Potenciál-felmérés

Az eddigi workshopok nyilvánvalóvá tették hol van a legnagyobb probléma a lakásfelújítások tervezésében: az adottságokban rejlő lehetőségek felmérésénél, az elindulásnál. Éppen ezért egy újfajta szolgáltatást ajánlok azoknak, akik ingatlanbefektetéssel akarnak foglalkozni: a potenciál-felmérést!

Maga a művelet, normál esetben a tervezés első fázisa, de egy olyan környezetben, ahol az „ingatlanosok” jó része úgy gondolja, hogy a szakszerű tervezés „kihagyható”, mindenki maga is kitalálhatja, „nincs sok lehetőség”, ott bizony érdemes különválasztani és önállóan felkínálni.

Az elhatározásomat erősítette egy kellemetlen epizód: valaki, aki részt vett az egyik workshopon, felkért, hogy nézzem meg a frissen vásárolt lakását és mondjam meg, hogy mit lehet kihozni belőle. Nagyon sűrgős volt neki, én pedig érdekes, szakmai kihívásnak éreztem. Az én hibám, hogy a felkérést nem „papíroztam le”, hanem siettem az illető segítségére. Mai napig fel nem foghatom, hogy miért gondolta az illető, hogy az én munkám, sok évtizedes tapasztalatom ingyen is „jár neki”, hogy a szóbeli felkérés nem megbízás, amiért fizetni illik. Miután e-mailben elküldtem neki a mérethelyes vázlattervet és a szöveges magyarázatot, valamint az elszámolást, az előre megbeszélt találkozóra nem jött el, később pedig „felháborodott” e-mailt küldött, hogy ő semmilyen szolgáltatást nem rendelt meg nálam, ezért fizetni sem hajlandó.

A munkát elvégeztem, de kétségtelen, előre kellett volna írásbeli ajánlatot elfogadtatni vele, hogy a megbízás vitán felüli lehessen. Persze, nehezen érthető, hogy miért mennék egy idegen lakására felmérni, majd órákat azzal tölteni, hogy megoldjak egy problémát, de az is igaz, hogy Magyarországon vannak olyan tervezők, akik ezt a megbízás reményében megteszik, és vannak megbízók, akik kihasználják a helyzetet.

Nos, félreértések elkerülése végett, most kijelentem, hogy én nem dolgozom ingyen! Igaz, egy potenciálfelmérés nem drága, a lakás helyszíni felmérésével, a mérethelyes vázlattervvel és magyarázattal együtt 60-90 ezer forint körül mozog, a feladat bonyolultságától függően, vagyis a felújítás várható költségéhez képest elenyésző összeg, de nem ingyenes! Ugyanis az egész felújításnak ez a lényege! Itt sűrösödik a több évtizedes tudás és tapasztalat, amivel ki lehet bontani egy térben rejlő lehetőségeket.

az eredeti tervlap, ami szükségessé tette a helyszíni felmérést

Erre mutatok egy példát a következőkben:

• ezt a tervlapot kaptam:
• ez a szöveges magyarázat a tervezési szempontokról, amiben követhető a gondolkodási folyamat:

„A két bejáratú lakás felosztása két lakóegységre, illetve a nagyobbik rész felosztása három különbejáratú szobára, három fürdőegységre, egy központi lakótérre.

A felújítás célja – a lakás kiadása, maximális haszonnal. Célközönség: egyetemisták, üzletemberek, turisták (nyári szezonban).

Miután a légudvar falának lakáson belüli oldalán megtaláltunk a szennyvíz-strangot, ehhez viszonyítva alakítottam ki az összes vizes-helyiséget. Hogy a skicc (1:50-es léptékű mérethelyes rajz, kottázás nélkül – célja a lehetőségek feltárása, önmagában kivitelezésre nem elegendő) javaslatai megvalósíthatók legyenek, két dolgot kell megvizsgálnia a víz-, csatorna,- gáz-, és fűtésszerelőnek:

• a strang közelében padlófeltárással ellenőrizni, a szennyvízbekötés magasságát, hogy a 3.5 méteres elhúzás a padlóban milyen rétegvastagságban oldható meg,
• a kazán helyétől, miként oldható meg a kéménybekötés, illetve, ideális az lenne, ha esetleg, a légudvaron keresztül is kivezethető lenne az égéstermék a tető fölé.

Általános elv: a lakás belmagassága okán négy felvőgaléria is kialakításra került, amelyek egyik célja az alvóhelyek feltelepítése a galériára, de nem kevésbé fontos része a tervnek, hogy a hosszúkás szobák dobozszerű arányait javítsuk.

Minden zuhanyozó hosszúkás padlóösszefolyóval ellátott, a padlóburkolattól 2 cm-el mélyebben, lejtéssel. Mivel a wc-strangok miatt vélhetőleg 2-3 cm-vel emelkedik a jelenlegi padlószint, ez nem okozhat problémát.

Kislakás:

21 négyzetméter padlófelület + 10 négyzetméteres fekvő galéria

alkalmas egy személynek vagy egy párnak

Energiaellátás: elektromos padlófűtés, a zuhanyzó felett a plafonhoz felnyomva 80 literes elektromos boyler, elektromos főzőlap, pult alatti hűtő, mikro, 45-ös mosogatógép, 40 mély elöltöltős mosógép (szárítógép), elektromos törölközőszárító, LED világítás.

Az eredeti válaszfalak (a skiccen fekete színnel van jelölve minden meglévő-megmaradó fal) csak a beiktatott zuhanyzó-mosdó-WC egység helyén kerülnek bontásra, illetve a hálószobába vezető jelenlegi ajtó elbontásával és befalazásával, egy új, 80/205-ös ajtó beiktatásával módosulnak.

A nagyobbik lakásból csupán egy négyzetméternyi csíkot vettem el, annak érdekében, hogy a stranghoz legközelebb tudja telepíteni a wc-t (minden wc rejtett tartályos, függesztett kialakítású).

A konyhapulthoz már egy kisebb keresztmetszetű csatorna is elegendő.

A bejárati helyiség galéria alatti részén az étkező-asztallal megoldott nappali jellegű tér, szekrénybe rejtve a mosógépet és a szárító-rendszert. A wc melletti falhoz támasztott létra polcként is szolgálhat, alkalmanként, ha vendéget fogad a lakó (külföldi egyetemisták esetén ez gyakori igény), akkor a fekvőgalériára való feljutást szolgálja.

A hálóhelyiségben a bejárattól balra beépített szekrények, amelyek folytatódhatnak a raktárként jelölt galérián is (időszakos tárolás igénye). Az ágy pedig valójában egy beépített dobogó, fejtámla-résszel kiegészítve, amire a matrac csak rá van dobva. A dobogó alatti részt újfent raktározásra lehet használni ( a tárolás kritikus része a kislakásoknak, hogy ne legyen rumli). A dobogóról lehet egy létrán feljutni a raktározásra szánt galériára, de egy matracot is fel lehet tenni, ha van rá igény.

Nagylakás:

70 négyzetméter padlófelület + 12  négyzetméteres fekvő galéria

alkalmas 3 személynek (állandó lakásnak) airbnb-re 3×2 főre illetve a fürdőszobás szobában a kanapé lehet kihúzható, plusz egy vagy két személyre

Energiaellátás: gázkazán alapú vizes padlófűtés-rendszer, ugyanarról a kazánról biztosított melegvízellátás, elektromos főzőlap, nagyobb, beépített hűtő, elektromos sütő, mikro, 60-s mosogatógép, 60 mély elöltöltős mosógép és szárítógép, 3 db. elektromos törölközőszárító, LED világítás.

Az eredeti szobakiosztás válaszfala lényegében megmaradt, csak a kisebbik szoba az ajtajának helye és mérete (80/205 – minden szoba-ajtó, 70/205 minden fürdőszoba ajtó) módosult. Drasztikus bontásra az előtér és a fürdő közötti fal esetében kerül sor, annak érdekében, hogy az ormótlanul nagy előszoba helyett egy nappali-közös teret hozzunk létre. Amennyiben szerkezetileg arra szükség van, az ide telepített konyhapult két szélén tudunk zártszelvényes alátámásztást biztosítani (statikus szakvélemény szükséges – nagyszerű statikusom van, aki a helyszínen tud erre választ adni), anélkül, hogy a térkialakítást ez zavarná.

Eredendően két fürdőszobát terveztem, de amikor láttam, hogy a nagyobbik szobából két hálószobát kialakítva “maradt egy alkalmas tér”, úgy gondoltam, hogy megéri oda is egy fürdő-egységet elhelyezni, mert akkor a reggeli torlódást megelőzzük, ezzel sokkal kedvezőbb feltételeket biztosítunk a bérlőknek, mint általában szokás.

A legbelső, eredeti válaszfalú szobába kényelmes zuhanyzós fürdőt helyeztem el, a háló felkerült a galériára, ezáltal a bejárati szint amolyan nappali funkciót tölthet be. A lépcső alatti sávban beépített szekrényekkel oldjuk meg a tárolást.

Ennek a fürdőnek és a másik, szoba-térből kialakított fürdőnek gépi szellőzést kell adnunk a légudvar felé. A harmadik fürdőszoba szellőzése bukó ablakkal is megoldható, de ha nem akarunk semmilyen kontaktust a légudvarral, akkor ezt is ventillátorral szereljük fel. A fürdők világítása LED-tálcákkal nagyszerűen megoldható. Mindegyik fürdőszobába kerül elektromos törölközőszárító.

A meglévő nagyszobát nagyjából két azonos alapterületű szobára osztottam, azzal a különbséggel, hogy a “zigzagos” válaszfal lehetőséget teremt a szekrények egy részének befogadására, és a fekvőgaléria nélküli szobában a kihúzható ágy kényelmes elhelyezésére úgy, hogy ne tűnjön csőszerűnek egyik szoba sem. A felvőgaléria csak a bejárati sávot osztja meg magasságban, nagyobbik része a közlekedő feletti teret hasznosítja.

A galéria-nélküli szoba ajtaja felett egy fix, tejüvegezett résszel megoldhatjuk a közlekedő-tér nappali világítását. Ennek a szobának két falmélyedésben kialakított szekrénye van a plafonig, és a közlekedőből még egy zárható raktárat is sikerült kialakítani (a nyári airbnb-s használathoz nagyon fontos).

A háztartási helyiség elég nagy ahhoz, hogy a gázkazánt, a mosógépet, szárítógépet és takarítóeszközöket befogadja. Csupán az égéstermék-elvezetés mikéntje kérdéses. A háztartási helyiséget csak bútorszerű, kétfelé nyíló ajtó választja el a központi, konyha-étkező tértől. Ennek a térnek az optimális kihasználása érdekében csak a hűtőt-sütőt és a kamraszekrényt terveztem a légudvar felőli oldalra, a tér közepén van a konyhapult és azt körülvevő 105 cm magas bárpult. Utóbbi kissé takarja a konyhapultot 94 cm (a sztandartól magasabbra szoktam tervezni, mert ez kényelmesebb, mint a 90 cm-es pult). A kislakással közös falra csupán egy ülőalkalmatosságot terveztem, kvázi-kanapét.

Az egész lakásban csupán két nyílásszárót kellene kicserélni – a légudvarra nyíló bukóablak lehet műanyag is, és a háztatási helyiség, illetve a központi tér ablakát kellene megosztva, bukóra átalakítani úgy, hogy közöttük egy 2 cm vastag bútorlap elhelyezhető legyen. A gázórát is egy szekrénybe kell rejteni, ami egyben a biztosíték-dobozokat illetve az internet-modemet is eltakarja. A villanyórát meg kell duplázni: 3 fázis x 32 amperre van szükség úgy, hogy ugyanennyit vezérelt mérőben is meg kell igényelni, és az új órákat a falon kívül helyezik el a jelenlegi szavályok szerint (van elegendő hely).

A többi, külső nyílászárót fel kell újítani, a meglévő festékrétegeket leégetve, új zárakat, kilincseket és hőszigetelő üvegeket beiktatva (az ablakok egyik szárnyában).”

• és ez a skicc:

Nos, ez az a kezdeti lépés, amit mindenkinek, aki ingatlanfejlesztéssel, azon belül régi lakások felújításával akar foglalkozni – szívből ajánlok. Lehet, hogy más tervezők másként csinálják, én így kezdek neki a tervezésnek. A régi lakásban rejlő potenciál felmérése, szerintem, akkor is hasznos, ha valaki nem akarja kihasználni a lehetőségeket, mert adott esetben nem akar annyi pénzt befektetni, amennyibe az kerülne. A maximumból vissza lehet lépni, esetleg lehet időben ütemezni, de vétek nem megismerni!

Ezentúl kínosan ügyelni fogok, hogy minden felkérés nyomán azonnal elküldjem a feltételeimet, amiket egyébként eddig is meg szoktam tenni, de az inkriminált esetben a siettség okán ez valahogy elmaradt – ezért nem pereskedem, csupán közöltem az illetővel, hogy a számára megküldött terv-vázlatot,  annak egyetlen részletét nincs joga felhasználni, mivel nem fizetett érte. Hogy betartja ezt, vagy sem, az az illető tisztességén múlik – vannak kétségeim, bár az illető az egyik neves, magánegyetem dolgozója, nem egy jogot és etikát nem ismerő idegen…