Felújítás-finanszírozás másként…

Egy rendszer a régi házak megújhodására – Sitát Amichay

A pécsi Nick-udvar kapcsán javasoltam egy, az eddigiektől eltérő módszert a régi épületek felújítására. Mielőtt, jó magyar módra, egyes politikusok magukévá tennék, és a részletek mellőzésével bizonyítanák, hogy nem működik, leírom, mi az a „Sitát Amichay” (héberül: שיטת עמיחי).

A dolog lényege egy a szokásoshoz képest fordított eljárás, amikor az önkormányzat nem a tulajdonjogot adja át elsőként, hanem arról gondoskodik, hogy a befektető valóban felújítsa, méghozzá jó minőségben és a város hosszútávú érdekeinek megfelelően, az ingatlant, és csak azután, hogy ez a fontos feltétel teljesült, kerül az ingatlan a befektető tulajdonába, illetve, akár már párhuzamosan a végső felhasználók tulajdonába. Azonban, mint mindenben, a részletekben rejtőzik a módszer működőképessége, és aki nem hajlandó ezt a nehéz folyamatot pontosan végrehajtani, az ne is számítson arra, hogy a Sitát Amichay meghozza a várt eredményt.

A Tüdőszanatóriummal kapcsolatos tárgyalások rossz tapasztalata alapján hangsúlyozom, hogy ez a módszer csak akkor képzelhető el, ha a szerződő felek az üzleti életben elfogadott, tisztességes tárgyalás keretein belül mozognak! Arra külön bekezdés van, hogy az eladó, tárgyalás közben nem emelheti a tétet, mert tisztességtelen és egy csomó embernek rabolja az idejét, ezáltal a pénzét. Ha mégis megteszi, akkor tetemes büntetést kell fizessen. Sajnos, nem egyszer fordult elő, hogy amikor a magyar tárgyalófél azt látta, hogy az üzlet összejönne azon az áron, amit a tárgyalás elején kértek, de a partnerük semmilyen körülmények között nem fog nekik, mint döntéshozó személyeknek pénzt visszaosztani, akkor emelték a tétet, vagyis, a korábbinál magasabb összeget akartak. Természetesen, tisztességes tárgyalók ilyenkor felállnak az asztaltól, de közben szétveti őket a düh, hogy hány munkaórát pocsékoltak el idiótákra!

Az üzleti kapcsolat azzal kezdődik, hogy kapok egy tervdokumentációt az adott ingatlanról – pontos felmérés és statikai szakvélemény, valamint egy hatósági nyilatkozat arról, hogy mire adnak engedélyt. Ez azért nagyon fontos, mert ha a programban a befektető nem növeli az épület magasságát, az adott lehetőségek keretein belül mozog, akkor nem lehet azt követelni, hogy minden lakáshoz tartozzon egy parkoló – igen, ilyesmin bukott meg a pesti Balettintézet felújítása – teljesíthetetlen feltételeket nem szabad egyetlen befektetővel szemben sem támasztani, mert az a sikertelenség előszobája. A város döntse el, hogy a belvárosban nem tartható be a parkoló-normatíva.

Mélygarázs-bejárat egy autóforgalomtól elzárt téren…

A Széchenyi téren nincs gépkocsi-forgalom, nagyon helyesen, de ott egy mélygarázs-bejárat, teljesen fölöslegesen szétdúlta a Nádor kávéházat, használaton kívül van most, mert a jobb kéz nem tudta, hogy a bal kéz mit csinál, előre gondolkodni meg senki nem volt hajlandó. Ilyen hibát még egyszer nem követhet el a városvezetés, tehát tessék szépen előre eldönteni, hogy mi várható el. Aki belvárosban akar lakni, maga eldöntheti, hogy mi a fontos neki – az autóhasználat, vagy a városias környezet. Aki mindenáron autózni akar, az költözhet távolabb a belvárostól, és használhatja az autóját szabadon. Aki pedig a városiasság mellett dönt, mint jómagam is, az önként lemond a személyautó használatának előnyeiről. Semmi probléma ezzel nincs, csak a hatóságnak is tudomásul kell venni, hogy a tortát nem lehet meg is enni, és érintetlenül is hagyni. Más kérdés, hogy ha megoldható, hogy a tömbön kívül legyen olyan mélyparkoló, ahol a Nick-udvarban lévő lakások jövendő tulajdonosai vehetnek helyet – nagyszerű, de ez legyen szabad akarat kérdése, nem pedig egy a beruházó felé támasztott követelmény. A tapasztalat az, hogy sem a belvárosi szállodák parkolói, sem az új építésű társasházaké nem telik meg, rendszeresen külön értékesítik az építési előírásokban rájuk kényszerített mélyparkoló-helyeket. Van olyan szálloda-projekt Pesten, amely a maga mélyparkolójába fulladt bele anyagilag – azóta is áll a szerkezetkész épület, de semmire sem tudják használni. A nyerő-nyerő képletű üzleti kapcsolatokat az kell jellemezze, hogy egyik fél sem akar olyasmit a másiktól, ami az üzlet sikerességét veszélyezteti.

A Holdingnak el kell döntenie, hogy mennyit akar a Nick-udvar tulajdonjogáért. Tisztában kell lennie, hogy a hely ugyan roppant értékes, de a minőségi felújítás többe kerül mint újat építeni, és helyben lévő potenciált csak akkor lehet kiaknázni, ha befektetik azt az összeget, ami a XXI. századi elvárt életminőséget célozza. Nem olyan bonyolult dolog ez, mivel a pécsi, belvárosi ingatlanok árai követhetők, a négyzetméter ismeretében van egy alsó-felső határ által jól leírható érték. Jó tárgyaló a felső értékkel kezd, és magában eldönti, hogy milyen ár alá nem megy le, de ahogy korábban írtam, sosem emeli a tétet, amikor a felső értéket a partner elfogadja. A befektetőnek is megvan a maga érdekrendszere. Elképzelhető, hogy a befektető már a tárgyalás kezdetén reálisnak tartja a Holding által megadott árat, mert már arról is van elképzelése, hogy kik lesznek azok a potenciális vevők, akik hajlandók a kész lakásokat megvenni az  általa kikalkulált áron. Tisztességes tárgyaló nem alkudozik a sport kedvéért, csak akkor, ha nem tartja reálisnak az ingatlan árát. Pár hónappal ezelőtt megnéztem egy lakást, de azonnal kijelentettem, hogy a kért ár irreálisan magas, és azt is megmondtam, hogy szerintem mennyit ér. Azóta az ingatlanpiac tovább romlott, az ingatlan árát csökkentették, de én nem használtam ki a helyzetet úgy, hogy most tovább nyomom le az ingatlan árát. Készítettem üzleti tervet, az adott összeggel teljesülnek a feltételek, minek rongáljam mindannyiunk idegeit azzal, hogy tovább alkudozom. Az így elérhető haszon nincs arányban azzal az idővel, amit erre kéne fordítani, és közben tönkre tenném azt a jó érzést, amit a mindkét fél számára előnyös üzlet megkötése okoz.

Sokkal több energiát kell arra fordítani, hogy a program jó legyen. Lényegében, minden azon múlik, hogy hosszú távon a kialakított program működőképes vagy sem. A városgazdász alaposan elemzi a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetet, a gazdasági-politikai állapotokat, a fizetőképes kereslet alakulását és összetételét, majd ebből kell egy előrejelzést készítenie – kik lesznek azok, akik itt szeretnének lakni, és azok milyen igényeket támaszthatnak a jövendő lakásukkal szemben. A meglévő állapot tervei alapján készít egy funkcionális vázlatot, azt egyezteti a hatósággal, esetünkben a helyi műemlék-felügyelettel, és amikor nyilvánvaló, hogy a program a hatóság szempontjából is engedélyezhető, akkor lehet komolyan befektetőt keresni. A városgazdász, szemben az építészekkel, pénzügyi tervet is készít, miközben a lakások célszerű kialakítását vázolja. Az üzemeltetés formájára is javaslatot tesz, hiszen számára a projekt nem az épület átadásával ér véget. A városgazdász összhangot igyekszik teremteni egy régi épület és az új igények között, de nem kevésbé a város, a beruházó és a jövendő használók érdekei között. Nem áll egyik oldalon sem, hanem koordinálja a különböző érdekeket. Ha a Holding ezt a munkát meg akarja spórolni, akkor eleve rossz vágányra taszítja a projektet.

Kis projektnél, mint amilyen a kétgenerációs lakás volt, az ember beleteszi azt a pár hónapos munkát, mert már a kezdetén látja, hogy ez nagy vonalakban működik, csak ki kell csiszolni a HOGYAN-t. A Nick udvar azért ennél nagyobb feladat, de ebben is meg kell őriznie a városgazdásznak a függetlenségét, ezért természetesen, sikerdíj ellenében dolgozik, ám nagyon korrekt módon szabályozott keretek között. Sajnos, rengeteg a rossz példa a korrektség hiányától bűzlő megállapodásokra, Magyarországon mintha az lenne a virtus, hogy vágja át a palánkon az egyik fél a másikat. Ebben a bizalomhiányos környezetben nehéz elindulni, de én makacsul megteszem, újra és újra – minden üzleti kapcsolat elején muszáj azt feltételezni, hogy a másik tisztességes. Persze, megfelelő szerződéssel védi magát az ember a kellemetlen meglepetésekkel szemben. Nem dolgozom ingyen, nem dolgozom megalázóan kevés pénzért, legfeljebb hajlandó vagyok a munkámat befektetésnek tekinteni.

Bizalom nélkül nincs jó kapcsolatteremtés – szemben sok hivatásos ingatlanközvetítővel, a városgazdász nem az eladásban érdekelt, hanem abban, hogy a végeredmény, a megújhodott városszerkezeti elem sikeres legyen – az ott lakók érezzék jól magukat és ez hasson ki a belváros egészére. Az ügyért elkötelezett szakember nem akadékoskodik, hanem minden problémát meg akar oldani – ezzel az attitűddel keres befektetőt, messze elkerülve azokat, akik számára a város nem fontos, csak a saját hasznuk mértéke.

Amikor egy sikeres plázaépítő a Hajógyári szigetet akarta lényegéből kiforgatni, akkor nyíltan megmondtam, hogy ebbe bele fog bukni – „ezen nincs áldás” – mondtam, amit még egy szekuláris izraeli is komolyan vesz, nemhogy egy ortodox zsidó, aki az „álomszigettel” állt elő. Évek teltek el, és bebizonyosodott- az álom elszállt…

Hasonlóképpen tiltakoztam a Zeppelin projekt ellen, és amikor egy izraeli lapban olvastam az Ofer fivérek nyilatkozatát a projekt „kihagyhatatlanságával” kapcsolatban, tudatosan terjesztettem, hogy kik állnak Csipak Péter mögött a finanszírozásban.

Tiltakoztam a Gozsdu udvar átgondolatlan felújítási programja ellen, mert nem csak a forma, hanem a tartalmi része is rossz volt. A tervezővel való évtizedes barátságom ment rá az őszinte szóra, de legalább mozgólépcsővel nem döfték át az udvarokat – bár tartalmában mind a mai napig elfuserált ez a hely. Ma „vigalmi negyedként” hirdetik külföldieknek – a hátam borsózik ettől.  Se a város, se a befektető nem profitált igazán abból, amiből pedig lehetett volna, ha nem a megszokott sémák, hanem alapos előzetes vizsgálat után születik döntés a programról.

A belváros sarokpontja – jól kell dönteni ahhoz, hogy forduljon a kocka…

Van szabad, befektetést kereső tőke a világon, juthat Pécsre, ha jól előkészített program mentén, bebizonyítjuk nekik, hogy érdemes éppen ebben a dél-magyarországi városban befektetni. Ehhez azért be kell tudni vallani azt is, hogy rengeteg az elfuserált projekt, és a mai városvezetés hajlandó másként hozzáfogni a közös munkához. Vannak nagyon tisztességes vállalkozók, akik már nagy gyakorlattal rendelkeznek igényes lakások építésében, van elég pénzük és bátorságuk új lehetőségeket kipróbálni. Ha ezek a potenciális befektetők megalapozott programot kapnak kézhez, akkor a felújítás finanszírozásának azt a módját is könnyeden elfogadják, hogy előbb a felújításba kell pénzt befektetni, a tulajdonjog átadása csak ezután következhet. Nem kell külön kikötni, hiszen logikus, hogy az építéshez minél több helyi munkaerőt kell foglalkoztatni, olyan módon, ahogy én évtizedek során megszoktam – minden héten a teljesítmény függvényében megkapják a dolgozók a fizetésüket. Nincs 60 napos átutalás, mutyi jobbról és balról, al-al-alvállalkozók. Aki dolgozik, az kapja a pénzt – ez ilyen egyszerű. Ha rendesen kapja a pénzét, akkor igyekezni fog a lehető legjobb munkát végezni, ha pedig nem képes rá, akkor keresni kell olyat, aki tud dolgozni. Ezek nem bonyolult dolgok, ha értelmetlen szabályokkal nem bonyolítják halálra. De ehhez az egész rendszernek nyitottnak, bárki által átláthatónak kell lennie – ez az elveszett bizalom visszaszerzéséről is szól.

A nagy építőipari-beruházó cégek Izraelben már nem foglalkoztatnak közvetítőket a lakások eladásához, mert az igények a terület szocio-ökonómiai összetételétől függően változók, és ezt már a projekt megkezdésének pillanatában ismerni kell, különben nem működik a program, nem lehet jól eladni a lakásokat. Vagyis az, aki nagyon alaposan készíti elő a programot, annak nem probléma eladni – az építés folyamán már szinte minden lakás elkel, „magától”. A projektiroda egyben az eladást is intézi. Pécs esetében ez egy picit bonyolultabb lenne, mert a lakásokat lízingelni lehetne, ami egyébként növelné a fizetőképes keresletet, hiszen szimpla lakásbérlés helyett a folyamat végén a lakás a lakó tulajdonába kerül.

A már elkészült ház fenntartásának módja sem lehet a hagyományos társasházi közös képviselet, hanem az első években az egész a befektető szakmai felügyelete alatt alakulna igazán működőképessé. A régi, állami bérlakások eladásával alakult társasházi közösségek működése azért olyan borzalmasan döcögős, mert a tulajdonosok egy részének fogalma sincs, hogy egy ház fenntartásának melyek a szakmai kritériumai. Ha viszont látnak egy működő rendszert, és ebben az esetben a lakást és a fenntartási formát is szabad akaratukból választották, nagy esély van arra, hogy a későbbiekben maguk is a jó gyakorlatot  folytatják, amikor a befektető már kilépett a működtetésből.

Egy ilyen projekt beindítása egy évtizedes program. Az előkészítés, a megfelelő befektető kiválasztása, a tárgyalások – egy év. Az építés, ha nagyon ügyes mindenki akkor szintén befejeződhet egy év alatt. Ezen közben már indul az értékesítés. Ám a befektető számára ezzel nincs vége a történetnek, ezért amíg valóban „megszabadul” a projekttől, abba beletelik az évtized. Ezt a politikai vezetőknek, a Holding vezetésének is tudomásul kell venni. Kemény munkával, hosszú távon lehet babérokat szerezni. De, ahogy mondani szokás, a másik út, legfeljebb a Balkán sötét bugyraiba vezet – lehet választani.

Holnap 13:00-kor van találkozóm Barna Bélával, a Pécs Holding vezérigazgatójával.