2009 március végén elvállaltam a mi házunk közös képviseletét. Azon kívül, hogy a nehéz helyzetbe került háznak segítsek, úgy gondoltam, hogy mint városgazdász modellezhetem azt, amit Budapesten kéne csinálni. Kísérletnek tökéletes volt, hiszen a  sürgető problémák megoldásán túl, az is kiderült, hogy melyek a magyar társadalom jelenlegi állapotában a buktatók, amelyek a nagyívű gondolatok megvalósítását akadályozzák, és végső soron a hatékony működést teszik lehetetlenné.

Mérföldkő volt a házzal  való kapcsolatomban az a jövőkép, amit 2009 karácsonyára készítettem a kedves tulajdonostársaknak, és amely megosztotta a közösséget: volt akit lelkesített, de voltak olyanok is, akiket kifejezetten megrémített még a változás esélyének felvetése is. Engem viszont megerősített abban a hitemben, hogy jó műszaki-gazdasági megoldások vannak, csak hiányzik a közös érdek alapján szerveződő, cselekvésre képes közösség – még mindig erősebb a patópálos várakozás, hogy majd valaki más megoldja a mi problémáinkat, addig pedig keresünk egy bűnbakot, akit lehet szidni jelen nyomorúságunkért…

Budapest 2009 – ” Legfőbb, szakmai feladatomnak, mint városgazdász – aki egy időre igyekszik ellátni a ház közös képviseletét – azt tartom, hogy megszülessen egy koncenzusos jövőkép, ami minden lépésünket motiválja. Ehhez, elsőként alapos felmérés volt szükséges, néhány szakértő bevonása, tervek készítése, bizonyos esetekben az engedélyezési eljárás megindítása.

Utcai homlokzat

Ez a homlokzati terv – még csupán munkaközi stádiumban, ennek a munkának a kezdete.

Az utcai homlokzatunk, ha szépnek nem is mondható – a rikító sárga kapu, a szürke falak, a többnyire lehúzott rolókkal – , de nyóckeri átlagban mégsem állunk nagyon rosszul. Viszont, ha bármilyen pályázaton, amit évente kiírnak homlokzatfelújításra, részt akarunk venni – jogerős építési engedéllyel kell rendelkeznünk. Mivel nincs, meg kell csináltatnunk, engedélyeztetnünk kell, és alkalomadtán ezzel pályázni felújítási forrásokra.

Az adottságainkat tehát egyfelől meghatározza az a műemléki környezet, amelyet a szomszédos kéményseprőház jelent, ám a kapun belül úgy alakíthatjuk a környezetünket, ahogy jónak látjuk. Ez persze nem jelenti azt, hogy nem érdemes tiszteletben tartani azt ami érték, de lehetőségünk nyílik felülvizsgálni minden egyes részletet és és feltenni a kérdést, hogy lehetne mindezt jobbá tenni.

Pincék

A mi házunk, mint általában, a volt állami tulajdonú bérházak, a lakások (üzletek) magántulajdonából és tekintélyes mértékű osztatlan közös tulajdonból állnak. Osztatlan közös tulajdon a pince: az első udvar épülettömbje alatt – 514,55 négyzetméter, a második udvar épülettömbje alatt – 611,38 négyzetméter. Tehát összesen: 1126 négyzetméternyi terület gyakorlatilag lomtár!

Ha figyelembe vesszük, hogy a lakások és az üzletek – amelyek után fizetjük a közös költséget – összes alapterülete 4531 négyzetméter, akkor igazán feltűnő a lomtárnyi pazarlás. Persze, a pince mai állapotában aligha használható másra, hiszen falai nedvesek és elosztása is nagyon esetleges, de tudnunk kell, hogy milyen hatalmas területtel lehetne gazdálkodni, ha megoldanánk, az amúgy mindenképpen megoldandó műszaki problémákat.

Első lépésben,a pinceszinten fellelhető infrastrukturális vezetékeket kell rendbe tenni – ebben a tekintetben egyre jobban állunk: elődeim is végeztek felújításokat, idén is tekintélyes mértékű felújítás történt, és néhány helyen már a pincéből induló strangok is megújultak. Mivel a strangok (fel és lemenő víz, szennyvíz, gáz) privát területeken haladnak keresztül,  felújításuk akkor történhet, amikor az illető lakás(ok) is felújításra kerülnek, vagy ha már kárt okoztak (falnedvesedés) és ezért halasztást nem tűr a cseréjük. A pincéink rendbetétele szempontjából a földszinti lakásokig vezető szakasz a kritikus.

A pince és egyes földszinti falak nedvességének megszüntetése is közös érdek, mert a talajnedvesség napról-napra rongálja az épület falainak állagát. Végeztünk erre vonatkozó felmérést, árajánlatot is kaptunk arra, hogy miként szabadulhatnánk meg véglegesen a talajnedvességtől. Ahhoz viszont, hogy azt a tekintélyes, nagyságrendileg 5 millió forintos beruházást finanszírozni tudjuk, a pincékkel a mainál sokkal jobb hatékonysággal kellene gazdálkodnunk.

Arról nincs szó, hogy ne legyen a lakástulajdonosoknak bizonyos, lakáson kívüli tároló-helye, de a mai kaotikus helyzetet egy átlátható rend kéne felváltsa.

Műszakilag szépen megoldható lenne, hogy 2-20 négyzetméternyi kizárólagos használatú tárolókat alakítanánk ki a már száraz-falú pincékben, úgy, hogy maradjon olyan, valóban osztatlan közös tulajdonú rész, amit nem lomtárként, hanem mondjuk közösségi térként (edzőterem, szauna, gyerek-foglalkoztató, stb.) használhatunk.

Erre rendkívül alkalmas pinceszakaszunk is van, amely a leghátsó udvarra néző nagy ablakokkal rendelkezik, de most csak lomok uralják.

A lakásokhoz kizárólagosan tartozó tárolókat mindenki a saját igényei szerint választhatja, – akinek egyáltalán nem kell, és akinek 20 négyzetméternyi az igénye, találhat magának megoldást –  de ezért, bizonyos összeget fizetnie is kell. A most épülő társasházakban elfogadott rend, hogy a lakáson kívül is vannak tulajdoni részek, úgy mint mélyparkoló vagy tároló.

Ezt a tulajdonosok külön veszik meg,  és minimális közös költséget fizetnek érte. Ezt mi is megtehetjük – igaz, ez alapító okirati módosítással jár, de a következő részekből majd kiderül, hogy nem csak ezt kéne módosítani, tehát végső soron, a saját tulajdonú pincerekeszek kialakítása része lenne egy nagyobb átrendezésnek.

A cél, hogy minél rendezettebb környezetben, minél kisebb közös költséget fizessünk, de az a közös költség az igénybevett szolgáltatások arányában legyen meghatározva. Azzal, hogy a pincerekeszek nem közösek, hanem kizárólagos tulajdonú, rendezett tárolókká válnak, és ezzel bizonyos bevételt generálnak a közösségnek, a házunk lehetőségeinek jobb kihasználása felé tehetjük meg az első lépést.

Cselédlépcső

A bérpalota, amely 1885-ben épült, szükségképp tartalmazott cselédlépcsőt is.

Az akkori társadalmi rétegződésben ez ugyanúgy hozzá tartozott az épülethez, mint a személyzeti közös WC, vagy a konyhából nyíló cselédszoba és a személyzeti bejáró. Ma már semmi jelentősége nincs, ennek megfelelően alig használják közlekedésre, sokkal inkább arra, hogy a szomszédos lakásokba nem férő holmit ott tárolják.

Ugyanakkor, amíg ez közös terület, addig a társasháznak ezt fenn kell tartani, vagyis takarítani, világítani sőt, amilyen állapotban van, előbb-utóbb fel is kellene újítani.

Vagyis a cselédlépcső “viszi a pénzt”, miközben minimális a használata.

Egyesek azt feltételezték, hogy esetleg tűzrendészeti okokból szükség lehet erre a lépcsőházra, de miután kint járt egy szakértő és megvizsgálta az épület adottságait,

egyértelműen kijelentette, hogy tűzoltási szempontból erre szükség nincs, és erre vonatkozóan bármikor irásos szakvéleményt is tud adni.

Egyelőre azonban csak a lehetőségeket vizsgáljuk.

A cselédlépcső emeletenként 12,75 négyzetméternyi helyet foglal el. Ha elbontanánk, egy 12 négyzetméteres szobát nyerhetne valamelyik szomszédos lakás.

Három emeleten lehetne ezt hozzácsatolni valamelyik szomszédos lakáshoz. Természetesen nem ingyen, de méltányos áron, hogy a közösségnek és az egyénnek is megérje. Annak a lakástulajdonosnak is, aki megveszi a társasház által kialakított helyiséget – a lépcsőbontás és a helyiségkialakítás saját beruházásban történne, hogy külső személynek ne legyen ebből haszna – és a társasháznak is, hiszen nem kell többé a cselédlépcsőházra költenie. De még a többi tulajdonosnak is megérné, hiszen a tulajdoni hányad csökkenne azoknak, akik nem élvezik a többletterület előnyét, és ezzel a közös költség is.

A cselédlépcső elbontásával a negyedik emeleten is kialakítható lenne egy, a mai közösségi helyiségnél kisebb iroda-irattár, és ezzel újabb bevételi forráshoz jutnánk a 22 négyzetméteres közösségi helyiség kiadásával. A földszinten pedig, mivel a pincelejáratot meg kell tartanunk, a feljárati lépcső elbontásával egy kiváló motor-parkoló lenne kialakítható a házunkban most az udvarban parkoló két motor  számára. Tehát, azon felül, hogy 36 négyzetméter magántulajdonba kerülne, a fennmaradó 24 négyzetméter is célszerűbb használatra fogható lenne.  Természetesen, ez is része lenne az alapító okirat számadatai módosításának, ahogy a pince “privatizálása” is, de ezzel még nem fejeztük be a lehetőségek tárházát.

Légudvarok

A mi házunkban 50 négyzetméternyi (padlószinten) légudvar van. Többségük alig nagyobb, mint egy négyzetméter, de van négy olyan, amely 6-7 négyzetméternyi. Azt a kettőt, amelyet három oldalról ugyanaz a lakás vesz körül, a lakástulajdonos beépítette a maga lakásába. Ezzel semmi baj nem lenne, ha kértek volna rá építési engedélyt, megvették volna a közösségtől, és miután a lakásuk alapterülete ezzel növekedett, a megnövekedett közös költséget fizetnék. Csak a közös költség-különbözet havonta 1500 forint, a mai árakon, arra a területre, amit a közösségtől elbirtokoltak.

Hogy félreértés ne essék, nekem nem az ellen van kifogásom, hogy valaki hasznosítani szeretné az amúgy szintén csak kiadásokat jelentő légudvarokat, csupán úgy gondolom, hogy ezt is valamilyen rendszer szerint kéne tenni, mondjuk úgy, hogy megveszik a társasháztól a területet, építési engedélyt kérnek rá, és fizetik a nagyobb lakás utáni közös költséget. Tovább megyek: szerintem, a háznak kifejezetten érdeke lehet a légudvarok földszinti részének a hasznosítása, mert ebből az összegből rendesen megoldhatnánk a légudvarok falainak felújítását a többi emeleten. Hiszen a vakolat ott is hullik, mindenkinek érdeke lenne, hogy egyszer rendbe tegyük mindegyik légudvart.

Ha pedig módszeresen, a ház mind a 13 légudvarát beleintegrálnánk a privát lakásokba, akkor egy építési engedéllyel és alapító okirat-módositással megoldhatnánk az ügyet, mindenki megelégedésére.

Igy lehetne olyan műszaki megoldásokat is találni, amely nem zavarja a környezetet, de a szellőzést továbbra is biztosítja.

Ott, ahol két lakás ablakai is a légudvarra néznek, a földszinten nyitott teraszt vagy mini-kertet is ki lehet alakítani, az egyik lakáshoz kapcsolva.

Mindenki jobban járna ha a málló vakolat látványától megszabadulna.

Padlás

A padlás korabeli funkciója a hőszigetelés és a csapadéklevezetés volt. Ma már, az üres padlástérnél sokkal korszerűbben is megoldható a fenti két funkció. Vagyis a padlásra ma már nincs szükség. Sok társasház ezt úgy értelmezi, hogy akkor nosza, adjuk el a padlásteret valamilyen vállalkozónak, aki belenyomorít egy csomó lakást, a társasház pedig kap egy kis pénzt, amit a ház felújítására költhet.

Ebben a házban is volt egy ilyen akció – szerencsére a józan többség leszavazta.

Átnéztem a 2007-ben benyújtott ajánlatokat. Rémisztőek. Az ajánlatok nagyon hasoló kondíciókban, 87 millió forint értékű felújítási munkát vállaltak volna azért, hogy 2000 négyzetméternyi lakást nyomtak volna rá a meglevőkre! Ne feledjük: ma 4531 négyzetméter lakás és üzlet van az épületben, ami gyakorlatilag 72 lakást jelent a házmesterlakással és egy korábbi, nagyobb lakás szétválasztásával együtt. Ha az utcai üzletek alapterületét levonjuk, akkor most 66 négyzetméter/lakás az átlag. Ebben vannak kis és nagy lakások. Ha a beruházó 2000 négyzetmétert akart beépíteni – egy szintet a már amúgy is magas első szárnyra, két szintet a most kétemeletes épületrészre, totálkárossá téve annak szépséges udvarát – akkor az kb. 50 plusz lakást jelentett volna egy bejáratra – panelzsufi-szerű értékcsökkenést jelentve minden egyes meglévő lakásra nézve!

Ebből, talán nyilvánvaló, hogy nekem eszembe sem jutott olyan megoldás, amely drasztikusan növeli a lakások számát, vagy az épület magasságát, rontja a meglévő udvar benapozási mutatóit.

1. Az utcai homlokzatunkat a műemlékfelügyelőség “vigyázza”, itt a meglévő cseréptető az utcakép része, még akkor is, ha az utca szintjéről ezt nem nagyon látni. Ráadásul, ezen a részen van elhelyezve a VODAFONE-antenna, alatta a padlástérben a szerelőszoba és az összes merevítő-tartó, ami az antennához kell.

Itt van a liftgépházunk is, de marad bőven még olyan padlástér, ami további hasznosításra alkalmas lehet.A fedélszéket megvizsgáltattam, azzal nincs probléma, csak a cseréptartó lécezés és a cserépfedés szorul mielőbbi felújításra. Manapság azonban van olyan magyar találmány, amely a cserépből csinál napelemet, tehát a nyeregtető déli oldala úgy is működhet, mint egy kisebb naperőmű.

2. Telkünk nagyszerű adottsága, hogy az utcai front észak-nyugati és mintegy 90 méter mélységben délkelet felé nyúlik be. Telkünk mélysége a Horánszky utcában 5 bérháznak ad helyet! A két épületszárnyat három udvar szakítja meg, illetve választja el a déli szomszédtól. Ennél ideálisabb terepe nem is lehetne egy napelemekkel borított zöldtetőnek!

A kérdés, mint már korábban, hogy megtartunk egy üres padlásteret, amelyet alig valamire használunk, de rövidesen tekintélyes összeget kell a felújítására fordítanunk, vagy olyan megoldást keresünk, ami nem viszi a pénzt, hanem hozza is! Vagyis olyan beruházás irányába keresgélünk, amely folyamatos bevételt jelent majd a háznak az elkövetkezendő húsz évben.

Nyilvánvalóan, a tetőszerkezet napelemes cserepekkel való felújítása, illetve a zöldtető kialakítása is komoly beruházás, de  erre két forrásból lehetne pénzt szerezni:

1. A Környezetvédelmi és Vízügyi minisztérium Fejlesztési Igazgatósága már meghirdette az energiamegtakarítást kezdeményező pályázatát, egyelőre panelépületekre, de Takács Gábor irodavezető tájékoztatása szerint már készül a hagyományos technológiájú társasházakra is egy pályázat, amely az ilyen irányú felújításokat, átalakításokat támogatja. Ebben a tekintetben lehetünk minta-értékű projekt.

2. Az “önerőt” saját beruházású, szolid ráépítéssel oldhatnánk meg, amely csak a hátsó épületszárnyon történne, úgy, hogy nem a tetőtérbe nyomorított gyufásdoboz méretű lakások épülnének nagy számban, hanem csupán a jelenlegi tetősíkon belül 5 db nagy tetőteraszos lakás, amely a rendelkezésre álló szintterületből 480 négyzetmétert építene be, és 140 négyzetméternyi tetőterasszal növelné a hasznos alapterületet. Ennek az öt, valóban luxuslakásnak a forgalmi értéke, még a mai, válságos időkben is 180 millió forint körül van. Az eladási ár és a megépítés közti különbség kerülne befektetésre a zöldtetős, napelemes kialakításra, amely aztán folyamatos bevételt generálna a közösségnek.

Ily módon csak minimális mértékben növelnénk a lakások számát, miközben az új lakások egy merőben új életminőséget jelenítenének meg: a pesti belvárosban csendes, védett helyen lévő igazi penthausok.

Csakhogy, nemcsak az új lakások lennének értékesek, hanem ezzel a beruházással a meglévő lakások értéke is ugrásszerűen nőne. A saját beruházás konstrukcióban a beruházói haszon is a házban marad, ami lehetővé tesz egy minőségi felújítást a gangokat és a többi közös teret illetően is.

Aki látta a közösségi helyiséget, vagy a liftet, de akár a szeméttárolónkat is – az kapott némi előképet arról a műszaki és esztétikai szinvonalról, ami alá, a magam részéről sosem mennék. Lehet, hogy ez a szint egyeseknek túlzás, nekik az üres konzervdobozok a lépcsőházban éppen megfelelőek, de azt hiszem, hogy ennél mindannyian többet érdemlünk.

Bizonyára lesznek olyanok, talán éppen azok az idős emberek, akik szenvedésként élték meg a nyári felújításokat, akik köszönik a változásokból nem kérnek. Csakhogy ez a program nem olyan holnap kezdődő építkezés, mint amiket le kellett bonyolitani a sűrgősség okán, hanem egy jó előre megtervezett és ütemezett felújítás részei lehetnének, amely egyelőre csak az irányt tűzné ki – ide lehetne eljutni, ha összefogunk.

A megvalósitás, éppen a program összetettsége okán fokozatos lehet csak, a kifutási ideje 4-5 év. Mégis, mostanában kell arról döntenünk, hogy merre az arra, mert a közben felmerülő problémákat ennek függvényében kell kezelnünk. És akkor itt térnék ki az elmúlt év kéményfelújítási projektjének buktatóira – a következő bejegyzésben.

Lépcsőházak

Kertek

A mi házunk legfőbb értéke az a három kert, ami már van, még akkor is, ha mindhárom rászorul némi újrafogalmazásra. Korábban már írtam arról, hogy szerintem, milyen problémái vannak az első udvarbeli kertnek, most összefoglalnám mindazt, amit a kertekkel kapcsolatban a programban fontosnak vélek.

1. A kert  ne legyen csupán látvány – még az is, aki csak keresztül akar vágni rajta, valamelyik lakásba igyekezvén, érezze, hogy gyalogútja mindkét oldalán növények vannak.

2. Lehessen kiülni a kertbe – nem egy ronda betonplaccra, hanem a  kertet behálózó gyalogutak mentén, vagy olyan helyen, ahol legtovább süt a nap, és közben jelenlétünkkel nem zavarjuk a közeli szomszéd magánéletét a saját lakásában.

3. Legyen helye a különböző korosztályoknak, anélkül, hogy egymást zavarnák.

A második udvarbeli szökőkút körül a csendes elmélkedésé, olvasásé, esetleg a csecsemők napoztatása egy kis darab füvön, ahová le lehet tenni egy pokrócot.

Télen a belső kertek gyalogútjain sétáltatni a babát a kocsiban sokkal egészségesebb, mint az utcai levegőn bárhová elmenni. Nagyobbacskáknak lehetne olyan játszóeszközöket tenni az első udvarba, amelyeket szülő felügyelet nélkül is használhatnak. A játék nem jelent feltétlenül rendetlenséget és zajt , ami az idősebb lakókat zavarja – legyen gyerekbarát környezet, hogy ne csak egyetemisták átmeneti lakása és öregek végső otthona legyen a mi házunk!

Egészségesen változatos társadalmi összetétel akkor alakul ki, ha lehetőséget adunk a különböző életformák egymás mellett élésére, és nem tilalomfákat szúrunk le úton-útfélen.

4. Azzal, hogy a gyalogutak behatolnak a kertbe, a  földszinti lakások előtt is több a zöldfelület,  ami nagyobb intimitást nyújthat ezeknek a lakásoknak. Mivel a földszinti lakások a legkevésbé naposak, hátrányukat azzal kompenzálhatjuk, hogy megerősítjük a kertkapcsolatukat. Ezzel párhuzamosan a többi lakó szívesebben tartózkodik a kertben, ha nem érzi azt, hogy a földszinti lakások életét ezzel zavarja.

5. Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy egy zeneimádó szomszéd rádiója.

Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nemcsak a földszinten, hanem a csupasz, északi házfalon és a függőfolyósókon is rendkívül hasznos. A hetvenes években kicserélt, jellegtelen gangkorlátokat be lehetne futtatni borostyánnal, vadszőlővel, amelyeket a növényszerető lakók egyéni telepítései csak gazdagítanának. Ezek öntözése automatikus, csepegtető öntözéssel történne, amely a leggazdaságosabb minden szempontból.

6.  A meglévő növényzet meglehetősen kesze-kusza – rendszeres gondozásról még most sem beszélhetünk, dacára a tavaszi és nyáreleji kertész-szombatokról, és a kertészmérnökünk magánigyekezetéről. Korábban még ennyi sem volt, sőt, meglehetősen szakszerűtlen visszavágással a meglévő fákat is évekre tönkretették. Éppen ezért az áttervezett kertben (amely a fák és nagyobb bokrok megőrzésével kell történjen), szakemberek segítségével kell megoldani az (át)telepítést, és a következetes kertgondozást is. Ennek része az automata ötözés, ami víztakarékos és a növények növekedése szempontjából is optimális. Nem mond ellent ennek, hogy a közösség, szakszerű irányítással, rendszeresen részt vegyen a kert gondozásában – sőt, a kertészkedés a közösségépítés rendkívül fontos része, különösen, ha módszeresen és rendszeresen csináljuk.

7. A funkcionalitáshoz tartozik az esztétikai élmény is, ha rehumanizált lakó-környezetről  akarunk beszélni. Ennek az élménynek a része a növényzet, a padok, a gyalogutak burkolata. Az egyébként tankparkoló – vastagságú  beton nem tartozik az élmények világába. Persze, beton is lehet esztétikus, ma már könnyen színezhetjük is a betont, nem kell feltétlenül drága járdaburkolatban gondolkodni. Fontos a jó vízelvezetés, az ennek megfelelő lejtési viszonyok kialakítása, és a könnyű takaríthatóság kérdése.

8. A kertektől elválaszthatatlan az átjárók problémája: a kapubejáró, annak a burkolata és a szükséges tárgyi környzet (postaládák, szemetesek, lábtörlők, faliújság, pihenők, stb.) Ugyanitt szó kell essen a kerékpárok és motorok tárolásának funkcionális megoldásáról mind a nyári, mind a téli hónapokban. Szükséges felvetni a kerteket elválasztó rácsokat is, amelyek biztonsági okokból kerültek oda, ahová, de a technika ma már más lehetőségeket is kínál – nem feltétlenül a sokszoros zsilipelés technikája a legjobb ebből a szempontból.

9. A két főlépcsőház kapcsolata a külső térrel, vagyis a kerttel, meglehetősen esetleges. Nemcsak a balkonnövények teleletetése szempontjából, hanem a lépcsőház funkcionalitása és esztétikai szinvonala miatt is érdemes újraértelmezni a lépcsőház-külvilág kapcsolatot.

Időrend

Szeretném hangsúlyozni, hogy itt nem arról van szó, hogy holnap nekiesünk a pincének-padlásnak és folyamatos építkezésekkel tesszük tönkre a békés lakók életét. Ellenkezőleg: éppen azért, hogy ne legyen hol itt – hol ott építkezés, hanem a felújítás hosszabb távú programját alapos tervezéssel és körültekintő, előzetes szervezéssel olyan ütemekre bontsuk, amelyek egymást kiegészítik, és  közben elviselhető életet is biztositanak az ittlakóknak. Nem lehetetlen dolog, csak nagyon sok előzetes felkészülést jelent.

Az általam javasoltak semmilyen sziklába nincsenek bevésve – bármennyire is igyekeztem szakmailag a legjobbat összeállítani, ez, ebben a formában még csak egy vitaalap. Megvalósitása csak akkor lehetséges, ha minél többen fogadják el, nem csak valamilyen szavazáson, hanem az együttműködés szintjén. Éppen ezért a MIT csinálni célmegjelölés mellett a HOGYAN kidolgozása legalább olyan fontos eleme ennek a javaslatnak, hiszen azokra a nehéz kérdésekre kell választ adjon, hogy miből finanszírozzuk a munkálatokat és miként történjen az átalakulás úgy, hogy az élet minősége közben ne sérüljön.

Amennyiben eljutunk egy közmegegyezéses programhoz, akkor a következő évben a hangsúly a tervezésen kell legyen. Kivitelezés szempontjából részlegesen előkészített munka a méretlen elektromos hálózat fokozatos felújítása, mint ahogy idén a szennyvízhálózaté volt. Ha nem várjuk meg azt, hogy az aluminium vezetékek a túlterheléstől beégjenek, hanem már a közeljövőben nekilátunk ennek a felújításnak, akkor a vezetékcsere nem okoz sem túl nagy zajt, sem túl nagy rumlit a közös területeken. Időben is kisebb terhelést jelent a lakókra. Közben készülhetnek a tervek, az engedélyezési eljárás, a pályázatok és a különböző árajánlatok begyűjtése. 2010 ezzel a csendes felkészülés éve lehet.

2011-ben kezdődhetne a pince-felújítás első üteme, az első udvar épületének valamelyik traktusában. Aféle mintaprojektként, ami a talajnedvesség elleni védelemmel kapcsolódva a pincéink egyötöde-mértékében bemutathatná, hogy milyen is lehetne a pince. Ugyanerre az évre tehetnénk a viszonylag kis munkával járó cselédlépcső-megszüntetést. Mivel a cselédlépcsőt hermetikusan le lehet zárni egy-egy jól rögzített fóliával, a bontás és építés pora-mocska a minimálisra csökkenhetne. Jó előkészítéssel ez a munka  három hét alatt lebonyolítható.

2012-re alaposan előkészíthető lenne az öt tetőteraszos lakás építése. Saját beruházásban, úgy, hogy mire az építkezés megkezdődne minden lakás megvételére megszületne a megállapodás. Csak akkor kezdenénk az építkezést, ha minden lakás megépítésének fedezet biztosítva – nem akarunk úgy járni, mint azok a társasházak, amelyek eladták a tetőterület egy vállalkozónak és most tető nélkül várják a jobb időket…

2013-ban felszabadul a Lakás Takarék Pénztár-beli lekötésünk, de ez “aprópénz” ahhoz képest, amit a megépített 5 tetőteraszos lakásból profitálhat a társasház, amit viszont azonnal be kell fektetnünk olyasmibe, ami folyamatos hasznot hozhat a közösségnek – ez a zöldtetőre telepített nepelemes erőművünk, ami példaértékű lehet. Négy év alatt mindent meg lehet tenni annak érdekében, hogy a legjobb megoldást, a leggazdaságosabb módon építsük meg.

2014-től a tetőtől lefelé folyamatosan újíthatjuk fel a gangok burkolatát, az első és a harmadik udvarbeli homlokzatokat, miután az elektromos hálózatok cseréje már megtörtént, nem rohangálnak szabadon vezetékek a falakon. Ha szerencsésen pályázunk és gazdálkodunk, akkor az utcai homlokzatunk felújítására is van esélyünk: ehhez nemcsak a most készülő tervek engedéylezése szükséges, hanem az is, hogy jól működő üzletek legyenek a házunk utcai homlokzatán, hogy ők is érdekeltek legyenek a megújulásban.

2015-re  egy olyan társasházzá lehetnénk, ahol a közös és privát területek aránya jobb a mainál, ezért kevesebb közös költséget fizetve magasabb szinvonalú szolgáltatásokat kap az itt lakó, a tulajdonos pedig megelégedéssel nyugtázhatja, hogy ingatlanának értéke hatalmasat ugrott az ezred első évtizedének áraihoz képest.

Pénzügyi egyensúly

Eddig, a társasház megalapításától számított közel két évtizedben, a kiadásokat a tulajdonodok által befizetett közös költségből finanszírozták- jórészt. Voltak idők, amikor a közös képviselő sikeresen pályázott – a közpénz elköltésének módját mások vitatták, hogy finom legyek. Valójában lopást, sikkasztást emlegetnek a házban, de egy konkrét bírósági itéleten kívül a közpénz felhasználásának mélyreható elemzése nem történt meg. Ezen egyébként egy könyvvizsgáló sem segíthet, hiszen az elköltés műszaki tartalmának vizsgálatához komplexebb tudás szükséges. A magam részéről a 2008-as kémény-ügyet vizsgáltam meg alaposabban, de ehhez is szükségünk lenne egy bírósági szakértőként jegyzett független szakértőre ahhoz, hogy bármit is visszapereljünk. A pereskedésnél hasznosabb lenne a tanulságokat levonni, hogy az elkövetkezendő években ugyanazt a hibát ne kövessék el a közös képviselők.

Az első tanulság, hogy az ingyenpénz akkor hasznos, ha olyan felújítást támogat, amely a pályázattól függetlenül a háznak éppen aktuális problémája. Ha nincs az az elképesztő kitétel a lifttel kapcsolatban, hogy csak életveszélyes lift felújítása jöhet szóba, akkor a mi liftfelújításunkhoz kapható pályázati támogatás nagyon jól jött volna. De a felújítást a közösségi érdek és a technológiai sorrend kell alapvetően motiválja és nem az, hogy az önkormányzatnak most mire van kedve pénzt adni. Mivel a közpénzek osztogatásának egyre kisebb lesz a tere az elkövetkezendő években, alapvetően a saját erőből való gazdálkodás kell megerősödjön. Nem azzal a primitiv módszerrel, hogy fizessenek többet a tulajdonosok, hanem úgy, hogy a ház, mint ingatlan adta lehetőségeket minél jobban használjuk ki. Erre első lépést az a közös képviselő tette, aki az utcai homlokzaton lévő padlásrészt a VODAFONE-nak bérbe adta.

Egy másik képviselő a padlástér hasznosítását látta célravezetőnek : 80 millió értékű felújítási munkáért még 50 lakást nyomott volna rá erre a már most is elég nagy lakásszámú épülettömbre – nagyon rossz üzlet lett volna még akkor is, ha az építkezés a legsímábban ment volna. Már csak azért is, mert a megnövekedett lakásszámú társasház azután éppen úgy, mint most, nagyrészt a közös-költség befizetésekből lett volna kénytelen gazdálkodni. Holott, ahhoz, hogy az egy négyzetméterre eső közös költség csökkenjen, az alternatiív bevételeket kell növelni.

Rehumanizáció

Meggyőződésem, hogy a várostervezésben egy minőségi váltás előtt állunk, amelyre a helyzet már az utóbbi harminc évben megérett, sőt, sok helyütt a világban elindult a folyamat, akár  magánemberek kezdeményezéseként, akár városvezetők tudatos lépéseiként. Ez a folyamat a meglévő városaink rehumanizálása, amely párhuzamosan halad a környezetvédők azon mozgalmaival, amelyek nem a fejlődést vetik el, tehát nem akarják visszafordítani az emberiséget a középkori  “természetközelséghez”, hanem éppen a technikai vívmányok segítségével a környezetünket emberibbé teszik. Megőrízzük a múltból azt, ami igazi érték, amin az identitásunk alapszik, de nem akarunk megállni a múltban.

Ez a szemlélet nem egyetlen dologtól várja a megváltást, hanem komplex módon értelmezi újra az ember és a természet, valamint a városi környezet viszonyát. Ebben minden egyes ember, de főként a kisebb közösségek kezdeményező ereje a legfőbb érték. Az önkormányzatok, a szaktárcák támogatására persze szükség van, de az, a mai, magyar viszonyok mellett, az engedélyezés bürokráciájának csökkentésében és források felkutatásában teheti a legtöbbet, nem pedig az effektiv pénzügyi támogatásban. Ugyanis ennek a komplex szemléletnek része a tudatos, kiegyensúlyozott gazdálkodás.

A módszer, mint ahogy ebben a szakaszosan ismertetett koncepcióban is, a mi házunkkal kapcsolatban, hogy alaposan felmérjük a helyzetünket és megjelöljük az elérendő célt. A cél kijelölésében nem félünk merészet álmodni. Ezt a fázist nem szabad, hogy megbénítsa az “úgysem sikerül” -effektus.

A tervezés akkor jó, ha az adottságokat a lehetőségek maximuma fénykörében a legtávolabbi pontra helyezi. Hiszen a tervezésnek mindig számolnia kell a közben eltelő idővel! A budapesti metróépítés tragédiája nemcsak a korrupció, ami kíséri a megvalósítást, hanem az, hogy már megtervezése pillanatában (a hetvenes években) egy “kifutó szemléletet” képviselt. Már a hetvenes években elég jól érzékelni lehetett, hogy a személyautó szétdúlja a városainkat, és annak nem nagyobb felszíni teret kell adni, hanem a közösségi közlekedést kell “csábítóbbá”, nem pedig tömegessé tenni. Egy várostervezőnek igen érzékenynek kell lenni az “idő szavára” ahhoz, hogy a közösségi befektetések a leghasznosabbak legyenek.

Olykor a lemaradás hasznos, mert a fejlődés nem egyenes irányú – időnként zsákutcákba fut. Ha látom, hogy az előttem haladó éppen tolat kifele valahonnan, ostoba dolog követni azt a fázist, amikor beszaladt  a zsákutcába. A mi házunkban is volt egy pusztítás-szerű felújítás a hetvenes években, de ha elég okosak vagyunk, akkor nem azt a trendet követjük, hanem meghalljuk a XXI. századi hangokat és arra tervezünk, ami húsz év múlva is haladónak számít. Budapestet ezzel a szemlélettel építették a XIX. században és ezért még most is elég használható mindaz, amit akkor hoztak létre. Akkor iszonyúan elmaradt város volt ez, Párizshoz, Londonhoz képest, de az akkori vezetők voltak olyan merészek, hogy nem a szomszéd telkére pillantgattak, hanem a legfejlettebb módszereket követték.

Szerencsénkre, a mi házunk udvarát nem betonozták le parkolónak, és megúsztuk a 2000 négyzetméternyi területtel való felülépítést is. De azzal, ha nem csinálunk semmit a távolabbi jövő érdekében, nem ússzuk meg a problémák besűrűsödését. Vagyis, a tetővel akkor is kell foglalkoznunk, ha nem csinálunk zöldtetőt, csak legfeljebb, jó sok pénzért lesz egy XIX. századi padlásunk, kihasználatlanul, ahelyett, hogy áramot termelnénk, és javítanánk a környezetünk mikroklimáját.

Azzal, hogy nem foglalkozunk a pincében lévő rumlival és a talajnedvességgel, attól még nedvesednek a falak, ami egészségkárosító és a pincében csatangolhatnak a patkányok, ahelyett, hogy értelmes dolgokra használnák több, mint ezer négyzetméternyi területet.

Elnézhetjük, hogy a közös területnek számító légudvarok földszintjét elbirtokolják “élelmes” lakótársaink, de attól a légudvarok falait nem hagyhatjuk az idők végezetéig potyogó vakolattal. A cselédlépcsőt sem kell felajánlani a szomszédos lakások tulajdonosainak megvételre, belemenni egy lépcsőbontásos projektbe, de attól még takarítani, sőt felújítani is kötelességünk.

Vagyis, előttünk áll a lehetőség, hogy meglévő adottságainkat célszerűen felhasználva gazdálkodjunk és ne a közös költséget emelgessük évente azért, hogy a rengeteg kiadást valamiből finanszírozni tudjuk. Mert a kiadásokat nem tudjuk megúszni, akár igy, akár úgy döntünk.

Társasházi élet

A mi házunk jövőképe, az építkezések utáni időszakra kell tekintsen ahhoz, hogy lássuk az értelmét az oda vezető útnak. Ez a jövőkép, egyelőre még csak az én fejemben létezik, de ha a társasházi közösség többségének lesz annyi bátorsága, hogy mer álmodni, akkor a valóság is azzá válhat.

Bár a kerületi tervek  szerint a Bródy Sándor utca vegyes forgalmúvá válása bizonytalan időbe vész (vagyis 2010 utánira), reméljük, hogy ez a terv mégis megvalósul, és a Bródy nem egy csupasz falakból, parkoló  és egy irányba tovasuhanó autókból álló utcakép lesz, hanem szélesebb járdával és fákkal – emberibb környezet. Mert ezzel párhuzamosan válhatnak forgalmasabbá az üzletek, és ha az üzletek jövedelmezőek, akkor a ház homlokzati felújítása nekik is elemi érdekük. Egy szép, tiszta utcai homlokzatú házba öröm belépni…

Addigra, remélhetőleg a most idegesítően rossz, lefelé nyíló postaládák helyett olyanok lesznek, amelyekből a burkolaton való négykézláb papírösszeszedés élménye nélkül is ki lehet venni a postát. A reklámújságoknak szépen kialakított hely és falra akasztott szemétláda a fölösleges cetliknek… egy ház bejárata olyan, mint egy lakás előszobája – az első élményt adja, ami hivogató vagy taszító. Az előbbit szeretnénk elérni – gondolom. Ehhez, tulajdonképpen apróságok kellenek – jól átgondolt apróságok, amely a használati tárgyakban és a falak festésében, a padlóburkolat minőségéban, tisztaságában nyilvánulnak meg. Ez az a bizonyos “gondos gazda-szemlélet”, amely azonnal megfogja a belépőt.

” Innen vagy egy rafináltan, de gazdaságosan világított lépcsőházba fordul az ember, vagy egyenesen az udvarra, ahol hivogató kert várja. Ezen a kerten átmenni, mindennap megújuló élmény. Annak, akinek a második udvarban van dolga, ez a séta, keresztül az udvaron, az utcaihoz képest kellemesebb mikroklimával való találkozás élménye, a hazatérő megnyugvásé, vagy a vendégségbe jövő rácsodálkozásé. Ez az élmény fokozódik a második udvarba való érkezéssel, illetve a belső lépcsőházba való belépéssel. Mindkét lépcsőház meghatározó élménye a kerttel való vizuális kapcsolat, amely a mostani esetlegességnél nagyobb hangsúlyt kap.

A belső lépcsőház liftje nemcsak a lakások szintjére, hanem egyenesen a zöldtetőre is repít – innen valami egészen fantasztikus látkép tárul a belvárosban természetes környezetre vágyó elé, nappal és éjszaka is. Bár a zöldtetőn napelemek sorakoznak dél felé, ettől még igen jól lehet sétálni a bokrok és virágok mentén. Az egyes napelemsorok közötti fűre heveredve csak az eget bámulni, napozni, barátokkal beszélgetni, sőt, akár szabadtéri hússütést is lehet rendezni anélkül, hogy a házban lakókat zavarnánk.

A zöld növényzet összekapcsolja a kertet a tetővel – borostyán és vadszőlő borította gangkorlátok, amelyeket automata, csepegtető öntözéssel láttunk el, igy akusztikus, zöld szőnyegként szegélyezik a függőfolyosókat. Az egyéni ízt azok a virágok jelentik, amelyeket a lakók lakásuk környezetében gondoznak – muskátlik és petúniák, leanderek és illatos fűszernövények.

Az osztatlan közös területeket korszerű gépekkel takarítják, a tisztaság pedig legalább olyan ragadós mint a piszok – mióta nincsenek omladozó vakolatú lépcsőházak, koszló sarkok, az egyes lakások környzete is gondosan rendben tartott, minden fenyegetőzés és szankciók nélkül. Az itt lakók büszkék a házukra, szívesen hívnak vendégeket, akik nem maradnak a lakás falai között, hanem szívesen ülnek ki az udvarra, vagy mennek fel a zöld-tetőre.

A három udvar lehetőséget nyújt a csendes szemlélődő pihenésre, de a különböző korú gyerekek játszótere is egyben. Az első udvar nagyobb füves részén az apróságok csúszkálhatnak, mászkálhatnak, míg a melletük lévő padon a mamák-papák beszélgethetnek, olvashatnak, akár internetezhetnek is a laptopjukon. A második udvar műemlék szökőkútja mellett a különböző virágok illatába feledkezhet bele a kút körüli padokon ülő, anélkül, hogy a földszinti lakások intimitását zavarná.

A harmadik udvarba a házi szabadidő-központon keresztül juthat az ember – a félig pinceszint hatalmas ablakai a harmadik udvarban lévő szolid, 3X18 méteres uszómedencére tekintenek. A medencében  előjegyzés alapján lehet úszni, csoportos pancsikolásra nem alkalmas. Igy viszont csendes üzemelésel az ide néző lakások lakóit nem zavarja. Télen olyan fóliaburkot kap, ami a magasföldszinti lakások ablakait érintetlenül hagyja. A szabadidő-központ edzőtermet és gyermekfoglalkoztatót is tartalmaz, hogy a ház kisgyermekes lakói nyugodtan edzhessenek az előre bejelentett időben. A szolgáltatás nem ingyenes, de a ház lakóinak önköltséges áron hoztzáférhető, ami olcsóbb, mint bármely más edzőterem. A szabadidő-központba csak vendég-státuszban léphetnek be idegenek, vagyis, valamelyik tulajdonos meghívására. A vendégek teljes áron használhatják a háznak ezt a szolgáltatását.

A “Podmaniczky-kert” rendszeres kultúrális programokat is nyújt a lakóinak – ingyen, miközben a látogatók önkéntes adományokkal járulnak hozzá ezen programok sikeréhez. A Gangkoncert mind a két udvarban havi rendszerességgel jelentkezik – hol az egyik, hol a másik udvarban, különböző, de egy óránál nem hosszabb zenei programmal. Elsősorban kezdő művészek produkcióit támogatja ezzel a ház.

Képzőművészeti, irodalmi és helytörténeti előadóestekkel több-kevesebb rendszerességgel jelentkeznek. A megmaradt, homlokzati padlástérben csak egy kisebb részt foglal el a liftgépház, a naperőmű és a VODAFONE műszaki berendezése, jól elhatárolható módon. A többi területen, a felújított, tiszta és berendezett padlástérben  tartják a kultúrális programokat.

A ház kultúrális, környezettudatos nevelő-programjait a házi stáb filmen is dokumentálja, ami a szerzői jogok anyagi elismerése mellett további, egyelőre szerény, de az archívum növekedésével egyre jövedelmezőbb bevételt jelenthet.

Mivel a ház a belvárosi környezettudatos életforma mintapéldája – egyre nagyobb az igény reklám- és játékfilmek helyszíneként felhasználni. Éves szinten ebből is egyre nagyobb jövedelme származik a háznak.

Az átalakulás után két olyan ingatlanja volt a háznak, aminek a bérbeadásából jövedeleme származott. Az első közösségi helyiséget, amelyből a ház menedzser-központja a mellette lévő lépcsőházi részbe költözött, túristáknak, Budapestre pár napra feljövő vidéki üzletembereknek adják ki – napi 20 eurós áron – jó, internetes szervezéssel magas kihasználtságot tudnak produkálni és közben a házbéli nyugdíjasoknak némi munkát is biztosit az ágyneműmosás, takarítás. Aki egyszer itt volt vendég, rendszeresen visszatér.

A valamikori házmesternéni halálával megüresedett kétszobás lakást a közösség felújította és szintén kiadja – egyetemistáknak, akik értékelik az egyedi igényeikre való felújítást, a ház viszont újabb, biztos jövedelemforrást tudhat magáénak.

Az átalakulás után a Társasház mint potenciális vásárló is fellépett, a még önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok esetében. Ez fontos lépés volt az üzletek célszerűbb üzemeltetésével kapcsolatban is – a korábbi, önkormányzati üzletben egy hazai tejtermékeket forgalmazó kávéház nyílt, szoros együttműködéssel a szomszédos magántulajdonban lévő üzlettulajdonosokkal – így alakulhatott ki a környék legkedveltebb, egészséges ételeket felszolgáló találkozási helye. Nemcsak helyben élvezhetik a jó magyaros ízeket – a korszerű táplálkozás módszereivel átalakított formában, hanem a környék iskolái is innen viszik az egységcsomagosított, az iskolában, mikrosütőben melegített adagokat. Az étterem alatti pincében, amit a felújítás elején szépen nedvességmentesítettek – működik a legkorszerűbb technikai feltételek mellett a konyha.

A 2010-es, fordulat évéhez képest pár éve alatt megugrott a ház ingatlanjainak értéke. Amig 2009-ben egy 95 négyzetméteres lakást nem tudtak eladni 23 millióért, hét évvel később a legalacsonyabb ár a négyzetméterenkénti 500 ezer forint lett. A meghirdetett lakások pillanatok alatt elkeltek. Sikk lett a Podmaniczky-kertben lakni.”

Ez még nem a valóság – de az lehet, ha Önök is akarják…”

Nem akarták. Illetve azok, akik személyes érdekeit valamilyen formában a vázolt megoldások sértették, mindent megtettek azért, hogy a jövőképet azok is felejtsék el, akiknek tetszett. De a problémákat ezzel nem oldották meg, csupán eltolták egy olyan időre, amikor a mainál nehezebben lehet majd megoldani őket. A következő felvonás akkor kezdődik, amikor a közös költség emelése szóba kerül…