Külföldi, baráti házaspár, kisgyerekkel, hosszú hétvégét töltött Budapesten. A nő nagyszülei, mindkét részről, Magyarországról valók. Tizenhárom évvel ezelőtt már járt itt anyai nagymamájával, meglátogatni a család számára fontos helyet. Most a férjével akarta megismertetni Budapestet.

Pokoli meleg hétvégét fogtak ki, amikor az ember ösztönösen vízre vágyik. Szállodájuk szobájából ugyan látták a Dunát, de nem értették, hogy egy város, amelyet kettészel a folyó, miért „falazza el” el magát az életet adó víztől.

Előadtam a szokásos magyarázatot a vízszintváltozásról, hogy a hét méternyi különbséget csak kétszintű rakparttal lehet megoldani. Megértették, de azt már nem, hogy ez miért akadályozza meg a város illetékeseit, abban, hogy a változó vízálláshoz illeszkedően, a víz közelébe lehessen jutni.

A nő triatlon-versenyző, csak úgy mellékesen, de egyetlen napot sem hagy ki valamilyen edzés nélkül. A Margitsziget körbefutása célszerű edzésnek tűnt, de eljutni oda egy rémálom. Az alsó rakpart autóáradata mellett nekik is feltűnt, hogy mennyire gyalogos-ellenes a közlekedési rend.

Bár az általuk, négy nap alatt megismert Budapest épületeit gyönyörűnek találták (Belváros, Vár, Zsidónegyed, Palotanegyed, Margitsziget, Vásárcsarnok környéke, Andrássy út és Városliget), a nagy melegre való tekintettel, szerették volna egy dunai hajózással kiegészíteni az élményt. A MAHART főszezonban napi 12 alkalommal indít budapesti sétahajót – egy óra a vizen 2990 Ft egy felnőttnek. Ha valaki ennél többet akar hajókázni, akkor eljuthat Szentendrére, Esztergomba, vagy Visegrádra, de arra rámegy az egész napja, hiszen délelőtt indul egy hajó, és délután egy vissza. Szentendre szép város, de öt teljes órát eltölteni, talán mégsem annyira érdekes egy túristának. Amikor telefonon megkérdeztem a MAHART ügyintézőjét (mert a kereskedelmi és marketing igazgató nem elérhető), hogy miért ilyen szerény a választék, akkor az volt a válasz, hogy nincs többre igény.

Ez nem éppen helytálló, hiszen a magánszektor a kikötői cudar körülmények ellenére látott fantáziát a dunai hajózásban. Bár nem olcsó mulattság, de ha ár-érték arányban vizsgáljuk a MAHART szolgáltatáshoz képest, akkor reális. Más kérdés, hogy ezzel együtt is, hiányzik a Dunáról az a személyforgalom, amit ez a kátyúmentes főútvonal lehetővé tenne.

22nd február 2011

cselekvési program

PODO

Az önkormányzatok gazdasági önállóságát célzó, dinamikus adó és finanszírozási rendszer

1. A rendszer alapja, hogy a városi szolgáltatásokért fizetni kell, a fizetés mértéke azonban dinamikusan változik a két fél (az önkormányzat és a szolgáltatást igénybe vevő) aktivitása függvényében.

Az aktivitás, ebben az esetben mindig jobb környezeti feltételek előmozdítását jelenti. (Az önkormányzat részéről kedvezőbb életkörülmények biztosítása a bázisadó és a srófadó növelésének lehetőségét jelenti, az ingatlantulajdonos részéről pedig az olyan befektetés, amely az ingatlan energetikai-, komfortfokozatát, környezetéhez való viszonyát javítja, adócsökkenéssel jár.)

Ezzel szemben, a módszer “bünteti” a passzivitást. (Ha egy ingatlantulajdonos elhanyagolja, üresen “rohasztja” az ingatlanát, adója progresszíven emelkedik, mert az a város számára költséges, zavaró momentumként jelentkezik. Ugyanakkor, az önkormányzatot is fenyegeti az adócsökkenés veszélye, ha elhanyagolja a városrészt.)

2. A rendszer sajátossága a “mit miért” vagyis az, hogy a bevétel és a kiadás transzparens módon jelenik meg az önkormányzati költségvetésben. Íly módon, mindenki számára érthető, hogy miért szükséges fizetni, és az is, hogy a befizetések milyen önkormányzati szolgáltatást fedeznek.

Ez a felépítmény “eladhatóvá” teszi az adórendszert az adófizetők számára, fegyelmezi az önkormányzati költségeket és lehetőséget nyújt arra, hogy újradeffiniáljuk az önkormányzati feladatokat – Budapest esetében a kerületi és fővárosi feladatok megoszlása tekintetében, de általánosan is, az állami és az önkormányzati feladatok felülvizsgálata tekintetében. Gyakorlatilag, az adórendszer, “sorvezető” szerepet játszhat az önkormányzati rendszer reformjához.

3. Bár az önkormányzati bevételek és kiadások transzparens rendszerének három alap-pillére van, a rendszer nyitott, vagyis az önkormányzati feladatok függvényében bővíthető.

Erre a bővítésre szükség is lesz ahhoz, hogy a városi élet minden, ma már nyilvánvaló, és a jövőben várható problémájára megfelelő választ adhassunk (ilyen lehet például, a parkolással és a dugódíjjal kapcsolatos rendszer, az állattartással kapcsolatos illetékek, büntetések rendszere, a közterülethasználat értékalapú díjtételezése, vagy a közterületek rendjének megsértőivel kapcsolatos intézkedések rendszere – lásd a részletező tanulmányt) Viszont azzal, hogy a helyi adók új rendszerének igazságosságáról meg tudjuk győzni az adófizetőket, minden további, hasonlóan “mit miért” elven alapuló rendszert könnyebb lesz elfogadtatni.

4. Első megközelítésben a három alap-pillér bevételei kiadás-főcsoportokkal állnak párban, de néhány év alatt el kell jutni arra a szintre, hogy miközben a kiadásokat racionalizálja az önkormányzat, egyre pontosabban meghatározható legyen az egyes adófajták és kiadási tételeket közötti korreláció.

bevétel	kiadás	bevétel	kiadás	bevétel	kiadás
bázisadó	A város mindenkori, folyamatos, fenntartási költségei.	srófadó	Városfejlesztés,rekonstrukció,város – rehabilitáció.	bérleményadó	Kultúra,sport,közösségi terek, civil szervezetek.
Minden ingatlanra kivetett adó, amely műszaki paramétereken alapul, és az aktivitás mértékében, dinamikusan változik.		A beruházásokat, a terület többletértékének függvényében adóztatja		Az ingatlanok bérbeadásából származó jövedelem az önkormányzatokat illeti meg, mert a bérbeadásból származó bevétel nagysága a település környezeti feltételeitől függő érték.
nagyságrend:
A mai, társasházi, közös költség mértékéhez közelítő összeg – budapesti átlag:lakások esetében200 Ft/n.méter üzlet, iroda, szálloda, stb. 400 Ft/n.méter		Minden, a meglévő beépítést növelő beruházás plusz négyzetméterére -budapesti átlagban: 100 ezer Ft/n.méter		Minden bérbeadott ingatlan szerződéssel igazolt összegének 10%-a
a bevezetéshez szükséges feltételek:
1. adatbázis: minden ingatlan műszaki jellemzői				1. jogszabály
2. az alapértelmezett összeg dinamikus elmozdulásának feltételrendszere		2. korszerű, koncepcionális városrendezési tervek (helyzetfelmérés, stratégia, cselekvési programok)		2. a jelenlegi, szabályozási anomáliák felszámolása – a bérbeadási szerződések egységesítése és egyszerűsítése, bejelentési kötelezettség
3. jogszabályok, törvények				3. mellékvízmérők kötelező felszerelése
4. mivel a helyi adók az adófizetők terheit növelik, szükséges az amúgy is túlzottan magas ÁFA csökkentése, illetve a mobilitás növelése érdekében a lakásvásárlási illeték megszüntetése 70 négyzetméter alatti lakások vásárlása esetén.
5. az építmény-, és telekadó, a turisztikai illeték, és az iparűzési adó megszüntetése, mivel a jövedelemszerzésre alkalmas ingatlanok bázisadója magasabb		5. az építési engedélyezési eljárás során nyilvánossá tett adókötelezettség, és ezzel párhuzamosan a forrás elköltésének tervezett programja – automatizmus kialakítása		5. ellenörzés: amennyiben a bázisadót is a Díjbeszedőn keresztül gyűjti be az önkormányzat, a vízfogyasztásból nyilvánvalóvá válik, hogy az ingatlan használatban van vagy sem – adatbázis létrehozása és kilátásba helyezett szankciók
6. A város és az adatbázis állapotát folyamatosan ellenörző, egyszerű és logikus rendszer kialakítása

5. A rendszer bevezetésével járó előnyök (példákkal érzékeltetve) :

Mindhárom adófajta az önkormányzati önállóságot növeli. Összehasonlításképpen, Tel-Avivban, ahol már jó ideje működik egy hasonló rendszer, az éves költségvetés 88,5%-a önkormányzati forrásból származik, és csak annyi a kormányzati hozzájárulás, ami a hálózati infrastruktúrával kapcsolatos fejlesztés. A város-stratégia az, hogy a fizető, városi szolgáltatások körét és minőségét fejlesztve a város minél nagyobb önállóságot érjen el.

_ bázisadó – a legpontosabban tervezhető adónem, amely biztosítja a település fenntartásának megbízhatóan jó minőségét. Kétségtelen, szükséges hozzá egy pontos, műszaki adatbázis, amely megteremtése nem kevés munka, de a későbbiek során a lakhatási engedélyek részeként az adatbázis automatikusan karbantartható. Mivel műszaki paramétereken alapul, az ingatlanok értékének piaci változása nem befolyásolja. Mértéke megfizethető nagyságrendű, de mégsem olyan jelentéktelen, hogy csökkentése az ingatlantulajdonosok részéről ne legyen elérendő cél, és ugyanígy az önkormányzatok cselekvési programjait is pozitívan befolyásolhatja, hiszen bevételeik növelésének ez egy járható útja. A bázisadó később is alkalmas arra, hogy bizonyos, a közösség szempontjából fontos célt kitűzve az adócsökkentés lehetőségén keresztül aktivizálja az ingatlantulajdonosokat. Nem mellékesen, ez az ösztönzési rendszer sokkal igazságosabb és költség-hatékonyabb, mint a mai, protekcionalista pályázati rendszer.

példa: 50 négyzetméteres budapesti (átlag)lakás havi bázisadója 10 ezer forint. Energetikai besorolása “I” (a legrosszabb). A tulajdonos szeretné az energetikai fokozatot emelni, a maga részéről, amit megtehet, azzal maximálisan 4 fokozatot tud javítani (“E”), de a társasház is, amelynek a lakás része, hajlandó megtenni olyan lépéseket, amelyekkel együtt elérhetik az “A” fokozatot. Mivel a város érdeke a mainál gazdaságosabb energia-hasznosítás, minden energetikai fokozat-növelést 5%-os adócsökkentéssel támogat. Vagyis, a lakástulajdonos érdekelt abban, hogy elérje a lehető legmagasabb energia-fokozatot, hiszen az, esetünkben 40%-os adócsökkenést eredményez nála. Ehhez azonban meg kell győzze a társasházat is, hogy együttesen érjék el a lehető legmagasabb energiafokozatot. A bázisadó-alap egyben támogatási rendszer is, vagyis energetikai beruházásra kedvező feltételekkel kölcsönt ad, amely törlesztése megegyezik az adócsökkentés mértékével. Vagyis, 480 ezer forintot kaphat energetikai beruházásra, ha eléri az “A” fokozatot, és 10 éven keresztül az adócsökkenés mértéke fedezi a törlesztést. (Közben az ingatlantulajdonos energia-számlái is jelentősen csökkennek).
példa: ugyanennek a lakásnak a környezetében az önkormányzat azt tapasztalja, hogy számos ingatlantulajdonos “aktivitása” következtében az ingatlanok minősége javult, odafigyelnek a környezetükre, tehát érdemes némi önkormányzati beruházással ezt a pozitív folyamatot tovább segíteni. Ezért meghirdet egy átfogó utca-rehabilitációs programot. Igaz, ennek a beruházásnak a forrása a srófadó (a következő részben részletezett módon), de miután elkészült, az önkormányzat, az adott utcában a bázisadó emelésére jogosult. Ennek mértéke egy, a környéken elvárható és valóságos infrastuktúrális ellátottság szintjének különbözőségéből adódó mérőszám (lásd: a tanulmány 5. oldala), illetve az elvárható szint felé való előrelépés %-os aránya. Egyszerű példánknál maradva átfogó rehabilitáció esetén akár 30%-os is lehet a javulás, ami azt jelenti, hogy a bázisadó 30%-al is emelkedik. Vagyis az önkormányzat érdekelt abban, hogy javítsa a közterületek állapotát, hiszen az bevételtöbbletet jelent számára. Ugyanakkor, egy ilyen drasztikus változás az utca ingatlanjainak értéknövekedésében is megmutatkozik, vagyis az egyéni érdek és a közösségi érdek ugyanabban az irányba hat.
példa: egy ház földszinti üzlete üresen áll, a bejárat hajléktalanok lakhelye, az épületrész fizikai állaga drasztikusan romlik. Harminc napon túl üres üzlet bázisadója havi 10%-al nő.Vagyis 10 hónap után már duplája lesz az üzlet után fizetendő bázisadó, és ez mindaddig növekszik, amíg az üzlet üresen áll. Ez arra ösztönzi a tulajdonost, hogy minél előbb kiadja az üzletet, még akkor is, ha a bérleti díj alacsonyabb, mint amit szeretne – városi szinten a bérleti díjak racionalizációját eredményezi.
példa: egy ház közterületi felülete (homlokzata, bejárata, tetőszerkezete)elhanyagolt – ezt műszaki paraméterek jellemzik, például: hulló vakolat, lyukas eresz-csatorna, nem felújítás céljára szolgáló, beállványozott homlokzat, stb. Az állagromlás mértékében a bázisadó havonta növekszik, ha ezen felül még üresen is áll, akkor a növekedés mértéke elérheti a havi 10%-ot. A folyamat vége egyértelműen a tulajdon elvesztése, vagyis az ingatlan elárverezése, de a tulajdonos “aktivitása” ezt a folyamatot megállíthatja, illetve megelőzheti. Tekintettel arra, hogy Budapesten hatalmas mennyiségű, lepukkant állapotú ingatlan van, köztük számos lakóingatlan, társasház, amelyek felújítási kényszere szorít, de nem oldható meg egyik napról a másikra, bizonyos türelmi időt kell beiktatnunk, illetve önkormányzati segítséget a felújítás ésszerű, és szakszerű megoldására. A segítség alapvetően tervezés-szervezés-engedélyezés tárgykörben, amely célja egy felújítási program és ütemterv, amelyre az önkormányzat az ingatlantulajdonos(oka)t kötelezi, annak fejében, hogy a bázisadójuk nem növekszik a fent említett ütemben. Egyszerű példaként, ha egy társasház közterületi felülete felújításra szorul, és ezt az önkormányzat jelzi a tulajdonos-közösség felé, harminc napon belül kéréssel fordulhat a közösség az önkormányzathoz, hogy közös megegyezéssel készüljön egy felújítási programterv. Ezt az önkormányzat saját erőből kell megoldja (az önkormányzathoz rendelt megfelelő szakembergárdával). Ennek a programtervnek az elkészítésére és engedélyezésére, a társasházi közösséggel való elfogadtatására fél év áll rendelkezésre. Mivel ez már pénzügyi és megvalósítási ütemtervet is tartalmaz, az engedélyezés azt is jelenti, hogy belátható időn belül a közterületi felület meg kell javuljon. Kevésbé sűrgős esetekben ez lehet néhány év is, hiszen az anyagi forrást a társasháznak elő kell teremtenie, de mindenképpen, előre tervezhetően, belátható időn belül a javulás be kell következzen. Sűrgős esetekben az önkormányzat kedvező feltételekkel, hosszú lejáratú kölcsönt bocsáthat a társasház rendelkezésére, de nem adhat “ajándékot” az adófizetők pénzéből, hiszen bármilyen felújítás, az adott épület értékét növeli, ezért jogtalan lenne a vissza nem térítendő támogatás.
példa: az önkormányzat hanyag módon kezel egy városrészt – közvilágítás, közterület tisztasága romlik, a közösségi közlekedés, a közbiztonság szinvonala zuhan, stb. Az elvárható városi indfrastruktúrális szint és a valós helyzet közötti arány, amely a bázisadó megállapítása idején fennállt, megváltozik. Az infrastruktúrális szinvonal arányának csökkenése ugyanilyen mértékű bázisadó-csökkenést kell eredményezzen. Hogy az önkormányzat ne csupán esetleges bejentések következtében “ébredjen fel”, minden évben, a költségvetésben szerepelnie kell minden városi terület bázisadóját alakító infrastruktúrális ellátottságot jellemző mérőszám. Ennek minden egyes számlán is szerepelnie kell. Az idő előrehaladtával, az elvárható szint emelkedik, tehát az arányszám akkor is romlik, ha az önkormányzat csupán tétlenkedik – ez a tétlenkedés megmutatkozik a beszedhető bárzisadó mértékében.

_ srófadó – az önkormányzati források közül a fejlesztéseket szolgáló adónem, amely a városi területek értékének növekedéséből származó ingatlantulajdonosi gazdagodást adóztatja.

A srófadó önkormányzati bevételként tulajdonosváltáskor, illetve az értéknövekedést effektiv vagyonosodásá alakító építési folyamat során jelentkezik. Kivetésének alapja az önkormányzat által készített részletes rendezési terv, amely egyértelműen meghatározza a korábbi és a lehetséges beépítés mértékét, illetve ennek alapján a megfizetendő értéknövekedési (sróf)adót.

Ez az adónem egyértelműen a városrendezés eszköze, a városfejlesztést a közösségi érdeknek alárendelt módon kezeli, éppen ezért, nem elsősorban bevételnövekedés a célja, hanem a kedvező városszövet kialakítását segítő forrás megteremtése. A részletes rendezési terv elkészítését meg kell előzze a város stratégiai tervezése, ami időigényes és költséges folyamat, de éppen a srófadó teszi lehetővé, hogy a tervezést újra a közösségi érdeknek megfelelően végezze a városvezetés.

példa: Budapest belső területén, ahol a helyzetfelmérés szerint a beépítés 300%-os (a telek teljes alapterületének háromszorosa), ami azt jelenti, hogy egy 1000 négyzetméteres telken 400 négyzetméteres szabad terület (kert-udvar) mellett öt szintes a beépítés, és 50 lakás van, ha a közösségi területeket levonjuk, az átlagos lakásméret 50 négyzetméter, a városvezetés úgy dönt, hogy ezt a beépítési sűrűséget nem kívánja növelni, sőt, ösztönözni akarja a lakásnagyság-növekedést (kis lakások összevonását), és a beépítési százalék csökkenését (A ma használatos szintterületi mutató igen megtévesztő). Ebben a körzetben van egy földszintes épület, amely 50%-os beépítésű, és 4 db 100 négyzetméteres lakást tartalmaz. A rendezési terv szerint maximálisan 300% x 800 négyzetméter = 2400 négyzetmétert és 48 lakást lehet a telekre építeni. A két adat közti különbség a srófadó kiszámításának alapja. Vagyis, az adott városi terület értékének megfelelően, most az egyszerűség miatt számoljunk átlagosan 100 ezer Ft x (2400 – 400)2000 négyzetméter = 200 millió Ft Viszonyításképpen, ezen a területen egy új, vagy teljesen felújított lakás eladási értéke 500 ezer forint/négyzetméter, az új lakás árában pedig a régi épület vásárlási költsége 50 ezer forint/négyzetmétert képvisel. Ha építési költségként 120 ezer ft/négyzetmétert veszünk alapul, akkor a várható haszon 330 ezer forint/négyzetméter, vagyis a kivetett 83 ezer ft/négyzetméter srófadó csupán 25 %-os nyereségcsökkenéssel jár. (Tel-Avivban ez jóval magasabb, mégsem veszi el a beruházók kedvét az építkezésektől) A végösszeget csökkenti, ha a beruházó kevesebb, de nagyobb lakásokat akar építeni, vagy megelégszik egy kevésbé intenzív beépítéssel. Ha beépíti a teljes, megengedett területet, de 50 helyett 100 négyzetméteres lakásokat épít, akkor minden négyzetméterkülönbözet 0.5%-os srófadócsökkenést jelent számára – esetünkben ez 25%-os csökkenést – 50 millió forintot. Ha pedig 2400 négyzetméterhez képest csak 2000 négyzetméteren 20 db 100 négyzetméteres lakást épít, úgy a srófadója már csak 120 millió forint 200 millió helyett. Íly módon, a srófadó egy lazább, és minőségi beépítés felé tereli a beruházót. Ugyanakkor, a srófadó olyan forrást biztosít az önkormányzatnak, amelyből a megnövekedett terhelésnek megfelelően javítani tud a közterületek állapotán. A srófadó, a kiszámíthatóságán túl, további előnyökkel jár a beruházó számára is, hiszen az általa befizetett adó a beruházása környezetét javítja, ezért az ingatlanjai értékét tovább növeli. A rendszer tehát, egy emelkedő spirlába indítja el az adott városi területet (az előzőekben utaltam arra, hogy a megújított közterület lehetőséget ad az önkormányzat számára, hogy a bázisadót emelje a környéken).
példa: az előző példában említett házban két 50 négyzetméteres lakást megvesz egy fiatal pár, és egy lakássá alakítja, felújítja. Ha energetikailag is jobb kategóriájú lesz a felújított lakás, akkor az bázisadó-csökkenéssel jár, de maga a lakásösszevonás a srófadó-alapból származó “negativ adóként” megilleti a tulajdonosokat. Ha az adott területen 100 ezer ft/négyzetméter a srófadó, az adott időben, úgy minden négyzetméternövekedés, ami két (három) lakás összevonásából származik, a srófadó felének értékével számolt támogatásként jelentkezik a tulajdonosnál. Esetünkben, az 50 négyzetméteres lakás 50 négyzetméterrel bővült, vagyis 50000 Ft x 50 négyzetméter = 2.5 millió forint.
példa: az egyes példában említett régi házban a teljes beépítés és a hasznos alapterületek között lényeges különbség is elképzelhető. Többnyire a pincék és a padlások, de lehetnek felesleges cselédlépcsők, raktárak is. A város érdekelt abban, hogy minél jobban hasznosítsák a meglévő területeket úgy, hogy az ne növelje a lakásszámot, hanem a minőségi javulást szolgálja. Éppen ezért, a srófadó-alapból támogatást kaphatnak a társasházak arra, hogy például a pincéből borozót, kiállítótermet, vagy akár hidrofónikus gombatermesztő-telepet alakítsanak ki, és íly módon azt a területet hasznot hozó építményrészként üzemeltessék a továbbiakban. Igaz viszont, hogy a beruházás befejezésétől, az adott épületrészre bázisadót kell fizetniük, mint minden hasznos alapterületre. Az íly módon kialakított területek bázisadója a funkciótól függően változik (borozóként több, mint egy lakásnégyzetméter, gombatermesztőhelyként kevesebb, például), de a srófadó-alapból való hozzájárulás mértéke is a funkció függvénye. Ebben az esetben az önkormányzat hozzásegíti a társasházat bizonyos plusz-jövedelemhez (eladásból származó bevétel, megnövekedett közös költség, vagy bérleti díj), de egyben önmaga, jövőbeli bázisadóbevételét is növeli. Az elsődleges cél azonban a meglévő, városi területek ésszerű hasznosítása.
példa: amennyiben a régi ház adottságai olyanok, hogy a tetőn például napelemeket lehet elhelyezni, és íly módon lehet hasznosítani – ezáltal az épület energetikai besorolása emelkedik, akkor a srófadó-alapból ennek megfelelően kap a ház támogatást a beruházáshoz, illetve a bázisadóból is megilleti az adókedvezmény. Ebben az esetben az önkormányzatnak nem származik a későbbiekben plusz-bevétele, de a település közösségi érdekét szolgálja az amúgy beruházás-igényes változtatás a gazdaságosabb energiafelhasználás irányába.

_ bérleményadó – a bérlemények megadóztatása ugyan eddig is létezett, de a 2011 elejéig érvényes 25%-os adókulcs miatt az egyik leginkább elkerült adófajta volt. A 16%-ra való csökkenés talán pozitiv változást hoz, de még jobb lenne, ha az önkormányzati források részét képezné, és a bázisadóval páthuzamos lenne a beszedési procedúra, illetve az ellenörzés. Utóbbi ugyanis lényeges eleme annak, hogy ezt az adót meg is fizesse mindenki. Ebből a forrásból lehetne, a bevételek mértékében fedezni a település kultúrális, sport, és szórakoztató rendezvényeit, közösségi terek kialakításását, illetve a civil szervezetek támogatása is innen történne. A két dolog között ugyanis van bizonyos összefüggés. A város infrastruktúrális ellátottsága befolyásolja a bér-ingatlan piacot. Itt nem csupán a lakásokról van szó, hanem minden bérleményről! Egy üzlet bérleti díját nagyban meghatározza a hely, a városi környezet, éppen ezért jogos az az elvárás, hogy az ebből származó adóbevétel az önkormányzatok anyagi biztonságát növelje. Másfelöl viszont azzal, hogy ezek a bevételek a kultúrális beruházásokat gyarapítják, megintcsak létrehozunk egy önmagát erősítő spirált, a városi tér minőségét illetően.

A bérleményadó jövőbeli jelentősége még nagyobb, mégpedig a bérlakás-piac minőségi bővítése szempontjából.

Első lépésben a lakásbérletet, a legális jövedelemszerzés eszközeként kell bevezetni, a mai, nagyrészt fekete-piaci viszonyokkal szemben, majd pedig visszaadni a bérlakás-építés (és nem az állami bérlakások építésének) hosszútávú befektetésként való elismerését – a nyugdíjrendszer fontos részeként lehetőséget adni a minőségi bérházépítésre, mint ahogy ez ismert volt az 1920-40-es években Magyarországon.

példa: az ingatlanregiszter alapján minden személy tényleges lakhelye és ingatlanjainak adatai összevethetők. Bizonyos esetektől eltekintve (például, két város között ingázik valaki a munkája miatt – ezeket is bele kell tudni illeszteni a rendszerbe, de most nem foglalkozunk vele) egy ember egy lakásban él. Az összes többi lakás, üzlet, raktár, iroda, stb. valamilyen használatban kell legyen, mert ha nem, akkor a bázisadó 3. példájának esete állhat elő. (most szintén nem foglalkozom a mezőgazdasági ingatlanok esetével, mert budapesti alaphelyzetekre fókuszálok, de az egész országra kiterjedő rendszerben már szerepelnie kell ezeknek is, hasonló elvek alapján). Eképpen Gazdag Elvira három üzlet és két lakás tulajdonosa. Üzletei váltakozó szerencsével üresen állnak, vagy havi 100 ezer forintért vannak bérbe adva. A magas bérleti díj miatt az üzemeltetők nagyon hamar tönkre mennek, így Gazdag Elvira adóbevallása meglehetősen hiányos. A lakásában, ha kérdezik, rokonok laknak. Ő maga egyébként nyugdíjas, és az ingatlanokból származó, változó jövedelme adja tisztes megélhetését. Az új rendelkezések nem ismerik a “rokonok laknak a lakásomban” helyzetet, ez alól csak 18 éven felüli, egyenesági leszármazott a kivétel. Az ugyanis életszerű, hogy valaki felnőtt gyermekének adja át használatra a korábban vásárolt, vagy örökölt lakását. Gazdag Elvirának nem a gyermeke lakik a lakásában, tehát hivatalos bérleti szerződést kell kötnie – ezt egy áttekinthetően egyszerű és pontos nyomtatványként megkapja az önkormányzatnál, csak a lakás és a bérlő adatait kell kitöltenie. Amennyiben irreálisan alacsony bérleti díjat jelöl meg, az önkormányzatnak joga van a piaci árat feltételezni az adó mértékének megítélésekor. Erre vonatkozóan az adatbázis kellően pontos viszonyítási alapot jelent. Ezek után Gazdag Elvira számára a Díjbeszedő nem csupán a víz és csatornadíjat illetve a bázisadóját tartalmazó befizetési csekket, hanem a bérleményadóját tartalmazó borítékot is kikézbesít a bérbe adott lakása után. A bérleti szerződésben egy hónapos felmondási idő van, de ezzel együtt, bérlőváltozás esetén egy hónap “átlapolási idő” mindig beszámítható, illetve 5 évente fél év felújítási idő. Amennyiben megtörtént a bérlőváltás, le kell adni az új szerződést. Ha a lakás üresen marad, és ez nem okoz “közterületi felület-rombolást”, akkor ugyan 10%-al nő a bázisadója, de nem havonta növekvő mértékben. Az önkormányzatnak nem érdeke, hogy üresen álljanak a lakások, ezért a bázisadó 30 nap után a lakásoknál is magasabb, de ha ennek nincs más környezet-romboló hatása, az idő előrehaladtával ez nem növekszik. Ha viszont a vízfogyasztásból egyértelmű, hogy a lakásban valójában mégis lakik valaki, csak nincs lejelentve, akkor az önkormányzat a lakásbérlet piaci viszonyai szerinti árat feltételezve kivetheti az bérleményadót, és az ellenörzés díjának megfelelő büntetéssel is megfejelheti. Kivételes esetek lehetnek, mint például az, hogy valaki, munkájánál fogva az idejét megosztja két város között, és ezért mindkét helyen fenntart egy-egy lakást. A rendszernek nem célja a bürokrácia növelése, de beépíti azokat az ellenörzési lehetőségeket, amely az adóelkerülést leleplezhetik.
példa: Gazdag Elvira három üzlete problematikusabb, hiszen azokra érvényes a “közterületi felületrombolás” eshetősége miatti, időben növekvő bázisadó, vagyis, ha nincs kiadva, a bérleti szerződés nincs leadva az önkormányzatnál, akkor egy olyan adóörvénybe kerülhet, amely vége az ingatlanok elárverezése is lehet. Éppen ezért gazdag Elvirának a korábbinál alacsonyabb összegért, de biztos bérlőknek kell kiadnia az üzleteit ahhoz, hogy optimalizálja az adókötelezettségeit. A szerződés persze őt is védi az olyan, felelőtlen bérlőkkel szemben, akik egy idő után elfelejtenek fizetni. A szorosra zárt adórendelkezések tehát, végső soron, a kölcsönösen tisztességes üzleti kapcsolatoknak kedveznek. Lehet, hogy Elvira ezentúl csak havi 50 ezer forint bérleti díjat tud kaszírozni, és annak 10%-át be kell fizesse mint bérleményadót, de ebben az esetben havi 135 ezer forintra előre tervezhet, nincs abban a bizonytalanságban, hogy egyik hónapban hopp, máskor meg kopp. A bérlőknek sem kell aranyárban eladni a zöldséget, hogy kitermeljék a bérleti díjat a saját megélhetésükön kívül. A vásárlóknak is jó, hogy reális áron jutnak hozzá a szükséges termékekhez, a városnak pedig az a jó, hogy az utcái nincsenek tele bemaszatolt kirakatú, üres üzletekkel.
példa: Gazdag Elvira egyre idősebb, és megunja, hogy az ingatlanjaival foglalkozzon. Ha semmit nem csinál, és az ingatlanjai üressége miatt a bázisadó-tartozása növekszik az önkormányzat felé, egy idő után az ingatlanok elárverezésével kell számoljon. De előfordulhat az is, hogy betegsége okán nem képes az ingatlanjaival foglalkozni. Ilyenkor az önkormányzat illetékes osztálya felkínál két lehetőséget – az egyik, hogy az ingatlankezelésre profi céget ajánj Elvirának, így némi költség mellett, továbbra is az ingatlanok adhatják megélhetését. A másik lehetőség, hogy az önkormányzat egy ingatlanközvetítő segítségével az időbeni értékesítést ajánlja, amikor még a büntetések nem viszik el az ingatlan árát, hanem az ingatlanok értékesítésével olyan pénzösszeghez juthat Elvira, amit egy bankbetétben kamatoztathat. Az ingatlan ugyan jó befektetés, de a vele való foglalkozás terhes lehet egyes embereknek. Tulajdonosnak lenni nem kötelező és a felelősség alól nincs felmentés.
példa: egy budapesti foghíjtelekre Gipsz Jakab magánvállalkozó bérházat szeretne építeni. Létrehoz egy céget, amelynek tulajdonában van a telek, megfelelő, már építési engedéllyel rendelkező tervek birtokában, bejelentkezik az APEH-nál, bérház-építési szándéknyilatkozattal. Miután az APEH megvizsgálta, hogy a jövendő bérház építési engedélye olyan, hogy 70 négyzetméternél nem kisebb lakások, energetikailag a legkorszerűbb építési móddal (minimum az energiaellátás 80%-a megújuló energiából fedezve) épülnek majd, az APEH listába veszi, és a projekt kap egy nyugdíjalap-elismerési számot. Ezek után, a befektető meghirdeti a beruházást, mint hosszútávú befektetést, amelyet a részvényesek a nyugdíjalapjuk 20%-ig, vagyis a jövedelmük 2%-ig nyugdíjalapként elismerhetik. További feltétel, hogy a beruházás és az épületfenntartás ugyanannak a részvénytársaságnak a feladata, és minimum 80 évig az is kell maradjon ahhoz, nyugdíjalapként elismerjék. Nagy József szorgalmas médiamunkás, akinek a havi nyugdíjalapja 100000 Ft Ebből 80000-et befizet az APEH-nak, és bejelenti, hogy havi 20000 forintot Gipsz Jakab 2573867 nyugdíjalap-elismerési számú részvénytársaságába fektet. Ez a befektetés minimálisan 20 éves lejáratú, de Nagy József nem adhatja el 70 éves kora előtt, viszont örökölhető. A Gipsz Jakab szervezte vállalkozás tehát részvényeseket gyűjt ahhoz, hogy a bérházat megépítse, és aztán a bérházat működtesse. A részvényesek nem készpénzzel, hanem a nyugdíjalapjukkal vesznek részt a vállalkozásban, ami mint egy ingatlanszerzési törlesztés nyújt fedezetet a bankhitelhez.

Az önkormányzatok forrásalapjának harmadik pillérét jelentő bérlenyadó tehát, abban a komplex városgazdálkodási szemléletben, amelyet a PODO – rendszer igyekszik felvázolni, városalakító tényezővé válhat.

Ehhez tudatosulnia kell annak, hogy az ingatlan hosszútávú befektetés. Egy olyan országban, ahol a társadalmi bizonytalanság régóta gyors meggazdagodásra ösztönzi az embereket, hiszen nem tudni, mit hoz a jövő, állami garancia szükséges ahhoz, hogy többen lássák idős napjaik anyagi biztonságát jelentő befektetésnek az ingatlanokat.

Bár az állami nyugdíjalap elesik bevétele 20%-tól, de az így létrejött befektetés munkahelyeket teremt és ezen keresztül további adóbevételeket. Arról nem is beszélve, hogy a magyar lakásállomány gyenge minőségét fokozatosan emeli, bővíti a bérlakáspiacot. Az ár-érték arányban ma teljesen irreális bérlakáspiacot lassan a helyére teszi, hiszen megjelenik egy olyan bérlakás-kínálat, amely ma nagyon hiányzik – reális bérleti díjjal (mivel eleve hosszútávú befektetés) és alacsony fenntartási költségekkel (megújuló energia). Méretüknél fogva alkalmasak arra, hogy egy-két gyerekes fiatalok is kibéreljék. Vagyis társadalmi hatása sokkal mélyebb, mint azt első pillanatban feltételeznénk. A szigorúan megszabott műszaki feltételeken túl, az a momentum, hogy a befektető egyben a fenntartó, eleve magasabb építészeti és kivitelezési minőséget eredményez – lásd: a harmincas években épült Bauhaus-házak, amelyek építtetői jórészt nyugdíjalapok voltak – ami nem elhanyagolható városképi, városgazdálkodási szempont.

A fentiek alapján, különösen a példákon keresztül, remélhetőleg nyilvánvaló, hogy az önkormányzatok gazdasági önállóságát célzó, dinamikus adó és finanszírozási rendszer három alap-pillére közül egyik sem hagyható el ahhoz, hogy egy jól működő rendszert hozzunk létre. A rendszer bővíthető, de nem csökkenthető a hatékonyság elvesztésének veszélye nélkül. Nem lehet megspórolni az alapos előkészítést és a konkrét területen való modellezért. A rendszer sikerének feltétele a folyamatos kommunikáció az érintettekkel, a jövendő adófizetőkkel. Ebből a szempontból is úttörő vállalkozás lehet, de meggyőződésem, hogy a siker éppen a korábbiaktól merőben eltérő szemléletben van.

A PODO-rendszer nagy “hibája”, hogy nem lehet belőle azonnal pénzt kifacsarni, bár Budapestnek (és szinte minden önkormányzatnak Magyarországon) nyilvánvalóan, szüksége lenne erre. Ugyanakkor, egy alapos és körültekintő előkészítéssel, kommunikációval bevezetésre kerülő rendszer a résztvevők számára már most tervezhetővé teszi a jövőt, ami nem kevésbé fontos elem egy város életében.

A rendszer másik “hibája”, hogy áttekinthetővé teszi a pénzmozgásokat, nem lehet belőle könnyedén “eltüntetni” néhány milliárdot, ezért csak olyan politikusok fogják támogatni, akiknek valóban a közérdek lebeg a szemük előtt.

21st február 2011

cselekvési program

Eladható ingatlanadó 6.

Egy 2009.01.03-i tanulmány, amely ma is tanulságos… Az előző rész itt olvasható.

9. A rendszerbe a fenntartható fejlődés környezetvédelmi követelményeinek megfelelő mutatókat is beleépítünk, illetve az erre kidolgozandó számítógépes program mindig alkalmas kell legyen olyan új tényezők befogadására, amelyet ma nem tudunk számításba venni.

Az új ingatlanadó azért képes számtalan mutatót magába ötvözni, és ezek szerint dinamikusan változni, mert az egész számítási rendszer egy felhasználóbarát számítógépes program szerint működik. Ennek a „kaptár-rendszernek” már az állapotfelmérés szakaszában olyan nyitottnak kell lennie, hogy később is, a technológiai fejlődéssel párhuzamosan, beilleszthetők legyenek újabb szempontok. Bár ingatlanadóról beszélünk, amelyet a különböző ingatlantulajdonosok kell, hogy fizessenek, már a srófadó említése is jelzi, hogy ebbe a rendszerbe további alrendszerek kapcsolódhatnak bele. Célszerű, hogy belekapcsolódjanak, hiszen az ingatlanadó alapja egy olyan információs bázis a település-viszonyokról, amelyet bármely döntéselőkészítés során remekül lehet használni.

Alrendszer lehet a különböző, „egyéb” tulajdonnal kapcsolatos elbírálás.

A nagyvárosi életkörülményeket manapság nagyonis negatív módon befolyásoló gépjármű-tulajdonnal kapcsolatos intézkedéseket is ide sorolhatjuk. Tudomásul kell venni, hogy egy autó nagyobb költségeket ró egy városra, mint a „gazdája”. Ezt nem lehet benzinárba, regisztációs illetékekbe rejtegetni tovább, hanem a „mit miért fizetünk” elv szerint pontosítani szükséges. Az autótulajdonosnak pontosan tudnia kell, hogy mennyibe kerül neki az, ha saját kocsiját használja Budapest belvárosában. Ha tudni fogja, akkor majd ő eldönti, hogy hajlandó megfizetni ezt az árat, vagy inkább villamosozik, ne adj Isten, gyalogol.

2003-ban Londonban bevezették a dugóadót, amely racionalizálta (30%-al csökkent a városi gépjárműforgalom) a közlekedést. Ennek alapja egy pontos gépjárműnyilvántartás. Budapesten nemcsak a forgalom, hanem a felszini parkolás is ma már megoldhatatlan problémákat jelent, viszont az utóbbi 10 évben épült mélyparkolók kihasználatlanok.

Hasonló alrendszerként kell szerepeljen az állattartás. Ez egyfelöl szabályozza, hogy egy településen belül milyen tipusú és milyen mennyiségű állattartásra van lehetőség, illetve mi nem kívánatos, nyilvántartja az állategészségügyi szempontból szükséges adatokat (elektronikus állatazonosító), és ez alapján lehet kivetni az állattartási adót annak függvényében, hogy az illető állat milyen környezeti következménnyel jár a településre nézve. Nem kutyagumiellenes reklámra kell pénzt költeni, hanem meg kell szervezni a felelősségteljes állattartás feltételeit.

Ahogy korábban említettem, a lemaradás egyetlen előnye, hogy ki lehet kerülni a fejlődés zsákutcáit, tanulhatunk a nálunk fejlettebb települések hibáiból. Annak idején ezt tette a Kiegyezés utáni Magyarország. Tanult és a legkorszerűbb megoldásokat alkalmazta. Azóta feléltük az elődök által hagyott tartalékokat, a magyar településhálózat működtetésére alkalmatlan a meglévő szervezeti keret. A fejlődést követő magatartás már eddig is óriási (anyagi) károkat okozott, de most, a „fejletlenségünk” mai szintjén még éppen helyrebillenthető az egyensúly. Az „Isten háta mögötti” települések felvirágoztatása nem pénzpumpa kérdése, hanem a nemzetközi tapasztalat és a helyi kreativitás ötvözetének eredménye lehet.

A mobilitásnak már most, a XXI. század első évtizedében új értelmezése születik. A helyváltoztatás könnyedsége helyett az elérhetőség könnyedségét kezdi jelenteni. Ebben az értelemben a fővárostól való távolság egyre kevésbé lesz kritikus tényező. Amikor szellemi szabadfoglalkozásúak elkezdtek az 1990-es években vidékre költözni, még csak kevesen engedhették meg maguknak azt, hogy az ország, vagy a Föld több pontján legyen „bázisuk”. Azóta egyre többen vannak, akik a hét nagy részében valahol „a világ végén” dolgoznak és a szabadidejüket töltik a széles kultúrális kínálattal rendelkező nagyvárosban. Az életformaváltozás átrendezi a megszokott fogalmainkat a lakásról, a hétvégi házról, a szabadidőről, munkaidőről. Egy jól gazdálkodó önkormányzatnak nemcsak fel kell ismernie az új jelenségeket, hanem a pozitiv változásokat fel is kell karolnia, ha már évtizedeken keresztül képtelen volt felismerni a településromboló folyamatokat.

_az adó kidolgozásának feltételei

„Kell egy csapat!” Kompakt, ütőképes csapat, amely a különböző minisztériumokon áthidaló törvényt tető alá tudja hozni. Természetesen, kíváló pénzügyi szakértő és jogász szükséges a csapatban, olyan, aki kellően nyitott és kreativ ahhoz, a maga területének ismereteit ötvözni tudja a településgazdálkodás fent részletezett szempontjaival. Az ő munkájuk annál is nehezebb lesz, mert az új ingatlanadó bevezetésével együttjáró változások törvényességi feltételeit is ki kell dolgozzák. Lényegében, az önkormányzati törvényt újra kell fogalmazni, ami talán, most az egyszer nem is lehetetlen feladat. A jelenlegi közigazgatási rendszert abszolút jól ismerő szakértőkre azért lesz szükségünk, mert ott is számos változtatással jár az új adó bevezetése.

Nem különben kreativ számítógépes szakemberre van szükség, aki az első pillanattól azon dolgozik, hogy a program kellően rugalmas, ugyanakkor tökéletesen áttekinthető legyen.

A folyamatos, interaktiv kommunikációra internetes és telekommunikációban járatos emberre szintén az első perctől kezdve szükség van, aki egyben a törvénytervezet tesztelését is végzi.

Mivel az adó alapja minden településen, egy rendkívül körültekintő állapotfelmérés kell legyen, elengedhetetlen, hogy a törvény kidolgozását három mintapélda kísérje: az egyik egy budapest-belvárosi, városszerkezeti egység, a másik egy olyan külvárosi városszerkezeti egység, amelyet a városhatár átszel, igy ugyanolyan jellegű településrész budapestinek, mig a másik agglomerációs résznek számít, a harmadik minta egy kifejezetten kis falu, lehetőleg a keleti hatávidéken. Ez a három minta alkalmas arra, hogy a különböző variánsokat modellezni tudjuk, és a kommunikációban is felhasználjuk.

_ a működés sikerének egyéb feltételei

A bevezetőben említettem, hogy az új ingatlanadó nem lehet a jelenlegi káoszt megfejelő, plusz-adó. Figyelembe kell venni azt, hogy jelenleg a települések mindegyike jelentős állami hányadból gazdálkodik. Ha tehát a települések közvetlenül az adóalanyoktól kapják ezt az összeget, akkor ennyivel csökkenteni kell valamilyen, mindenkit érintő adófajtát, célszerűen az általános forgalmi adót, ami úgyis meglehetősen magas Magyarországon. Annál is inkább, mert az ingatlanadóra való átállás nem történhet meg egyik pillanatról a másikra úgy, hogy minden település képes az önfenntartásra, az átmeneti időre, amíg a rendszer „beáll” bizonyos tartalékkat kell képezni.

A fokozatosságnak megvan az az előnye, hogy az emberek előre tudják tervezni a maguk kiadásait is, hiszen az átmeneti időszakban az ország lakossága fizeti az ingatlanadót és a csökkenő mértékű ÁFÁ-t is.

Az önkormányzatok jelenlegi, közvetlen bevételei közt is rendet teremt az új ingatlanadó, ami szükségtelenné teszi a különböző cimen beszedett adók és járulékok tömegét. Az egyik ilyen abszurdum a furcsa konnotációjú „iparűzési adó”, ami ellentmond a szolgáltatás-alapú elvnek, a cselekvést „bünteti”.

Az ingatlanadó bevezetése akkor lehet sikeres, ha közben feloldjuk a tulajdonszerzéssel kapcsolatos földhözragadtságot. Azzal semmi probléma nincs, hogy az 5 éven belüli eladás esetén az értékkülönbözetet után adót kell fizetni, hiszen ez a profit megadóztatása, de teljesen érthetetlen számomra az ingatlanvásárlással kapcsolatos illetékfizetés. Különösen az új adó bevezetésével óhatatlanul meginduló átrendeződést kell segítse az, hogy ezt az illetéket eltörlik.

A törvényalkotást előkészítő csapat állapotfelmérő, adatfeldolgozó részlegének a feladata a törvény elfogadását követően a program használatának betanítása lenne, minden egyes településen, és a helyileg feldolgozott adatok ellenőrzése, összesítse. Később pedig az alrendszerek kidolgozására, az időközben felmerülő szempontok beillesztése a rendszerbe.

20th február 2011

cselekvési program

Eladható ingatlanadó 5.

Egy 2009.01.03-i tanulmány, amely ma is tanulságos… Az előző rész itt olvasható.

7. Éppen az átláthatóság szolgálja majd az önkormányzati korrupció ellehetetlenülését, a hatékonyabb gazdálkodást és a technikai fejlesztés folyamatos igényét.

A közpénzekkel kapcsolatos korrupciónak két nagy tipusa különböztetehető meg az önkormányzatoknál: az egyik, amikor a vásárolt szolgáltatások ára aránytalanul magas, és a megbízásért a döntést elősegítő önkormányzati képviselő vagy szakember „hálapénzt” kap vissza a szolgáltatótól, a másik, amikor az önkormányzat tulajdonában lévő, rendszerint ingatlan értékét aránytalanul alacsonyra becsülik, és az ily módon keletkezett vásárlói megtakarításból kap valaki részesedést. Közös bennük, hogy a közpénzek érdemtelen magánzsebekbe vándorolnak. A korrupció, természeténél fogva nehezen tettenérhető egy olyan szisztémában, ahol eleve sokmindent összemosnak, ahol a kollektív felelősség gyakorlatilag felment mindenkit. Manapság sziszifuszi elszántság kell ahhoz a szakterületet ismerőnek is, hogy bizonyos költségvetési adatokat kibányásszon a táblázatok szövevényéből, nemhogy egy nyolc általánossal rendelkező embernek, akit még a kiváncsiságról is leszoktattak az elmúlt száz évben. De ha a számítógép működését lehetett felhasználóbaráttá tenni, akkor egy település költségvetését is lehet úgy tálalni, hogy minden tételt össze lehessen hasonlítani és könnyedén követni minden pénzmozgást. A szolgáltatásokkal kapcsolatos korrupció lehetősége mindaddig fennáll, amig az előző fejezetben felvázolt fordított érdekeltségi rendszert be nem vezetik.

Bár a rendszerváltás óta nagyon sok állami ingatlant adtak el az önkormányzatok, még mindig maradtak, amelyeknél érdemes a korrupció-ellenes lépéseket alkalmazni. Abban a pillanatban, ha az információ bárki számára hozzáférhető, elveszti a hatalmát az, aki birtokolja – az önkormányzati „jólértesült”, mint olyan, megszűnik. Az ingatlanokat azért lehetett éveken keresztül áron alul eladni ugyanazon, „tűzközeli” emberek cégeinek, mert az eladás ténye és feltételei csak korlátozott számú ember előtt voltak ismertek. Amint az információ kezdett „körön kívülre” kerülni, az ingatlanpanama ellehetetlenült.

Az egyik korrupció – ellenes szer a s r ó f a d ó.

Kiindulópont a meglévő városszerkezet védelme, de egyik pozitiv következménye az, hogy nem termelődik olyan extraprofit, amiért érdemes lefizetni az engedélyező hatóságot. Városaink belső része emberléptékű, változatos infrastruktúrában gazdag terület, amelyek történeti okokból tele vannak lerobbant állagú épületekkel. Központi fekvésük miatt az épületek felújítása is hasznot hozó befektetés, de mint tudjuk, a beruházói étvágynak nincs határa, ha gátat nem szabunk neki. Magyarországon ilyen gát, egyelőre nem létezik. A srófadó ezt a szerepet töltené be. Míg a felújítás igényes építőipari munkát követel, új házakat viszonylag alacsony költséggel lehet építeni, ezért megéri a beruházónak lebontani a régit. A „fejlesztés” bűvös jelszavával olyan rendezési terv készül, amely szerint az új épület mind a beépitett négyzetméterekben, mind a lakásszámban magasabb, mint a régi volt. A termelődő extra-profitból bőven jut a hatóság lekenyerezésére.Az átépitéssel szerzett haszon egy jelentős része abból adódik, hogy a telek ott van, ahol. A város „érdeme”, hogy a hasznon létrejöhet. Ezért a „felsrófolt” értékű ingatlanból származó haszon egy része a várost illeti. A progresszív srófadó jelentősen befolyásolhatja a beruházó szándékát, hiszen, magas adó mellett nem biztos, hogy megéri bontani, talán kevesebb, de jobb minőségű lakás kifizetődőbb. Így azonban nem ugrik meg a terület népességszáma, és az ezzel járó gépjárműforgalom nem fesziti szét a meglévő utcarendszert. Csökkennek a környezeti ártalmak, és mivel nem termelődik kimagaslóan magas profit, nincs mivel lefizetni a város érdeke elleni döntést gyakorló hatalmat.

Vannak a hatalommal való visszaélésen alapuló korrupciós folyamatok, ezek az engedélyezési eljáráshoz tartoznak, leginkább.

Ha már meglévő városszerkezetbe egy ingatlantulajdonos sűrűbb beépítéssel szeretné a hasznát növelni, akkor készíttet egy új rendezési tervet. Ilyenkor is, elvileg az önkormányzat a megrendelő, de a tulajdonos a szerződésben magára vállalja a tervezési költségeket. Hogy a hivatalosan elismert tervezési díjon kívül a telektulajdonos még milyen eszközökkel éri el, hogy a számára extraprofitot termelő mechanizmus beinduljon, azt csak sejteni lehet, de az önkormányzati engedékenységnek jól látható nyomai maradtak városainkban.

Mint a betegségeknél általában, a megelőzés a leghatásosabb ebben is: a nyilvánosság és a személyes felelősség nevesítése.

A jól működő rendszerek sajátossága, hogy az előre tervezett célokon kívül, további pozitiv hozadékuk van. A költségek racionalizálása, az áttételek kiiktatása, az átláthatóság csökkenti a korrupciós lehetőségeket, ugyanakkor előmozdítja, hogy mind az önkormányzat működésében, mind pedig a településfejlesztésben a számlázott-adózott, igényes munkára nyiljon tér.

8. A rendszer folyamatosan alakítja át a településgazdálkodást, amelyben a cél, hogy az adott önkormányzati egység minél önállóbban gazdálkodhasson, vagyis csökkenjen a kormányzati támogatástól való függőség, ugyanakkor eszköze legyen a hosszútávú, komplex és felelősségteljes tervezésnek.

A magyar településszerkezetben nem az a probléma, hogy sok a kistelepülés, és még az sem végzetes, hogy ezek többsége gazdaságilag leszakadt, hanem az, hogy nincs átfogó, rendszerelvű állapotfelmérés és fejlesztési program. Holott, a lemaradásnak az egyetlen előnyét, hogy tudniillik bizonyos fejlődési lépcsőket átugorva lehet hátulról az élre törni, csak akkor lehet sikeresen megugorni, ha rendszerben gondolkodunk. A „globálisan gondolkodunk, lokálisan cselekszünk” elve itt is érvényesül.

Az ingatlanadó – önkormányzati finanszírozás átlátható rendszere „kidobja” a működési anomáliákat és közvetve azokat a hiányokat is, amelyek meghatározói lehetnek a folyamatos rászorultság állapotának. Míg a központi elosztás egalisztikus módszerei elfedték az okokat, az önfenntartásra törekvő, nyitott rendszer felszínre hozza azokat. A „betegek” elkülönítése az „egészségesektől”, és a pontos diagnózis közelebb visz a gyógyuláshoz.

Az állapotfelmérés, amely az új ingatlanadó-rendszer bevezetését meg kell előzze, vissza kell nyúljon a távolabbi és a közelebbi múltba. Minden település esetén tisztázni kell, hogy mi volt korábban, és mivé akar válni a település? Kitűzött cél hiányában nem lehet megválasztani a „célravezető” utat.

A városgazdálkodási szemlélet, amely központjában az ember áll, merőben másként értelmezi a „fejlesztést”, mint egy ingatlanberuházó. A pénzügyi gazdálkodás kiegyensúlyozott kell legyen, ám a „haszon” a településen élők helyzetének alakulásában kell jelentkezzen. A szaktudás, mint hozzáadott érték, a gazdálkodást új dimenziókba viszi. Ezért az önkormányzatok szakemberei a legjobbak közül kell kikerüljenek.

A jó városgazdász olyan, mint egy túlélő-művész. Azért dolgozik, hogy a településen lakók a helyi körülményekhez képest a lehető legjobban éljenek. Ha ezért utat kell építeni, közművesíteni, vagy parkosítani – akkor azt szervezi meg, ha a legjobb tanárokat kell szerződtetni az iskolába, akkor azt. Nincsenek előregyártott panelek, amelyekkel megoldja a felmerülő problémákat: szerteágazó tudás, tapasztalat, empátiás készség és rengeteg kreativ energia – ez a siker receptje.

Ahelyett, hogy az értelmes gondolatoknak keresztbefekvő hatóságot játszák, az önkormányzati szakemberek kell legyenek a kezdeményezők, azok, akik valóban „jobban tudják” a szakma minden újdonságát. Ezzel milliókat-milliárdokat takarítanak meg az önkormányzatoknak.

Nagyon sok önkormányzati projekt szenved az elavultságtól. Budapest kiemelkedően sokat költ 30-50 éves tervek megvalósítására. Időközben a körülmények gyökeresen megváltoztak. Ebben a tempóban a mai problémat emberöltőnyi késéssel (se) tudják megoldani, amikor viszont már megint egészen más gondok lesznek. Nemzetközi példák sora bizonyítja, hogy az eredményesen működő városokban a politikai vezetés vagy maga is jelentős szaktudással rendelkezett a város éppen aktuális krízisének megoldásában (Penalosa városgazdászként vitt végbe fergeteges változást Bogotában, Giugliani jogászként takarította ki New Yorkból a bűnözést), vagy/és volt elég intelligens és bátor, hogy a legjobb szakemberekkel vegye körül magát (Livingstone elsőként vezette be a dugóadót Londonban, Ron Huldai közösségi tudásközpontokká fejlesztette Tel-Aviv iskoláit, kiépítette a város kerékpárút-hálózatát, stb). A települések betegségei még ha hasonlítanak is időnként egymásra, annyira különbözők, hogy csak eseti, kreativ kezeléssel gyógyíthatók.

Mivel települések hálózatában élünk, egy sor probléma határokon belül meg sem oldható (pl. a közlekedés, energiaellátás, stb.). Gazdaságosságot eldöntő tényező az együttműködés. Vannak kistelepülések, amelyek közös intézményellátásra szövetkeznek, de létrehozható ennél sokkal tágabban értelmezhető együttműködés is, például egy budapesti lakótelep és egy szabolcsi falu között arra, hogy falusiak megtermelik a lakótelep zöldségszükségletét, és ezzel mindkét fél optimális áron ad-vesz, közbenső haszonlesők nélkül. Vagy Budapest és az agglomerációban lévő települések között arra, hogy a főváros finanszírozza azoknak a parkolóknak a kialakítását, amelyek az elővárosi vasút agglomerációban lévő állomásai mellett létesülnek azért, hogy onnan ne a saját személygépkocsijával járjanak dolgozni a belvárosba, és akkor talán nem kell szmogriadót elrendelni telente…

19th február 2011

cselekvési program

Eladható ingatlanadó 4.

Egy 2009.01.03-i tanulmány, amely ma is tanulságos… Az előző rész itt olvasható.

5. Azon felül, hogy ez az adórendszer egyfajta automatikus kapcsolatot hoz létre a humánus település kialakítása és a kiegyensúlyozott pénzgazdálkodás közt, a rendszer jellegéből következik a gazdálkodás transzparenciája.

Az adóalany aktivitásának növelésére további lehetőségek vannak, amelyek már többnyire a környezettudatos életmód, a település arculatának javítása témakörébe esnek, de átvállalhatnak olyan feladatokat is, amelyeket az önkormányzatnak lenne kötelessége megoldani, de például likviditási problémák miatt mégsem tudja megtenni. Ha például néhány község lakossága összefog és saját erőből építi ki a csatornahálózatot, egy korszerű biogépes szennyviztisztítóval együtt, akkor ez a lépés adócsökkentési tényezőként szerepel.

Számos nemzetközi példa igazolja, hogy az emberek hajlandók a saját környezetük minőségért tenni, akár pénzt is befektetni. Ha az adórendszer „elvárja”, hogy a tulajdonosok karbantartsák az ingatlanjukat, a helyzet javulásáért „jutalmaznia is illik”. Például, ha a lakók egy budapesti bérház belső, lebetonozott udvarát feltörik, és ott egy, a saját környezetüket is szebbé tevő, ugyanakkor a város klimáját is javító kertet alakítanak ki, akkor az adójuk csökken. Ha valaki a műszaki adottságokat kihasználva napelemekkel borítja a tetőt, akkor nem csak a beruházáshoz kap kedvező feltételekkel hitelt, hanem adókedvezménnyel is számolhat, egyúttal.

Tehát a rendszer kellően nyitott kell legyen mind az önkormányzat, mind pedig a tulajdonosok tettrekészségére, és az ezzel járó gyors változásokra. A szerkezet minden település esetében ugyanaz, csak a helység nagysága, feladatainak száma és különbözősége szerint töltődik meg tartalommal. Mint egy üres méhkaptár, amelyet szükség szerint töltenek fel mézzel, illetve vesznek el belőle.

A rendszer tökéletesen átlátható kell legyen. Grafikusan és a tartalmi változásokat illetően is. Bár, mind az adó megállapítása, mind a változások lehetősége nagyon sok mutatót igényel, olyan számlázási rendszerben kell megjelenjen, hogy minimális iskolázottságú emberek is megértsék, követni tudják. Azon felül, hogy az adóalany pontosan értse és meg is értse, hogy mit miért fizet, az általa befizetett összegek nyomonkövetése legalább ilyen fontos feladat.

Miközben az adó mértéke rendkívül dinamikusan alakul, és illeszkedik a valóság változásaihoz, a bevételek felhasználása minden eddiginél nagyobb önkormányzati „fegyelmet” kíván. Ezen a ponton kell belépjen az egész önkormányzati rendszer felülvizsgálata.

Mivel az önkormányzat szervezi mindazokat a szolgáltatásokat, amelyek a település létfenntartásához szükségesek, a vízellátástól a kéményseprésig, a járdák takarításától a közvilágításig, és ezek ellenértéke az ingatlanadóban lerótt befizetés részeként összegszerűen, minden ingatlanra lebontva szerepel, a számlán egyértelművé válik minden ingatlantulajdonos számára, hogy mennyibe kerül neki az apparátus fenntartása.

Mivel az egész önkormányzati működés tökéletesen átlátható bárki számára, drasztikusan csökkenteni lehet a szinte csak ellenörző-döntéshozó képviselői testületet. A képviseleti demokráciák kialakulásakor a döntésekhez szükséges információt nehéz lett volna eljuttatni mindenkihez. Ma már az interaktiv információáramlásnak sincs technikai akadálya. Ugyanakkor a képviselőtestületek által hozott döntések megfontoltsága és helyessége kétséges, éppen azért, mert a vállalt felelősség túlságosan megoszlik. Tehát, miközben csökkentjük a képviselők számát, növeljük az egyéni felelősség mértékét.

Mivel azt, hogy mivé akarjuk fejleszteni a települést – a legszélesebb koncenzuson alapuló tervekben határozzuk meg, a képviselőtestületek döntése jórészt a Hogyan?-ra szorítkozik. Ennek végrehajtásáért viszont személyes felelősséggel rendelkező emberek kellenek, akik teljes munkakapacitásukat a cél érdekében képesek mozgósítani. Mivel a bevétel forrása már nem a központi elosztás, többé nem kellenek az „államnál kijáró” emberek. Ezzel nemcsak egyes polgármesterek kettős foglalkoztatását (nem egyszer országgyűlési képviselők is) lehet megszüntetni, hanem a „rokoni kapcsolatokon” alapuló pénzszerzést nemkülönben.

Mi lesz azokkal a településekkel, amelyek ma sem képesek fenntartani önmagukat? – kérdezheti, aki még ma is hisz a központi elosztás esélykiegyenlítő szerepében. A bevezetés időszakában a nekik nyújtott segitségnek éppen az kell legyen a célja, hogy eljussanak az önfenntartásig.

6. Az életkörülmények javulása, a kiegyensúlyozott pénzgazdálkodás és a közösség számára tökéletesen átlátható településgazdálkodás egymást feltételező és egymás hatását erősítő folyamatként kell megjelenjenek. Ezért a rendszerbe beépülnek bizonyos automatizmusok.

Mivel minden településgazdálkodási szolgáltatást az önkormányzat kell szervezzen, a kifizetések rajta keresztül történnek, az ilyen tipusú szolgáltatások nagyfogyasztójává válik – kihasználva az „értékes vásárlónak” járó előnyöket. Az önkormányzat a szolgáltatást nyújtó céggel, nem a fogyasztóval szemben kerül monopolhelyzetbe. Minden szolgáltatásra nyilvános pályázatot kell kiírni, és a döntésért egyetlen ember felelős, a nevével. Igy lehet tettenérni, hogy ki és milyen hibás döntést hozott.

Budapesten 200 millió forintos költséget terveztek 200 gyalogos átkelőhely felfestéséért, amiből azért lett csak kisebb botrány, mert egy újságírónak feltünt, hogy 1 millió forint/zebra, mintha kicsit túl lenne fizetve… a képviselőknek és a városházi szakembereknek nem tünt fel.

A szolgáltatások jelentős része karbantartó jellegű: utak, járdák, víz és csatornahálózat, stb. üzemkész állapotban való tartása, rendszeres felújítása. Ezekre olyan szerződést kell kötni, amelyben az állapotfelmérést követően a zavartalan működéshez szükséges munkára szerződik az önkormányzat, egy adott idő-intervallumra. Például nem útfelújításra költ, minden egyes alkalommal, amikor kátyússá válik az adott útszakasz, hanem abban állapodik meg egy útépítő céggel, hogy az az útszakasz zavartalanul, kiváló minőségben használható az év minden napján. A szerződött összeg csökken minden egyes nappal, amikor a helyzet nem ilyen. Ha egy kátyú miatt valamelyik autónak kára származik, azt is az útépítő cég fix összegéből kell levonni. Vagyis a cég érdeke nem az lesz, hogy ugyanazon az útszakaszon minden évben néhány hetet elpiszmogjon a kátyúkkal, hanem az, hogy amikor javításra van szükség, akkor azt olyan jól megcsinálja, hogy nagyon sokáig ne legyen szüksége visszatérni. A munkát pedig olyan gyorsan végezze el, amennyire hamar csak a minőségi technológia megengedi, hiszen minden elvesztegetett napért súlyos árat fizet.

Az ily módon felépített szolgáltatóhálózat végzi majd a dolgát a leghatékonyabban, miközben a kiadásokat precízen meg lehet tervezni jó előre, és a településen élők számára is a lehető legkevesebb kényelmetlenséget, bosszúságot és kárt okozza.

Mivel a településműködtetés, adózás, költségvetés szerkezete az egész országban ugyanaz a rendszer és mindenki számára elérhető adatok szerepelnek benne, online ellenőrizhető. Ha valamelyik önkormányzatnál valaki ésszerűtlenül pazarló megrendelésekre ragadtatja el magát, akkor azt az egész ország ellenőrizheti és minden bizonnyal lesz olyan adófizető az adott településen, aki kiszúrja, hogy valami nincs rendjén.

Az önkormányzatban dolgozó szakemberek, ebben a rendszerben nem az „állásért” kapják a bérüket, hanem azért, hogy úgy szervezik meg a település-szolgáltatást, hogy az a leghatékonyabb legyen. Ha egy településen az utak minőségéért felel a nevével, akkor az elégedetlen emberek nem az elvont fogalommá vált államot szidják, hanem xy-t. Mivel egy adott település úthálózatának fenntartási költsége a maximálisan jó működtetésre tervezett, az önkormányzati felelős is akkor kapja meg a maximális fizetését, ha minden tökéletesen működik. Ám a kevésbé jó működést is érzi a zsebén. Ezért energiája arra fordítódik, hogy miként lehetne még jobban csinálnia a dolgát, minél kedvezőbb anyagi feltételeket szerezni a településnek, mert neki, a megtakarításból származik a jutalma. Ha „csak” rendesen végezte a dolgát, akkor azt a rendes fizetést kapja, ami a munkája ellenértéke, de ha sikerül hatékonyabb megoldást találni a szakterületén belül a település gondjaira, akkor automatikusan kapjon részt az anyagi haszonból, amit a település elkönyvelhet.

Jelenleg az önkormányzatok többségében a szakemberek azok, akik a szabad piacon nem tudnának megélni – ez határozza meg az önkormányzati munka alacsony hatásfokát. Miközben tudásuk alatta marad a piaci szférában dolgozó kollégáknál, velük szemben bizonyos hatalommal rendelkeznek azáltal, hogy ők bírálják el a terveket, készítik elő a programokat , engedélyeznek megrendeléseket. Semmi nem ösztönzi őket a továbbképzésre, a kreativ munkavégzésre, viszont a jobb képességű kollégákkal való kapcsolatuk frusztrált, ami még inkább rontja munkájuk értékét.

Itt is a helyes cselekvést, és nem a tétlenséget jutalmazza a rendszer.

17th február 2011

cselekvési program

Eladható ingatlanadó 3.

Egy 2009.01.03-i tanulmány, amely ma is tanulságos… Az előző rész itt olvasható.

3. Az adó dinamikusan változik azon körülményektől függően, amelyeket egyfelöl az önkormányzat, másfelöl az ingatlantulajdonos is képes pozitiv, vagy negatív irányban befolyásolni. Éppen ezért az összeg a körülmények változásának megfelelően lehet pozitiv befizetés, vagyis adó, de negativba is fordulhat, amikor az ingatlantulajdonos felé támogatásként jelenik meg.

Egy település elvárható infrastrukturális ellátottságát a kor technológiai szinvonala és a társadalmi környezet igényessége befolyásolja.

A lehetőségek felvonultatása várostervezői, szakmai feladat, a döntés, hogy mindezekből melyek adekvátak az adott településre nézve – a lehető legszélesebb, társadalmi koncenzus mentén hozható meg.

A XXI. század elejének technológiai szinvonalán elvárható, hogy a legkisebb, magyar településen, egy tanyán is legyen jó minőségű ivóvíz, a keletkező szennyvizek környezetkímélő módon való, helyi tisztítása, szelektív szemétgyűjtés, helyi komposztálással, oda vezető portalanított út, a természeti adottságoknak megfelelő optimalizált energiaforrás például: napelemek, szélkerék, talajszivattyú és elektromos hálózati kapcsolat. Egy Budapest méretű, jelentős agglomerációval és többrétegű vonzáskörzettel rendelkező város korszerű infrastrukturális ellátottságához ma már hozzátartozna a helikopterhálózattal való lefedettség, szmogriadóktól mentes felszíni közlekedési rend, a terheléshez rugalmasan igazodó tömegközlekedési rendszer, de a természeti adottságait kiaknázó, hatékony vizi-tömegközlekedési hálózat is, például.

Jelenleg, arra a kérdésre, hogy milyen infrastruktúrális szintű kellene legyen a „mi” településünk, az esetek túlnyomó többségében még a település választott és szakmai vezetői sem tudnak határozott választ adni, nemhogy közösségi egyetértés alapján kitűzött célként szerepelne.

Amikor az ingatlanadó-bevezésének jótékony következményeire utaltam, többek közt azt is ebbe a kategóriába soroltam, hogy bizonyos, a település lakóközössége szempontjából alapvetően fontos, egyetértésen alapuló döntés meghozatalát is kikényszeríti.

Ha az „elvárható” infrastruktúrális ellátottságot egy adott településen 100 egységnek tekintjük, az egyes ingatlanokra vonatkozó állapotot jellemző kód 1-100-ig terjedő intervallumba esik. Az esetek többségében az elvárhatónál szerényebb az infrastruktúrális ellátottság az egyes ingatlanokra nézve. A különbség megszüntetése az önkormányzat feladata. Mivel az adó mértéke az infrastruktúrális ellátottság szintjétől függ, az adott településen akkor szedhető a maximálisan megállapított adó, ha ez a szint az „elvárható” maximum. Vagyis az adó, az önkormányzatot arra ösztönzi, hogy minél inkább közelítse meg az „elvárható” szintet. Például, egy községben a csatornázás és a szennyvíz biogépes tisztítása az ellátott körzet ingatlanjainak adóemelésével bővíti az önkormányzati gazdálkodás bevételeit.

Magukat a településeket is kategorizáljuk az elvárható infrastruktúrális ellátottságot illetően. Ebben a különböző településfajták (tanya, tanyaközpont, falu, kisközség, nagyközség, körzetközponti jellegű település, város, stb.) szükséges infrastruktúrális minimunát és elvárható szintjét jelöljük meg, például egy magányos tanya infrastruktúrális szintje 1 – 20-ig terjedne, Budapesté 50-100 közötti lehetne. A településfajták közt lehetnek átfedések is. A minimumot mindig az jelentené, hogy az adott településen még a minimum szintjén is elfogadható, emberi életet lehet élni, a maximumot pedig az, hogy a kor technológiai színvonalán mi az elvárható infrastrukturális szint. Nyilvánvalóan, egy magányos tanyaépületben akkor is lehet emberi módon élni, ha van egészséges ivóvíz, de nincs talajhővel történő légkondícionálás, és nem éri el óránkénti sűrűséggel tömegközlekedés. Ugyanakkor ez a fajta kategorizálás támpontot adhat arra vonatkozóan, hogy az adott település infrastrukturális szintjét tekintve milyen „mélyen vagy magasan” van a kor adta lehetőségektől.

Az adóemelés bizonyos plusz-szolgáltatást fed le, ezért válik elfogadhatóvá az adóalanyok szemében.

Vannak olyan esetek, amikor a településen belül az infrastruktúrális ellátottság szintje az adott település kategóriáján belül még a minimumot sem képes megütni. Azért, hogy ezek az esetek végképp megszünjenek a kategória-minimum hiánya súlyosan érinti az adott önkormányzatot, mert ilyenkor az infrastruktúra-jellemző szám minuszba fordul, vagyis az ingatlanadó ezen összetevője nem bevételt, hanem kiadást jelent az önkormányzat számára.

De a mínuszba-fordulás nemcsak aféle „büntetésként” jelentkezhet, hanem az önkormányzat részéről tudatos támogatásként is, amikor például egy lepusztult önkormányzati épületet közösségi rehabilitációra ad át, és a feladatátruházást ismeri el ebben a formában.

4. Az egész rendszert az a kérdés motiválja, hogy „Mi a település közösségének érdeke?” Az önkormányzat, mint gazdálkodó szervezet és az egyén, mint a településen ingatlannal rendelkező érdeke is ebből közvetkezik, fokozatosan és hosszú távon.

Az adónak nemcsak az önkormányzatot kell tudnia ösztönözni egy jobb, emberi környezet megteremtése érdekében, hanem magukat az ingatlantulajdonosokat is ugyanebbe az irányba kell elmozdítsa.

Egyetlen település-közösségnek sem lehet érdeke, hogy területén omladozó vakolatú házak, szemétdombok, vagy lebetonozott belső udvarok legyenek fák helyett.

Ahogy az önkormányzat dolga a közterületek rendje, úgy az ingatlantulajdonosok kötelessége a saját tulajdonuk „elvárható” szinten tartása. Amikor a szimplán értékalapú ingatlanadó ellen tiltakoztam, elsősorban azt a veszélyt láttam, hogy az adó az ingatlanok állapotának romlását idézheti elő. Különösen olyan esetekben, amelyeknél ma sincs semmi biztosíték arra nézve, hogy a tulajdonos gondoskodik az ingatlanról.

A magyar társadalmi fejlődés sajátossága volt a viszonylag rövid polgárosodás, a feudalizmus és a szocializmus között. Ennek tudható be a tulajdonnal kapcsolatos felemás helyzet, a felelősség hiánya és a tulajdonjog aránytalan hangsúlyozása. A szocializmus éveiben az állam ingatlantulajdonosi kötelességeinek elhanyagolása sem volt éppen példamutató. Súlyosbította a helyzetet, hogy a rendszerváltás után sokan váltak könnyedén tulajdonosokká, anélkül, hogy tisztában lettek volna az ezzel járó konzekvenciákkal.

Húsz évvel az „osztogatás” után azonban tisztán látható, hogy a tulajdonosi magatartás felelősségének érvényt kell szerezzünk, ha valamennyire is fontos számunkra az épített környezet minősége.

Két alapvető esetet különböztethetünk meg ezen a téren: az egyik, amikor a tulajdonos nem képes az ingatlan karbantartásáról gondoskodni, a másik pedig az, amikor szánt szándékkal „le akarja rohasztani”, mert teszem azt, csak életveszélyes állapotban bonthatja le és építhet sokkal nagyobbat a telekre. Ez utóbbi kategóriába tartozik az is, amikor valaki az ingatlanát azért „nem tudja kiadni”, mert értékén felüli összeget szeretne kapni érte. Egyetlen településnek sem tesz jót, ha használaton kívüli ingatlanok sorakoznak. Nemcsak esztétikai, hanem sok esetben biztonsági problémákat is felvetnek az üres épületek, üzlethelyiségek, stb.

Mindezen okokból az adó lényeges eleme az ingatlan saját állapotát jellemző kód és annak dinamikája.

Amig az infrastruktúra mértékét jellemző kód alacsony értéke az önkormányzatnak alacsonyabb bevételt hoz, addig az ingatlan saját állapotát értékelő kód fordított arányban működik: minél elhanyagoltabb egy ingatlan, annál magasabb adót kell fizessen a felelőtlen tulajdonos!

Ha valaki használaton kívül tart egy lakást, mert a piaci értékénél magasabb áron akarja kiadni, vagy eladni, akkor az egyébként megállapított adó sokszorosára rúghat a tulajdonos fizetési kötelezettsége. Ezek az ingatlanok ugyanis többletterhet róhatnak az önkormányzatra (takarítás, bűnüldözés, stb.) és alapvetően a közösség érdekei ellen hatnak (például a mesterségesen magasan tartott bérleti, vagy ingatlanértékesitési dijak miatt). Különösen zavaróak az elhanyagolt üzletek, amelyek például Budapesten, többnyire önkormányzati tulajdonban maradtak. Később, a pénzmozgások átláthatóságánál majd szóba kerül, de már itt is fel szeretném hívni a figyelmet arra, hogy az önkormányzat sem kivétel az ilyen büntetőadók megfizetése alól: a bevételi és kiadás-kategóriák nyilvánvaló elkülönítése okán, a felelőtlen tulajdonosi szerep miatt keletkező hiány más forrásból nem pótolható, igy az önkormányzatnak sem lesz más lehetősége, mint vagy kiadni az üzlethelyiséget olcsóbban, vagy eladni. Mert a „büntetőadók” alól nincs felmentés és nincs kivétel. A tulajdonhoz való jog ugyanis nem állampolgári alapon működik, hanem ahhoz olyan kötelezettségek is párosulnak, amelyek hiányában a tulajdont el lehet árverezni.

Meg kell különböztetni üresen álló, de karbantartott, jó állapotú ingatlant és olyat, amely állaga romlik, vagyis elhanyagolt. Utóbbiak elbírálása a legsúlyosabb.

A tudatos „lerohasztás” ellen kirótt extra-magas ingatlanadó „mozgásba hozza” a tulajdonosokat, és a városrendezés hatékony eszköze.

Abban az esetben sincs kivétel, ha valakinek arról a lakásáról van szó, amelyben lakik, és pénzügyi lehetőségei a felújításra nincsenek. Ilyenkor nemcsak az a megoldás kínálkozik, hogy a lakást eladja, idős ember esetében esetleg életjáradék-szerződést köt, hanem az ingatlan tatarozásra kedvezményes, önkormányzati kölcsönt is kaphat ugyanebből az adóalapból.

16th február 2011

cselekvési program

Eladható ingatlanadó 2.

Egy 2009.01.03-i tanulmány, amely ma is tanulságos… Az első rész itt olvasható.

_ részletek a meglévő állapotok fényében

1. „Eladható” legyen, vagyis széles társadalmi rétegek érdekeivel essen egybe, amit az adó-, és támogatásrendszer kommunikációjában világosan ki is tudunk mutatni.

Ahogy a bevezetőben említettem, egy újabb adókonstrukció sikere áll vagy bukik azon, hogy mennyire sikerül elfogadtatni. Ezért, semmiképp nem jelenhet meg mint egy, a meglévőkön felüli, újabb adófajta, hanem csakis, mint a jelenlegi kaotikus helyzetet felváltó eszköz a rendcsinálásra.

A törvényjavaslat előkészítésével párhuzamosan, folyamatos, interaktiv kommunikációra van szükség.

Tekintettel arra, hogy a jelen javaslat valóban a rendcsinálást tartja a legfontosabb dolognak, a tartalom nemhogy ellentmondásban lenne a kommunikativ céllal, hanem kifejezetten erősitik egymást.

Az adóalanynak az első perctől kezdve azt kell éreznie, hogy ez a rendszer az ő érdekében, és az ő együttműködésével jön létre.

Első lépésben fel kell tárni mindazokat a forrásokat, amelyekből ma egy önkormányzat gazdálkodhat. Ezzel szemben, ugyanilyen aprólékosan elemezni kell, hogy milyen feladatai vannak, illetve kellene, hogy legyenek az egyes önkormányzatoknak.

Az új adórendszer kimondott és valódi célja a bevételek és a kiadások közti egyensúly kialakítása oly módon, hogy közben minden egyes tétel szükségszerűségét is felülbíráljuk.

Mivel az ingatlantulajdonosok túlnyomó többsége a rendszerváltás előtt szocializálódott, meg kell küzdenünk azzal, hogy elvárják az állami gondoskodást, anélkül, hogy tudatosulna bennük – az „állam pénze” az adófizetők zsebe. Ahhoz, hogy sikeresen tudjuk megalkotni és végrehajtani az új adótörvényt, nem ítélkezhetünk „az emberek” tudatlansága felett, hanem éppen úgy figyelembe kell vennünk, mint bármely objektiv tényezőt.

Az új adótörvény úgy akar financiális egyensúlyt létrehozni az önkormányzatok működésében, hogy lerövidíti az utat az adófizető pénze és a felhasználás között. Azt a legegyszerűbb ember is megérti, hogy ha kiiktatunk néhány áttételt, akkor kevesebb pénz forgácsolódik el. Ha meg akarjuk győzni arról, hogy az önkormányzat a bevételeket a városlakók valódi szükségleteinek a kielégitésére fordítja, akkor ezt a folyamatot teljes egészében, világosan be kell mutatnunk.

Az új adótörvény, előreláthatóan nehéz pontja lesz a közteherviselés igazságosságának magyarázata. Az alap nem a jól ismert: ” a gazdagoktól elvesszük és a szegények közt szétosztjuk” -elv, hanem az, hogy az emberi környezet mindannyiunk számára fontos, ezért mindannyiunknak kell fizetnie ezért. A fizettség mértéke pedig nem az, hogy ki mennyit tud, vagy akar, hanem az, hogy ki mennyit „fogyaszt” a település infrastruktúrájából, mint tulajdonos – nincsen „ingyenebéd” és „nem kötelező” tulajdonosnak lenni. Az előzetes társadalmi fogadtatás-felméréseim szerint még értelmiségi körökben is hajlandóság van arra, hogy szociális kérdésként kezeljék a lakásfenntartási támogatást abban az esetben is, ha valaki olyan, nyilvánvalóan túlméretezett ingatlant birtokol, amit eltartani nem tud. Ami egy szerves fejlődés során kialakult társadalmi norma, hogy tudniillik, az egyén az igényeit és a lehetőségeit összhangban igyekszik tartani, és nem várja el a társadalom más résztvevőitől a saját eltartását, Magyarországon még mindig nem honosodott meg életfelfogás, amin határozott fellépéssel változtatni szükséges, hogy tiszta helyzetet teremtsünk.

A törvényalkotás folyamatának pontos bemutatása nemcsak azzal az előnnyel jár, hogy a kész törvényt könnyebb lesz elfogadtatni, hanem azzal is, hogy menet közben kiderülhetnek olyan részletek, amelyek nem eléggé kidolgozottak, vagy problematikus az alkalmazásuk. Arról nem is szólva, hogy az az attitűd, amely szerint a legkiválóbb szakember is tanulhat a legiskolázatlanabb ember élettapasztalatából, egyszerre segít a lehető legjobb törvényt megalkotni, és a lehető legkedvezőbb megítélést kivívni a széles tömegeknél.

2. Az adó mértékét az ingatlantulajdonosnak nyújtott városias infrastruktúra fejlettsége határozza meg elsődlegesen.

Minél nagyobb egy település, annál bonyolultabb infrastruktúrális rendszereket kell kialakítani és üzemeltetni, amelyeket a településen kívül élők is egyre nagyobb arányban használnak.

Költségvetés: 2008	Népesség:	Arány:
B U D A P E S T
513 milliárd Ft	1,7 millió	301,765 Ft/fő
P É C S
39 milliárd Ft	156,664	248,940 Ft/fő
Z A J T A
90 millió Ft	442	203,620 Ft/fő

Ugyanakkor, az intenziv beépités, a magasabb laksűrűség, hatékonyabb kihasználtságot feltételez.

Optimális esetben az egy főre eső költségek kiegyenlítődnek.

Magyarországon, a települések nagy részében, közel sincs optimális helyzet. Ennek számos, történelmileg kialakult oka van, amelynek következtében a vidéki települések legnagyobb része ma önfenntartásra képtelen. Az állami támogatási rendszer pedig nemcsak bizonytalan kimenetelű anyagi függőséget jelent, hanem további önállótlanságra szocializál.

Másfelöl, a nagyobb települések, körzeti funkciójukra való tekintettel, arányaiban is nagyobb támogatásra tartanak igényt, amely a hatékonyságra való törekvést akadályozza.

Budapest mindezen problémák csúcspontja: magas költségek, rossz gazdálkodás, szervezetlenség és egyre nagyobb állami támogatásra irányuló gazdaságpolitika.

A jelenlegi rendszer nemcsak a világgazdasági válságra való tekintettel fogyó központi források miatt tarthatatlan, hanem mert hiányzik belőle a jobb működésre ösztönző elem, a természetes, emberi aktivitást serkentő momentum. A „rendcsinálás” célja tehát nemcsak a felesleges költségek csökkentésével a hatékonyság fokozása, hanem az emberi aktivitásban rejlő, mindezidáig fel nem tárt tartalékok mozgósítása.

Az önkormányzat feladatainak újrafogalmazása és azok áttekinthető rendszerezése során valójában újra kell szervezni az ország település-hálózatának hierarchikus rendszerét. Azt a kuszaságot, amelyet a szocialista állam központosított döntések és feladatleosztások módszere alakított ki, és amit a rendszerváltás óta sem sikerült felszámolni, egyetlen „nagytakarításban” kell megoldani. Valójában, a kormány minden reformtörekvése beépíthető az önkormányzatok önálló gazdákodását célzó törvénybe. Az elmaradt gazdasági rendszerváltásnak ez a törvény lehet a motorja.

A szocializmusban alkalmazott egalizációs elv helyett a „mit miért fizetünk”-elv lép, amely nem mossa össze a különbözőséget, hanem felszínre hozza, és ezáltal teszi megoldhatóvá a problémákat. Szó nincs a szolidaritás megszünéséről. Éppen azzal, hogy tisztázzuk a problémák gyökerét, az ok-okozati összefüggéseket – felkeltjük az egyéni szolidaritás érzését, amelyet a szocialista rendszer majdhogynem kiirtott az emberekből.

A külföldön alkalmazott differenciált ingatlanadó alapja is az infrastruktúrális ellátottság mértéke. A néhol bizonyos környezeti hatásokat is ötvöző többtényezős egyenlet azonban közel sem képes azokat a különbözőségeket magába foglalni, amelyek az egyik települést megkülönböztetik a másiktól, illetve egy-egy településen belül differenciálni képesek a különböző adottságú ingatlanok között. A számítógép megjelenése viszont lehetővé teszi számunkra, hogy az infrastruktúrális ellátottság minden lehetséges szintjét képesek legyünk megkülönböztetni.

A szolgáltatás-alapú ingatlanadó is, végső soron tükrözi az ingatlanok értékének különbözőségét, de ezt nem egy becsült forintérték alapján teszi, amelyet a kereslet és a kínálat piaci ingadozása befolyásolhat, hanem egyértelműen megfogalmazott műszaki paraméterek alapján.

Tehát, amikor az ingatlan jellemzésére szolgáló kódot kialakitjuk, első lépésként feltárjuk az infrastruktúrális ellátottság mértékét. Nem egyszerűen az állapotot rögzítjük, hanem egymás mellett két értéket határozunk meg: egyik a település adottságainak megfelelő, jelenidejű, elvárható infrastruktúrális ellátottság, a másik pedig a jelenidejű állapot. A kettő közötti rés indikálja a cselekvést, amitől ez az adó dinamikussá válik.

15th február 2011

cselekvési program

Eladható ingatlanadó 1.

Az alábbi tanulmány 2009. január 13-n készült el, lett átadva Gyurcsány Ferenc miniszterelnöknek.

Később, a Bajnai Gondon vezette kormány is megkapta. Mást csináltak helyette és bele is buktak.

Ez az adórendszer az önkormányzatok gazdasági önállóságának elérését célozta, városgazdász szemlélettel.

Természetesen, a jelenlegi hatalom előtt is nyitva áll a lehetőség, hogy a gyökeres reformot megvalósítsa.

A kérdés mindig az, hogy van-e bátor politikus, aki a közjót fontosabbnak tartja, mint önnön érdekeit?

Egy szolgáltatás-alapú, dinamikus adó-, és támogatásrendszer az önkormányzatok pénzügyi önállóságát célzó, transzparens gazdálkodásának megteremtése érdekében.

Bevezető:

Az ingatlanadó szükségessége időről-időre felmerül, de amíg csak egy újabb adótételként jelenik meg, addig bukásra van ítélve. Nemcsak az Alkotmánybíróság döntése miatt, miszerint a legutóbb megfogalmazott „luxusadó”-tipusú ingatlanadó ellentmond a közteherviselés követelményeinek, hanem mert a szimpla értékalapú ingatlanadó ugyanolyan állampolgári engedetlenségbe torkollik, mint a legtöbb adónem Magyarországon, és tétlenségre, vagy negatív cselekvésre inspirál. Abban a koncepcióban, amelyet az alábbiakban részletezek, onnan indulunk ki, ahová az értékalapú ingatlanadó nem jutott el: hogy az adó-, és kedvezményrendszer milyen pozitiv változásokat hozhat létre egy településen, mind a kiegyensúlyozott gazdálkodásban, mind a közterületek rendjében, és cseppet sem utolsó sorban az ott lakók és településre látogatók közérzetében!

Ugyanis az adófizetés, nézetem szerint, egy szociálpszichológiai folyamat, amelyben a gazdasági alapoknál sokkal nagyobb súllyal esik latba az adófizetők közérzete, hajlandósága. A magyar állampolgárok jelentős része azért nem fizeti a rá kirótt adót teljes egészében, mert nem hajlandó erre, nem azért, mert nem lenne képes rá. Az adó-nem-fizetés a polgári elégedetlenség azon formája, amikor az adóalany nem ért egyet az adója elköltésének módjával. Ha képesek vagyunk meggyőzni arról, hogy a befizetései olyan közösségi érdeket szolgálnak, amely végső soron az ő egyéni érdeke is, akkor és csakis akkor lesz majd hajlandó fizetni. Ez a történet nem arról szól, hogy miképpen lehet feltölteni az üres önkormányzti kasszákat, bár a végeredményt illetően, idővel ez is megvalósul, hanem arról, hogy miként lehet rávenni az embereket, hogy saját közösségük érdekében hajlandók legyenek együttműködni, és bizonyos áldozatokat hozni.

Egy olyan országban, mint Magyarország, ahol több nemzedéken keresztül a hatalom őszintétlensége aláásta az emberek bizalmát, mindenekelőtt ezt az elveszett bizalmat kell a törvény-tervezetnek visszaszereznie, mégpedig azzal, hogy tökéletesen átlátható és érthető a legkevésbé iskolázott emberek számára is. Az adó célját kell tisztázni, vagyis azt, hogy mire fordítják az önkormányzatok a pénzt, és csak azután jöhet a közösség kiadásának fedezeteként szükséges adó beszedésének minden részlete.

Ez az adófajta nem csupán a Pénzügyminisztérium hatáskörét érinti, bár kétségtelen, szerves része kell legyen az átfogó adóreformnak. Ugyanakkor a szolgáltatásalapú ingatlanadó alapvető célja, hogy az önkormányzatok gazdálkodását teljesen új alapokra helyezze.

Szempontrendszere pedig úgy van kialakítva, hogy az a települések meglévő értékeinek védelmét éppannyira szolgálja, mint a korszerű energiagazdálkodást, környezetvédédelmet, szociális és közegészségügyi problémák megoldását.

A javaslat hangsúlyos része a hivatali korrupció megelőzése, mégpedig a jól működő demokráciák bevált módszerével, a pénzügyi folyamatok teljes nyilvánosságával.

Az önkormányzatok működésének teljes pénzügyi keresztmetszetét érinti a bevételek és kiadások online ellenőrizhetősége, valamint a döntésekért felelős személyek megjelölése.

A javaslat nem hagyhatja figyelmen kívül azt a tényt, hogy a jelenlegi önkormányzati rendszer túlbürokratizált, rosszul szervezett és túlméretezett mind a választott képviselők, (megjegyzés: ez azóta némileg javult – ema2011) mind a foglalkoztatottak számát illetően. Az adótörvény sikerének alapfeltétele az önkormányzati kiadások racionalizálása, a működés hatékonyságának nagyfokú javítása.

_ elérendő célok – az adó jellemzői

1. „Eladható” legyen, vagyis széles társadalmi rétegek érdekeivel essen egybe, amit az adó-, és támogatásrendszer kommunikációjában világosan ki is tudunk mutatni.

2. Az adó mértékét az ingatlantulajdonosnak nyújtott városias infrastruktúra fejlettsége határozza meg elsődlegesen.

7. Éppen az átláthatóság szolgálja majd az önkormányzati korrupció ellehetetlenülését, a hatékonyabb gazdálkodást és a technikai fejlesztés folyamatos igényét.

18th szeptember 2010

Budapest

Amilyen Budapest lehetne…

Budapest elsősorban nem sztárépítészek presztizsépítményeire, hanem sokkal inkább, sztár városüzemeltetési mérnökök szakértelmére vágyik – írta vitaindító kiáltványában Zobóki Gábor (Kiáltvány Budapestért, augusztus 2. 2008) Meglepő sorok egy építésztől, de mint városgazdász, maximálisan egyetértek vele. Nem mintha lebecsülném az építés jelentőségét a városban, de Budapestet – előbb ki kéne takarítani…

Igaz, a koncepcionális várostervezést, amit 150 évvel ezelőtt nagy tehetséggel műveltek elődeink, mint haszontalan gyeplőt a lovak közé dobta a rendszerváltó városvezetés, de ami véletlenül a markában maradt, azzal sem tud bánni. Így egy esetlegesen újraközpontosított akarat sem változtatna semmit azon, hogy a városnak ma nincs kijelölt fejlődési iránya. Ahhoz pedig, hogy egy nagyváros jövőjét a kor szellemének megfelelően határozza meg a város vezetése, nem pénz kell, hanem szakértelem és empátiás készség. Budapest tragédiája, hogy a vezetőiből mindkettő hiányzik.

Szakértelem, hogy a város vezetői – ez alatt a politikusok és az őket kiszolgáló szakemberek együttesét értem -, tisztában legyenek Budapest egészének és a tőle elválaszthatatlan környék komplex problémahalmazával, és legalább ennyire azzal is, hogy milyen nemzetközi kísérletek zajlanak az utóbbi évtizedekben a nagyvárosi problémák megoldására. Mert csak ilyen, kettős ismeret birtokában lennének képesek arra, hogy megalkossák azt a programot, amellyel rehabilitálni lehetne Budapestet.

Az empátiás készség hiánya miatt Budapest lakossága mindmáig nem részese a közös jövő megalkotásának. A vezetők a demokrácia huszadik évében is azt hiszik, hogy ők mindent jobban tudnak, és munkájukat az „akadékoskodó civilek” csak zavarják. A „lakossági egyeztetést” kipipálandó, kényszerű programnak tekintik, s az annak során felmerült javaslatokat eszük ágában sincs komolyan venni. 2004-ben, a Podmanicky-program megvitatása után sem történt szemernyi változás, és például a Városháza-parkkal kapcsolatos civil véleményeket is elvetették – kitartanak a park beépítése mellett.

Független gazdálkodás

Népszerű dolog kórusban szidni a tőkét, az ingatlanbefektetőket, akik minden lehetőséget megragadnak hasznuk növelése érdekében. De ez éppen olyan, mint haragudni a cápára, hogy elejti a zsákmányt, ami előtte úszik… A baj nem a tőkések magatartásával van, hanem azzal, hogy nincsenek előttük korlátok, amelyek a közösségi érdekek védelmében szabályoznák az ingatlanüzletet. Lehetnének ilyenek, hiszen másutt a világon vannak.

Budapesten hiányzik két, nélkülözhetetlen adófajta: a város folyamatos fenntartását, zavartalan üzemeltetését biztosító városi adó, amelyet minden városi ingatlannal rendelkező differenciáltan, az igénybe vett szolgáltatások arányában fizet. A megszámlálhatatlan díj, illeték és egyéb fizetnivaló helyett olyan városi adórendszert kell kidolgozni, ami egyfajta kölcsönösségen alapuló szerződés az önkormányzat és az öntudatos városi polgár között az egyre jobb szolgáltatások és a meglevő értékek megőrzésének érdekében.

Az alapvető különbség az ilyen városi adó és a tervezett értékalapú ingatlanadó között az, hogy az adó kivetésének célja nem az államkassza feltöltése, hanem a város független gazdálkodásának a megteremtése az állami kegyosztás helyett. A jó városgazdálkodás alapja a bevételek és kiadások egyensúlyán alapuló önálló gazdálkodás. Az áttekinthető, ellenőrizhető, számon kérhető rendszer alapja az önálló gazdálkodás. Ha van önállóság, nincs kifogás, felelősségáthárítás: akkor van felelőse minden területnek és tettnek.

Az államnak, a jelenlegi főelosztónak le kell mondania az adóbevétele egy részéről, teszem azt az áfa néhány százalékáról, és ezzel párhuzamosan lehetne bevezetni a szolgáltatásalapú, differenciált városi adót.

Anélkül, hogy részletezném a 2004-ben általam kidolgozott „podo-program” adórendszerrel foglalkozó fejezetét, a gondolatmenet érzékeltetésére hoznék két példát:

1. A málló vakolatú épület tulajdonosai büntetőszázalékkal terhelt adót fizetnek mindaddig, amíg a házat nem tatarozzák, ugyanakkor olyan támogatási és hitelrendszer áll a rendelkezésükre, mely lehetővé teszi, hogy bármikor, amikor akarják, felújíthassák a házat. A közösség érdeke, hogy a házak rendesen nézzenek ki.

2. Az önkormányzatnak le kell mondania a városi adó egy részéről olyan utcában, ahol nem megfelelő a közvilágítás, vagy nincsenek fák, hogy súlyosabb eseteket ne is említsek. (NB. Budapesten még vannak csatornázatlan utcák is!) Viszont, ha pótolja a város ezeket a hiányosságokat, akkor joggal emelheti megfelelő mértékben a körzet adóját. Ez a városvezetést arra ösztönzi, hogy folyamatosan javítsa a közterületek állapotát.

Van egy másik adófajta is, ami hiányzik a magyar rendszerből. Ezt srófadónak neveztem. Ez az, ami az ingatlancápák éhségét csillapítja. Az ingatlan értékét a városon belüli elhelyezkedése dönti el. A belvárosban azért roppant kifizetődő építkezni, mert ugyanakkora építési költséggel sokszorannyi haszonra lehet szert tenni. A Gozsdu-udvarban lévő lakások semmivel sem jobbak, mint egy városszéli lakóparkban lévők. Mégis, az előbbiek ára négyzetméterenként 850 ezer forint, míg az utóbbiaké esetleg csak 250 ezer. Az első esetben termelődő extraprofit a „város érdeme”, nem a befektetőé. Ugyanígy, amikor egy korábban mezőgazdasági művelésű területet átminősítenek építési területté, hirtelen megugrik a telek értéke. Mindkét esetben valamilyen szituáció srófolja fel az ingatlan értékét, s az extra méretű haszonból a várost megillet egy bizonyos rész. Ez az adóhányad a terület kizsigerelésével exponenciálisan növekszik, és így azután elérhet egy olyan értéket, amely már gazdaságtalanná teszi a terület túlzsúfolását, a városrész túlterhelését. Maga a beruházó dönthet úgy, hogy mondjuk, nyolc szint helyett csak ötöt épít a belvárosban, mert így optimalizálható a haszon.

Lesznek, akik azt mondják, hogy ilyen feltételek mellett az ingatlanbiznisz fajsúlyos szereplői kivonulnak a városból. Ez bizony meglehet. De ez nem is lenne olyan nagy baj, hiszen a már meglévő városszerkezethez sokkal finomabban kellene hozzányúlni, mint ahogy ezt a „cápák” teszik. A belvárosok megújhodását az úgynevezett közösségi rehabilitációval lehetne praktikusan megoldani. (Ennek részletei szintén szerepeltek a „podo-program”-ban.) Ugyanakkor a nagytőkések részvétele a város fejlesztésében szükséges, ha a város vezetése a közösséggel összhangban, megjelöli a kívánatos fejlesztési irányt.

Gyalogos honfoglalás

Budapest máig mutogatott büszkesége a XIX. és a XX. század fordulóján kiépített város. Kár lenne tönkretenni az épületeket, de az is kár lenne, ha múzeumi tárgyakként kezelnénk őket. Az előbbire az építészet ifjú titánjai hajlamosak, az utóbbira a túlbuzgó műemlékvédelmi hatóság, mely képtelen megvonni a határt a kulturális örökség védelme és az ereklyeként őrzött kövek tisztelete között. Hol ide, hol oda billen, miközben a város szövete felbomlik, viszont dicsőségesen őrzünk törött padlólapokat valamely villa előszobájában. Az egyensúlyt itt sem ártana megtalálni.

A titánoknak új városi területet kell keresni, ahol kedvükre építhetik környezettudatos remekműveiket magassági korlátozások nélkül. Ma a magyar építészek töredéke jut csak képességeit próbára tevő feladathoz. Egy új városrész erre is lehetőséget adhatna. A nagy kérdés, hogy hol legyen ez az új városrész? Nem kormányzati negyed, hanem a város legkorszerűbb vívmányokkal teli része, amely egyszerre vonzó, élettel teli, lüktető lakónegyed, de mégis mentes a környezeti ártalmaktól, nem telepszik rá a meglévő városra, de nem is szakad el tőle.

Mielőtt választ adnánk erre a kardinális kérdésre, röviden elemezni kell a jelenlegi helyzetet a városlakó szemszögéből.

Zsúfoltság, bűz és mocsok – ezek a leggyakoribb panaszok. Mindezeket szokás az autóforgalom nyakába varrni. Pedig nem az autó a felelős, hanem az a várostervezés, amely évtizedeken keresztül egyre nagyobb teret adott a gépjárműforgalomnak. Utakat szélesített, fákat irtott, parkolóvá alakított minden talpalatnyi helyet, miközben aluljárókba terelte, zebrákra korlátozta a gyalogosforgalmat. A mobilitás minden városlakó és városlátogató elemi szükséglete. A korszerű városvezetés felvállalja a probléma megoldását, mégpedig úgy, hogy hatékony közösségi közlekedési rendszerrel csábítja ki az autóikból az embereket. Amíg a XX. században a gépjárműforgalom szinte minden nagyváros életét szétdúlta, korunkban az elvesztett arányosság helyreállítása a rehabilitáció fő iránya.

Szuburbanizációként ismert nagyvárosi jelenség, hogy az emberek kiköltöznek a periféria családi házas övezeteibe. Budapest külső övezeteibe viszont hatalmas lakótelepeket építettek, és ezzel halmozottan hátrányos helyzetbe hozták a várost, hiszen a „senki földjén” zöldben úszó panelsilók nem nyújtanak minőségi javulást a lakhatás körülményeit illetően, viszont naponta többórányi utazásra kényszerítik a benne lakókat. A belváros áldatlan közlekedési problémáinak oka tehát a külvárosokban és az agglomerációban keresendő, a metróépítés ezekből semmit nem old meg.

Szemléletbeli probléma az is, hogy a jelenlegi szabályozás a belső városrészekre is előírja a lakásonkénti parkolót, így a foghíjbeépítések következtében egyre nagyobb helyi forgalmat gerjesztenek, míg tőlünk nyugatra éppen azt igyekeznek elérni minden eszközzel, hogy csökkentsék a gépjárműforgalmat.

A túlszabályozás és az anarchia együttesen jellemzi a budapesti városépítést – ennél rosszabb párosítás el sem képzelhető. Ezért, miközben a koncepcionális városfejlesztést egy jól szervezett és folyamatos, interaktív kommunikációval a közmegegyezés szintjén, központi elhatározás alapján célszerű megoldani, sokkal nagyobb szabadságot kell kapnia az alkotó képzeletnek a részleteket illetően. Nemcsak a tervezők szabadságáról van itt szó, hanem az öntevékeny városlakó szabadságáról is. Vannak már apró jelei annak, hogy ezt itt-ott fölismerik: a VIII. kerületi Mikszáth tér környékén élők egy tavaszi vasárnap fákat ültettek a Krúdy utcában. A fák közti parkolók helyére egyre több terasz települt a nyáron, az emberek kezdik viszszafoglalni a várost. Mert a mobilitáson kívül az új városszervező eszme: az identitás. A városi embernek éppúgy köze van a lakóhelyéhez, mint annak, aki falun él. Kisközösségek láncolatából épül fel a város.

Az újonnan értelmezett városi táj igyekszik összhangba hozni a természetet és az épített környezetet. Ennek érdekében a gépjárműveket tuszkolja a föld alá, és nem az embereket! Az autókat városon belül mélyparkolókban tárolja, és minél több helyen, magukat az utakat is a felszín alatt vezeti. A XXI. században már nem aktuális a metró mint közlekedési eszköz, és elavulttá vált az autóbusz is. A közösségi közlekedés a föld felszínén történik, mert élő embert a föld alá nem küldünk. A felszíni közlekedés kiszámíthatóbb és pontosabb, mert a különböző sebességű, kötöttpályás rendszerek hálózatára épül. Budapestnek rendkívül jók az adottságai ezen a téren. Az előrelátó ősök nemcsak remek villamoshálózatot hoztak létre, hanem HÉV-et, sőt fogaskerekűt is. Ezeket a motorizáció évszázadában sem sikerült teljesen tönkretenni, most pedig éppen itt az ideje, hogy korszerűsítsük a járműveket, összekössük a városi kötöttpályás közlekedést a vasúti rendszerrel.

Nagy összefüggő szabad területe a városnak csupán délen van. Nyugatra azért nem terjeszkedhet, mert felemésztené a hegyvidék zöldterületét. A keleti irányú bővítés a már ma is zsúfolt közlekedési hálózatot terhelné tovább. Az északi irányt lezárják a megyeri lakótelepek.

Irány Csepel

Ugyanakkor a belvárostól kisebb távolságra, mint a Hajógyári sziget ott egy hatalmas üres terület. Amit a jelenlegi városvezetés olyannyira a világ végének tart, hogy oda telepítette a központi szennyvíztisztítót, és dőrén elszalasztotta azt a lehetőséget is, hogy éljen elővásárlási jogával, amikor a kerület eladta a terület másik felét a Fadesának. A központi szennyvíztisztító a metróhoz hasonlóan elavult szellemiségű beruházás – a dekoncentrált biogépes szennyvíztisztítás sokkal jobb és olcsóbb, de a legnagyobb kár a terület elvesztése, hiszen Csepel-sziget topográfiája lehetővé tenné a legkorszerűbb városszervezési megoldásokat is. Amit Bostonban harmincéves gigantikus költségvetésű projektként építettek meg, azt Csepelen a természetes állapotok kínálják: a sziget talajszintje egy „emelettel” alacsonyabb az árvízvédelem miatt is fontos töltésnél, amelyen a HÉV közlekedik. Az új városrész gépjárműforgalmát a jelenlegi talajszinten kellene kialakítani úgy, hogy az összekösse az M0-s déli szakaszát és a felhőkarcolók mélygarázsait – majd mindezt „beborítani” talajjal, és a sziget új talajszintje a HÉV-vel kerülne egy magasságba. Ezen a talajszinten közlekedhetne a Suhanóvá (mágnesvonattá) fejlesztett HÉV, amely nemcsak Csepel városközpontjáig érne, hanem elmenne egészen a sziget déli csücskéig.

A „Top Csepelre” érkező autó a város belső részére nem juthatna tovább. Onnan, már csak Suhanóval, villamossal, vízibusszal, kerékpárral vagy gyalog közelíthetnék meg a történelmi városmagot. Viszont a közösségi közlekedés magas színvonala kárpótolna az autó kényelmének elvesztéséért. Egy több százezres új városrész „vízre telepítése” már beindíthatná a magánkezdeményezésre szerveződő dunai tömegközlekedést. A pár perces időközönként induló vízibusz nemcsak az új városrészt kötné össze a belvárossal, hanem javíthatná a meglévő Duna-parti városrészek összeköttetését is. Mint Velencében a vaporettókon, olyan élvezetes és praktikus lehet majd Duna-buszokon utazni munkába. A kritikus tömeg, amely az új városrész megépültével előáll, gazdaságossá teszi a rakpartok rehabilitációját is. A rakpartok autóforgalmát alagútba terelve fantasztikus rekreációs zöld területet kaphatunk a Duna két partján. Budapest főutcája ugyanis a Duna, és jó lenne szembefordulni vele.

A városgazdász-szemlélet rendszerben oldja meg a város problémáit: olyan folyamatokat indít be, amelyek egymást erősítve szolgálják az egész város helyzetének javulását. Amikor 1873-ban megszületett a főváros, az akkori vezetők elmentek Londonig megtanulni, hogy mi a legjobb, a legkorszerűbb. Az eredmény nem is maradt el: az akkori város a haladás éllovasaival együtt vágtatott. Azóta jócskán lemaradtunk. Ideje lenne visszacsatlakozni az élmezőnyhöz.

A cikk megjelent a Népszabadság 2008.szeptember 27-i számában és a NOL-on.