Régmúlt dicsőség poraiból…

TLV-Budapest párhuzam

A mai, tel-avivi városépítési hullám éppen olyan meghatározó mértékű lesz a város elkövetkezendő 50-100 évében, mint amilyen mind a mai napig ható Budapest vonatkozásában, amit a XIX-XX. század fordulóján alkottak.

Podmaniczky Frigyes korában koncepcionális városépítés folyt Budapesten, aminek mára már csak a romjain élünk. Hosszasan lehetne sorolni a problémák okait, de most inkább azzal foglalkozunk, hogy miként lehetne megoldani azokat. Most kivételesen ne azt elemezzük, hogy mit miért nem lehet, hanem azt, hogy miként lehet mégis…

Budapest vezetői ugyanabban a téveszmében élnek, mint Slomo Lahat a hetvenes-nyolcvanas években: város a gazdasági csőd szélén,  idegen (EU-s) pénzekből finanszírozott presztizsberuházások, turizmusra tervezett boldogság, a tényleges helyzettel való szembenézés és a helyi lakossággal való együttműködés hiánya.

Ugyanakkor Budapest is tele van nagyszerű lehetőségekkel, amelyeket imitt-amott a civil kurázsi sikeresen felhasznál nem csak a maga üzleti, hanem a város(rész) fejlődése érdekében is, sokszor az önkormányzati szándék ellenére is.

Ám a legnagyobb baj, a megfelelő városvezetés hiányán túl, hogy az adórendszer nem a fejlődést szolgálja. Budapest nem tud önálló, felelősségteljes gazdálkodást folytatni mindaddig, amíg a helyi adók rendszere nem ösztönöz, hanem sarcol. A tel-avivi, szolgáltatás-alapú ingatlanadó rendszer csak előkép lehet, annál sokkal jobban is ki lehet alakítani a budapestit, ami segíti a város speciális problémáira adandó választ.

2004-2011-ig intenzíven vizsgáltam a budapesti (és egyáltalán a magyar önkormányzati) működést, és egyre inkább arra kellett rájönnöm, hogy lehet bárki a polgármester, a megfelelő gazdálkodás hiánya hosszú távon lehetetlenné teszi, hogy Budapest kihasználja nagyszerű adottságait, olyan város legyen, mint amilyen lehetne, ha aktivizmusra ösztönző, dinamikus, szolgáltatás-alapú helyi adó rendszere lenne. Végül, kialakítottam egy olyan három lábon álló helyi adó rendszert, amely kiválthatná a jelenlegieket.

A PODO (ami cigányul hidat jelent), lényege, hogy a település költségvetésében a három adófajta egy-egy kiadáscsoport fedezetéül szolgáló bevétel, és a rendszer a legapróbb tételekig átlátható. A bázisadó biztosítja a település folyamatos fenntartásának költségeit, a srófadó a fejlesztésekét, és a bérleményekből származó adó pedig a kulturális, sport és a civil szervezetekkel kapcsolatos kiadásokat.

A bázisadót igen nagy pontossággal lehet tervezni (szemben a mai iparűzési adóval), mértéke a társasházak közös költségéhez hasonló kiadás, amely azonban világos paraméterek mellett csökkenthető, ha az adózó olyan felújítást végez az ingatlanában, amely a közérdeket is szolgálja – például energiamegtakarítást eredményez, csökkenti a környezetszennyezést, stb. Ugyanakkor, mivel a városi szolgáltatások mértékében állapítják meg a bázisadót, az önkormányzat is tehet azért, hogy a szolgáltatás jobb legyen, és a javulás mértékében jogosult emelni a bázisadót.

A közterületi beruházások növelik a szomszédos ingatlanok értékét, amely srófadó hiányában csak az egyéni meggazdagodást szolgálja, a közösség nem részesül a haszonból.

A srófadót, kétségtelenül, ott lehet sikerrel alkalmazni, ahol vannak befektetések. A rendszerváltás utáni befektetési hullámot a város vezetői nem használták ki arra, hogy a befektetések a közérdeket szolgálják. A nagy mértékű korrupció  és közmegegyezéses stratégiai tervek hiánya együtt, óriási károkat okozott a városnak. A jelenlegi beruházáshiány arra lenne jó, hogy kidolgozásra kerüljön a kellő alapossággal elkészített, és a helyi lakossággal valóban egyeztetett város-stratégia, erre épülhetne a srófadó, ami egyértelművé tenné az ingatlanberuházások feltételeit.

Az ingatlanfejlesztést az egyértelmű, kiszámítható feltételrendszer segítheti elő, nem pedig a kedvezmények kuszasága, amely erősíti a már most is bénítóan kiterjedt korrupciót.

Budapest belvárosának lepusztult, elavult ingatlanállománya befektetésekért kiált, amely a lakások szintjén el is indult. Miután alacsonyak a banki kamatok, a tőzsdén sokak „megégették magukat” a 2009-es válság következményeként,  a pénz keresi a befektetési lehetőségeket, de az ingatlanpiacon nem tudnak kellően kibontakozni a kaotikus törvényességi-adózási háttér miatt, amely az aktivitást kifejezetten bünteti.

Egy Tel-Avivra kidolgozott ingatlanbefektetési modell Budapesten is megállná a helyét, de amikor egy adózási szakértőt megkértem, hogy állítsa össze az üzleti tervhez a vonatkozó, magyar, adózási szabályokat, akkor egy 5 oldalas dolgozattal állt elő…

Egy a közösségért érzett őszinte elkötelezettséggel rendelkező polgármester odafigyelne azokra az apró biztató pontokra, amelyek mégis megjelennek ebben a városban: a romkocsmák nagyszerű példák arra, hogy az egyéni kezdeményezés, a kreatív aktivizmus összeadódhat olyan kritikus tömeggé, amely már megváltoztatja egy városnegyed arculatát, és lényeges javulást is hozhatna, ha kellő, hivatali támogatást kapna.

A száz éves házakban rejlő lehetőségek…

A lakásfelújítások többnyire nem jelennek meg a statisztikákban, amolyan búvópatakként csordogálnak, de ha megnézzük, hogy az utóbbi években, egy-egy társasház lakásállományában milyen változások következtek be, akkor nem lehet nem észre venni, hogy a lepusztultan eladott lakások új tulajdonosai milyen jelentős befektetésekkel teszik korszerűvé 100-150 éve épült lakásokat. A fizetőképes kereslet beáramlása a belvárosba olyan folyamat, amit egy okos önkormányzati vezetés a közösségi érdekek mentén használna ki. De miután az adórendszer nem ösztönöz, hanem sarcol, a befektetések sokkal kisebbek, mint amilyenek lehetnének. A rendszerváltás előtti butikok helyzetére emlékeztet az, ami az ingatlanbefektetések terén ma folyik. Mindenki kicsiben gondolkodik – egy butik, egy lakás, mert abból nem lehet még baj… Akkor fékezte a tehetséges kereskedők kibontakozását, most pedig azt, hogy az igazán alapos munkát végző ingatlanbefektetők pár év alatt áttörést hozhatnának a kínálati oldalon, mind a jó minőségű bérlakások, mint az eladásra szánt ingatlanok korszerűségét illetően.

Ahogy Tel-Avivban az egyéni, befektetői érdekeket össze tudták fésülni a közösségi érdekekkel, és ezzel beindították a fejlődés motorját, Budapesten is elkerülhetetlen, hogy a városvezetés végre komolyan, előrelátón és alaposan kezdjen el dolgozni.

Biztos alapokon magasra nőnek…

Biztos gazdasági alapok

Az álmok és a valóság közti szürke zóna a cselekvésé. A tetteket pedig pénzügyileg kidolgozott tervek alapozzák meg.

A városnak növelnie kellett a biztos bevételeit. A forrásoknak három nagy csoportja van TLV-ben: a minden ingatlantulajdonos által fizetett helyi adó, az arnona (ארנונה), a városi terület felértékelődéséből származó hasznot terhelő adó, amit magyarul srófadónak becézek (מס השבחה), és a különféle városi szolgáltatásokból származó bevétel, amely elsősorban a városba látogatókat terheli, mert a polgármester első intézkedései egyike volt például , hogy kiterjesztette a helyi lakosság szabad parkolási lehetőségét – a korábbi, szűk körzetek helyett a tel-avivi lakos az egész város területén ingyen parkolhat, a városba látogatók viszont csak nagyon korlátozott mértékben.

Tel-Avivban fel kellett oldani azt a látszólagos ellentmondást, hogy a jól menő cégek igényesen kialakított munkahelyeihez nagy számú parkolóhelyek is tartoznak, a parkolókba igyekvő autók viszont tovább terhelik a város utcáit, elriasztják a helyi lakosságot, akik csendesebb, egészségesebb városi környezetre vágynak. Azért látszólagos az ellentmondás, mert a város területe nem homogén, tehát a nagy lecke az volt, hogy lehet az együttélést harmonikusan megoldani.

Az alábbi videó némiképp érzékelteti, hogy sikerült a leckét megoldani:

A rendezési tervek drasztikusan megemelték a beépítési magasságot az Ayalonnal párhuzamos övezetben, és szerencsésen megtalálták azt a „hátsó feltáró utat”, amellyel kiszolgálhatták a Rothschild fasoron épülő toronyházak sorát.

Az értékes, régi épületek hosszútávú megőrzése…

Ezáltal a város közepén a befektetők manhattani minőségű lakásokat építhettek – többé-kevésbé new-yorki árakon értékesítve azokat.

Viszont a városi területek értéknövekedéséből származó extraprofitot 50%-ban megadóztatja a város, amiből finanszírozni tudja nem csak a szükséges közművek, utak fejlesztését, hanem a közterületek minden korábbinál igényesebb kialakítását, a teljes városi lakosság örömére.

Tisztában voltak a veszélyekkel, ezért a belváros rehabilitációja során szinte házról-házra haladtak a tervekkel, hogy miközben engedélyezik a magasházakat, hosszú távra megóvják azokat az épületeket, amelyek akár építészetileg, akár csak a várostörténet szempontjából fontosak.

Mivel a tervezési folyamat bevonta a városlakókat, és a Tel-Avivban dolgozókat is, a nagy cégek vezetőitől a piaci árusokig, a tervek hatalmas viták közepette készültek, ám az alap mindig az érdekegyeztetés volt.

A város régi szíve tovább él

Azok, akik a régi, apró házakból álló kisvárost szerették, továbbra is megtalálhatják azokat a negyedeket, amelyekben megmaradt ez a városszövet, csak legfeljebb rendezettebbek az utcák, mint korábban.

A javuló városi szolgáltatások okán a sokáig reménytelenül lepusztult jaffói, dél-tel-avivi házak között is megindult a felújítás, a foghíjbeépítés.

Azáltal, hogy a belváros vonzani kezdte a felső középosztály és a gazdasági-politikai elit korábban távoli villa-településeken élő tagjait, a város magasabb adóbevételekre tesz szert, amiből sokkal többet képes költeni a leszakadt népesség felzárkóztatására, mint korábban bármikor.

Gondosan ügyeltek arra, hogy ne sérüljön a város funkcionális változatossága: a lakó-, és az irodaépületek, az üzletek, a kávéházak és éttermek, a szórakozóhelyek nem különülnek el övezetekre hanem amolyan közel-keleti rumliban keverednek, ami a mediterrán életérzés alapja.

A Haim Nachman Bialikról elnevezett fasor a belvárosban

Ugyanakkor, a kertvárosi jellegből is megőrizték a zöldet, kisebb-nagyobb foltokban a városon belül is, a jellegzetes fasorokban és a tengerparti sáv parkokkal való kiszélesítésével.

Tel-Aviv kis alapterületen egyesíti az üzleti élet központi jellegét, a kulturális sokszínűséget, a nyüzsgést és a kertvárosias kellemet, a kávéházak, éttermek, bárok tömegét és a tengerparti üdülést, a rendszeres, napi sport-lehetőségeket a színkázak, opera, kiállítások mellett, vagyis olyan életminőséget, amire nagyon sokan vágynak, fiatalok és idősek, izraeliek és külföldiek egyaránt.

Tel-Avivban otthonra talál az ortodox zsidó és a hithű keresztény, vagy muszlim is, de ez a város nem a templomairól híres. A meleg büszkeség-menet már rég nem csupán egy félnapos program, hanem egyhetes, nemzetközi fesztivál, amikor az egész várost fellobogózzák a szivárvány színeivel.

Igaz, az ingatlanárak minden eddiginél magasabbra szöktek Tel-Avivban, ezért komoly lakásproblémái vannak a középosztálybeli fiataloknak, akiknek az igényei manhattaniek, a pénztárcájuk pedig azt meg sem közelíti, de a megnövekedett idények jól tükrözik, azt, hogy ma már milyen jó élni a világ ezen apró pontján.

A következőkben: TLV-Budapest párhuzam

A sorozat kezdete ITT

Mélypontról felemelkedés 

A mélypontot nem csupán a népességfogyás jellemezte a nyolcvanas években, hanem a cégek elvándorlása is. Tekintettel arra, hogy az arnona mintegy fele a különböző, jövedelemszerzésre alkalmas ingatlanokból származik, a városi költségvetést igencsak érzékenyen érintette, ha egy bővülni képes cég áttette a telephelyét máshová.

Már az ötvenes években megfogalmazódott az a gondolat, hogy kihasználva az Ayalon folyócska völgyét, egy a Tel-Aviv agglomerációt átszelő főforgalmi utat nyissanak, ám ez, csak a hatvanas évek közepén került kormányzati döntésre. A fokozatosan kiépülő, városmagot elkerülő forgalmi út hatására a közvetlen szomszédságában lévő területek kezdtek egyre értékesebbé válni a feltörekvő cégek számára.

Ramat Gan volt az első város, amely számára új perspektívát nyitott az épülő főút. A települést 1921-ben alapították, mint földműves szövetkezeti falut, 1950-ben nyilvánították várossá, amely ipari övezete a későbbi főút mellett kezdett kialakulni.

Ezen a területen alapították az első gyámántcsiszoló műhelyt 1937-ben. Az egyre jelentősebbé váló gyémántkereskedelemnek is lassan ez vált a központjává – 1968-ban itt épült az izraeli Gyémánttőzsde.

A másik város, amely Tel-Aviv egyre nagyobb üzleti versenytársává vált – az 1924-ben alapított Herzliya. Várossá 1960-ban nyilvánították. Ipari övezetében a kezdeti gyárakat lassan felváltották a számítástechnikával foglalkozó üzemek, az ehhez kapcsolódó iroda-komplexumok.

Az izraeli high-tech rohamos fejlődése habzsolta a területeket, és ha Tel-Aviv csak nosztalgiázik arról, hogy ő az ország gazdasági központja, nagyon hamar elveszíthette volna ezt a pozícióját.

Tel-Aviv közvetlen körzete (מחוז), amelyekkel szinte összenőtt, 10 városból áll.

Ám ehhez az 1,2 millió lakosságú körzethez egy három milliónál nagyobb vonzáskörzet tartozik, ahol nincsenek igazán jelentős távolságok.

Tel-Aviv városvezetése már a nyolcvanas évek elején intenzíven kereste a megoldást, miként tarthatná meg a lakosságát, és nem kevésbé az ország gazdasági életében egyre jelentősebb szerepet játszó cégeket – változó sikerrel. Ez nem a jó szándékon múlott, hiszen akkoriban egy roppant lelkes, ötletekkel teli polgármestere volt a városnak: Shlomo Lahat, akik „Csics”-nek becéztek, és négy kadencián keresztül, csaknem húsz éven át (1974-1993) vezette a várost.

Slomo Lahat minden vágya az volt, hogy Tel-Aviv egyfajta kulturális – turista központ legyen. Presztizs-beruházások sora fűződik a nevéhez, amelyekbe gazdaságilag belefulladt a város, de a „pusztuló város – trenden” alig javított, mert nem volt pénz a szakszerű karbantartásra, a takarításra. A mocskos, dél-tel-avivi utcákon járó helyieket nem vigasztalta, hogy északon megépült az Opera.

„Csics” fáradhatatlan volt a pénzszerzésben – 1977-ben létrehozta a Keren Pituah Tel-Aviv -ot, amely fennállása óta több, mint 600 millió dollárt gyűjtött össze szerte a világon tel-avivi projektek finanszirozására. Csakhogy ez csepp volt a tengerben ahhoz képest, ahogy a polgármester költekezett. Rendszeressé vált, hogy a központi kormányzat kellett kisegítse a várost a csőd-közeli helyzetekből. A projektek egy része nem csak drága volt, hanem funkcionális tévedés is (Delfinárium, Kikar Atarim), azonban „Csics” vitathatatlan érdeme a tengerparti sétány, a Tayelet, aminek az első szakaszát 1982-ben adták át.

Ezt a projektet utódai is folytatták, napjainkig 14 kilométer hosszan nyúlik el a tengerparti szakasz. Jaffó déli részén hatalmas parkkal indul,  a tel-avivi kikötő rehabilitációjával pedig a Jarkon folyó két partján elterülő parkba torkollik, majd folytatódik északra – kitartó gyaloglással el lehet jutni Herzliyáig.

Tel-Aviv látképe az egyetlen magas házból az 1980-as években

A kilencvenes években aztán az Ayalon tel-avivi szakaszán is megélénkült az építkezés. Ebben nem sok része volt a polgármesternek, de a szabad tőkeáramlás kihasználta a lehetőséget, amelyet a főközlekedési út jelentett. A népességfogyást pedig megállította a „nagy orosz aliya”, vagyis a volt Szovjetunió tagállamaiból özönlő  bevándorlók.

Slomo Lahat 1993-ban leköszönt, az új polgármester, Roni Milo pedig csak mesélt új projektekről, még tel-avivi metróról is, ám regnálása 5 éve nem hagyott nyomott a városon. 1998-ban választották meg azt a polgármestert, akinek legutóbb, 2013 október végén, negyedszer is bizalmat szavazott a város lakosságának döntő többsége.

A kilencvenes évek népességnövekedése felszínre hozta az elavult lakásállomány problémáit. A város felélte a beépíthető , közművesített területeit. A Jaffóhoz közeli, déli részeken egyre katasztrofálisabb lett a helyzet – öreg, vacak anyagokból épült házak rogyadoztak, lepusztult lakónegyedek, ahonnan a tehetősebbek már régen északabbra költöztek. Ez volt a városon belüli mobilizáció sok évtizedes iránya: délről egyre északabbra. De nem volt sokkal jobb a helyzet a város szívének tartott részen sem, ahol a 2-3 emeletes eklektikus és a bauhaus stílusú épületek váltakoztak. Felújításuk rendre meghaladta az alsóközéposztálybeli  tulajdonosok lehetőségeit.

A helyzet javítására elindult egy kulturális alapú rehabilitáció a város legrégebbi lakónegyedében a Neve Tzedekben, a város szívére pedig készítettek egy új rendezési tervet, amely megemelte a beépítési százalékot, ezzel lehetőséget adva a társasházaknak, hogy 1-2 szintet még ráépítsenek a házukra, és az eladott lakásokból fedezzék a ház teljes korszerűsítését. Mindezek az intézkedések azonban még sokáig nem hoztak jelentős változást, egyre inkább nyilvánvalóvá vált, hogy egészen új alapokra helyezni a várostervezést.

Egy város sorsát óriási mértékben befolyásolja, hogy ki(k) vezetik. Ahogy Enrique Peñalosa Bogotában, Rudy Giuliani New Yorkban, vagy Ken Livingstone Londonban megértette az idő szavát, és megtette azt, amit egy felelős városvezetőnek tennie kell, még akkor is, ha intézkedései népszerűségvesztéssel, esetleg a poziciójának az elvesztésével is járnak, úgy Ron Huldai Tel-Avivban, látta a születendő jövőt.

Huldai számára nyilvánvaló volt már hivatalba lépésekor, hogy bombasztikus középületek helyett a közterületeket kell rendbe tenni és példamutatóan takarítani, valamint, hogy a XXI. századra érvényes stratégia terv nélkül a várost nem lehet fejleszteni. Ezért sokéves munkával, mintegy 600 résztvevő segítségével elkészítették a városprofilt,  a jövőképet, majd ebből a cselekvési programokat. A város jó működéséhez az üzleti modellt használták, és nem elégedtek meg azzal, hogy valamit megépítenek, hanem kitalálták a fenntartás anyagi  és technikai bázisát.

Az alapos tervezés éveiben (1998-2005) még nem lehetett drasztikus változást észlelni, csupán csak annyit, hogy az évtizedek óta elhanyagolt részeken is némi javulás állt be a szisztematikus takarítás következtében.

Ám, miután elkészült a jövőkép, és vele párhuzamosan nagy ütemben a cselekvési program, illetve a konkrét tervek, fokozatosan „megmozdult a város” és 2010-re szinte teljesen megváltozott a város látképe a tenger felől.

A „nagy döntés” amely hosszan tartó viták során csiszolódott közmegegyezésessé – a magasházak építése volt.  A lapos, három-négyszintes városkép, amelyben csak nagy ritkán tűnt fel néhány magasabb épület, „felhőkarcolók” sokaságává vált.  A kérdés valójában nem az volt, hogy kell magas házakat építeni vagy sem, hanem az, hogy hol, és eközben miképp lehet megőrizni azt, ami érték a régi, kisvárosi Tel-Avivból.

Huldai nem hagyatkozott adományokra – a város működését biztos gazdasági alapokra helyezte, „megtermelte” azt a pénzt, amit aztán takarításra, karbantartásra, a közterületek rendbe tételére fordított kezdetben, aztán egyre többet az oktatásra, a művelődésre. Ma már Tel-Aviv is annak a 15 izraeli városnak a sorába tartozik, amely nem szorul állami támogatásra, kiegyensúlyozott a gazdálkodása, önmagát képes fejleszteni.

A polgármester nem azt várta, hogy az odalátogató turisták hozzák el az „élhetőbb várost”, hanem a helyi lakosságra koncentrált, mert tudta, hogy az idegenek áradata akkor indul meg igazán, ha a helyiek is szívesen laknak a városban, elégedettek a környezetükkel.

http://www.youtube.com/watch?v=ohnnh5HXKdI

A következőkben: Biztos gazdasági alapok 

A sorozat kezdete ITT

avagy:

A szolgáltatás-alapú ingatlanadó-rendszer szerepe a kiegyensúlyozott városfejlődésben

Gyakorlati példák Tel-Avivból, és a budapesti lehetőségek.

Jákob álma – Jaffótól Tel-Avivig

BME Urbanisztika Tanszék  URBANISTA FELSŐFOKÚ SZAKIRÁNYÚ TOVÁBBKÉPZÉS 2012-2014

XI. konferencia  I N G A T L A N F E J L E S Z T É S  2013.december 2-i előadáshoz

Egy urbanista tervezzen magának hosszú életet! Akkor, talán az, amivel fiatalon foglalkozott, öreg korára bizonyossággá is válik. Persze csak akkor, ha jó szimattal felfedezte az elkövetkezendő emberöltő urbánus trendjét.

Szerencsés vagyok, mert amivel 19 évesen kezdtem el foglalkozni – a belvárosok rehabilitációja – ma már kikerülhetetlen folyamat. Lassan Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is, nem csak külföldön. Még olyan ingatlanfejlesztő cégek is, amelyek új építéssel alapozták meg hírnevüket, a belvárosi rehabilitáció felé kezdenek fordulni.

Tanult kollégámmal ellentétben, nem gondolom, hogy a város válságban van, és azt sem, hogy a mainál jobban működő településrendszer kialakulásának bonyolult problematikájára egyetlen recept a decentralizáció. A szerves városfejlődés is produkált zsákutcákat, és a tervezett-szervezett város sem tudta kikerülni a hibákat, ám a várost alapjaiban a gazdasági érdekek teremtették, így ha érdekegyeztetési alapon próbálunk rendet teremteni kusza világunkban, jó esélyünk van arra, hogy egy a mainál sokkal élhetőbb településrendszert tudunk kialakítani.

Számos minta bontakozik ki a nagyvilágban, de most egy olyan városra hívom fel a figyelmet, amiről Magyarországon kevesen feltételezik, hogy példamutató. Neves, magyar urbanista egy két évvel ezelőtti cikkem kapcsán „leszólt„, hogy „TLV egy harmadik világ típusú környezetben egy „booming city” annak minden ismérvével: a népességnövekedéstől kezdve a valóban jó gazdasági kilátásokon át egészen addig, hogy Izraelen belül bizonyos mértékig exterritoriális terület, európai város, liberális város.” – nos, erre a felületes értékítéletre is részletes választ próbálok adni, amikor az alig száz éves múlt város mai virágzásának okait elemzem, illetve azt, hogy mit lenne érdemes tanulni Tel-Aviv példájából.

A tervezett város

Urbanisztikával foglalkozó szakemberek körében nem kell bizonygatnom, hogy a briteknek milyen fontos szerepük volt a mai várostervezési szemlélet kialakulásában. Tel-Aviv városnak sem nevezhető kezdemény volt, amikor a terület a Brit Birodalom részévé vált (1917-ben). Patrick Geddes készítette el az általános rendezési tervet,  a “kertváros”, az akkor legkorszerűbb várostervezési  elvek  szerint, amit 1927-ben fogadtak el. 1936-ban már 120 ezer lakosa volt, és a hatvanas évekig töretlen a fejlődés, de utána a motorizáció oly mértékben szétdúlta a kertvárost, hogy  a kisgyerekes családok kezdtek kiköltözni – húsz év alatt 80 ezerrel csökkent a lakosság. Ekkor hatalmas, önkormányzati indíttatású építkezésekbe fogtak, ami csődbe vitte a várost. 1998-ban választották meg azt a polgármestert, aki szisztematikus, kemény munkával anyagilag stabilizálta a várost, amely önálló gazdálkodást folytat, és elképesztő mértékben fejlődik – nem a népesség számában, hanem az életminőségben.

A britek nem csak tervezték a várost, hanem ők alakították ki a városműködés gazdasági alapjait. Az izraeliek később csak javítottak rajta. A városban lévő minden ingatlan után helyi adót fizetnek a tulajdonosok az önkormányzatnak. Ennek a mértékét az önkormányzat közgyűlése dönti el, minden évben, de vannak alapvető szabályok, amelyek különbséget tesznek az ingatlanok között, az alapterületükön felül. Tehát a helyi adó (arnona – ארנונה ) különböző lehet a települések fajtái között is természetesen, hiszen a különböző képviselői döntésektől függ, de egy településen belül is, különösen egy olyan változatos városszövet esetén, mint amilyen Tel-Aviv.

A város tehát fizetési körzetekre van osztva, ami nyilvánvalóan kapcsolatban van a környék presztizsével, de alapvetően az a szempont, hogy milyen minőségű környezetet biztosít a város az ott lakóknak. Ez az egyik meghatározója a több-változós fizetési egyenletnek.

A második kategória az épület maga – itt is szempont például az, hogy van-e a telken a lakáshoz tartozó parkoló (vagy 30 éve már minden új épület csak lakásonként minimum egy parkolóval együtt épülhetett, a növekvő épületmagasság okán ezek ma már mélyparkolók).

Nem mindegy, hogy az ingatlan lakás, vagy jövedelemszerzésre alkalmas helyiség (üzlet, iroda, gyár, raktár, stb.) Utóbbiak jóval magasabb helyi adót fizetnek, de az semmilyen összefüggésbe nincs azzal, hogy az adott helyiségben valóban dolgoznak, vagy üresen áll. Vagyis az a helyi adó nem úgy működik, mint a magyar iparűzési adó, és ennek roppant nagy a jelentősége mind a város működőképessége, mind pedig az ingatlanok hasznosítása szempontjából. Másfelől, aki egy üzlethelyiséget kibérel, az tudja, hogy a költségei között mindig ott van az arnona, amit ki kell fizetni akkor is, ha veszteségesen működik az üzlet. Ugyanígy, a város költségvetésében is jól tervezhető az az összeg, ami az arnonából befolyik, hiszen arról naprakész információja van a városvezetésnek, hogy milyen ingatlanok vannak a település területén.

A következőkben: Mélypontról felemelkedés