PODO

Az önkormányzatok gazdasági önállóságát célzó, dinamikus adó és finanszírozási rendszer

1. A rendszer alapja, hogy a városi szolgáltatásokért fizetni kell, a fizetés mértéke azonban dinamikusan változik a két fél (az önkormányzat és a szolgáltatást igénybe vevő) aktivitása függvényében.

Az aktivitás, ebben az esetben mindig jobb környezeti feltételek előmozdítását jelenti. (Az önkormányzat részéről kedvezőbb életkörülmények biztosítása a bázisadó és a srófadó növelésének lehetőségét jelenti, az ingatlantulajdonos részéről pedig az olyan befektetés, amely az ingatlan energetikai-, komfortfokozatát, környezetéhez való viszonyát javítja, adócsökkenéssel jár.)

Ezzel szemben, a módszer “bünteti” a passzivitást. (Ha egy ingatlantulajdonos elhanyagolja, üresen “rohasztja” az ingatlanát, adója progresszíven emelkedik, mert az a város számára költséges, zavaró momentumként jelentkezik. Ugyanakkor, az önkormányzatot is fenyegeti az adócsökkenés veszélye, ha elhanyagolja a városrészt.)

2. A rendszer sajátossága a “mit miért” vagyis az,  hogy a bevétel és a kiadás  transzparens módon jelenik meg az önkormányzati költségvetésben. Íly módon, mindenki számára érthető, hogy miért szükséges fizetni, és az is, hogy a befizetések milyen önkormányzati szolgáltatást fedeznek.

Ez a felépítmény “eladhatóvá” teszi az adórendszert az adófizetők számára, fegyelmezi az önkormányzati költségeket és lehetőséget nyújt arra, hogy újradeffiniáljuk az önkormányzati feladatokat – Budapest esetében a kerületi és fővárosi feladatok megoszlása tekintetében, de általánosan is, az állami és az önkormányzati feladatok felülvizsgálata tekintetében. Gyakorlatilag, az adórendszer, “sorvezető” szerepet játszhat az önkormányzati rendszer reformjához.

3. Bár az önkormányzati bevételek és kiadások transzparens rendszerének három alap-pillére van, a rendszer nyitott, vagyis az önkormányzati feladatok függvényében bővíthető.

Erre a bővítésre szükség is lesz ahhoz, hogy a városi élet minden, ma már nyilvánvaló, és a jövőben várható problémájára megfelelő választ adhassunk (ilyen lehet például, a parkolással és a dugódíjjal kapcsolatos rendszer, az állattartással kapcsolatos illetékek, büntetések rendszere, a közterülethasználat értékalapú díjtételezése, vagy a közterületek rendjének megsértőivel kapcsolatos intézkedések rendszere – lásd a részletező tanulmányt) Viszont  azzal, hogy a helyi adók új rendszerének igazságosságáról meg tudjuk győzni az adófizetőket, minden további, hasonlóan “mit miért” elven alapuló rendszert könnyebb lesz elfogadtatni.

4. Első megközelítésben a három alap-pillér bevételei kiadás-főcsoportokkal állnak párban, de néhány év alatt el kell jutni arra a szintre, hogy miközben a kiadásokat racionalizálja az önkormányzat, egyre pontosabban meghatározható legyen  az egyes adófajták és  kiadási tételeket közötti korreláció.

bevételkiadásbevételkiadásbevételkiadás
bázisadóA város mindenkori, folyamatos, fenntartási költségei.srófadóVárosfejlesztés,rekonstrukció,város – rehabilitáció.bérleményadóKultúra,sport,közösségi terek,

civil szervezetek.

Minden ingatlanra kivetett adó, amely műszaki paramétereken alapul, és az aktivitás mértékében, dinamikusan változik.A beruházásokat, a terület többletértékének függvényében adóztatjaAz ingatlanok bérbeadásából származó jövedelem az önkormányzatokat illeti meg, mert a bérbeadásból származó bevétel nagysága a település környezeti feltételeitől függő érték.
nagyságrend:
A mai, társasházi, közös költség mértékéhez közelítő összeg –
budapesti átlag:lakások esetében200  Ft/n.méter

üzlet, iroda, szálloda, stb.

400 Ft/n.méter

Minden, a meglévő beépítést növelő beruházás plusz négyzetméterére -budapesti átlagban: 100 ezer Ft/n.méterMinden bérbeadott ingatlan szerződéssel igazolt összegének 10%-a
a bevezetéshez szükséges  feltételek:
1. adatbázis: minden ingatlan műszaki jellemzői1. jogszabály
2. az alapértelmezett összeg dinamikus elmozdulásának feltételrendszere2. korszerű, koncepcionális városrendezési tervek (helyzetfelmérés, stratégia, cselekvési programok)2. a jelenlegi, szabályozási anomáliák felszámolása – a bérbeadási szerződések egységesítése és egyszerűsítése, bejelentési kötelezettség
3. jogszabályok, törvények3. mellékvízmérők kötelező felszerelése
4. mivel a helyi adók az adófizetők terheit növelik, szükséges az amúgy is túlzottan magas ÁFA csökkentése, illetve a mobilitás növelése érdekében a lakásvásárlási illeték megszüntetése 70 négyzetméter alatti lakások vásárlása esetén.
5. az építmény-, és telekadó, a turisztikai illeték, és az iparűzési adó megszüntetése, mivel a jövedelemszerzésre alkalmas ingatlanok bázisadója magasabb5. az építési engedélyezési eljárás során nyilvánossá tett adókötelezettség, és ezzel párhuzamosan a forrás elköltésének tervezett programja – automatizmus kialakítása5. ellenörzés: amennyiben a bázisadót is a Díjbeszedőn keresztül gyűjti be az önkormányzat, a vízfogyasztásból nyilvánvalóvá válik, hogy az ingatlan használatban van vagy sem – adatbázis létrehozása és kilátásba helyezett szankciók
6. A város és az adatbázis állapotát folyamatosan ellenörző, egyszerű és logikus rendszer kialakítása

5. A rendszer bevezetésével járó előnyök (példákkal érzékeltetve) :

Mindhárom adófajta az önkormányzati önállóságot növeli. Összehasonlításképpen, Tel-Avivban, ahol már jó ideje működik egy hasonló rendszer, az éves költségvetés 88,5%-a önkormányzati forrásból származik, és csak annyi a kormányzati hozzájárulás, ami a hálózati infrastruktúrával kapcsolatos fejlesztés. A város-stratégia az, hogy a fizető, városi szolgáltatások körét és minőségét fejlesztve a város minél nagyobb önállóságot érjen el.

_ bázisadó – a legpontosabban tervezhető adónem, amely biztosítja a település fenntartásának megbízhatóan jó minőségét. Kétségtelen, szükséges hozzá egy pontos, műszaki adatbázis, amely megteremtése nem kevés munka, de a későbbiek során a lakhatási engedélyek részeként az adatbázis automatikusan karbantartható. Mivel műszaki paramétereken alapul, az ingatlanok értékének piaci változása nem befolyásolja. Mértéke megfizethető nagyságrendű, de mégsem olyan jelentéktelen, hogy csökkentése az ingatlantulajdonosok részéről ne legyen elérendő cél, és ugyanígy az önkormányzatok cselekvési programjait is pozitívan befolyásolhatja, hiszen bevételeik növelésének ez egy járható útja. A bázisadó később is alkalmas arra, hogy bizonyos, a közösség szempontjából fontos célt kitűzve az adócsökkentés lehetőségén keresztül aktivizálja az ingatlantulajdonosokat. Nem mellékesen, ez az ösztönzési rendszer sokkal igazságosabb és költség-hatékonyabb, mint a mai, protekcionalista pályázati rendszer.

  1. példa: 50 négyzetméteres budapesti (átlag)lakás havi bázisadója 10 ezer forint. Energetikai besorolása “I” (a legrosszabb). A tulajdonos szeretné az energetikai fokozatot emelni, a maga részéről, amit megtehet, azzal maximálisan 4 fokozatot tud javítani (“E”), de a társasház is, amelynek a lakás része, hajlandó megtenni olyan lépéseket, amelyekkel együtt elérhetik az “A” fokozatot. Mivel a város érdeke a mainál gazdaságosabb energia-hasznosítás, minden energetikai fokozat-növelést 5%-os adócsökkentéssel támogat. Vagyis, a lakástulajdonos érdekelt abban, hogy elérje a lehető legmagasabb energia-fokozatot, hiszen az, esetünkben 40%-os adócsökkenést eredményez nála. Ehhez azonban meg kell győzze a társasházat is, hogy együttesen érjék el a lehető legmagasabb energiafokozatot. A bázisadó-alap egyben támogatási rendszer is, vagyis energetikai beruházásra kedvező feltételekkel kölcsönt ad, amely törlesztése megegyezik az adócsökkentés mértékével. Vagyis, 480 ezer forintot kaphat energetikai beruházásra, ha eléri az “A” fokozatot, és 10 éven keresztül az adócsökkenés mértéke fedezi a törlesztést. (Közben az ingatlantulajdonos energia-számlái is jelentősen csökkennek).
  2. példa: ugyanennek a lakásnak a környezetében az önkormányzat azt tapasztalja, hogy számos ingatlantulajdonos “aktivitása” következtében az ingatlanok minősége javult, odafigyelnek a környezetükre, tehát érdemes némi önkormányzati beruházással ezt a pozitív folyamatot tovább segíteni. Ezért meghirdet egy átfogó utca-rehabilitációs programot. Igaz, ennek a beruházásnak a forrása a srófadó (a következő részben részletezett módon), de miután elkészült, az önkormányzat, az adott utcában a bázisadó emelésére jogosult. Ennek mértéke egy, a környéken elvárható és valóságos infrastuktúrális ellátottság szintjének különbözőségéből adódó mérőszám (lásd: a tanulmány 5. oldala), illetve az elvárható szint felé való előrelépés %-os aránya. Egyszerű példánknál maradva átfogó rehabilitáció esetén akár 30%-os is lehet a javulás, ami azt jelenti, hogy a bázisadó 30%-al is emelkedik. Vagyis az önkormányzat érdekelt abban, hogy javítsa a közterületek állapotát, hiszen az  bevételtöbbletet jelent számára. Ugyanakkor, egy ilyen drasztikus változás az utca ingatlanjainak értéknövekedésében is megmutatkozik, vagyis az egyéni érdek és a közösségi érdek ugyanabban az irányba hat.
  3. példa: egy ház földszinti üzlete üresen áll, a bejárat  hajléktalanok lakhelye, az épületrész fizikai állaga drasztikusan romlik. Harminc napon túl üres üzlet bázisadója havi 10%-al nő.Vagyis 10 hónap után már duplája lesz az üzlet után fizetendő bázisadó, és ez mindaddig növekszik, amíg az üzlet üresen áll. Ez arra ösztönzi a tulajdonost, hogy minél előbb kiadja az üzletet, még akkor is, ha a bérleti díj alacsonyabb, mint amit szeretne – városi szinten a bérleti díjak racionalizációját eredményezi.
  4. példa: egy ház közterületi felülete (homlokzata, bejárata, tetőszerkezete)elhanyagolt – ezt műszaki paraméterek jellemzik, például: hulló vakolat, lyukas eresz-csatorna, nem felújítás céljára szolgáló, beállványozott homlokzat, stb. Az állagromlás mértékében a bázisadó havonta növekszik, ha ezen felül még üresen is áll, akkor a növekedés mértéke elérheti a havi 10%-ot. A folyamat vége egyértelműen a tulajdon elvesztése, vagyis az ingatlan elárverezése, de a tulajdonos “aktivitása” ezt a folyamatot megállíthatja, illetve megelőzheti. Tekintettel arra, hogy Budapesten hatalmas mennyiségű, lepukkant állapotú ingatlan van, köztük számos lakóingatlan, társasház, amelyek felújítási kényszere szorít, de nem oldható meg egyik napról a másikra, bizonyos türelmi időt kell beiktatnunk, illetve önkormányzati segítséget a felújítás ésszerű, és szakszerű megoldására. A segítség alapvetően tervezés-szervezés-engedélyezés tárgykörben, amely célja egy felújítási program és ütemterv, amelyre az önkormányzat az ingatlantulajdonos(oka)t kötelezi, annak fejében, hogy a bázisadójuk nem növekszik a fent említett ütemben. Egyszerű példaként, ha egy társasház közterületi felülete felújításra szorul, és ezt az önkormányzat jelzi a tulajdonos-közösség felé, harminc napon belül kéréssel fordulhat a közösség az önkormányzathoz, hogy közös megegyezéssel készüljön egy felújítási programterv. Ezt az önkormányzat saját erőből kell megoldja (az önkormányzathoz rendelt megfelelő szakembergárdával). Ennek a programtervnek az elkészítésére és engedélyezésére, a társasházi közösséggel való elfogadtatására fél év áll rendelkezésre. Mivel ez már pénzügyi és megvalósítási ütemtervet is tartalmaz, az engedélyezés azt is jelenti, hogy belátható időn belül a közterületi felület meg kell javuljon. Kevésbé sűrgős esetekben ez lehet néhány év is, hiszen az anyagi forrást a társasháznak elő kell teremtenie, de mindenképpen, előre tervezhetően,  belátható időn belül a javulás be kell következzen. Sűrgős esetekben az önkormányzat kedvező feltételekkel, hosszú lejáratú kölcsönt bocsáthat a társasház rendelkezésére, de nem adhat “ajándékot” az adófizetők pénzéből, hiszen bármilyen felújítás, az adott épület értékét növeli, ezért jogtalan lenne a vissza nem térítendő támogatás.
  5. példa: az önkormányzat hanyag módon kezel egy városrészt – közvilágítás, közterület tisztasága romlik, a közösségi közlekedés, a közbiztonság szinvonala zuhan, stb. Az elvárható városi indfrastruktúrális szint és a valós helyzet közötti arány, amely a bázisadó megállapítása idején fennállt, megváltozik. Az infrastruktúrális szinvonal arányának csökkenése ugyanilyen mértékű bázisadó-csökkenést kell eredményezzen. Hogy az önkormányzat ne csupán esetleges bejentések következtében “ébredjen fel”, minden évben, a költségvetésben szerepelnie kell minden városi terület bázisadóját alakító infrastruktúrális ellátottságot jellemző mérőszám. Ennek minden egyes számlán is szerepelnie kell. Az idő előrehaladtával, az elvárható szint emelkedik, tehát az arányszám akkor is romlik, ha az önkormányzat csupán tétlenkedik – ez a tétlenkedés megmutatkozik a beszedhető bárzisadó mértékében.

_ srófadó – az önkormányzati források közül a fejlesztéseket szolgáló adónem, amely a városi területek értékének növekedéséből származó ingatlantulajdonosi gazdagodást adóztatja.

A srófadó önkormányzati bevételként  tulajdonosváltáskor, illetve az értéknövekedést effektiv vagyonosodásá alakító építési folyamat során jelentkezik. Kivetésének alapja az önkormányzat által készített részletes rendezési terv, amely egyértelműen meghatározza a korábbi és a lehetséges beépítés mértékét, illetve ennek alapján a megfizetendő értéknövekedési (sróf)adót.

Ez az adónem egyértelműen a városrendezés eszköze, a városfejlesztést a közösségi érdeknek alárendelt módon kezeli, éppen ezért, nem elsősorban bevételnövekedés a célja, hanem a kedvező városszövet kialakítását segítő forrás megteremtése. A részletes rendezési terv elkészítését meg kell előzze a város stratégiai tervezése, ami időigényes és költséges folyamat, de éppen a srófadó teszi lehetővé, hogy a tervezést újra a közösségi érdeknek megfelelően végezze a városvezetés.

  1. példa: Budapest belső területén, ahol a helyzetfelmérés szerint a beépítés 300%-os (a telek teljes alapterületének háromszorosa), ami azt jelenti, hogy egy 1000 négyzetméteres telken 400 négyzetméteres szabad terület (kert-udvar) mellett öt szintes a beépítés, és 50 lakás van, ha a közösségi területeket levonjuk, az átlagos lakásméret 50 négyzetméter, a városvezetés úgy dönt, hogy ezt a beépítési sűrűséget nem kívánja növelni, sőt, ösztönözni akarja a lakásnagyság-növekedést (kis lakások összevonását), és a beépítési százalék csökkenését (A ma használatos szintterületi mutató igen megtévesztő). Ebben a körzetben van egy földszintes épület, amely 50%-os beépítésű, és 4 db 100 négyzetméteres lakást tartalmaz. A rendezési terv szerint maximálisan 300% x 800 négyzetméter = 2400 négyzetmétert és 48 lakást lehet a telekre építeni. A két adat közti különbség a srófadó kiszámításának alapja. Vagyis, az adott városi terület értékének megfelelően, most az egyszerűség miatt számoljunk átlagosan 100 ezer Ft x (2400 – 400)2000 négyzetméter = 200 millió Ft  Viszonyításképpen, ezen a területen egy új, vagy teljesen felújított lakás eladási értéke 500 ezer forint/négyzetméter, az új lakás árában pedig a régi épület vásárlási költsége 50 ezer forint/négyzetmétert képvisel. Ha építési költségként 120 ezer ft/négyzetmétert veszünk alapul, akkor a várható haszon 330 ezer forint/négyzetméter, vagyis a kivetett 83 ezer ft/négyzetméter srófadó csupán 25 %-os nyereségcsökkenéssel jár. (Tel-Avivban ez jóval magasabb, mégsem veszi el a beruházók kedvét az építkezésektől)   A végösszeget csökkenti,  ha a beruházó kevesebb, de nagyobb lakásokat akar építeni, vagy megelégszik egy kevésbé intenzív beépítéssel. Ha  beépíti a teljes, megengedett területet, de 50 helyett 100 négyzetméteres lakásokat épít, akkor minden négyzetméterkülönbözet 0.5%-os srófadócsökkenést jelent számára – esetünkben ez 25%-os csökkenést – 50 millió forintot.  Ha pedig 2400 négyzetméterhez képest csak 2000 négyzetméteren 20 db 100 négyzetméteres lakást épít, úgy a srófadója már csak 120 millió forint 200 millió helyett. Íly módon, a srófadó egy lazább, és minőségi beépítés felé tereli a beruházót. Ugyanakkor, a srófadó olyan forrást biztosít az önkormányzatnak, amelyből a megnövekedett terhelésnek megfelelően javítani tud a közterületek állapotán. A srófadó, a kiszámíthatóságán túl, további előnyökkel jár a beruházó számára is, hiszen az általa befizetett adó a beruházása környezetét javítja, ezért az ingatlanjai értékét tovább növeli. A rendszer tehát, egy emelkedő spirlába indítja el az adott városi területet (az előzőekben utaltam arra, hogy a megújított közterület lehetőséget ad az önkormányzat számára, hogy a bázisadót emelje a környéken).
  2. példa: az előző példában említett házban két 50 négyzetméteres lakást megvesz egy fiatal pár, és egy lakássá alakítja, felújítja. Ha energetikailag is jobb kategóriájú lesz a felújított lakás, akkor az bázisadó-csökkenéssel jár, de maga a lakásösszevonás a srófadó-alapból származó “negativ adóként” megilleti a tulajdonosokat. Ha az adott területen 100 ezer ft/négyzetméter a srófadó, az adott időben, úgy minden négyzetméternövekedés, ami két (három) lakás összevonásából származik, a srófadó felének értékével számolt támogatásként jelentkezik a tulajdonosnál. Esetünkben, az 50 négyzetméteres lakás 50 négyzetméterrel bővült, vagyis 50000 Ft x 50 négyzetméter = 2.5 millió forint.
  3. példa: az egyes példában említett régi házban a teljes beépítés és a hasznos alapterületek között lényeges különbség is elképzelhető. Többnyire a pincék és a padlások, de  lehetnek felesleges cselédlépcsők, raktárak is. A város érdekelt abban, hogy minél jobban hasznosítsák a meglévő területeket úgy, hogy az ne növelje a lakásszámot, hanem a minőségi javulást szolgálja. Éppen ezért, a srófadó-alapból támogatást kaphatnak a társasházak arra, hogy például a pincéből borozót, kiállítótermet, vagy akár hidrofónikus gombatermesztő-telepet alakítsanak ki, és íly módon azt a területet hasznot hozó építményrészként üzemeltessék a továbbiakban. Igaz viszont, hogy a beruházás befejezésétől, az adott épületrészre bázisadót kell fizetniük, mint minden hasznos alapterületre. Az íly módon kialakított területek bázisadója a funkciótól függően változik (borozóként több, mint egy lakásnégyzetméter, gombatermesztőhelyként kevesebb, például), de a srófadó-alapból való hozzájárulás mértéke is a funkció függvénye. Ebben az esetben az önkormányzat hozzásegíti a társasházat bizonyos plusz-jövedelemhez (eladásból származó bevétel, megnövekedett közös költség, vagy bérleti díj), de egyben önmaga, jövőbeli bázisadóbevételét is növeli. Az elsődleges cél azonban a meglévő, városi területek ésszerű hasznosítása.
  4. példa: amennyiben a régi ház adottságai olyanok, hogy a tetőn például napelemeket lehet elhelyezni, és íly módon lehet hasznosítani –  ezáltal az épület energetikai besorolása emelkedik, akkor a srófadó-alapból ennek megfelelően kap a ház támogatást a beruházáshoz, illetve a bázisadóból is megilleti az adókedvezmény. Ebben az esetben az önkormányzatnak nem származik a későbbiekben plusz-bevétele, de a település közösségi érdekét szolgálja az amúgy beruházás-igényes változtatás a gazdaságosabb energiafelhasználás irányába.

_ bérleményadó – a bérlemények megadóztatása ugyan eddig is létezett, de a 2011 elejéig érvényes 25%-os adókulcs miatt az egyik leginkább elkerült adófajta volt. A 16%-ra való csökkenés talán pozitiv változást hoz, de még jobb lenne, ha az önkormányzati források részét képezné, és a bázisadóval páthuzamos lenne a beszedési procedúra, illetve az ellenörzés. Utóbbi ugyanis lényeges eleme annak, hogy ezt az adót meg is fizesse mindenki. Ebből a forrásból lehetne, a bevételek mértékében fedezni a település kultúrális, sport, és szórakoztató rendezvényeit, közösségi terek kialakításását, illetve a civil szervezetek támogatása is innen történne. A két dolog között ugyanis van bizonyos összefüggés. A város infrastruktúrális ellátottsága befolyásolja a bér-ingatlan piacot. Itt nem csupán a lakásokról van szó, hanem minden bérleményről! Egy üzlet bérleti díját nagyban meghatározza a hely, a városi környezet, éppen ezért jogos az az elvárás, hogy az ebből származó adóbevétel az önkormányzatok anyagi biztonságát növelje. Másfelöl viszont azzal, hogy ezek a bevételek a kultúrális beruházásokat gyarapítják, megintcsak létrehozunk egy önmagát erősítő spirált, a városi tér minőségét illetően.

A bérleményadó jövőbeli jelentősége még nagyobb, mégpedig a bérlakás-piac minőségi bővítése szempontjából.

Első lépésben a lakásbérletet, a legális jövedelemszerzés eszközeként kell bevezetni, a mai, nagyrészt fekete-piaci viszonyokkal szemben, majd pedig visszaadni a bérlakás-építés (és nem az állami bérlakások építésének) hosszútávú befektetésként való elismerését – a nyugdíjrendszer fontos részeként lehetőséget adni a minőségi bérházépítésre, mint ahogy ez ismert volt az 1920-40-es években Magyarországon.  

  1. példa: az ingatlanregiszter alapján minden személy tényleges lakhelye és ingatlanjainak adatai összevethetők. Bizonyos esetektől eltekintve (például, két város között ingázik valaki a munkája miatt – ezeket is bele kell tudni illeszteni a rendszerbe, de most nem foglalkozunk vele) egy ember egy lakásban él. Az összes többi lakás, üzlet, raktár, iroda, stb. valamilyen használatban kell legyen, mert ha nem, akkor a bázisadó 3. példájának esete állhat elő. (most szintén nem foglalkozom a mezőgazdasági ingatlanok esetével, mert budapesti alaphelyzetekre fókuszálok, de az egész országra kiterjedő rendszerben már szerepelnie kell ezeknek is, hasonló elvek alapján). Eképpen Gazdag Elvira három üzlet és két lakás tulajdonosa. Üzletei váltakozó szerencsével üresen állnak, vagy havi 100 ezer forintért vannak bérbe adva. A magas bérleti díj miatt az üzemeltetők nagyon hamar tönkre mennek, így Gazdag Elvira adóbevallása meglehetősen hiányos. A lakásában, ha kérdezik, rokonok laknak. Ő maga egyébként nyugdíjas, és az ingatlanokból származó, változó jövedelme adja tisztes megélhetését. Az új rendelkezések nem ismerik a “rokonok laknak a lakásomban” helyzetet, ez alól csak 18 éven felüli, egyenesági leszármazott a kivétel. Az ugyanis életszerű, hogy valaki felnőtt gyermekének adja át használatra a korábban vásárolt, vagy örökölt lakását. Gazdag Elvirának nem a gyermeke lakik a lakásában, tehát hivatalos bérleti szerződést kell kötnie – ezt egy áttekinthetően egyszerű és pontos nyomtatványként megkapja az önkormányzatnál, csak a lakás és a bérlő adatait kell kitöltenie. Amennyiben irreálisan alacsony bérleti díjat jelöl meg, az önkormányzatnak joga van a piaci árat feltételezni az adó mértékének megítélésekor. Erre vonatkozóan az  adatbázis kellően pontos viszonyítási alapot jelent. Ezek után Gazdag Elvira számára a Díjbeszedő nem csupán a víz és csatornadíjat illetve a bázisadóját tartalmazó befizetési csekket, hanem a bérleményadóját tartalmazó borítékot is kikézbesít a bérbe adott lakása után. A bérleti szerződésben egy hónapos felmondási idő van, de ezzel együtt, bérlőváltozás esetén egy hónap “átlapolási idő” mindig beszámítható, illetve 5 évente fél év felújítási idő. Amennyiben megtörtént a bérlőváltás, le kell adni az új szerződést. Ha a lakás üresen marad, és ez nem okoz “közterületi felület-rombolást”, akkor ugyan 10%-al nő a bázisadója, de nem havonta növekvő mértékben. Az önkormányzatnak nem érdeke, hogy üresen álljanak a lakások, ezért a bázisadó 30 nap után a lakásoknál is magasabb, de ha ennek nincs más környezet-romboló hatása, az idő előrehaladtával ez nem növekszik. Ha viszont a vízfogyasztásból egyértelmű, hogy a lakásban valójában mégis lakik valaki, csak nincs lejelentve, akkor az önkormányzat a lakásbérlet piaci viszonyai szerinti árat feltételezve kivetheti az bérleményadót, és az ellenörzés díjának megfelelő büntetéssel is megfejelheti. Kivételes esetek lehetnek, mint például az, hogy valaki, munkájánál fogva az idejét megosztja két város között, és ezért mindkét helyen fenntart egy-egy lakást. A rendszernek nem célja a bürokrácia növelése, de beépíti azokat az ellenörzési lehetőségeket, amely az adóelkerülést leleplezhetik.
  2. példa: Gazdag Elvira három üzlete problematikusabb, hiszen azokra érvényes a “közterületi felületrombolás” eshetősége miatti, időben növekvő bázisadó, vagyis, ha nincs kiadva, a bérleti szerződés nincs leadva az önkormányzatnál, akkor egy olyan adóörvénybe kerülhet, amely vége az ingatlanok elárverezése is lehet. Éppen ezért gazdag Elvirának a korábbinál alacsonyabb összegért, de biztos bérlőknek kell kiadnia az üzleteit ahhoz, hogy optimalizálja az adókötelezettségeit. A szerződés persze őt is védi az olyan, felelőtlen bérlőkkel szemben, akik egy idő után elfelejtenek fizetni. A szorosra zárt adórendelkezések tehát, végső soron,  a kölcsönösen tisztességes üzleti kapcsolatoknak kedveznek. Lehet, hogy Elvira ezentúl csak havi 50 ezer forint bérleti díjat tud kaszírozni, és annak 10%-át be kell fizesse mint bérleményadót, de ebben az esetben havi 135 ezer forintra előre tervezhet, nincs abban a bizonytalanságban, hogy egyik hónapban hopp, máskor meg kopp. A bérlőknek sem kell aranyárban eladni a zöldséget, hogy kitermeljék a bérleti díjat a saját megélhetésükön kívül. A vásárlóknak is jó, hogy reális áron jutnak hozzá a szükséges termékekhez, a városnak pedig az a jó, hogy az utcái nincsenek tele bemaszatolt kirakatú, üres üzletekkel.
  3. példa: Gazdag Elvira egyre idősebb, és megunja, hogy az ingatlanjaival foglalkozzon. Ha semmit nem csinál, és az ingatlanjai üressége miatt a bázisadó-tartozása növekszik az önkormányzat felé, egy idő után az ingatlanok elárverezésével kell számoljon. De előfordulhat az is, hogy betegsége okán nem képes az ingatlanjaival foglalkozni. Ilyenkor az önkormányzat illetékes osztálya felkínál két lehetőséget – az egyik, hogy az ingatlankezelésre profi céget ajánj Elvirának, így némi költség mellett, továbbra is az ingatlanok adhatják megélhetését. A másik lehetőség, hogy az önkormányzat egy ingatlanközvetítő segítségével az időbeni értékesítést ajánlja, amikor még a büntetések nem viszik el az ingatlan árát, hanem az ingatlanok értékesítésével olyan pénzösszeghez juthat Elvira, amit egy bankbetétben kamatoztathat. Az ingatlan ugyan jó befektetés, de a vele való foglalkozás terhes lehet egyes embereknek. Tulajdonosnak lenni nem kötelező és a felelősség alól nincs felmentés.
  4. példa: egy budapesti foghíjtelekre Gipsz Jakab magánvállalkozó bérházat szeretne építeni. Létrehoz egy céget, amelynek tulajdonában van a telek, megfelelő, már építési engedéllyel rendelkező tervek birtokában, bejelentkezik  az APEH-nál,  bérház-építési szándéknyilatkozattal. Miután az APEH megvizsgálta, hogy a jövendő bérház építési engedélye olyan, hogy 70 négyzetméternél nem kisebb lakások, energetikailag a legkorszerűbb építési móddal (minimum az energiaellátás 80%-a megújuló energiából fedezve) épülnek majd, az APEH listába veszi, és a projekt kap egy nyugdíjalap-elismerési számot. Ezek után, a befektető meghirdeti a beruházást, mint hosszútávú befektetést, amelyet a részvényesek a nyugdíjalapjuk 20%-ig, vagyis a jövedelmük 2%-ig nyugdíjalapként elismerhetik. További feltétel, hogy a beruházás és az épületfenntartás ugyanannak a részvénytársaságnak a feladata, és minimum 80 évig az is kell maradjon ahhoz, nyugdíjalapként elismerjék. Nagy József szorgalmas médiamunkás, akinek a havi nyugdíjalapja 100000 Ft Ebből 80000-et befizet az APEH-nak, és bejelenti, hogy havi 20000 forintot Gipsz Jakab 2573867 nyugdíjalap-elismerési számú részvénytársaságába fektet. Ez a befektetés minimálisan 20 éves lejáratú, de Nagy József nem adhatja el 70 éves kora előtt, viszont örökölhető. A Gipsz Jakab szervezte vállalkozás tehát részvényeseket gyűjt ahhoz, hogy a bérházat megépítse, és aztán a bérházat működtesse. A részvényesek nem készpénzzel, hanem a nyugdíjalapjukkal vesznek részt a vállalkozásban, ami mint egy ingatlanszerzési törlesztés nyújt fedezetet a bankhitelhez.

Az önkormányzatok forrásalapjának harmadik pillérét jelentő bérlenyadó tehát, abban a komplex városgazdálkodási szemléletben, amelyet a PODO – rendszer igyekszik felvázolni, városalakító tényezővé válhat.

Ehhez tudatosulnia kell annak, hogy az ingatlan hosszútávú befektetés. Egy olyan országban, ahol a társadalmi bizonytalanság régóta gyors meggazdagodásra ösztönzi az embereket, hiszen nem tudni, mit hoz a jövő, állami garancia szükséges ahhoz, hogy többen lássák idős napjaik anyagi biztonságát jelentő befektetésnek az ingatlanokat.

Bár az állami nyugdíjalap elesik bevétele 20%-tól, de az így létrejött befektetés munkahelyeket teremt és ezen keresztül további adóbevételeket. Arról nem is beszélve, hogy a magyar lakásállomány gyenge minőségét fokozatosan emeli, bővíti a bérlakáspiacot. Az ár-érték arányban ma teljesen irreális bérlakáspiacot lassan a helyére teszi, hiszen megjelenik egy olyan bérlakás-kínálat, amely ma nagyon hiányzik – reális bérleti díjjal (mivel eleve hosszútávú befektetés) és alacsony fenntartási költségekkel (megújuló energia). Méretüknél fogva alkalmasak arra, hogy egy-két gyerekes fiatalok is kibéreljék. Vagyis társadalmi hatása sokkal mélyebb, mint azt első pillanatban feltételeznénk. A szigorúan megszabott műszaki feltételeken túl, az a momentum, hogy a befektető egyben a fenntartó, eleve magasabb építészeti és kivitelezési minőséget eredményez – lásd: a harmincas években épült Bauhaus-házak, amelyek építtetői jórészt nyugdíjalapok voltak – ami nem elhanyagolható városképi, városgazdálkodási szempont.

A fentiek alapján, különösen a példákon keresztül, remélhetőleg nyilvánvaló, hogy az önkormányzatok gazdasági önállóságát célzó, dinamikus adó és finanszírozási rendszer három alap-pillére  közül egyik sem hagyható el ahhoz, hogy egy jól működő rendszert hozzunk létre. A rendszer bővíthető, de nem csökkenthető a hatékonyság elvesztésének veszélye nélkül. Nem lehet megspórolni az alapos előkészítést és a konkrét területen való modellezért. A rendszer sikerének feltétele a folyamatos kommunikáció az érintettekkel, a jövendő adófizetőkkel. Ebből a szempontból is úttörő vállalkozás lehet, de meggyőződésem, hogy a siker éppen a korábbiaktól merőben eltérő szemléletben van.

A PODO-rendszer nagy “hibája”, hogy nem lehet belőle azonnal pénzt kifacsarni, bár Budapestnek (és szinte minden önkormányzatnak Magyarországon) nyilvánvalóan, szüksége lenne erre. Ugyanakkor, egy alapos és körültekintő előkészítéssel, kommunikációval bevezetésre kerülő rendszer a résztvevők számára már most tervezhetővé teszi a jövőt, ami nem kevésbé fontos elem egy város életében.

A rendszer másik “hibája”, hogy áttekinthetővé teszi a pénzmozgásokat, nem lehet belőle könnyedén “eltüntetni” néhány milliárdot, ezért csak olyan politikusok fogják támogatni, akiknek valóban a közérdek lebeg a szemük előtt.

Comments Closed

Hozzászólás jelenleg nem lehetséges.