pártot, ahová mindkét oldal mérsékelt szárnyáról érkeztek, és főként nők, mivel a lista első ötven helyét női nevek fémjelezték.
(A történet majdnem így alakult, de a magas női részvétel helyett régivágású politikusok töltötték meg a Kadima nevezetű pártot, és bár győztek, Cipi Livni nem tudott kormányt alakítani) Igy a győzelem nemcsak Cipi miniszterelnökségét, hanem 50 parlamenti képviselő nőt is hozott, csak az ő pártjából. Mivel, mind a baloldalon, mind a jobboldalon voltak imitt-amott nők, ebben az évben Izraelben, végre a parlament több mint fele, összesen 62 nő lett. Mivel a nők most aztán igazán összefogtak, a kormányban már 90%-os volt a nők aránya. Az ország rakéta sebességű fejlődése előtt immár nem volt akadály.
Ez a forgatókönyv mai szemmel is a lehető legjobb lett volna, de azóta Cipiben is csalódniunk kellett…
A női kormány négy éve alatt a munkanélküliek aránya ezrelékekre csökkent, gyakorlatilag nem létezett, mivel aki bejelentette, hogy nincs munkája, az erre felállitott szuperkomjuterizált 12 fős csoport, az ország különböző pontjain tevékenykedve, napokon belül talált munkát, de addig is, az illetőt beosztották kórházak takaritására,
szemétgyűjtésre, vagy utcaseprésre – senki nem kapott munka nélkül egy vasat sem. (Ezt nem úgy gondoltam, ahogy Magyarországon a fidesz megvalósította a közmunkával…)
A katonai szolgálat kiterjedt az ország minden polgárára, még a mozgássérülteknek is találtak tennivalót. Viszont a bevonulók kétharmada a polgári életben szolgált, ezzel megoldható volt az arabok és a jesivanövendékek alkalmazása is. A legjelentősebb erőket az oktatásra szervezték, igy az általános iskolai tanulók mindegyike kapott napi két óra korrepeticiót, ami már az első év végén érezhető volt a tanulmányi eredményekben. A jesivanövendékek az első évben tanultak az érettségire, vagyis pótolták az addig elmulasztott világi tantárgyakat. A második évben már mint korrepetitorok dolgoztak. A helyi választásokon is viharos győzelmet aratott Cipi Livni Okos párja, igy az addigi két polgármester helyett, a választások után 46 település vezetése került női kézbe. A ciklus végére a városfejlődési mutatók is előjelt változtattak. Az addigi negativ mutatók eltüntek a női vezetés alatt. A következő választásokon már a polgármesterek 82%-a volt nő, mert kiderült, ahol nő vezeti a települést, ott jó lakni.
Palesztinben, az elválasztás után még évekig tombolt a belső harc, a segélyek pedig egyre apadtak. Állam volt, de a munkanélküliség 92%-os, és a gazdasági élet romokban. (Eddig a történet majdnem igaz, különösen a Gázai övezetre vonatkozóan, csak sajnos, a folytatás nem az, amire én számítottam…)
Három iszonyú év elteltével a nők egyszerűen fellázadtak. Titokban összeszedték az összes fegyvert. Az akciót női alapossággal szervezték, és ki más, mint az izraeli miniszterelnöknő és társnői segítettek. Ugyanakkor élelmiszert, vetőmagokat, háztartási eszközöket, gépeket küldtek a palesztin nőknek, és országos gyűjtést rendeztek minden, az élethez szükséges feltétel megteremtésére. Kiderült, nemcsak a meglévő fegyvereket tüntették el a nők, a környező arab országokból becsempészni szándékozott szállitmányok is rendre eltünnek. Ugyanis női mliciák alakultak, akiknek a vezetője a karizmatikus erejű, de korábban félreállitott Hanan Asrawi volt, aki megegyezett az európaiakkal, hogy minden egyes leadott fegyver helyett iskolák épitéséhez szükséges eszközöket kapnak. A helyzet politikai válsággá éleződött, Machmud Abbaz lemondott Hanan Asrawi javára a miniszterelnökségről, és a teljes kormány követte. Palesztin ezen a napon nyerte el valóban a függyetlenséget. Hanan Asrawi, aki szenvedélyes ellenfele volt az izraeli kormányoknak, Cipi Livnivel remek kapcsolatot teremtett. Európai, amerikai, sőt izraeli hitellel egymás után indultak a nők vezette kisebb vállalkozások, amely iskolákat épitettek , egyiket a másik után. Férfiak voltak a munkások, de a teljes vállaltirányitást nők látták el. Az évszázad közepére Palesztin lett az arab mintaállam, amely olaj nélkül, csak az emberi tudásra és akaratra épitette a gazdaságát. Az egy főre eső nemzeti össztermék ebben a két összegubancolt határú országban meghaladta Japánét, a technikai haladás koncentrált magjává vált a körzet. A század közepén már nem volt szükség megerősitett határokra, a falakat lebontották, és a határt két sor olajfa jelezte.
Irakból Hillary kivonta a csapatokat, mire két kegyetlen év következett. Még az évezred elején elterjedt az internet Iránban, mint a szabad információáramlás eszköze. Bush elnöksége alatt Irakban megindult egy gazdasági fejlődés, amit az ezt követő polgárháború megsemmisített, de a felszin alatt megindult a szervezés. Az iráni siita, női mozgalmak az interneten keresztül támogatták az iraki társnőiket, miközben maguk is szervezkedtek a saját fundamentalista rendszerük ellen.
2010-ben robbant a siita nők lázadása, ami akkora meglepetésként hatott mind Irakban, mind Iránban, hogy fellépni ellene nem próbáltak. Fél év alatt megköttetett a béke, miszerint a térségben továbbra is létezik Irán, Irak és megalakul a független Kurdisztán. (Ez gyakorlatilag megvalósul, csakhogy az ISIS rémségei következtében, az ellenük folytatott hősies harc eredményeként a kurdoknak, végre hazájuk lesz, remélhetőleg)
Az egyezményben az európaiak is részt vállaltak, mert csak azzal vették fel Törökországot az EU-ba, ha területéről leválik a kurdok lakta terület, az új állam Kurdisztán javára. A sivatagban felkelt a vihar és végigsöprött az egész arab, aztán az egész muszlim világon. A szegény muszlim országokban, mint Sziria, Afganisztán, Pakisztán még a 2030-as években gyökeres változás állt be, államirányitási szinten, de a gazdasági fellendülés még váratott, mert Szaud-Arábia minden gazdagságával szabotálni akarta a fundamentalizmustól való elszakadásukat. A század közepén azonban hirtelen elfogyott az olaj, minden különösebb előrejelzés nélkül, eltünt! A dolog annyira hirtelen történt, hogy az országot ellepte a vallásos rettegés – az évtizedekig folytatott terrort bosszulta meg Allah. Ekkora ugyanis elterjedt a Korán békés olvasata, amely tiltja a gyilkolást. A gazdasági csőd csúcspontján palesztin mérnökök felajánlották, hogy napelemekkel teritenek be hatalmas területeket a sivatagban, ez munkalehetőséget adott a szaudiaknak, illetve az energiaexportból némi bevételt is nyertek. A naplemekkel „árnyékolt” sivatagot pedig izraeli módszerrel tették termékennyé, az elektromos árammal tengervizet édesitettek, jelentős területeket tudtak öntözni.
Az egész világon elterjedt a fenntartó fejlesztés elve. Afrika az utolsó pillanatban menekült meg a teljes pusztulástól. A törzsi harcok, az éhség és a járványok, főként az AIDS a század harmincas éveire harmadára csökkentette a lakosságot, hiába pumpáltak ide mindenhonnan segélyeket. A vertigóba esett kontinenset végül a napenergia mentette meg. A technológiailag hallatlanul fejlett közel-keletről indult el a napenergia ipari méretű hasznositása. A fotovoltáris elemek gyátrása itt volt a negyjelentősebb az egész világon, a közös palesztin-izraeli cégek komplex mezőgazdasági termelés-viz-energia- hulladákhasznositási egységeket gyártottak, amelyeket szinte bárhová lehetett telepiteni. Családi gazdaságokat lehetett ezzel létrehozni az elvadult, lepusztult, elnéptelenedett afrikai területeken. A komplex egycsapásra adott korszerű lakhelyet, energiát, mezőgazdasági termelést, a körzetnek leginkább alakalmas ágazatban. Nyomorgó családok 6 és 12 év közötti gyerekeinek a legkorszerűbb számitástechnikával felszerelt bentlakásos iskolát telepitettek először. Közben felmérték, milyen mezőgazdasági termelést célszerű az adott területen kialakitani, milyen ipari tevékenységgel lehet kiegésziteni, illetve a természeti környezetet hogyan lehet rehabilitálni. Az iskolában intenziv képzést kapott kamaszgyerekek lettek a családi gazdaság első vezetői, majd a felnőttképzés is elindult. Egy-egy terület teljes nyomorát hat év alatt tudták felszámolni, úgy, hogy az odatelepitett iskolákat, családi gazdaságokat már a helyiek önállóan el tudták látni, csak a termékértékesités szervezése maradt a telepitő szervezetekre. Keservesen, de a század második felében elindult a kilábalás Afrikában is. Az iskoláztatással, a környezetmegtartó termeléssel és a fogamzásszabályozással, ahol a folyamatot visszaforditották, a lakosság számban nem sokkal nőtt, de életszinvonaluk a század végére elérte az európai országokét, amiről korábban álmodni sem mertek.
Érdekes dolgok történt a közép-kelet európai térségben. A XX. század végén felbomlott szocialista rendszer után megindult a kapitalista gazdasági feljődés, de társadalmi szinten még több, mint 15 évig sarat dagasztottak. Botrányok követték egymást, a régi politikai rendszer, mint valami régi rágógumi, amibe belültek, a fenekére tapadt a politikusoknak, állandóan azzal voltak elfoglalva, hogyan tudnák levakarni a gusztustalan nyomokat. 2004-ben berobbant a magyar politikába egy energiadús, viszonylag fiatal újgazdag. Neki nem volt régi rágógumi odaragadva a gatyájához, be is indult rendesen. Környezete java viszont beletaposott a fékbe, igy aztán nehéz repülni. Kemény srácnak nézett ki, de a kollegalitás megette. Nem kellett volna annyira dédelgetnie egy-két megfáradt, vagy éppen hamar korrumpálódott politikus-társat. Végülis Budapestbe bukott bele. A választásokig sokat tett, de nem eleget, és semmiben nem tudott felmutatni valami konkrét-pozitiv eredményt, amely jellemezheti az irányt.
Mint üzletember tudott kockáztatni és nyerni, de mint miniszterelnök ellágyitotta a szive. Meg nem bizott meg eléggé a nőkben, hiszen amint landolt a miniszterelnöki székbe, kapott egy varázslatos ajánlatot. Budapest szivében be kellett volna vezetni egy forgalomkorlátozási, elektronikus rendszert, amely az első lépés lehetett volna a negyed rehabilitációjában. Egy kicsit fura, megszállott izraeli nő küldte a javaslatot, aki akkor már egy éve rágta a témát, és tankhadosztálynyi energiával tolta előre annak a negyednek az ügyét. Egyrészt, mert az volt a történeti zsidónegyed, másrész, mert a nő harminc évvel azelőtt Pesten tanulta a városgazdálkodást, és az volt a mániája, hogy ott, abban a negyedben meg lehet valósitani a városrehabilitáció legkorszerűbb, öngerjesztő módszerét. Nem akart pénzt, nem akart diszes státuszt, csak egy fejbólitást, egy döntést. De a döntés a nő mellett, egy csomó pártszimpatizánsnak jelentette volna a végét, igy meghátrált. Igazság szerint, nem mérte fel a nő erejét, keménységét. Meg kellett volna beszélnie ezt a feleségével, aki meglehetősen okos és jól értékelni tudó nő volt már akkor is. Az ellenfele a választások előtt rájött, hogy nem lehet a meglévő bábúkkal győzni, be kell vetni a királynőt… A politikában addig járatlan feleségét jelöltette maga helyett… erre, a baloldal teljesen összekeveredett. Minden addigra szépen kidogozott taktikájuk csődöt mondott. A királynő győzőtt. Az csak négy évvel később jutott eszébe emberünknek, hogy a saját feleségét jelöltesse. Négy évvel később az ő, okos felesége győzedelmeskedett…
Közben, még elvesztette a baloldal Budapestet. Fáradt lovat le kell cserélni, de nem öszvérekre, akik nem tudnak száguldani, csak cipekedni. Emberünket majd megütötte a guta, amikor az a fura, mánikus, izraeli nő, magyar állampolgárságát lobogtatva besétált a polgármesteri hivatalba. Árulás! Mit képzel? Ráadásul a független pártja olyan számban delegálhatott, hogy a testületi döntések automata bélyegzőként működtek minden elhatározásán. A nő csak mosolygott – nem kell aggódni, ez nem izraeli megszállás, csak egy kadenciás kiruccanás, gatyába rázni a várost, amit igazán szeret. Amilyen megveszekedett volt az a nő, négy év alatt mindent sinre tett, és tényleg leköszönt. Viszont ottmaradt a nagyon profi stáb, csupa vagány, szakszerűen, jól dolgozó nő, akiket már nem lehet többet kijátszani. Helyettesét tudatosan készitette fel a vezetésre, később ez még egy sor előnnyel járt a városra nézve.
Amikor az izraeli nőt megválasztották polgármesternek, a honfitárs befektetők nagy reményeket fűztek hozzá… annál nagyobb volt a pofáraesés, amikor mindegyikőjüket hazaküldte, hogy inkább Izraelben fektessenek be. Budapest, az ő sivatagi stílusukhoz túl finom porcelán. A mandátum lejártával hazament, de sok ideje nem volt pihenni, mert két hónap múlva megválasztották Tel-Aviv polgármesterének. Onnan már nem tudott csak úgy elmenni. Izraelben akkor már tudták, mire képesek a nők, Tel-Aviv is olyan lett, ahol az emberek szivesen élnek, szivesen utaznak oda nyaralni. (Ezt egy férfi is majdnem tökéletesen megtette – TLV valóban nagyszerű város lett az elmúlt 10 évben, és csak egyre jobb lesz…)
Mintaváros a Földközi-tenger világában. A budapesti és a tel-avivi polgármesternő alapitotta 2012-ben a Fallaci városi szövetséget. Az olasz újságiró-irónőről elnevezett szövetség célja az volt, hogy a városrehabilitáció, a városok humanizált vezetésének tapasztalatát átadják más városok polgármester-jelöltnőinek. Ettől kezdve rohamosan növekedtek a női irányitás alatt megújhodó városok Európában, és a világ más részein is. Az első nagy konferenciát Budapesten, a másodikat Tel-Avivban rendezték. 2020-ban Firenzében, Fallaci imádott városában került sor a konferenciára, Oriana, Firenze ragyog, mint régen! cimmel.
A világ okosabb, mértékletesebb, megfontoltabb és sokkal emberibb lett a feminizmus második évszázadában. Amikor a különböző államokban a politikai vezetés elnőiesedett a már régóta impotens ENSZ helyett megalakitották a BUROK nevezetű nemzetközi szervezetet, amelynek egy női nemi szerv lett a szimbóluma.
Attól kezdve, kiki maga céljai szerinti csoportositásban, szeretne nagyon bejutni oda…
(az irás a podo-blogban jelent meg elsőként 2005. március 8-án)
Beillesztések: 2015.04.25
Az izraeli pavilon Sanghaiban
A magyar pavilon árának négyötödéért megépült és fél évig üzemeltetik az izraeli pavilont.
Igaz, ez a mintegy kétmilliárd forintnak megfelelő összeg sem kevés a nemzeti büszkeség oltárán, de az izraeliek úgy ítélték meg, hogy Kina van annyira fontos piac, hogy az azon való megjelenés megér egy ilyen reprezentativ bemutatkozást.
Haim Dotan építész édesanyja Kinában született, így alkalma volt közelről megismerni a kínai lelkivilágot, a kultrális hangsúlyokat.
Olyan bemutatóteret tervezett, amely képes megszólítani a közönségét, amely térbeli jing és jang formáival csalogatja a látogatót, nappal és alkonyatban is kitárulkozik a szemlélő előtt éppen annyira, hogy az érdeklődést felkeltse.
Kintről, mint átmeneti téren, egy narancsligeten keresztül, fedett, kacskaringós úton jutunk be a belső kiállítótérbe.
Először térbe és időbe helyezik a szemlélőt, hiszen Kinából nézve Izrael nagyon aprócska ország és nagyon messze van.
Viszont az időtengely rokonná teszi a kínaival – az évezredes hagyomány, ha távoli is, ismerős egy kínainak.
Mint ahogy Eistein is az, bár ő sosem élt Izraelben, de hagyatékát a zsidó állam őrzi.
Az ismert arctól aztán lehet már indítani az izraeli technológiai szinvonalat, a sivatag mezőgazdasági hasznosítását, az épített és a természeti környezet szépségeit felvonultató képsorokat.
Információ dől a falakról, könnyen felfogható, érzelmileg motivált információ – több, első lépésben aligha szükséges.
Az építőipari lobbi – és a közérdek
Az építészirodák sorra zárnak be, nincs munka, nincs megélhetés. A Magyar Építész Kamarának jelenleg 13311 bejegyzett tagja van, ebben azonban benne vannak azok is, akik átmenetileg szüneteltetik a tagságukat, vagyis vélhetően nincs munkájuk, ezért a nem csekély tagdíjat sem fizetik. Az ingatlanpiac dermedt állapota ugyanis érzékenyen érintette a szakmát. A tervezőket és a kivitelezőket egyaránt. A lakáspiacon tetemes a többlet, hitelképesség hiányában a már megépült új lakásokra sem sikerül vevőt találni, a beruházók pénze le van kötve, nem tudnak új projektekbe kezdeni, a külföldi tőke pedig már két éve folyamatosan visszavonulóban.
Érthető, hogy ebben a helyzetben az érdekeltek új lehetőségeket keresnek. Ha nem működik a magánszektor, akkor az állami beruházások jelenthetnek reményt. Nosza, építsen az állam bérlakásokat! Nem is akármilyeneket, hanem: „Minőségi lakást a bérből és fizetésből élőknek” (Sándor Tünde: Bérlakásépítés száz évre, szeptember 14.). Drága beruházás, mely olcsó a használónak… Ez amolyan magyar álom, mint a kolbászból font kerítés vagy a munka nélkül ölünkbe pottyanó bőség! A való életben azonban a minőségnek ára van, és ha ezt nem fizeti meg az, aki használja, akkor valaki másnak kell. Bár a Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) és a Magyar Építész Kamara szakemberei által ismertetett állami bérlakás-építési koncepció eufemisztikusan állami „ösztönzésről” beszél, a számlát az államkasszán keresztül az adófizetők kapják, ha a javaslat elfogadásra kerül.
Mégsem az állami finanszírozás a legnagyobb hibája ennek a javaslatnak, hanem az, hogy egy régen elavult, álhumánus szemlélettel tovább rongálná a már most is rengeteg problémával küzdő településeinket.
Harminchét évvel ezelőtt, amikor a belvárosok rehabilitációjával kapcsolatos kutatásaimat kezdtem, a lakótelep-építés volt divatban. Budapest határában magasodtak, mint egy XX. századi otromba városfal, a „mennyiségi igények kielégítésének” jelszavával felhúzott lakássilók. Közben a XIX. században igényesen megépített, de 70-80 év alatt mégiscsak elhasználódott eklektikus város az állam tulajdonos gondatlansága mellett csendben pusztult.
A rendszerváltás utáni konjunktúra sem hozott minőségi változást a lakásépítésben, mert az állam és az önkormányzatok nem szabtak szigorú követelményeket a környezettudatosságot, a méreteket és a minőséget illetően. Így jutottunk el oda, hogy a magyar lakásállomány több mint fele egy- és kétszobás lakásokból áll, a minőséget illetően pedig ennél is rosszabb a helyzet. Ráadásul mintegy 300 ezer lakás áll üresen az országban! Azon kívül, hogy az építőiparban dolgozóknak legyen munkájuk – ami persze nem elhanyagolandó szempont –, miért is kéne új lakások tömegét építeni állami finanszírozásban?
Lenne más megoldás is, amely a folyamatos minőségi javulás felé mozdítaná el a magyar lakásállományt, mégsem jelentene elviselhetetlen terhet az államnak (az adófizetőknek), és még a foglalkoztatási lehetőségek is bővülnének az építőiparban, csakhogy ehhez nem lobbizni kellene, hanem keményen dolgozni! Feladatuk lenne bőven a törvényhozóknak is: rendet teremteni az adó- és támogatási rendszerben a lakásvásárlási illetéktől a bérleményeket sújtó adókon át a környezettudatos építés és átalakítás támogatásáig.
1. Abszurd helyzet, hogy ha valaki használt lakást vásárol, akkor tetemes illetéket fizet, ha újonnan épültet, akkor nem. Mi mást szolgál ez az intézkedés, mint hogy a vállalkozók karjába kergesse a kispénzű vásárlót, miközben a meglévő lakásállomány tovább romlik?
Megszülettek a lakóparkoknak nevezett új lakótelepek, és elszaporodtak a meglévő városszerkezetbe gyalázatosan belerondított foghíjbeépítések – silány minőségben, pöttömnyi lakásokkal. Meg kell szüntetni a lakásvásárlási illetéket minden 100 négyzetméter alatti lakásra!
2. Abnormálisan magas, 25 százalékos adóval sújtja az állam azokat, akik lakásvásárlásba fektették megtakarított pénzüket és törvényesen akarják azt kiadni. Az eredmény: a privát bérlemények ára embertelenül magas, és nagyon sokan feketén adják ki a lakásukat. Ahol nem az építési lobbi diktálja a törvényeket, ott a lakásbérletekből származó bevételt 10 százalékos adó terheli, amit itt is megfizetnének az emberek az álmuk nyugalmáért. A tiszta jogi helyzet érdekeltté tenné őket tulajdonuk karbantartásában, sőt az energiatakarékos átalakításokban is.
3. Minden eddiginél jobban kellene támogatni a környezettudatos építést, függetlenül attól, hogy ki az építő! Hiszen ez nem csupán a lakástulajdonos, hanem a közösség érdeke is. 2011-től csak az a ház kapjon építési engedélyt, amely energiaszükségletének 80 százalékát megújuló energiával oldja meg! Másfelől viszont a támogatások automatikusan és nem bürokratikus pályáztatás útján kerüljenek azokhoz, akik eleget tesznek a kor követelményeinek!
4. Minden eddiginél nagyobb támogatást kell nyújtani a meglévő lakások felújítóinak, ha a felújítás során a környezettudatosság is érvényesül. Ez előmozdíthatná az évtizedek óta elhanyagolt épületek alapos felújítását.
5. A kislakások túlsúlyának mérséklése érdekében ne kapjon építési engedélyt egyetlen 70 négyzetméternél kisebb lakás sem 2011-től! Akinek ennél kisebb lakásra van szüksége vagy pénze, annak bőven van kínálat, annak pedig, akinek nagyobb lakásra van szüksége, mert pl. három vagy több gyereket nevel, annak az állam nyújtson hosszú lejárú, alacsony kamatozású hitelre garanciát. Ez helyére tenné a mostani torz piaci viszonyokat, és ezzel máris többen lennének azok, akik megvehetnék a meglévő olcsóbb lakásokat.
6. Alaposan a körmükre kellene nézni az önkormányzati lakásokat kezelő cégeknek, és rákényszeríteni őket a lakásállománnyal való gazdálkodásra. A szabadpiacon lévő olcsó lakások megvásárlásával kellene bővíteni az állományt. Nem kell állami bérlakásokat építeni, meg lehet venni az olcsó lakásokat és bérbe adni az arra rászorulóknak!
7. A minőségi bérlakásállomány bővítése érdekében az állam elismerhetné a nyugdíjalap 20 százalékáig azt a befektetést, amit a magánszemélyek olyan lakás vásárlására költenek, amit azután hosszú távra bérbe adnak, és idős korukban a nyugdíjukat ezzel egészítik ki. Ezzel megteremthetjük újra – hiszen valaha létezett ez – a magánbefektetői bérházrendszert, amelyben a tulajdonosok nemcsak az építésben, hanem – gondos gazda módjára – a folyamatos fenntartásban is érdekeltek. Ezzel pár éven belül fellendülhetne a korszerű bérházépítés is, állami „ösztönzéssel”, de nem az adófizetők pénzéből!
A cikk megjelent a Népszabadság 2010.09.28-i számában és a NOL-on is.
Bódéváros helyett
Nemrég átmentem a Gozsdu udvaron, bár semmi dolgom ott nincs – sajnos, hiszen nincs ott egyetlen üzlet sem ami vonzó lenne számomra – csupán lerövidítettem az utam. Most sem találtam semmi érdekeset, de feltűnt, hogy szinte minden udvarban van valami bódé. A képen látható még az izlésesebbek közé tartozik, bár a szememben ez is elég borzalmas, ahogy bele van nyomva az udvar sarkába. A többiek nagy rakás korhadozó fa és rozsdásodó fémszerkezet, egy kicsit is magára adó piacon sem lenne megtűrt, nemhogy ebben a műemléki környezetben.
Persze, mit várok el egy olyan beruházótól, aki a Gozsdu udvar sajátosságának lényegét sem értette meg, de erről egy másik cikkben írok, most a bódé-dömping ellen ágálok, amely nemcsak ezt a helyet csúfítja, hanem szerte a városban a közterületeket – már-már állandósuló „ideiglenességgel”.
Tavaly télen egy napsütéses vasárnap délelőtt kaptam fel a vizet először: „Napsütéses hétvége a városban, ráadásul télen, sétára invitál. Nem akartam vásárolni, sem forraltborozni, de még kürtöskalácsot sem enni, csak élvezni a viszonylag csendes belváros minimálisan zöld közterületeit. Úgy kell nekem!
Ha a plázák nem tették eléggé tönkre az épületek földszintjén lévő klasszikus üzleteket, azt a keveset, amely még vergődik a belvárosban, és nem a puccos márkák nevét viselő rongyrázó, akkor itt vannak a különböző alkalmakra felállított bodegák: a Városházaparkban 365 napból 300 legalább valami rendezvény ürügyén állnak, folytatható a Deák térrel, most még a Kempinszki tövében is, aztán a Vörösmarty téren, régebben imádták a Vigadó előtti teret is, sőt, nemrégiben az Akadémia előtt is felépítették a bódéváros. Most meg a Parlament előtt, nem az árpádsávosok kerepelnek, nem mintha ez jobb műsor lenne… népbutító bóvli az egész!
Két év óta ugyanazok a „kézművesek”, lacikonyhások, kürtöskalácsosok – mintha ez az ország csak kékfestő-terítőkben, csámpás bögrékben és kézzel szőtt tucatáruban jeleskedhetne! Nem örülök, hogy a külföldiek ezt a olcsó hazugságot fényképezik, nem örülök, hogy szabadidős tevékenységként zsíros hurkát-kolbászt zabál a magyar! Ennél többet és jobbat érdemel mindkét közönség!
Ki ad erre területfoglalási engedélyt? Ki kezdeményezi ezt a piacozást egy olyan városban, ahol már száz évvel ezelőtt a piacokat is szépen megépített, vásárcsarnokokba helyezték, hogy a közterület legyen az, aminek elsősorban lennie kell – a közé.”
Természetesen, nem csak a dühömet szeretném megosztani az olvasókkal, hanem ahogy ebben a lapban mindig elvárható – a javaslatok sem maradnak el:
Nos, azt hiszem, hogy nyilvánvaló az előző bejegyzésből, hogy bódékat pedig nem szeretnék ebben a városban. Piacozni a Vásárcsarnokokban kell – tudom, sokhelyütt szupermarketeket telepítettek a gyönyörű vásárcsarnokokba, a rövidlátás jeles példájaként, de ebből a helyzetből kell kiindulnunk…
Szögezzük le: sok kis üzletből álló utcákra szükségünk van, nekünk városlakóknak, de célszerű lenne a magyar termékek forgalma szempontjából is. A világmárkák terpeszkedő üzleteibe aligha kerül magyar munkaerő által előállitott termék, pedig a gazdaságélénkítésnek éppen az lenne a lényege, hogy a helyi kezdeményezést támogassa. A pozitiv, spontán folyamatok erősítése lenne a kormányzat dolga , városi méretekben az önkormányzaté.
A megoldás ott keresendő, ahol a városi közösség érdeke és az egyes, személyes érdekek összekapcsolódnak. A városgazdász dolga éppen az, hogy ezeket az érdekegyezéses pontokat megtalálja. Az egyéni érdek ebben az esetben egyfelöl az üzlet tulajdonosát, másfelöl az üzemeltetőjét jelenti. Az utóbbi a város szempontjából a fontosabb elem.
Tegyük fel, hogy a Kossuth Lajos utcában, ahol minden második üzlet zárva van, és a kinyíló üzletek meteorit-gyorsasággal mennek tönkre és váltanak, megvizsgálnánk, hogy minden egyes üzlet miért úgy működik, ahogy. Egyfelöl kiderülne, hogy számos belvárosi üzlet önkormányzati tulajdonban van, és arról is szó volt, hogy az alacsonybérű üzletek bérlői szélnek lesznek eresztve, mert az önkormányzat több pénzt akar. Csakhogy ebben az esetben a kis, helyi vállalkozásoknak az esélye a nullára csökken, hogy egy ilyen üzletet kibéreljenek, illetve az üzletből megéljenek.
Az okos városvezetés nem akarhat bezárt üzleteket, eladósodott kereskedőket. Éppen ezért azt mondja, hogy az üzlet városi adót fizet a kihasználtsága mértékében. Ezt a városi adót a tulajdonos fizeti, mégpedig úgy, hogy ha az üzlet nincs kihasználva, vagyis mocskos kirakatokkal üresen áll, akkor igen nagy összeget kell fizessen, kvázi „kártérítésként” a városnak, hogy azt az ocsmányságot eltűri. Viszont, ha az üzletet bérbe adja, akkor ez a büntetőadó megszűnik, és még az üzlet felújításához is kaphat támogatást a fenti adóalapból.A rendszer a főváros ellenörzése alatt állna, így megszűnnének a területi adottságoktól függő eltérések, másrészt, a kerületi önkormányzati tulajdonú üzletek után az önkormányzat nem az egyik zsebéből a másikba tenne pénzt, hanem egy független kasszába szállna a bevétel.
Vagyis azt akarjuk elérni, hogy minden üzlettulajdonos tegyen meg mindent annak érdekében, hogy az üzlete működjön! Akkor is adja ki bérbe, ha nem havi félmilliót fizet valaki, hanem csak százezret, mert ha üres, akkor a tulajdonosnak kell havi félmillió adót fizetnie!
A fentiekből következik, hogy az üres üzlethelyiségek tulajdonosaitól befolyó adó alkalmas lehet arra, hogy a felújítást támogassa, sőt, az üzletes utcák gyalogosbaráttá való átalakítását is. Mert a Kossuth Lajos utca nemcsak a tulajdonosok kapzsiságából fakadóan van tele üres üzlettel, hanem azért is, mert az autófolyam lehetetlenné teszi a nyugalmas sétát, ami elengedhetetlen egy üzleti forgalmat lebonyolítani akaró utcában. Tehát a dolog nincs azzal elintézve, hogy a tulajdonosok fizessenek büntetőadót, hanem a városnak magának is hozzá kell járulnia azzal, hogy például levesz kétszer egy sávot a gépjárműforgalomból, fasort telepít, gondozott buxusokból zöld elválasztósávot, stb.-t.
Visszatérve a bódéváros megszüntetéséhez:
Már azzal, hogy az üres üzletek büntetőadót fizetnek, el lehet érni, hogy a meglévő, üres helyiségekbe beköltözzenek az idénycikkeket árusítók. Hiszen, ha a tulajdonos a zsebéből kell fizesen egy jelentős összeget havonta, és ezt csak azzal akadályozza meg, ha kiadja az üzletét, akkor hirtelen megugrik a kinálat, és a fabódék helyett érdemes lesz egy üzletet bérelni a bóvli eladására. A rend lassan áll helyre, vagyis az, hogy jeles utcák jeles üzletekkel legyenek tele, ahhoz idő kell, de az első lépést egy okos intézkedéssel kell megtenni.
Mondhatják, hogy sok szegény tulajdonos van, aki nem fogja tudni kifizetni az adót, és még ha igyekszik is, nem tudja kiadni az üzletét… nos, egyfelöl ki lehet adni 0 forintért is, és abban az esetben a büntetőadó már nem létezik, másfelöl, nem kötelező tulajdonosnak lenni! A tulajdon kötelességgel is jár, nemcsak jogokkal. Tehát, ha valakinek van egy üresen ásítozó, lerobbant üzlete a Kossuth Lajos utcán, akkor adja el, helyesebben, ha nem fizeti az adót, akkor elárverezik, és olyan emberek tulajdonába kerülhet, akik képesek működtetni. Ez a város érdeke. Ez vonatkozik a rengeteg önkormányzati tulajdonú üres helyiségre is. Az önkormányzat nem jó tulajdonos, tehát semmi szükség, hogy a város irányitása, szervezése mellett ezt a szerepet is eljátsza.
Ennek az adófajtának a következtében nagyon valószínű, hogy a társasházak, amelyek épületében az önkormányzat csak a lakásokat adta el, most az üzlethelyiségeket is megvehetik, mint társasházi, közös tulajdont, és akkor a bérleti dijból folyamatosan karban lehet tartani a házat, vagy olyan kereskedők, kisiparosok veszik meg az üzletet, akik maguk működtetik az az üzletet. Nekik, a jó működtetés érdekében rendben kell tartaniuk az üzletüket és környékét – ez pedig a város érdeke is. Egy jólmenő üzlet után nagyobb az állami adóbevétel – ez a még nagyobb közösség, az ország érdeke is.
Le a Zeppelinnel!
Ma délután a Magyar Urbaisztikai Társaság Liliom utcai termébe nem fért el a sok érdeklődő-aggódó építész és szakmán kívüli, akik mind szerettek volna többet tudni a Bécsi utcai tömb-bontási abszurdról. A Budapesre telepedett Zeppelinről, amely a Bazilikával és a Parlamenttel akar konkurálni, begyúrni egy plázát a város szivének legbelső pitvarába, amely számára az egész város csupán kedvező kilátás a szálloda-szobái ablakából.
A tervekről megtudtuk, hogy nem tudni milyenek, de az itt-ott fellelhető információmorzsákból összegyúrva – elég borzalmasak. A hipp-hopp, az augusztus 20-i ünnepek alatt elvi engedélyt kapott tervek ugyanis az iráni atomnál is titkosabbak.
Megismerhettük a lebontantásra szánt házak történetét és a jogi útvesztőket, amelyekben elvileg bele kéne bukjon ez a beruházás, de úgy tűnik, hogy a hatalom és a pénz egyesülését mégsem töri meg.
Vígaszt nyújthat a bíróság – esetleg, de a leghatásosabb eszköz a közérdek védelmében, ha a szakemberek és civilek szorosan egymásba kapaszkodva a sarkukra állnak – Le a Zeppelinnel!
Bármekkora az építészek felháborodása, bármennyire bizonygatják a lebontásra szánt épületek urbanisztikai értékeit, attól tartok, hogy az üzletembereket ez nem hatja meg. Ők a pénz nyelvét értik, és ha sikeresek akarunk lenni a velük szemben vívott harcban, akkor az ő nyelvükön kellene beszélnünk.
Budapest belvárosa azért lehet prédája a túlzsúfolási, befektetői akaratnak, mert nincsenek meg azok a gazdasági szabályozók, amelyek egy ilyen területet hatékonyan megvédhetnék.
A rendszerváltás utáni ingatlanbefektetések áradatát az a lehetőség indította el, hogy a város belső területeinek értékében rejlő extraprofitot nem adóztatják, mint ahogy azt szokás a nálunknál okosabb városvezetőkkel megáldott helyeken.
Aki ezt a lehetőséget nagyon hamar felmérte, Yuli Ofer, elindította a magyar Pláza-őrületet, és ő az aki most Csipak Péter mögött áll a maga tőkeerejével. Nemrégiben egy izraeli napilapnak nyilatkozta a 82 éves üzletember, hogy a Zeppelin „kihagyhatatlan üzlet”. Nem hiszem, hogy az esztétikai élmény miatt ragaszkodik annyira hozzá.
Éppen ezért, a befektetőnek nem a megértésére, az építészeti kultúra iránti tiszteletére apellálnék, hanem olyan gazdasági környezetet teremtenék, amely elveszi az étvágyát attól, hogy ekkora elefántot hajtson be a porcelánboltba. Sűrgősen el kell fogadtatni az értéknövekedésből származó extraprofit progressziv adóztatását – mi sem könnyebb egy kétharmados parlamentben, ahol a kormánypárt éppen a korrupció ellen hirdette meg a harcot – , hogy ne legyen gazdaságos ilyen ormótlanságokat építeni, hanem a minőségi felújítás felé terelje a beruházói szándékot.
A projekt funkcionális meghatározása, magyarul az, hogy megint: pláza + szálloda + iroda a program abba az irányba tereli az egész belvárost, hogy a helyi lakos, mint olyan kihal… egy régen elavult funkcionális szétválasztás, amelyből már azok a nagyvárosok is kigyúgyultak, amelyek pedig a XX. században megélték az éjszaka elnéptelenedő irodanegyedeket. A XXI. századi város-ideál újra a vegyes funkciójú, gyalogos-orientált, átjárható település, a lakások, üzletek, munkahelyek és zöldterületek élvezhető összevisszasága. Mindennek ez a projekt az ellenkezőjét igyekszik megvalósítani.
Dugódíj, vagy valami más?
Divat beszélni a dugódíjról, de az óvatos politikusok inkább csak elkenik a dolgot – „kell, de nem most, majd ha lesz sok P+R parkoló, valahol, a város szélén, négyes-ötös-hatos metró, M0-ás, meg sok pénz…” – a lényeg, hogy nem most, mert akkor megharagszanak az autósok, a politikus pedig népszerű akar lenni, hogy megválasszák.
Szeretnek azzal is évődni, hogy ha lenne, mekkora területen kéne bevezetni, és mennyit kellene fizetni érte. Nagy területen, a Hungária körútig legalább, és ne fizessenek sokat az autósok, ugye, hogy ne nagyon legyenek dühösek…
Tanulmányok születtek, százoldalas okfejtés, amelyekkel szemben azt mondom, hogy nem 2013-ban, vagy később, hanem MOST, de fokozatosan kell bevezetni, első ütemben csak az V. kerületben, aztán városszerkezeti egységenként bővítve, méghozzá olyan rendszert kiépítve, hogy az nemcsak az autó belépését regisztrálja, hanem információt szolgáltat az autós és a város forgalomszervezése számára is, miközben optimálisan kihasználja az adott területen lévő parkolókat. Tehát nem a londoni, stockholmi, milánó dugódíjról, hanem egy olyan komplex rendszerről beszélek, ami a forgalomszervezés és területkihasználás egy magasabb szervezettségű formáját nyújtja a mi városunkban…
Hogy Budapest lemaradásást előnnyé kovácsoljuk, a ma ismert legkorszerűbb technológiát kell bevezetnünk a közlekedésszervezés terén, hiszen a közlekedés Budapest már MA krónikus problémája.
Itt, nem egy újabb adóra van szükség, hanem olyan városi szolgáltatásra, amely racionálisabbá teszi az egyéni döntéseket! Persze, jó városi szolgáltatásért fizetni kell, de ezt senki nem kérdőjelezi meg.
A rendszer lényege tehát, egy olyan, eddig itt nem ismert szolgáltatási rendszer, amely mindenkinek ad valamit.
1. Az autósok szívesen fizetnek azért, ha uticéljuk SMS-szerű egyszerűségű bepötyögtetésével a mobiljukra, információt kapnak arról, hogy ahová mennek, ott van parkoló, vagy nincs, és a körzeten belül nem kell keresgélni, hanem a lefoglalt hely várja őket. Azt már tudják, hogy a parkolásért fizetni kell, tehát az a fajta biztonság, hogy benzinzabáló totyorgás nélkül, tuti parkolóba hajtanak, a megtakarított időt is figyelembe véve, bizony olyan szolgáltatás, amiért értelmét látják, hogy fizessenek. Valójában tehát, nem a belépésért fizetnek, hanem ezért a szolgáltatásért.
2. Ha az autós el sem indul az autójával, mert látja, hogy reménytelen a helyzet, akkor bizony otthonhagyja – nem kell P+R paroló, fölösleges autózgatás – de az ő egyéni igénye a rendszerben egy információ, amire nélkülözhetetlen szükségünk van ahhoz, hogy tudjuk, milyen irányú, nagyságú, és mennyire megalapozott a közlekedési igény – mert ha egy villanyszerelőről van szó, és neki akkor is mennie kell, ha nincs biztos parkoló, a dugó totális, és talán megbüntetik ott ahol megáll majd, ám a beléptetési ponton ő is megjelenik rendszerben , tehát a forgalom-átszervezés valós információt kap, és ennek megfelelően javíthatja a rendszert.
A város nyeresége az első menetben nem sok, de már az is valami, ha az adott területen lévő teljes parkolási mennyiségről van pontos adatunk, hiszen akkor meg lehet tervezni a valóban szükséges mélyparkolók helyét, illetve, ha van bőven mélyparkoló már, miként lehet csökkenteni a felszíni parkolást a ma elviselhetetlen utcákban.
3. Azokban a házakban, ahol van kihasználatlan parkolási lehetőség, mert például az előírás szerint megépített parkolókat a lakástulajdonosok nem tudták, vagy nem akarták megvenni, belépve az elektronikus rendszerbe, bevételre tehetnek szert – a parkolási díj egy része persze a rendszer-működtetőé, de a kihasználtság növekedése okán mégis nő a a bevétel. Felvetődik a kérdés, hogy azok a lakástulajdonosok, akik kifogyva a pénzükből nem vettek helyet a mélygarázsban, de van egy rozoga autójuk, amire feltétlenül szükségük van, mondjuk azért, hogy beteg gyereküket orvoshoz vigyék… (Itt felhívnám a figyelmedet arra, hogy a városgazdász-szemlélet nem az emberi szituációkat igyekszik szelektálni, hanem olyan rendszert épít, amibe a legspeciálisabb emberi igények is bele tudnak illeszkedni), akkor jön a város, amelynek vezetői nem bagatelizálnak el egyetlen emberi problémát sem, de mindig a közösségi érdek figyelembevételével nyújtanak megoldást, szóval a város azt mondja ennek a családnak: Adunk Nektek kedvezményes kölcsönt arra, hogy vegyetek egy éppen alkalmas, de nem környezetszennyező autót és a házatokban egy garázst – 20-25 éves kölcsönt, a lényeg, hogy az egyén problémáját úgy oldjuk meg, hogy közben a közösségi érdek, vagyis az utcai parkolás csökkentése és a környezetszennyezés mértékének csökkentése továbbra is teljesüljön.
De továbbmegyek: ha a lakástulajdonos azt mondja, hogy most nem tudott se autót, se garázst venni, de szivesen venne garázst, egy későbbi autóvásárláshoz, viszont addig kiadná bérbe a városi rendszerbe, akkor a város ennek az embernek is adna hosszúlejáratú kölcsönt, amit a bérleti díjból törlesztene. Mert ezzel, megoldunk egy mostani és egy jövőbeli problémát is egyszerre, az új lakóépületben maradt parkolók nem koncentrálódnak egy kézben (az építtetőében) vagy nem mennek olyan tulajdonosok kezébe, akik nem az adott épületben laknak… vagyis egy normális rend felé teszünk lépéseket.
4. A gyalogos és a kerékpáros, az első, kisérleti stádiumban, a szűk belvárosban kiépített szolgáltatásból, vélhetőleg nem sokat észlel a rendszer előnyeiből – számukra lassan javul a helyzet a parkolókat kereső autók csökkenésével, ahogy a parkolás minél nagyobb mértékben a föld alá kerül, és az utcák felszabadulnak.
Mondják erre, hogy Netes Elemér, aki számítógépes egérrel a kezében született, ki fogja tudni használni a rendszert, míg Gipsz Jakab, aki azt sem tudja, hogy mi a net, megint a „vesztes” Szerintem, ez így van jól, akkor, ha Gipsz Jakabnak csak azon múlik a vesztes vagy nyertes szituációja, hogy maga is hajlandó megtanulni néhány gombot lenyomkodni, és az életét pár percre előre megtervezni. Az élet már csak olyan, hogy az jut előbbre, aki az eszét is használja – de ezen csak a kommunisták akartak eddig változtatni, akik az emberek fejét is szívesen levágták azért, hogy egyformák legyünk… Ennek semmi köze az egyenlő esélyhez. Ha a városvezető annyira rajong az egyenlő esély megteremtéséért, akkor tehet is érte, de nem úgy, hogy a rendszert butitja le, hanem úgy, hogy például, egyezséget köt egy mobil-gyártóval, aki a telefonba a legfelhasználóbarátabb megoldást találja ki, hogy egy autista is megértse, és ezt kedvezményes áron adja mindazoknak, akik a rendszer használni szeretnék…
És akkor beszéljünk a pénzről.
A rendszer kiépítése, üzemeltetése, a pénzbehajtás nem egy informatikai bravúr, hanem egy nagyon jól szervezett rendszer-munka. Nem az a kérdés, hogy az illető(ke)t magyar anya szülte, vagy pirézi, hanem az, hogy van-e olyan cég, amely ezt a munkát tökéletesen el tudja látni, és még pénzt sem kér a fővárostól, mert, hogy a városnak most nincs egy fityingje sem (nem Hagy(ó)tak). Mivel a világon van néhány cég, amely hajlandó – mert ebből él – arra, hogy megfinanszírozza a kiépítést, működteti, abba is belemegy, hogy a munkaerő 90%-át mondjuk helyi lakosokból kell verbuválni, és a működés első bevételétől mondjuk 50%-a az összegnek a város elkülönített, közlekedésfejlesztési számlájára megy, tökéletesen átlátható módon, majd onnan csak közmegegyezéses fejlesztésekre lehet költeni, ami persze idővel a személyeautó-és a tömegközlekedés arányát a tömegközlekedés oldalára billenti, vagyis a rendszer kiépítőjének idővel csökkenni fog a bevétele, amiből meg kell térüljön a befektetés és az üzemeltetés. De azt ő be is veszi a pakliba, és nekünk sem kell irigyelni a hasznát, mert mellette az egész városnak megvan a maga haszna. (szokjunk le a szomszéd tehene is dögöljön meg tipusú irigységről, elégedjünk meg, hogy nekünk is tejel az a tehén)
A fentek alapján tehát a rendszer modellszerű, de komplex módon való kiépítésének semmi más akadálya nincs, mint a bátor politikusi döntés. Se pénz nem kell hozzá, se akárhol épülő P+R parkolók, mélygarázsok és egyebek. Csak egy nagyon alapos felmérés az adott területről, minden parkolótulajdonost bevenni az érdekeltségi körbe. Az előny, hogy a kisebb területen kapott modell tanulságokkal, valódi tapasztalatokkal szolgál, és közben folyamatosan mehet a munka a további területek előkészítésével. Az V.kerületnek az az előnye éppen, hogy viszonylag kicsi szervező-előkészítő munkával beindulhat a rendszer, és a mindenkinél tapasztalható apró előny tudatosulhat az emberek fejében. Nem kell elhiggyék, tapasztalhatják. A levegőszennyezés mértéke, kezdetben, nem fog radikálisan csökkenni, de ha nem teszünk semmit évikig, akkor sem! Vagyis, a nem-cselekvésnek még mindig rosszabbak a következményei. Semmilyen megoldás nem hoz azonnali, radikális javulást, de már MA meg kell tenni az első lépést, hogy fokozatosan javuljon a helyzet!
A kommunikációban egyértelműen el kell vetni a dugódij kifejezést, ezzel szemben azt hangsúlyozni, hogy kisebb, szervezettebb forgalmi rendszert alakítunk ki – komplex forgalmi rendszer – akár B+P rendszernek is hívhatjuk.
Nem olyan mint Londonban, Stockholmban, nem olyan mint Milánóban, ez a mi rendszerünk, de nem a magyar narancs-fajtájából, ami ehetetlen, ez egyedi és tökéletes kell legyen, mint a szegedi paprika, vagy a tokaji bor, mert kevesebbel nem érhetjük be, ha valóban az élre akarunk kerülni.
Podo-kibuc
Az alábbi írás 2008 június 1-én jelent meg az építészfórumon, de volt egy korábbi változata is, a kapcsolat.hu-n. Mindkettőt olvasta az ECOSTAT egyik munkatársa, és a 2009 II. negyedévi kiadványukba szépen be is másolták. (59-ik oldaltól a 62-ik oldalig) . Miközben a szociális földprogram kudarcát bevallva részletesen leírják a podo-kibuc szisztémát, engem, mint ismeretlen szerzőt emlegetnek, holott mindkét helyen a saját nevem alatt szerepelt a javaslat, és ilyen adatok birtokában igazán nem nagy gond megtalálni a szerzőt – persze, csak akkor, ha valaki meg akarja találni. Az eljárásuk kicsinyes és szégyenletes, különösképpen azok után, hogy telefonon és e-mailen megkerestem őket, és azt sem voltak képesek mondani, hogy elnézést.
” Magyarországon, szerény becslések szerint is 1 millió 600 ezer szegény ember él. Ráadásul, ebben a társadalmi csoportban a legmagyasabb a születések száma. Az ország jövendő aktiv korú népességének egyre nagyobb része lesz olyan, aki maga körül nyomort és munkanélküliséget látott… ez nemcsak az ő jövőjük, ez mindannyiunk problémája, aminek a megoldását nem lehet elbagatelizálni.
Egy ideje foglalkoztat, hogy meg kellene próbálni egy kibucot alakitani a nyomorgó emberekből, egy olyan csoportot, ahol a központi gondolat a tanulás, a közös munka, az alapellátás egy pénz nélküli közös, gazdasági vállalkozásban.
A dolog külön aktualitását adja, hogy a kormány készitett egy programot a segélyezési rendszer reformjára. A kibuc jobb megoldás. Mégpedig azért, mert nem kényszert és nem bürokráciát alkalmaz. A kötelező közmunka még nem nevel munkára, a büntetést pedig ki fogják játszani. Az emberekben lévő pozitiv energiákat kell felszabaditani…
Ahhoz, hogy megértsük, miért jó a kibuci életforma akkor, ha tombol a nincstelenség, és hogy lehet állami pénzpumpa nélkül beinditani egy fejlődő közösséget, érdemes elolvasni mi is valójában a kibuc, honnan indult…
Mi az, amit ma, Magyarországon hasznositani tudunk az izraeli kibuci életforma-mintából?
1. Kibucra akkor van szükség amikor senkinek, szinte semmije nincs. Akkor ugyanis, nincs baj a javak elosztásával. Ezért a kibuc egy település kezdeti stádiumában praktikus működési forma, és ahogy a kibuc egyre jelentősebb mértékben termeli a fizikai javakat, úgy kell megoldani tudatosan az egyes tagok, családok egyre nagyobb önállóságát.
2. A kibuc magja, a fejlődés kulcsa a tanulás – reggel a gyerekeké, este a felnőtteké. A kibuc minden tagja, az egyéni képességeinek fejlesztése során jut el az önnálósághoz, de ehhez a közösség segiti hozzá.
3. A kibuc minden tagja, bizony a gyerekek is, koruk és képességeik alapján különböző mértékű munkát is végeznek, minden nap. Az általános iskolás gyerekek például, napi egy órát végeznek a közösség számára hasznos munkát.
4. A kibucban, különösen kezdetben, senkinek nincs pénze. Viszont minden, alapellátást megkap mindenki.
5. Az első, ami megépül egy flexibilis elosztású képzési központ, ahol a bölcsödétől a felnőttképzésig, minden, a közösség tagjai számára szükséges oktatás-nevelési funkció helyet kap. Minden épület, tehát az első, közösségi ház és a lakóházak is, egy kisebb magból indulnak, korszerű és környezetkimélő épitési technológiákkal, amelyeket már a kibuc tagjai épitenek meg, a szükséges szakmai irányitás mellett. Egy kiválóan megtervezett, természeti környezetbe ágyazottan fejleszthető településmag – ez a kibuc.
6. A képzési központot úgy képzeljük el, mint egy szabad teret körbezáró helyiségcsoportot, amelyek 25 négyzetmétres kis helyiségek összekapcsolható és szétválasztható variációiból állnak. A szabad térrel átellenes oldalon egy felső megvilágitású folyosóra fűzve közelithetők meg a termek, a folyosó másik oldalán pedig a kiszolgáló létesitmények helyezkednek el.
7. A belső szabad tér északi oldalára ékelődik be a közös étterem, ami szintén kisebb helyiségekre is bontható, de össze is nyitható. Azon túl a konyha, amely már a zöldséges kertekhez kapcsolódik. Mert, hogy ez egy mezőgazdasági település, és az épületeket a természetbe ágyazzuk, de ez a természet nem öncélú – innen szerezzük a közösség táplálékát, később egyik megélhetési formáját is.
8. Vagyis, a képzési központ épitésével egyidőben, a kis, alakuló közösségnek megépül a közös konyhája, ahol a közösség tagjai felváltva, csoportosan főznek, és önkiszolgáló rendszerben esznek mindannyian az étteremben. Ugyanigy, közösségi munkaként dolgoznak a veteményeskertben, és ültetik az első gyümölcsfákat a képzési központ körül.
9. Még mindenki a saját, rogyadozó házában lakik a faluban, de épül a képzési központ, az étterem, a konyha, ültetik a növényeket… Aztán az egyéb szolgáltatási ágazatok épületeit, mint például a közös, automata mosodát, a varrodát, a cipészműhelyt, ruha és cipőelosztót. Mindenki tiszta ruhában kezdi a napot és a piszkos ruhát leadja a mosodában. A mosodát is ugyanúgy üzemelteti a közösség, mint ahogy a konyhát, vagy a veteményest, de mindenütt lehetőségük van azoknak, akik a legjobban szeretik az adott munkát, hogy továbbképezzék magukat. Hiszen, amig az elején bográcsokban főznak a közösség tagjainak, idővel a nagyüzemi konyha minden technikai vivmányát be tudják szerezni, és ezeket már szakértelemmel kell kezelni. Ugyanigy, a veteményeskert intenziv művelése is, már szakértelmet igényel, és az, aki ehhez tehetséget érez magában, az tanul és szakmát is szerez.
10. A lakóépületeket is közösen épitik (az épités az első értéktermelő tevékenysége a közösségnek), és mint minden épülete a kibucnak, a legkorszerűbb technológiát ötvözi az ökológiai szemlélettel. Az épitéshez is szakértelem szükséges, és ahogy a kibuc halad az idővel, kialakulnak a speciális épitőbrigádok, egyre inkább specializálódik a munka. De ez a munka nem kényszer, hanem az egyedi képességek alapján idomul az emberekre.
11. A kibuc környezeti adottságai és az emberek érdeklődése alapján határozzák meg a gazdasági fejlődési irányt. Célszerű intenziv mezőgazdasági művelést bevezetni, például biozöldség és gyümölcs-termesztést, amelyet a kibuc saját elosztó hálózatán keresztül értékesit a nagyvárosokban. Ehhez kapcsolódhat korszerű feldolgozóipar, álattenyésztés, esetleg haltermelés (a Tisza környéki szegény falvakban). Hogy pontosan mit érdemes, ahhoz nyújtanak segitséget megfelelő szakemberek, kezdetben.
12. A kibucban nincs pénz, nincs játékterem, nincs kocsma, nincs dohányzás, alkoholfogyasztás – az eredmények nincsenek ingyen. Keményen kell dolgozni. De a szórakozásnak is marad tere és ideje. A képzési központ nem csupán iskola, vagy felnőtt továbbképzés, hanem itt vannak a szórakozást is biztositó számitógépek, az internet, a kivetithető DVD, az esti filmeknek… A kibucban senki nem unatkozik.
13. Mig az elején az irányitás, a munkaszervezés az oktatás, kivülről jövő szakemberek kezében van, ez is egyre nagyobb mértékben kerül a helyi közösség választott képviselői kezébe, illetve az időközben szakképzett közösségi tagok munkájává.
14. Minden apró részletet megbeszélnek a kibucban. Amig az elején mindenki mindenféle munkát végez, a közösség döntése határozza meg, hogy mondjuk két férfi és két nő tanuljon szakács-mesterséget, mert később ők vezetnék a közös éttermet, két embert óvobácsinak, óvónéninek kell kiképezni, ki az aki erre a legalkalmasabb lenne, vagy ki szeretne a számitógépekkel foglalkozni, stb. Ezek nem elvont politikai témák, hanem a napi életük, a közelebbi, vagy távolabbi jövőjük. A kibuc nem szakemberek diktatúrája, hanem egy nagyonis tudatosan kialakitott demokratikus közösség.
15. A kibuc fejlődési vonala tehát a tanuláson és a közös munkán keresztül, az önfenntartó gazdálkodáson át, a többlet-értéktermelésig vezet. Minél képzettebbek az emberek, annál értékesebb munkát tudnak végezni, ezzel egyre inkább gyarapitják a közösséget, és egyre több értéket tudnak felhalmozni. Ha már folyamatos megélhetése van a közösségnek, ha saját erőből képeztek orvost, tanárt, számitógépes szakembert, épitettek kényelmes házakat a tagjaiknak, orvosi rendelőt, sportolási lehetőségeket teremtettek, közös autókat, szállitóeszközöket vettek, amelyeket jó hatásfokon tudnak kihasználni, akkor lassan, megindulhat a differenciált bérezés, a vagyonfelhalmozás, az önállósulás.
Ez talán a kibuc vége is, de semmi baj, hiszen egy jól működő falusi közösség jön létre igy, a kibuc ehhez, csak egy hid volt. Ha mindez egy teljesen átlátható folyamat, akkor a „privatizáció” nem egyesek érdemtelen meggazdagodását jelenti, hanem egy természetes fejlődés bejárható fokozatait. A kibuc uszodája, sportpályái továbbra is maradhatnak a közösség tulajdonában, de múködtetésüket magánvállalkozók vehetik át. A „bérleti dijakból” nyugdijalap termelődik, hiszen az egész rendszer egy dinamikusan fejlődő közösség igényeire szabott.
Ez nem álom, ezt itt is meg lehet csinálni, ha akarjuk.”