Win-win, avagy a srófadó

Egy település folyamatos működtetéséhez nélkülözhetetlen, a jelenlegi iparűzési és építményadó helyett, az alaposan kidolgozott helyi adó – erről szólt az Élet és Irodalom idei, 29-es számában megjelent Városnyi társasház című cikkem.  Csakhogy,  az önkormányazati működést hatékonyabbá tevő adóreform nem állhat meg ezen a ponton. A fejlesztéseket ésszerű kordában tartó srófadó legalább annyira fontos. Budapesten különösképpen. Van egy harmadik pillér is – a bérlakások körüli káosz rendezése, de arra egy külön cikkben térek ki.

Az utóbbi három hónap „építészeti eseménye” lett a nem túl eredeti névvel jegyzett  Új Városközpont projekt megakadályozása, a Bécsi utca öt épülete bontása árán landoló „Zeppelin”. Bár kezdetben úgy tűnt, hogy könnyedén leradírozzák a Vörösmarthy térrel párhuzamos Bécsi utcai házakat a szakmai-értelmiségi közfelháborodás minden várakozást felülmúlt. A különböző érdekek egymásnak feszülnek, és a jelenlegi „városrendezetlenségi” helyzetben nem is nagyon kínálkozik megoldás a kötélhúzáson kívül.

Az a sistergő gyűlölet, ami az ingatlanbefektetők próbálkozásait kíséri,  tükrözi a marxi elvet, amivel anno etettek  minket: miszerint a kapitalista hasznának egyetlen forrása a mások kizsákmányolása. Vagyis, ha valaki nyer, akkor óhatatlanul, a másik veszíteni kénytelen. Ha tehát az ingatlanosok nyernek, méghozzá nem is keveset, akkor mi, a városlakók veszítünk. A  budapesti példák látszólag igazolják a marxista felfogást, hiszen számos ingatlanberuházás okozott, ma már nyilvánvaló kárt a városnak – a plázák elszippantották a vevőket az utcai, kis üzletektől, a zsidónegyed lerombolt házai helyén építészeti szemét tornyosul, az elmúlt évtizedek ingatlanberuházásai csökkentették a városi zöldterületeket.

Ámde, ha jobban megvizsgáljuk az ok-okozati összefüggéseket, akkor kiderül, hogy nem a profitért befektető tőke az ősbűnös, hanem azok a rossz döntések, amelyeket a létező szocializmusban szocializálódott politikusok és hivatalnokok hoztak. Átgondolatlan, rövidlátó döntések hozatalában ugyanis fantasztikus tapasztalatra tettek szert, anélkül, hogy szemernyi tanulságot levontak volna.

A megalomania és a centralizáció létrehozta Nagy-Budapestet, magábagyömöszölve kisvárosokat és falvakat, anélkül, hogy azok tényleges gondjainak megoldására elképzelése lett volna.

Mind a mai napig él és tevékenykedik az egyközpontú városrendezési szemlélet, legutóbb “Főutcát” épített közpénzen, holott évtizedek óta harsogja a szakma, hogy a közlekedési káosz feloldásának egyik lehetősége a többközpontú metropolisz.

Évtizedeken át rohasztotta a belvárost és építette a külterületi falanszter-lakótelepeket a szocialista egalizmus, mit sem törődve azzal, hogy emberek százezreit kényszeríti napi többórás közlekedésre a munka-, és lakóhelyek drasztikus szétválasztásával.

Szélesítette az autók mozgásterét, a gyalogos embert aluljárókba és karókkal szabályozott libasorba terelte a járdákon.

Hipp-hopp elkótyavetyélte az ingatlanvagyont, többnyire olyanoknak, akiknek fogalmuk sem volt a tulajdonjog felelősségéről, majd ingatlanfejlesztésnek hazudta a rombolást, a nemzetközi silányság építészetére való rábólintást.

Engedélyezte a belső városrészekben plázák építését, a beépítési sűrűség növelését, átengedte a várostervezést az egyéni, befektetői érdeknek. Mind a mai napig fogalma sincs a koncepcionális városrendezésről és a kiegyensúlyozott városgazdálkodásról.

Miközben szépen kialakult az ingatlanfejlesztő-ellenes közhangulat, időnként a jól bevált idegengyűlölettel fűszerezve (izraeli, spanyol befektetők ellen), máskor az érdemtelen meggazdagodásra utalgatással (Demján-, Csipak-cégek), a döntésekért felelősek tovább folytatják áldatlan működésüket.  A korrupció lehetősége is benne van a pakliban, de az alapvető ok a kontraszellekció – alkalmatlan emberek tömege a döntésthozó, azokat előkészítő helyeken.

A Bécsi utcai Csipak-beruházás a soros botrány, amin tettenérhető a rendszer(telenség) rossz működésének minden jellemzője. A történet a közvetlen környezet okán kirívó, és nem a sokat emlegetett Deák Ferenc utca („Fashion street”) a lényeges ebben, hanem a nemrég szintén átkeresztelt utcasor, amelynek része a Bécsi utca.

Burkolat-, és utcabútorcsere, amely  a belvárost  átszelő Főutcának kiáltotta ki a Kálvin tér és a Szabadság tér között a Kecskeméti utca, Károlyi Mihály utca, Petőfi Sándor utca, Bécsi utca, Október 6-a utca vonalat, illetve az abból kinyúló csápokkal egy csillapított forgalmú tengelyt kívánt létrehozni.

A kinyilvánított cél a napi 13 ezer autó “eltanácsolása”, amely ezen az útvonalon zúdúlt át korábban. Az is elhangzott, hogy a külföldi túristáknak, akik negyven százaléka csak Budapestet keresi fel, megmutassuk, hogy mi is képesek vagyunk… sok pénzt elkölteni.

Hiszen a történet nem az elemi közösségi szükségből, hanem abból a lehetőségből indult, hogy most még lehet szerezni EU-s pénzeket Budapestnek. Nosza, találjuk ki, mire költhetnénk el! Mivel azok látóköre, akik ebben döntöttek, maximum a kiskörútig ér, megszületett a Budapest Szive program. Egy olyan nehéz fába, mint a Kossuth Lajos utca – Rákóczi út tengely nem mertek belevágni, ennél sokkal szexibb feladatot tűztek ki: legyen egy mellékutcasorból Budapest Főutcája! Arcfelvarrás egy tüdőbetegnek, kerül amibe kerül!

A  városi köztérfejlesztés nem egyszerű műfaj. A városgazdálkodás szinte minden elemét érinti, és az ellenkező híresztelések ellenére, egyáltalán nem műszaki probléma-megoldásról van szó. Jól működő városi köztereket viszonylag kevés pénzből is össze lehet hozni, ha kellő körültekintéssel és a jövőbeni használók iránti alázattal tervezik őket. Ez az attitűd azonban nem jellemző a magyar tervezőkre és a terveket engedélyező hatóságokra. A magyar virtus jó sok pénzt elkölteni és nem megkérdezni azt, aki használni fogja. Örüljön, hogy kapja! Hiába a nemzetközi tapasztalat, hogy azok a közterek, amelyek a használók valós igényeit figyelmen kívül hagyják, rakéta sebességgel amortizálódnak, hiába a helyi példák sora, a Király utcától a Gödör és az Erzsébet téren át, a “mi majd megcsináljuk a Ti pénzeteken és aztán tessék neki örülni” – hozzáállás jellemző erre a projektre is.

Azon túl, hogy a használók igényeinek alapos feltárása nélkül fogtak az építkezésbe, komoly problémák vannak a fenntartás körül is – a takarítás, a folyamatos karbantartás nem működik ebben a városban. Igy aztán azokon a pontokon, ahol az utcára nyíló üzlet, kávéház tulajdonosának jól felfogott érdeke a rendben tartás, ott az lesz, ahol pedig nincs ilyen egyéni érdek, ott elhatalmasodik a mocsok.

Ennél is nagyobb baj, hogy a beruházást nem kíséri egy sziszifuszi vizsgálat atekintetben, hogy milyen változásokat generál, és azok a változások miképpen járulhatnának hozzá a tartósan jószinvonalú köztér fenntartásához. Egy korábbi cikkemben felvázoltam a helyi adó szerepét, amely szoros kapcsolatba hozza a városi szolgáltatás mértékét és a helyi adó nagyságát. Abban, a rendszerben egy közterületfejlesztési beruházás növelné az adott körzet helyi adóját, ami persze megkövetelné a környéken lakók igényeinek felmérését és egy befektetés-megtérülés tipusú városgazdász üzleti terv kidolgozását, ahol egyensúlyba kellene kerüljön a beruházás nagysága a közérdekkel.

Mivel ilyen szabályozó rendszer nincs, marad az „aki kapja marja” módszer, a beruházás szükségességének eldöntésében a kivitelezés mikéntjében és a felújításból származó haszon tekintetében is. Ahhoz senkinek nem kell városgazdásznak lennie, hogy értse – egy milliárdokért felújított utca mentén az ingatlanok értéke megnő, és ehhez a tulajdonosoknak semmit nem kell tenniük, ez kvázi a város – az adófizetők – „ajándéka” a részükre. Az értéknövekedés persze csak akkor pengethető le kemény forintokban, ha az adott ingatlant értékesíti valaki, illetve, ha valaki még a felújítás előtt felvásárolja az ingatlanokat, majd megsokszorozza a beépítést – ez utóbbi az igazán nagy profitot termelő akció. A Csipak-projekt az utóbbi kategória.  A befektető éles szemmel és kellő méretű pénztárcával megvásárolta az extra értéknövekedés  lehetőségét, és miután hiányzik a magyar adórendszerből nemcsak a helyi adó –  ami finoman szabályozná a szolid értéknövekedést – hanem az általam srófadónak nevezett , az ilyen „szituációból” származó extraprofitot megcsapoló adó is, a befektetőt legfeljebb irígyelni lehet, de az ő érdekeit és a közösségét nehéz egy irányba fordítani. Marad a kötélhúzás.

Ha majd egyszer, rájön a pénzügyi kormányzat, hogy az adók meghatározásánál nem az a legfontosabb szempont, hogy mennyit lehet a központi kasszába besöpörni, hanem az, hogy milyen cselekvésre tudjuk ösztönözni a honpolgárokat az adók révén, akkor érthető lesz mind a helyi adó, mind a srófadó nélkülözhetetlen szerepe. Annál is inkább, mivel erre másutt a világban már régen rájöttek.

Az értékes városi területeken történő ingatlanberuházás, éppen a megszerezhető extraprofit miatt számos kapitalista országban a szervezett bűnözés  kedvelt terepe volt. A háttérinformációkból, kapcsolatokon múló beruházási lehetőség extra hasznából aztán “hálás lehetett” a beruházó mind az informátorai, mind a döntésben résztvevő politikusok iránt. Egészen addig működött a kontraszelektáló mechanizmus, amig a helyi adó rendszerét ki nem egészítették a beruházásokra vonatkozó srófadóval.

Ez az adó mérsékeli a túlépítési vágyat, hiszen az új és a régi beépítés közötti különbséget exponenciálisan adóztatja. Ha jól alakítják ki a rendszert, akkor egy bizonyos négyzetméter-többlet felett az adó “megeszi” nemcsak a hasznot, hanem többe kerülhet, mint az adott területen eladható ingatlan négyzetméter-ára. Vagyis a beruházónak már nem lesz érdeke túlzsúfolni a telket, mert azzal  nemhogy nő, hanem egyenesen csökken a haszna.

A mennyiségi versenyt felváltja a minőségi – ha nem tud több négyzetmétert zsúfolni a telekre, akkor csak a minőségi építésben lehet versenyképes a környékkel. Tehát, miközben az adott környék terhelését mértékletesen növeli az új beruházás, és ezt a terhelésnövekedést – erősebb tömegvonzás, több autó, nagyobb forgalom – a kifizetett srófadóból a város közterületi beruházásai kompenzálhatják, az épület minősége, a tapasztalat szerint javul.

A srófadó egy ésszerű városrendezési elképzelést szolgál, a pénz eszközeivel, tiszta, áttekinthető, és előre tervezhető formában. Egy srófadóval rendelkező településen nincs külön értéke a “belső információnak” – hol, mit, mennyire fejleszt közpénzen a város – és nem termelődik olyan kirívóan magas haszon, hogy abból le lehet fizetni a döntésben résztvevő politikusokat.

Valójában, az ingatlanbefektetők többsége is jól jár – hiszen feltételezzük, hogy többségük, legalábbis Magyarországon, tisztességes üzletember – , mert  a befektetése  világos és egyértelmű szabályozás mentén, előre tervezhető, politikai egyezkedés vagy a felhorkanó közhangulat nem befolyásolja.

A tisztességes városvezetők is jól járnak, hiszen nem kell megalázó alkukba bocsátkozniuk egy-egy nagyobb beruházás kapcsán – kikönyörögni valamit a városnak: egy parkot, egy óvodát, egy hajléktalanmenhelyet, vagy hasonlót. A srófadó minden beruházót műszaki paraméterek alapján ítél meg, nem pedig a rokoni vagy egyéb kapcsolatok szerint kategorizál. A beruházó nem tesz szívességet a városnak, vagy vezetőjének adományokkal, hanem megfizeti azt a városnak, ami a város érdeme az ő beruházásában.

A település közössége is jól jár, hiszen a régi, sok esetben elhanyagolt ingatlanok megújulnak, méghozzá minőségi módon, ami méltó lesz az értékes városi területhez, ugyanakkor a közösség közvetlenül is részesedik a  beruházói értéktöbbletből, amit a város, esetleg más, elhanyagolt körzetei javítására használhat. Beindulhat az a pozitiv spiral, amelyben mind a beruházó, mind a település közössége egyre jobban jár, hiszen egyre jobb közterek születnek, amelyeket egyre jobb minőségben lehet majd fenntartani és nemcsak az élet lesz kellemesebb ezeken a helyeken, hanem a település ingatlanjainak értéke is folyamatosan nő.

A kölcsönösen előnyös (win-win szituáció) üzlet a marxizmus utáni kapitalizmus sikerképlete. Ott, ahol elég okosak és előrelátók voltak a városvezetők a városfejlődés motorja is.