Munkaszervezés_13
A reptérről szinte egyenesen a felújítás helyszínére mentem.
Előző nap betonozták a kikönnyített, hő-, és hangszigetelő betont az alapszerelés után. 62 zsákot rendeltem még az elutazásom előtt, amit Húsvét előtt ki is szállítottak, az új kőműves emberei pedig felcuccolták.
Az alapszerelés után megint „termett” vagy 10 zsák sitt (a falvésések nyomán), – amit el kell szállítani – ezeket a mennyiségeket már a kőműves elvisszi a maga kisteherautójával.
Kitakarították a területet, lefóliázták és az ünnep utáni első nap, kedden elkezdtek betonozni. Két óra körül, éppen egy tárgyalás közepén Tel-Avivban, kaptam a telefont az alsó szomszédtól, hogy átnedvesedett a plafon egy csíkban… Azonnal hívtam a kőművest, aki elküldte a fotókat, hogy mennyire igyekeztek elkerülni az átszivárgást…
Még szerencse, hogy az alsó szomszédok igazán megértő emberek, tavaly ők is átélték a saját lakásuk felújításának gyötrelmeit, de éppen ezért, a legkevésbé sem szeretném őket zaklatni hasonló meglepetésekkel. Reméljük, hogy nagyobb területet nem áztatott el, kiszárad és lefestjük, amikor már a festők dolgoznak nálunk.
A kőművesnek is megvolt a maga izgalma a reggeli órákban, még az átszivárgás előtt – mert a homlokzati részen úgy „nyelte az anyagot” a padló, hogy attól féltek – nem lesz elég. A végén még maradt is pár zsák, de legalább egy nap befejezték a betonozást. Nem tudom, hogy mit csináljunk a megmaradt anyaggal, de még mindig jobb, mintha elfogyott volna az utolsó métereknél, és még egy napot kellett volna azzal tölteni, hogy utánrendelni, kiszállíttatni, felcuccolni és bedolgozni.
Szerdán, csütörtökön száradt a könnyűbeton, pénteken terítik le a lépésálló Nikecellt, amit szintén a múlt héten szállítottak ki a burkoló emberei.
A Nikecellre hővisszaverő tükörfóliát terítenek és arra teszik a vashálót – erre tekergetik le a fűtőszálakat, majd a jövő hét folyamán. Aztán jön az esztrich beton réteg.
A fűtőszálak sértetlenségének ellenörzése után, visszajön a lakatos, hogy a fürdőszoba környékének ytongfalaihoz készítsen „alátétet”, illetve a kádas fürdőszoba feletti raktár kialakításához a szerkezet, valamint a most már megtervezett korlátokat is.
Munkaszervezés_12
Megvallom, amikor az áprilisi izraeli repülőjegyemet lefoglaltam, jó fél évvel ezelőtt, nem gondoltam, hogy az építkezés ilyen lassan halad előre. Eredetileg januárban akartam kezdeni, de csak február 13-án kezdődött a villanyóra új helyének kialakításával, majd másnap a bontással. Két hónap elteltével, bár sokminden történt, még mindig nagyon az elején vagyunk…
Az elmúlt héten tehát minden igyekezetem abban merült ki, hogy a távollétem ne akadályozza a haladást. Csütörtökön (2017.04.06) elutaltam az ÖKOCELL árát, amit kedden (2017.04.11-én) fognak kiszállítani, és amit az új, és igazán rendes kőműves emberei felcuccolnak a harmadikra.
Összekapcsoltam az embereimet, hogy egymással is egyeztessenek időpontokat, hogy ne legyen üresjárat, ugyanakkor egymást se zavarják.
Pénteken délben találkoztam a villanyszerelővel, átadtam a terveket (amelyeket nagy keservesen aznap reggel fejeztem be, legalábbis azon a szinten, hogy az alapcsövezést meg lehet csinálni), megbeszéltük, hogy funkcionálisan fogja a biztosítékrendszert kialakitani, nem pedig helyiségenként, külön biztosítékot kap a mozgásérzékelős bejárati lámpa (valójában kettő, mert egy a bejárat előtt, egy pedig az előszobában, hogy ne kelljen keresgélni sötétben a kapcsolót), de a többi világítás mehet egy „csokorba”, míg a fűtés három termosztátra lesz kapcsolva, a elektromos eszközök, mint a tűzhely, hűtő, mikró, boyler, stb. külön-külön biztosítékot kap.
Nem beszéltünk az „okos lakás” követelményeiről, amelyek az elmúlt 10 évben egyre divatosabbak lettek, és persze van értelme, de borzasztó gyorsan változik, fejlődik a technológia – pár éve még egy csomó vezetéket kellett behuzigálni, ma már szinte minden a wifi-n keresztül megy, applikációkkal szabályozhatók bárhonnan a világról.
Egynapos tel-avivi megállóval, tegnapelőtt megérkeztem Nahariára, egy „elég okos” lakásba: A kapu kóddal nyílik, miközben egy hang közli, hogy az ajtó nyitva, fáradj be… a lakás szintén egy kütyüvel nyílik és automatikusan záródik.
Ha ki akarsz menni, akkor nem kulcsokat keresel, hanem megsímogatod a zár kinyúló nyelvét – kimész, és bezárja magától. Csak a kütyüt vidd magaddal, mert különben nem tudsz bejönni.
A hűtő sipol, ha nem csuktad be rendesen, vagy ha túl sokáig keresgélsz benne, a wc-ben reggel égve hagytam a villanyt (kívülről lehet kapcsolgatni), és amikor egy fél óra múlva újra be akartam menni, be volt zárva… még szerencse, hogy van egy másik wc is. Aztán lekapcsoltam a villanyt a wc-ben, kívülről, és pár perc múlva be tudtam menni – már csak kíváncsiskodni, hogy beenged vagy sem.
A technika tombol a lakásban, természetesen van takarító-robot, de még csak a parkolójában láttam diszkréten feltöltődni. A tűzhely majdnem olyan, mint az enyém Pesten, azzal a különbséggel, hogy be kell állítani az időt, amíg működtetni akarod, például három percig főzi a tojást – ha Te el is felejtetted, „ő” nem. Három perc múlva lekapcsol. Nincs kifutott tej, vagy leégett rízs…
De ennél a lakásnál már sokkal okosabbak is vannak: amíg valamit rosszul le nem nyomtam az okos tv-távkapcsolón, és azóta nincs tv- mert mit tudom én, hogy mit vett a lelkére a drága, szóval, amíg volt tv, addig tucatnyi hirdetést láttam az okos lakást propagáló iDigital-ról. 36 havi részletre 157 sekelért már felokosítják az ember otthonát, ami szabályozza a világítást, a hűtést-fűtést, a háztartási gépeket, talán még a férjet is rendre szoktatja (a reklámok szerint legalábbis). A közel félmilliós beruházás három évi részletre bizonyára megéri, mert az elektromos áramban (az izraeli háztartások elektromos áram alapú energiafelhasználók az utóbbi évtizedben) jelentős megtakarítás érhető el, és miután nem kell madzagokat huzigálni, utólag is beépíthető.
Munkaszervezés_11
Miközben a vízvezetékszerelők dolgoztak a lakásban (március 29-31-ig), igyekeztem a következő lépést előkészíteni – az elektromos pontokat megtervezni, hogy közvetlenül a vizesek után a villanyszerelők is elhelyezzék a maguk vezetékeit. Ennek a folyamatnak a nehézségeiről a tervezési folyamat sorozat következő részében térek ki.
A nyugati tájolású központi térbe egy légkondicionálót is beterveztem – ennek külső egységét az udvari részen, a nyílászárók felett szeretném elhelyezni, úgy, mint ahogy az alattam lévő lakás tulajdonosa tette.
Ehhez nekem rendbe kell tennem egy katasztrófális állapotban lévő áthidalót és falszakaszt.
Eddig kiépítettük a csatornarendszer kiszellőztetését (a képen jobb oldalon felmegy egy csatorna, át a falon és felfelé a légudvarban), ami a ház feladata lenne, kiépítettük a szomszéd lakás közvetlen vízellátását biztosító vezetéket, mivel évtizedekkel ezelőtt ezt nem tették meg, így a múlt slamposságának következményeit is nekünk kellett viselnünk, most rendbe tesszük az udvari homlokzat azon részét, amivel valamilyen kapcsolatba kerülünk… és persze az ominózus légudvari faljavítás is az én problémám volt.
Minderről tájékoztattam a közös képviselőt. Nem gondoltam, hogy a klíma külső egysége problémát okozhat, hiszen van már precedens, az alattam lévő lakásé. Meglepetésemre azt a választ kaptam, hogy a külső egységet lehetőleg a tetőre tegyük.
A házunk nem lapostetős, fölöttünk még egy padlás is van, ami ráadásul nem az osztatlan közös tulajdon része, hanem egy cég megvette az önkormányzattól, elvileg bármikor beépítheti, most viszont embertelen kupleráj van fent, el nem tudtam képzelni, hogy lehet ott elvezetni az igen sérülékeny klíma-vezetékeket.
Az udvari szárnyra való kivezetés is elég hosszú, ami csökkenti a rendszer hatékonyságát, de legalább a lakás belső, védett területén, az aljzatban, a falakban megy.
Másnap találkoztam a klíma-szerelővel és végigvettünk minden lehetőséget, felmentünk a padlásra, hogy valamilyen értelmes vonalvezetést találjunk. Műszaki problémák sorába botlottunk: a padlástérben is el kellene vinnünk kb. 5 métert, hogy a cseréptető udvari oldalán kezelhető magasságba kerüljön a klíma külső egysége. A padlás padozatában ezt képtelenség megtenni – senki nem vállalna azért felelősséget, hogy a vezeték nem sérül meg. A középső főfal mentén felfelé haladva pedig kb. 6 méter magasságba kellene vinni függőlegesen a vezetéket – ami a klima működéséhez további műszaki berendezések beépítését igényelné, arról nem is beszélve, hogy maga a szerelés és később a karbantartás is alpinista képességeket igényelne.
A közös képviselő szerint: „Ha a 2-3 emeleten mindenki felvinné, akkor nagyon rendezetten nézne ki a ház egy belső felújítást követően.” – ez roppant tiszteletre méltó szándék, csakhogy a ház felújítása még a földszintig sem jutott el, a bejárat és pincében lévő víz és csatorna-vezetékek egy része került felújításra, rengeteg a tennivaló, amelyek közül a klimák látványa a legkevésbé zavaró elem, szerintem. Ahogy az alattam lévő szomszéd is a saját költségére felújította a lakása bejárata körüli részt, megcsináltatta az udvari ablakpárkányok bádogozását, bár nem az ő dolga lett volna, úgy mi is igyekszünk rendezettebbé tenni a lakás bejárata körüli udvari homlokzatot – a saját igényességünk okán. A klimát is úgy szerelnénk fel, hogy az a legkevésbé zavarja a szomszédokat, egyúttal rendbe tennénk a rémségesen összevésett áthidalót és falat.
A vizesek tehát befejezték a munkát pénteken, a klima kérdése még függőben volt, amikor hétfőn délelőtt a festők végigkaparták a falakat, leszedték a tapétákat, a vakolatot, ami jött, ahogy hozzáértek – tíz zsák sitt – amit el kellett szállítatni, mielőtt a villanyszerelők dolgozni kezdenének.
Csakhogy egy újabb meglepetés ért április 3-án, amikor dél körül bementem a lakásba: ahol a 110-es lefolyó és a nyomás alatti vízvezeték átmegy a szomszédba, a sehová be nem kötött gyenge válaszfal egy része megadta magát – láttam a szomszéd kádjának a lábát… gyorsan kiékeltem a falat, hogy addig is kitartson, amíg a kőműves másnap oda nem jön kijavítani ytonggal.
Tudtam, hogy ez egy vacak fal, ezért eleve úgy terveztem, hogy itt egy előtétfalat húzok ytongból, de ez a fal rosszabb, mint gondoltam.
Ezért az a workshop-résztvevő ötlete, hogy a fürdő felett csökkentsem a légteret és a gyerekszoba galériájáról elérhető tároló-helyet alakítsak ki, most egy újabb funkciót kap: megerősíti ezt a közel négy méter magas válaszfalat, amit meglehetős gondatlansággal építettek anno, amikor a lakást kettéválasztották.
A lakatos tehát vissza kell térjen, de ő már csak azután jön, amikor a felső betonréteg is elkészült, addig pedig még van néhány feladat:
- az elektromos vezetékek védőcsöveit elhelyezni a padlózaton,
- az ÖKOCELL CSEND könnyűbeton terítése a legmagasabb poroszsüveg-boltozati gerenda magasságáig
- erre 4 cm-es EPS 100-as lépésálló Nikecell hőszigetelő kerül,
- majd tükörfólia (hővisszaverődés),
- erre pedig a vasháló, amire rátekergetjük a fűtőszálakat,
- majd bebetonozzuk.
Munkaszervezés_10
A légudvari falak problémája részben megoldódott. A régi ablakot a kád felől befalazták, a felső, laza részt megerősítve, kiékelve a födémgerendáig egy stabil szerkezetet hoztak létre, majd lebontották az erre merőleges falat addig, amíg a 7 cm-es válaszfaltéglák voltak.
A zártszelvényes falmegerősítést szolgáló vízszintes profil alatt betettek egy áthidalót és kialakították a két, jövendő fürdőszoba-ablak helyét.
A probléma továbbra is a 14 cm-es téglafal-vastagság, amit kívülről nem tudunk szigetelni. Elvileg vannak belülről alkalmazható hőszigetelések is, bár ezt csak végső esetben ajánlják.
Tekintettel arra, hogy a két kritikus falszakasz fürdőszobában van, ahol csempével burkoljuk ezeket a falakat a PROMATECT-tipusú belső hőszigetelés semmiképp nem alkalmazható, tehát az egyetlen lehetőséget abban látom, hogy a falvastagságot növelem a belső tér rovására: egy 5 cm vastagságú ytong téglasort húzunk fel belülről, amit nem egyszerű párazáró réteggel látunk el a belső felületen, hanem a vizes helyiségekben amúgy is szükséges kenhető vízszigeteléssel a burkolás előtt.
Persze itt is van azért egy kis probléma, mert a tégla és az ytong hőátbocsátási tényezője különbözik, ezért ott, ahol a tégla-ytong fal van, a tégla jobban le fog hűlni, de nem akkora a különbség, mint a tégla és a poliuretánhab-jellegű hőszigetelés között, és ez az a kompromisszum, amit még be lehet vállalni akkor, ha a párazárás megoldott, és a két faltipus találkozásának síkjára nem kerülhet pára, ami lecsapódhat. Bár nem könnyű megoldani, de a már meglévő két ablaknyíláson át, az elérhető külső falfelületre igyekszem hőszigetelő vakolatot felvinni, vagy legalább csemperagasztóval egyenletes felületet létrehozni , hogy az eső ne verje a 100 éves csupasz téglát – a régi vakolat, a fotón látható, hogy mennyire szétporladt.
Talán sokak számára érthetetlen, hogy ennyit foglalkozom ezzel a falrésszel, bevállalva az időbeli csúszást és a többletköltségeket, de nekem fontos, hogy ha egy lakást felújítunk, akkor az minden részletében legyen olyan, ami korunk követelményeinek megfelel.
Tegnap elkezdődőtt a víz-csatorna- alapszerelés.
Az első nap a meglévő vezetékek feltárásával indult, és megbeszéltük a helyszínen a terv apró részleteit, illetve, ami a terven nem szerepel – a beépített vízóra helyét.
Végül, a hálószobához tartozó, zuhanyzós fürdőszoba wc-tartálya mellé tesszük, az öblítő nyomólappal egy magasságban. Ez ugyan azzal jár, hogy egy évben egyszer be kell engedjük a leolvasót (a kéthavonta-leolvasást magunk végezzük, interneten jelentjük le), illetve mostanában már elfogadják azt is, ha lefényképezzük a mérőt és kitesszük a kinyomtatott fényképet a bejárati ajtóra az éves leolvasás idején.
Azért tettem ide a beépítő doboz képét, mert az utóbbi időben a facebook-csoportban megjelentek rémes képek arról, hogy egy új fördőszobában milyen alpári módon „oldották meg” a vízóra elhelyezését.
Nos, ez itt kezdődik: meg kell tervezni a helyet, és a vízvezetékszerelő kell beépítse ezt a dobozt, hogy aztán esztétikusan nézzen ki a dolog.
A jobboldali képen egy előszobában elhelyezett vízóra és elzárócsap látható – itt elég alacsonyan van, mert még így sem egy látványelem, de kényelmesen le lehet olvasni. A vízórát a bejövő vezeték közelébe tesszük, ha egy mód van rá, mert különben a nyomás alatti vezetéket el kell vinni a mérőig, aztán onnan minden más helyre, de a döntést semmiképp nem szabad a vízvezetékszerelő kényére-kedvére bízni, még akkor sem, ha olyan tündéri-jó szerelőnk van, mint az enyém, akivel együtt dolgozom már jónéhány éve.
Munkaszervezés_9
Amikor már teljesen elkeseredtem attól, hogy nem találok kőművest, aki megcsinálja a légudvari falat, elmentem a fodrászhoz és levágattam a hajam – ez a nőknek mindig jót tesz. A magam megnyugtatására még megittam két üveg sört is, aztán eldöntöttem, hogy nem idegeskedem tovább – másnap találkoztam azzal a kőművessel, aki tudta, hogy csinálja meg, és ma reggel már ott is volt az embereivel.
Rögtön hívtam a vízvezetékszerelőmet, hogy értesítsem a fejleményről, és megpróbáljuk újraszervezni a munkát, hogy még április első hetében megcsinálhassuk a hőszigetelő, kikönnyített beton-aljzatot. Mintha az elefánt átjutott volna a tű fokán…
Ma délelőtt találkoztam a ház takarító-cégének egyik alkalmazottjával, hogy a pincében megtaláljuk a lakás vízellátását biztosító felszálló vezeték elzárócsapját…nincs ilyen! A teljesen lepusztult pincében nagy nehezen felfedeztem a központi mérőt és az ahhoz tartozó elzárócsapot. Mást nem találtam – egyébként, az egész vezeték, a mérő előtt és után is, elképesztő állapotban van. Gyakorlatilag bármikor széteshet a nyomás alatti vezeték! A következő közgyűlésen be fogom mutatni a fotókat az egyébként önkormányzati tulajdonban lévő pince és a rajta keresztülhaladó vezetékrendszer állapotáról. Abszurdum, hogy nincs felszállóágakként szétválasztva a rendszer, nem lehet lezárni részeket.
Egyébként, az utcai frontról megközelíthető pince sok ablakkal, igazán kiválló adottságú hely, érthetetlen az is, hogy az önkormányzat miért nem adja el valakinek, aki értelmesen tudná hasznosítani.
Tegnap este végre nyugodtan tudtam már tervezni – azóta ütemesen dolgozom fel a restanciámat. Az elmúlt három hétben nagyon rossz hatásfokkal ment a munka, mert a kőműves-hiány pótlására tett igyekezetem teljesen elnyomta a kreatív energiáimat. Tegnap este végre felszabadultam, zenehallgatás mellett újra tudtam tervezni.
A kőműves-keresésnek túl sok tanulsága nincs, hiszen baleset mindenkit érhet, nem lehet rá felkészülni, és nem lehet tartalékban tartani más embereket tavasszal, amikor minden jó szakembernek nagyon sok a munkája.
Kétségtelen, lakásfelújítást, ha lehet, januárban kell elkezdeni, mert ahogy kisüt a tavaszi nap, egyre nehezebb pótolni egy esetlegesen kieső embert. De ma igyekszem megint a dolog pozitív oldalát látni: igaz, találkoztam egy csomó gyenge kőművessel, olyanokkal is, akik játszották a primadonnát, hogy mit miért nem tudnak megcsinálni, elment egy csomó idő, idegeskedés ezzel, de végülis találtam egy jó szakembert, akinek a szaktudása, a hozzáállása és az embersége is az, amit elvárok egy építőiparban dolgozótól. Hakol letová (הכול לטובה) – mindenből ki lehet hozni a jót, mondják a héberek.
Munkaszervezés_8
Ma újabb kőművessel találkoztam – fölöslegesen.
Ha valaki azt hiszi, hogy nem érzem át a megrendelői oldalt, akkor téved: most, amikor tervező és megrendelő is vagyok egyszerre, és egy ostoba focibaleset miatt borul az ütemterv (a kőművesem elfocizta a lábát, ezért most menet közben kell találnom helyettest), mélyen átérzem, hogy milyen bosszantó az, amikor egyik szaki a másik után jön és elmondja, hogy miért nem tudja megcsinálni azt a munkát, amire hívtam.
A mai először kitalált egy mondvacsinált indokot, de valójában arról van szó, hogy miután nem ismerjük egymást, első kanyarban csak a legsürgősebb munkával, a légudvari fal rendbehozásával akarom megbízni. Ha azt rendesen megcsinálja, akkor jöhet a betonozás. Csakhogy a légudvar egy napi munka két embernek, nem lehet érte túl sokat kérni, ezért a legvadabb ötletekkel állnak elő, hogy miért nem.
A „mester”, aki eljött, nyolchónaposterhes-hassal, tuti nem megy föl a létrára, hogy megerősítse a falat, az alkalmazottai pedig nem biztos, hogy tudják, mit, milyen sorrendben kell csinálni. Túl nagy rizikó, túl kevés pénz, bár az árról még nem is esett szó.
Holnap egy régi emberem jön, aki tele van munkával, de még sosem hagyott cserben, amikor segítséget kértem.
A lakatosmunka ma befejeződik – remélem. Dél körül értem oda, pont jókor, hogy megakadályozzak egy durva hibát. Az első három lépcső 15 cm magas, így tudtam elérni, hogy a harmadik lépcső 120 cm széles „pihenője” egyben szék-magasságú, és az étkező egyik oldalán amolyan pad szerepet tölt be. A lakatosmunka nagy részét a műhelyben előregyártották, így a lépcsőket is. Csakhogy elnézték, és a harmadik lépcső már 19 cm magas lett, ezzel mintegy „beásta az első lépcsőt” a még meg nem lévő padlóba. Szerencsére a munkát a galéria-magassággal kezdte, tehát a javítás viszonylag egyszerű volt, az alsó két lépcsőt 4 cm-el fel kellett emelni.
Nem mindegy, hogy mennyire kell visszabontani egy ilyen szerkezetet, ami ráadásul kapcsolatban van a dobogóval is – szóval, viszonylag kis munkával meg lehetett oldani, mert épp, jókor jöttem, és észrevettem azt, amit a lakatos, aki nyakig volt már a munkában, elnézett. Nem hibáztatom, emberek vagyunk, mindegyikünk tévedhet, ezért kell mindig ellenőrizni. A „külső szem” mindig jobban észreveszi, ha valami nem stimmel. Amíg csak a hibát láttuk, és a javítás módját még nem, mindketten kicsit frászban voltunk, mert nem tudtuk, hogy hány óra vagy hány napi munka veszhet kárba ezért a hibáért.
Az építőipar tele van izgalommal…
Mire befejeztem ezt a beszámolót, a lakatos is befejezte a munkát… én nem vártam meg a helyszínen, idekanyarodott a lakásomhoz a kulccsal. Megköszöntem a munkát, kifizettem, kezet fogtunk. Ha valami nem lesz 100% – ő is, mint a többi, sok projekten át velem dolgozó szakember, visszajön, kijavítja. Nem aggódom, hogy nem teszi meg.
Munkaszervezés_7
Ma délben, miközben a lakatosok szaporán dolgoztak, megjöttek az új ELMŰ mérők – nappali és „vezérelt” 3 fázis, egyenként 32 amper mindkét mérőn. Kényszerű ebédszünetre mentek a lakatosok, míg elkészült a mérőcsere.
Szépen alakul a galéria szerkezete – a gyerekszoba-háló „szoros kapcsolatban” van a nappali tér galériájával, kiegyensúlyozott terhelés – csak részben a poroszsüveg boltozatú födémgerendákra, sokkal nagyobb részt a környező, teherhordó falakra, főként a középső főfalra. Kifejezetten büszke vagyok erre a tervező-kivitelező közös alkotásra, mert ha minden ilyen hatékonyan működne az építőiparban, akkor a határ tényleg a csillagos ég!
Mivel a légudvar falának a problémájára még mindig nem találtam megnyugtató megoldást, mert ha a fürdőszoba alaprajzának a rovására is oldom meg a falvastagítást, a vakolatlan, rémes állapotú, külső falszakasz további állagromlásával kell számolnom… a villanyszerelőnek is elpanaszoltam, amikor ő a galériára rácsodálkozott… és láss csodát, tudott valakit ajánlani, aki talán meg tudja oldani a külső hőszigetelést. Ahogy hazaértem, felhívtam, és csütörtökön délben már találkozom a vállalkozóval a helyszínen – nem tudom, hogy miért, de most valahogy jó előérzetem van. Csütörtökön meglátjuk, hogy igazam volt ebben, vagy sem.
Tegnap este valaki nagyon beletaposott a szakmai önérzetembe, úgyhogy ma reggel nem tudtam visszafogni magam, leírtam a népszerű lakber-facebook-csoportban, bár tudtam, hogy heves érzelmeket kelt majd:
„Tegnap 56 percet beszéltem egy potenciális megrendelővel telefonon, hogy a végére egészen biztos legyek benne, hogy nem tud annyit fizetni, amennyiért elvállalnám ezt a munkát. Azzal együtt, hogy a felújítás lényegét jelentő problémát már megoldottam, amikor kb. egy hónapja a helyszínen voltam. Azzal együtt, hogy nagyon szép munka lehetne, izgalmas feladat annak minden részlete…
Csakhogy: a megrendelő bevallotta, hogy egy tervből ő nem tudja, hogy milyen lesz a valóságban, de egy variáció neki nem elég, talán neki nem tetszik, miért nem csinálok többet (?), nem tudja, hogy ez egy befektetés, vagy ő akar benne lakni, és ha olyan sok pénzt rákölt a lakásra, milyen biztosíték van arra, hogy talál jó bérlőt?
Az ilyen megrendelő a tervező rémálma, mert olyan, mintha egy süketnek kellene operát komponálni, aki döntésképtelen, de legalább felzabálja az ember minden idejét, mert úgy gondolja, hogy ha fizet, akkor nem a munkám eredményét, hanem engem vett meg, minden szabadidőmmel együtt.
Harminc évnyi munkásságom alatt sok ilyen megrendelőt ismertem, bármilyen érdekes munka is volt, az ilyen megrendelővel totál ráfizetés, és közben rémesen érzi magát az ember, mert percenként változtatja a véleményét, ennek megfelelően a tervet is szeretné, és ha „engedelmes” a tervező, akkor a végén rá sem ismer a saját tervére. Öreg vagyok én már ehhez…
2015-ben volt az utolsó olyan munkám, amit teljes lebonyolítással elvállaltam, és azzal együtt, hogy a feladatot megoldottam, fogcsikorgatva befejeztem, megfogadtam, hogy soha többet!
Egy jó szót, egy köszönömöt sosem kaptam, de egy év múlva úgy mesélte a tulajdonos, mintha az ő érdeme lenne, hogy kiadásokból évi 8%-os a befektetés megtérülése. Persze, az ő pénze, de hogy abból a nyomorult lakásból két vonzót alakítottam ki, az viszont az én érdemem, és semmi mást, csak ennek elismerését vártam volna…
Azért szervezek workshopokat, személyes konzultációkat, azért írok erről, hogy minél több ember legyen tájékozott, mielőtt egy-egy munkát megrendel, nézze meg, hogy kinek adja a megbízást, de hagyja is a szakembert kihozni a legtöbbet a lakásából.
Ezen közben a tervezőket is rávenni arra, hogy fektessenek több munkát abba, hogy megismerjék a megrendelőt, az igényeit, vegyék azt komolyan, de sose legyenek gerinctelen kiszolgálói – van, amikor tudni kell nemet mondani!
Jó eredményt, ami a tervező szakmai reputációját növeli, a megrendelő elégedettségével jár, csak akkor lehet elérni, ha harmonikus az együttműködés a megrendelő és a tervező között. Van amikor ez már az elején látszik, hogy nem fog összejönni – akkor nem szabad elvállalni a munkát, bármennyire fontos is.
Amikor tömegével látok nagyon rossz elosztású lakásokat, akkor a tervezőktől nem tudom elfogadni azt az érvet, hogy a megbízó akarta ezt így – ez alattvalói attitűd, egy jó szakember nem „rajzol meg” olyasmit, ami szakmai elveivel ellentétes! Aki mégis megteszi, az ne higgye magáról, hogy jó tervező – ő csak egy gerinctelen szolga.
Sokan fordulnak hozzám tanácsért – örömmel segítek. Ismerem a saját képességeimet és a magam korlátait is. Szeretném, ha minél több ember élne a saját igényeire szabott jó lakásban, ezért tartom olyan fontosnak a tervezés első fázisát, a funkcionális rendszer kialakítását, és tisztelem mindenki privát izlését – sosem akarom megváltoztatni azt, de elvárom minden megrendelőtől, aki maga is bevallja, hogy nincs semmilyen szakmai ismerete, hogy tisztelje az én szakmaiságomat, vegye komolyan amit javaslok, mert én is komolyan veszem az ő igényeit.”
Munkaszervezés_6
A lakatos csak vasárnapra tudta megszervezni, hogy négy markos legény felcipelje a harmadikra a „vasakat” – a galéria előre leszabott, műhelyben előkészített részeit.
Tíz óra körül érkeztek, és igyekeztek nagyon óvatosan lépkedni, hogy a feljelentgetős szomszéd álmát meg ne zavarják…
Nem jött össze – miután felmondta a leckét, hogy vasárnap nem lehet dolgozni, sikerült megértetni vele, hogy senki nem fog neki a galéria megépítésének, csak felhordják az anyagot.
Ma reggel, a Rádió Bézsből (11:00) mentem a lakásba, és a gyerekszoba galériájának egy része már állt. Egy fotót sikerült csak csinálnom, mert a telefonom közölte velem, hogy a tárhelyem betelt – mielőbb nagytakarítást kell csináljak. Ha metrón utazom, akkor szoktam telefon-memóriát takarítani, de mostanában inkább gyalog járkálok a városban… Na majd holnap, kora reggel odamegyek, mielőtt a munkások jönnének, mert néhány mérést is el kell végezzek – amivel nem akarom feltartani őket.
Nemrég felhívott az a festő-burkoló testvérpár, akik miatt szombaton kiugrottam az ágyból, és közölték, amit már akkor sejtettem, amikor szombaton elváltunk: nem vállalják a légudvari fallal kapcsolatos javítási munkát. Túl macerás. Mivel számítottam rá, hogy ezt a választ kapom, felkészültem a további megoldás-keresésre.
A légudvar falainak külső síkja a társasház gondja kellene legyen, munkaszervezés szempontjából is egyszerre kellene megoldani az összes emeleten, de tisztában vagyok a realitásokkal – még a ház belső udvarának felújítása is több éves program, pedig az igazán látványos. Évtizedek kellenek, amíg a kevésbé szem előtt lévő részletekre is gondolnak. Ha a lehülő felületeket csökkenteni akarom, akkor nekem kell megtalálnom a kivitelezhető megoldást, még akkor is, ha az bizonyos területvesztéssel is jár.
Munkaszervezés_5
A kőműves sérülése most komoly szervezési problémákat okoz, mert a galéria-szerkezet után először a légudvari bontást kellene befejezni és megépíteni az új falat, hőszigetelni a megmaradó részt, kialakítani az ablakok helyét, felhúzni a szerelőfalakat a gépészeti szereléshez. Ez nem olyan munka, amit bárki megcsinálhat. Egy hetem van arra, hogy kitaláljam, ki fogja megcsinálni és megszervezzem a március 20-val kezdődő hétre.
Délután felhívott a kőműves, hogy begipszelték a lábát, négy hétig rá sem állhat… de azután is kérdéses, hogy mikor kezdhet dolgozni. Kereshetek új kőművest, mert négy hétig biztos nem várok rá, bármilyen jó szakember.
Ma reggel – a szombati pihenőnapomnak annyi – találkoztam egy festő-burkoló testvérpárral. Pozitív attitűd volt részükről a pontosság, és ahogy az elvégzendő feladatokat tárgyaltuk, úgy tűnik a szakértelmükben is megbízhatok, de volt valami, amit ki nem állhatok: amikor valaki hosszasan részletezi, hogy mit miért nem lehet megcsinálni… ahelyett, hogy arra nézvést lennének ötletei, hogy mit HOGYAN lehet megoldani. Nyilván, nem a legvonzóbb munka a légudvar falainak rendbe tétele, de azért mégsem megoldhatatlan feladat annak, aki meg akarja csinálni. Hétfőn kapok választ, hogy egyáltalán elvállalják, vagy egy kevésbé macerás munkát csinálnak, másutt… na ilyenektől leszek ideges.
Tegnapelőtt komoly „továbbképzésen” voltam a Devi magyarországi forgalmazójánál az Eurovill termékfelelős, Szabó Csaba irodavezetőnél. Az árajánlathoz ugyan még át kell küldjem neki a módosított tervet, de most végre megértettem, hogy mikor, milyen elektromos padlófűtést érdemes csinálni. Bár erre, majd a workshop 6. alkalmával részletesebben is kitérek, az számomra nyilvánvaló, hogy a fűtőszőnyeg akkor célszerű, ha van egy meglévő fix aljzat, amire már csak a hidegburkolatot teszik rá, viszont akkor, ha „tövig” visszabontjuk a padlót, mint az én esetemben, akkor az esztrich betonba helyezett betonvashálóra szerelt fűtőkábelek a tuti megoldás. Tehát, maradunk a „kiterített cserépkályha” tipusú padlófűtésnél, aminek a „reakcióképessége” lassúbb, de 20 éves garancia van arra, hogy nem kell felszedni a burkolatot egy meghibásodás miatt. Igaz, jó szakembert kell találnom a betonozáshoz is…
Azt hiszem, mielőtt egy újabb felújítási projektbe kezdek, előbb egy kőművesképzőt indítok – tényleg abszurdum, hogy miközben munkanélküliség dúl a magyar ugaron, nem lehet egy olyan szép szakmára, mint az építés, embereket találni…
Hétfőn kezdik összeszerelni a galéria-szerkezetét – lesznek új fényképek a helyszín metamorfórisáról…
Munkaszervezés_4
A bontás utáni héten a terepen nem folyt építés, mert az újramérés eredményeként a terveket elkezdtem átdolgozni.
A koncepció maradt, de ahogy az egyes szakterületek kivitelezőivel találkoztam és megbeszéltük a részleteket, egyre több dolgot lehetett pontosítani.
Még mindig vannak homályos részletek, de szépen haladtunk a technológiai sorban elsődleges lakatos-szerkezet tisztázásában. A lakatos-terv elkészítése előtt és után is találkoztunk a lakatossal a lakásban, az általam rögzített méreteket együtt is ellenőriztük, mert a lakatos-szerkezet nem a legegyszerűbb: dobogó, két lépcsősor, két galéria, ami bizonyos pontokon össze is kapcsolódik.
Ezen a héten, miközben a lakatos a műhelyben dolgozik és készíti elő az egyes elemeket, amiket aztán fel kell hordani a harmadik emeletre és a helyszínen beépíteni – én egyeztetek a Devi szakértőkkel a padlófűtést illetően, mert ez a padló rétegrendjének kritikus eleme. Korábban a hőszigetelés feletti betonvashálóra kapcsoltuk a fűtőszálakat, de most szeretnék egy közvetlenül a burkolat alá helyezett fűtőszőnyeget alkalmazni, amit még nekem is meg kell ismernem alaposabban.
A fűtésrendszer nem csupán a rétegrendet, hanem az elektromos hálózatot alapvetően befolyásolja, ezért az elektromos alapszereléshez még hiányoznak adatok. A vasárnapi workshopon valaki megkérdezte, hogy milyen világítás lesz – hát, bizony még nem nagyon tudom. Az biztos, hogy különféle LED-ek, de, hogy pontosan milyenek és hová, őszintén szólva, még nem tudom. Az ilyen folyamatos tervezésnél a nagyobb dolgokból megyünk a részletek felé…
Közben beszéltem az alsó szomszédommal, és elkértem az ő redőnyösének a koordinátáit – ő is külön redőnyössel dolgozott, nem az ablakosok csinálták neki a redőnyt. Ezt a részletet is még meg kell gondolnom újra… Ha a redőnyös nem azzal kezdi, hogy miért nem lehet megcsinálni, és elfogadható árat ad, akkor talán mégis meg kellene csináltatni – ha viszont lesz redőny, akkor ahhoz elektromos pontot is kell terveznem, tehát ez is egy olyan probléma, amit a jövő hét végéig tisztáznom kell.
Sajnos, a kőműves most beteg – focizás közben lesérült, ezért azok a kőművesmunkák, amelyek haladhatnának, azok is állnak. Nem nagy tragédia, mert most a lakatos-szerkezet elkészítésével és a tervek pontosításával halad a munka, és bízom a kőművesben, hogy amint neki be kell lépnie, jó munkaszervezéssel pótolja a most kiesett időt.
A FŐGÁZ-tól ma kaptam egy levelet – azok után, hogy tegnap leszerelték a mérőt:
„Köszönettel vettük 2017. február 24-én érkezett megkeresését, amellyel kapcsolatban az alábbiakról tájékoztatjuk. A(z) ……….sz. alatti felhasználási helyen felszerelt … gyártási számú gázmérő végleges leszerelési folyamatát 2017. február 02-án kérésének megfelelően elindítottuk. Tájékoztatjuk továbbá, hogy a számla már korábban elkészült és kiegyenlítésre is került Önök által. Illetékes munkatársak hamarosan felveszik a kapcsolatot Önnel a megadott, … telefonszámon. Végül tájékoztatjuk, hogy a megrendelés érvényessége 60 nap, érdemi ügyintézésig szíves türelmét kérjük. Esetleges további kérdésével forduljon bizalommal ügyfélszolgálatunkhoz!”
Azt hiszem, hogy ezzel az ügyfélszolgálattal van még hová fejlődniük…
A heti programomhoz tartozik még az is, hogy fürdőkádat és két mosdót vegyek… az első fürdőkádamat úgy vettem, hogy a bemutatóteremben szépen beleültem – mivel kényelmes volt, és nem kellett hatalmas mennyiségű vizet engedni belé, megvettem. Sajnos, már nem gyártja az Alföldi azt az aszimmetrikus kádat, ami annyira praktikus és szép, hogy eddig már több projektben is használtam. Később katalógus alapján vettem kádat, amit nagyon megbántam – soha többé nem teszem! Egy sokkal nagyobb, egyenes kád – őrült sok víz kell bele, mégsem kényelmes.
Az aszimmetrikus kádaknál pontosan kell tudni, hogy hová kerül a csaptelep, ezért már az alapszerelés idején ki kell választanom a kádat. A mosdók esetében is jobb, ha ezt a döntést nem halogatjuk – kiválasztani, megvenni, maximum, ha lehet még egyezkedni az eladó céggel, hogy tartsák maguknál addig, amíg biztonsággal tudjuk a lakásban is tárolni.
Ma felhívtam egy új festőt, akivel eddig még nem dolgoztam, de nagyon jó referenciát kaptam. A hét második felében találkozunk a helyszínen, mert a bontás után nyilvánvalóvá vált, hogy a tapéták és festékrétegek sokaságát kell lehántani a falakról.
Munkaszervezés_3
Hihetetlen! Felhívott a technikus a FŐGÁZ-tól.
Érdemes ordítani a telefonba!
Hétfő reggel 8-10 között kijönnek és leszerelik a gázmérőt! (4 és fél hét a beígért 6 hét helyett)
Eredetileg 8-11-ig kellett volna várni rájuk, de mondtam, hogy én 11-kor adásban leszek, ahhoz legkésőbb fél 11-kor el kell indulnom, tehát a szerelőknek 10-ig meg kell érkezniük ahhoz, hogy a munkát el is tudják végezni (fél óra munka 21561 forintért). Igy, nagy kegyesen megengedték, hogy csak két órát várjak az üres lakásban… és ezt nevezik szolgáltatásnak 2017-ben…
A nap mégis legfontosabb eseménye, hogy a lakatossal – a már elkészült lakatostervvel a kezünkben újramértük, amit kell a megvalósításhoz. Sabati jóhírként kapom az árajánlatot. A lakatos tudja, hogy ő fogja csinálni. Nem kérek több árajánlatot másoktól. Megbízom benne – már vagy a nyolcadik projekt lesz ez, amit vele csináltatok. Ha egyszer úgy érzem, hogy nem lehet megbízni benne, akkor többé nem dolgozom vele – ezt ő is tudja.
Mivel a gépésszel való helyszíni szemle után már megállapítottuk az új padlószintet – 2 cm-el magasabban, mint ahogy az eredetileg volt – a következő hét legfőbb teendője, miközben a lakatosok dolgoznak, hogy rögzítsük a padló rétegrendjét.
Munkaszervezés_2
Tegnapelőtt végre megkaptam a FŐGÁZ-tól a gázóra leszerelésének számláját: 21561 forint. Azonnal utaltam, és azóta megint csönd.
A „műveletet” február 2-án kezdtem, amikor bementem a központjukba és személyesen intéztem az összes papírmunkát, ami a gázszolgáltatás megszüntetésével kapcsolatos.
Eltelt egy hét, két hét, semmi. Minden héten telefonáltam, hogy mi van, miért nem küldik a számlát? Hat hét az átfutási idő! Hat hét! Az ember agya elszáll ennyi tehetetlenségen! Évekkel ezelőtt pár nap alatt túl voltunk a számlázáson, és amint befizettem, hívott a technikus, hogy mikor jöhet leszerelni. Most hat hét!
Ismerem az ügymenetet – sokadszor csinálom, mert minden lakásban, amit az utóbbi években felújítottam, kihajítottam a gázt. Kis lakásokban egyértelműen jobb az elektromos padlófűtés. Ez a lakás, a maga 68 négyzetméterével határeset, de miután a szobák frontja nyugati, sok napot kap, a lehülő felületei elég kicsik a teljes területhez képest, maradtam az elektromos padlófűtésnél, felbővítettük az elektromos kapacitást.
Amikor kezdődött a bontás, akkor is felhívtam a FŐGÁZ-t, bontás közben és amikor befejeztük, akkor is. Igen, a legutolsó alkalommal már üvöltöttem a telefonba, hogy milyen szolgáltatást ez? Hat hét – szajkózta az ügyintéző… na, lassan tényleg hat hét lesz, hogy méltóztatnak leszerelni, mert ma volt egy hónapja, hogy elindítottam az ügyet, és a gázóra még mindig ott van a lakásban…
Az ablakosoktól megkaptam az árajánlatot, de vannak bizonyos részletek, amiket tisztázni kell ma velük.
Tervezési kérdés is egyben, hogy az ablakokat redőnnyel vagy anélkül rendeljem.
Én nem szeretem a redőnyöket és az ablakokat takaró függönyöket sem. Utóbbit bármikor lehet pótolni, ha a lakásnak új tulajdonosa lesz egyszer, de a redőnynek kiépített helye van, amit ma már nem holmi gurtnikkal huzigálunk, hanem elektromos rendszerrel működtetjük.
Utóbb kiderült, hogy elég problémás és ebből következően költséges a meglévő helyre új redőnyt szereltetni – csak azért, mert valamikor, esetleg, egy másik tulajdonosnak kellene.
Az utcai homlokzatot tisztelem, restauráljuk a tok vízszintes díszítő elemét, meghagyjuk a redőnysínt, csak letisztitjuk a rozsdától és lefestjük szépen, de redőny nem lesz.
A fürdőszoba-ablakokkal kapcsolatban is van egy kis problémám, mivel azok helye még elég „képlékeny”, és valószínűleg nem éri meg túl kicsi ablakokat rendelni.
Munkaszervezés_1
Előzmények: Felújítás-figyelő és Napló_bontás sorozat, párhuzamos sorozat: a tervezés folyamata.
A terv csupán a gondolat közvetítője. Az újonnan teremtett valósághoz meg kell szervezni a kivitelezést. Ez nem kevésbé fontos munka mint a tervezés vagy a kivitelezés.
A lakásfelújítás nehézsége és gyönyörűsége egyben az, hogy állandó kihívásokat jelent mind a három területen. A tervezésben az a tény, hogy itt centiméter pontossággal kell dolgozni az adott kereten belül, és a hely adottságaiból kell kihozni a maximumot – alázatra tanítja a tervezőt, ezért is lenne hasznos, ha a fiatal építészek először lakásfelújításokkal foglalkoznának.
A kivitelezésnek különleges nehézsége az, hogy minden szakma megjelenik egy kis alapterületen, éppen ezért a munkaszervezés lényege, hogy ne legyenek üresjáratok, de egymást se zavarják a különböző munkacsapatok.
Tudom, hogy hol vannak a koncepcionális terv gyenge pontjai – ahol úgy kell pontosítani, vagy módosítani, hogy ne kerüljünk lehetetlen helyzetbe, ezért még a bontás közepette felhívtam egy megbízható emberemet, hogy ezen a héten vegyük meg a belső ajtókat. A képen látható részlet azt demonstrálja, hogy a jövendő konyha két, párhuzamos pultja között miként kell majd beépíteni a gyerekszobába vezető ajtót úgy, hogy a jobb oldalon is legyen elég hely a konyhaszekrényeknek, sőt egy szerelőfalnak is, hogy a vezetékek vésése során ne kerüljünk át a szomszéd lakásába (igen vékony a két lakás közti fal).
A két traktus között üveges ajtók lesznek, hogy a belső, udvari traktusba is juttassak valamennyi természetes fényt a napos, nyugati tájolású utcai frontról.
Ez a hét tehát azzal kezdődött, hogy miközben pontosítom a tervet, megvettük azokat az elemeket, amelyek a továbbépítéshez hamarosan kellenek. Nem vehetünk meg mindent egyszerre, mert az zavarná a munkát, tehát hétfőn csak az 5 belső ajtót szállítottuk a helyszínre.
Kedden találkoztam a lakatossal – egy majdnem teljesen elkészített 1:25-ös léptékű galériatervvel, amit a helyszínen kielemeztünk, mert a gyakorlati szempontokat az tudja a legjobban hozni, aki dolgozik az anyaggal. Évek óta dolgozom vele, ez a nyolcadik projekt, amit a terveim alapján készít, félszavakból is megértjük egymást, ezzel együtt vagy egy órán át beszéltük meg az összes részletet. Ma be kell fejezzem a részletes tervet, hogy holnap elkészítse az árajánlatát, pénteken felmérje a helyszínt a végleges terv alapján, a jövő héten a műhelyben legyártsa és a helyszínen beépítse a galériát, a dobogó keret-rendszerét.
Ma reggel az ablakos-cég képviselőjével találkozom, aztán a gépész-szerelővel. Egyiknek sem egyszerű a feladata…
Felújítás-finanszírozás másként…
A pécsi Nick-udvar kapcsán javasoltam egy, az eddigiektől eltérő módszert a régi épületek felújítására. Mielőtt, jó magyar módra, egyes politikusok magukévá tennék, és a részletek mellőzésével bizonyítanák, hogy nem működik, leírom, mi az a „Sitát Amichay” (héberül: שיטת עמיחי).
A dolog lényege egy a szokásoshoz képest fordított eljárás, amikor az önkormányzat nem a tulajdonjogot adja át elsőként, hanem arról gondoskodik, hogy a befektető valóban felújítsa, méghozzá jó minőségben és a város hosszútávú érdekeinek megfelelően, az ingatlant, és csak azután, hogy ez a fontos feltétel teljesült, kerül az ingatlan a befektető tulajdonába, illetve, akár már párhuzamosan a végső felhasználók tulajdonába. Azonban, mint mindenben, a részletekben rejtőzik a módszer működőképessége, és aki nem hajlandó ezt a nehéz folyamatot pontosan végrehajtani, az ne is számítson arra, hogy a Sitát Amichay meghozza a várt eredményt.
A Tüdőszanatóriummal kapcsolatos tárgyalások rossz tapasztalata alapján hangsúlyozom, hogy ez a módszer csak akkor képzelhető el, ha a szerződő felek az üzleti életben elfogadott, tisztességes tárgyalás keretein belül mozognak! Arra külön bekezdés van, hogy az eladó, tárgyalás közben nem emelheti a tétet, mert tisztességtelen és egy csomó embernek rabolja az idejét, ezáltal a pénzét. Ha mégis megteszi, akkor tetemes büntetést kell fizessen. Sajnos, nem egyszer fordult elő, hogy amikor a magyar tárgyalófél azt látta, hogy az üzlet összejönne azon az áron, amit a tárgyalás elején kértek, de a partnerük semmilyen körülmények között nem fog nekik, mint döntéshozó személyeknek pénzt visszaosztani, akkor emelték a tétet, vagyis, a korábbinál magasabb összeget akartak. Természetesen, tisztességes tárgyalók ilyenkor felállnak az asztaltól, de közben szétveti őket a düh, hogy hány munkaórát pocsékoltak el idiótákra!
Az üzleti kapcsolat azzal kezdődik, hogy kapok egy tervdokumentációt az adott ingatlanról – pontos felmérés és statikai szakvélemény, valamint egy hatósági nyilatkozat arról, hogy mire adnak engedélyt. Ez azért nagyon fontos, mert ha a programban a befektető nem növeli az épület magasságát, az adott lehetőségek keretein belül mozog, akkor nem lehet azt követelni, hogy minden lakáshoz tartozzon egy parkoló – igen, ilyesmin bukott meg a pesti Balettintézet felújítása – teljesíthetetlen feltételeket nem szabad egyetlen befektetővel szemben sem támasztani, mert az a sikertelenség előszobája. A város döntse el, hogy a belvárosban nem tartható be a parkoló-normatíva.
A Széchenyi téren nincs gépkocsi-forgalom, nagyon helyesen, de ott egy mélygarázs-bejárat, teljesen fölöslegesen szétdúlta a Nádor kávéházat, használaton kívül van most, mert a jobb kéz nem tudta, hogy a bal kéz mit csinál, előre gondolkodni meg senki nem volt hajlandó. Ilyen hibát még egyszer nem követhet el a városvezetés, tehát tessék szépen előre eldönteni, hogy mi várható el. Aki belvárosban akar lakni, maga eldöntheti, hogy mi a fontos neki – az autóhasználat, vagy a városias környezet. Aki mindenáron autózni akar, az költözhet távolabb a belvárostól, és használhatja az autóját szabadon. Aki pedig a városiasság mellett dönt, mint jómagam is, az önként lemond a személyautó használatának előnyeiről. Semmi probléma ezzel nincs, csak a hatóságnak is tudomásul kell venni, hogy a tortát nem lehet meg is enni, és érintetlenül is hagyni. Más kérdés, hogy ha megoldható, hogy a tömbön kívül legyen olyan mélyparkoló, ahol a Nick-udvarban lévő lakások jövendő tulajdonosai vehetnek helyet – nagyszerű, de ez legyen szabad akarat kérdése, nem pedig egy a beruházó felé támasztott követelmény. A tapasztalat az, hogy sem a belvárosi szállodák parkolói, sem az új építésű társasházaké nem telik meg, rendszeresen külön értékesítik az építési előírásokban rájuk kényszerített mélyparkoló-helyeket. Van olyan szálloda-projekt Pesten, amely a maga mélyparkolójába fulladt bele anyagilag – azóta is áll a szerkezetkész épület, de semmire sem tudják használni. A nyerő-nyerő képletű üzleti kapcsolatokat az kell jellemezze, hogy egyik fél sem akar olyasmit a másiktól, ami az üzlet sikerességét veszélyezteti.
A Holdingnak el kell döntenie, hogy mennyit akar a Nick-udvar tulajdonjogáért. Tisztában kell lennie, hogy a hely ugyan roppant értékes, de a minőségi felújítás többe kerül mint újat építeni, és helyben lévő potenciált csak akkor lehet kiaknázni, ha befektetik azt az összeget, ami a XXI. századi elvárt életminőséget célozza. Nem olyan bonyolult dolog ez, mivel a pécsi, belvárosi ingatlanok árai követhetők, a négyzetméter ismeretében van egy alsó-felső határ által jól leírható érték. Jó tárgyaló a felső értékkel kezd, és magában eldönti, hogy milyen ár alá nem megy le, de ahogy korábban írtam, sosem emeli a tétet, amikor a felső értéket a partner elfogadja. A befektetőnek is megvan a maga érdekrendszere. Elképzelhető, hogy a befektető már a tárgyalás kezdetén reálisnak tartja a Holding által megadott árat, mert már arról is van elképzelése, hogy kik lesznek azok a potenciális vevők, akik hajlandók a kész lakásokat megvenni az általa kikalkulált áron. Tisztességes tárgyaló nem alkudozik a sport kedvéért, csak akkor, ha nem tartja reálisnak az ingatlan árát. Pár hónappal ezelőtt megnéztem egy lakást, de azonnal kijelentettem, hogy a kért ár irreálisan magas, és azt is megmondtam, hogy szerintem mennyit ér. Azóta az ingatlanpiac tovább romlott, az ingatlan árát csökkentették, de én nem használtam ki a helyzetet úgy, hogy most tovább nyomom le az ingatlan árát. Készítettem üzleti tervet, az adott összeggel teljesülnek a feltételek, minek rongáljam mindannyiunk idegeit azzal, hogy tovább alkudozom. Az így elérhető haszon nincs arányban azzal az idővel, amit erre kéne fordítani, és közben tönkre tenném azt a jó érzést, amit a mindkét fél számára előnyös üzlet megkötése okoz.
Sokkal több energiát kell arra fordítani, hogy a program jó legyen. Lényegében, minden azon múlik, hogy hosszú távon a kialakított program működőképes vagy sem. A városgazdász alaposan elemzi a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetet, a gazdasági-politikai állapotokat, a fizetőképes kereslet alakulását és összetételét, majd ebből kell egy előrejelzést készítenie – kik lesznek azok, akik itt szeretnének lakni, és azok milyen igényeket támaszthatnak a jövendő lakásukkal szemben. A meglévő állapot tervei alapján készít egy funkcionális vázlatot, azt egyezteti a hatósággal, esetünkben a helyi műemlék-felügyelettel, és amikor nyilvánvaló, hogy a program a hatóság szempontjából is engedélyezhető, akkor lehet komolyan befektetőt keresni. A városgazdász, szemben az építészekkel, pénzügyi tervet is készít, miközben a lakások célszerű kialakítását vázolja. Az üzemeltetés formájára is javaslatot tesz, hiszen számára a projekt nem az épület átadásával ér véget. A városgazdász összhangot igyekszik teremteni egy régi épület és az új igények között, de nem kevésbé a város, a beruházó és a jövendő használók érdekei között. Nem áll egyik oldalon sem, hanem koordinálja a különböző érdekeket. Ha a Holding ezt a munkát meg akarja spórolni, akkor eleve rossz vágányra taszítja a projektet.
Kis projektnél, mint amilyen a kétgenerációs lakás volt, az ember beleteszi azt a pár hónapos munkát, mert már a kezdetén látja, hogy ez nagy vonalakban működik, csak ki kell csiszolni a HOGYAN-t. A Nick udvar azért ennél nagyobb feladat, de ebben is meg kell őriznie a városgazdásznak a függetlenségét, ezért természetesen, sikerdíj ellenében dolgozik, ám nagyon korrekt módon szabályozott keretek között. Sajnos, rengeteg a rossz példa a korrektség hiányától bűzlő megállapodásokra, Magyarországon mintha az lenne a virtus, hogy vágja át a palánkon az egyik fél a másikat. Ebben a bizalomhiányos környezetben nehéz elindulni, de én makacsul megteszem, újra és újra – minden üzleti kapcsolat elején muszáj azt feltételezni, hogy a másik tisztességes. Persze, megfelelő szerződéssel védi magát az ember a kellemetlen meglepetésekkel szemben. Nem dolgozom ingyen, nem dolgozom megalázóan kevés pénzért, legfeljebb hajlandó vagyok a munkámat befektetésnek tekinteni.
Bizalom nélkül nincs jó kapcsolatteremtés – szemben sok hivatásos ingatlanközvetítővel, a városgazdász nem az eladásban érdekelt, hanem abban, hogy a végeredmény, a megújhodott városszerkezeti elem sikeres legyen – az ott lakók érezzék jól magukat és ez hasson ki a belváros egészére. Az ügyért elkötelezett szakember nem akadékoskodik, hanem minden problémát meg akar oldani – ezzel az attitűddel keres befektetőt, messze elkerülve azokat, akik számára a város nem fontos, csak a saját hasznuk mértéke.
Amikor egy sikeres plázaépítő a Hajógyári szigetet akarta lényegéből kiforgatni, akkor nyíltan megmondtam, hogy ebbe bele fog bukni – „ezen nincs áldás” – mondtam, amit még egy szekuláris izraeli is komolyan vesz, nemhogy egy ortodox zsidó, aki az „álomszigettel” állt elő. Évek teltek el, és bebizonyosodott- az álom elszállt…
Hasonlóképpen tiltakoztam a Zeppelin projekt ellen, és amikor egy izraeli lapban olvastam az Ofer fivérek nyilatkozatát a projekt „kihagyhatatlanságával” kapcsolatban, tudatosan terjesztettem, hogy kik állnak Csipak Péter mögött a finanszírozásban.
Tiltakoztam a Gozsdu udvar átgondolatlan felújítási programja ellen, mert nem csak a forma, hanem a tartalmi része is rossz volt. A tervezővel való évtizedes barátságom ment rá az őszinte szóra, de legalább mozgólépcsővel nem döfték át az udvarokat – bár tartalmában mind a mai napig elfuserált ez a hely. Ma „vigalmi negyedként” hirdetik külföldieknek – a hátam borsózik ettől. Se a város, se a befektető nem profitált igazán abból, amiből pedig lehetett volna, ha nem a megszokott sémák, hanem alapos előzetes vizsgálat után születik döntés a programról.
Van szabad, befektetést kereső tőke a világon, juthat Pécsre, ha jól előkészített program mentén, bebizonyítjuk nekik, hogy érdemes éppen ebben a dél-magyarországi városban befektetni. Ehhez azért be kell tudni vallani azt is, hogy rengeteg az elfuserált projekt, és a mai városvezetés hajlandó másként hozzáfogni a közös munkához. Vannak nagyon tisztességes vállalkozók, akik már nagy gyakorlattal rendelkeznek igényes lakások építésében, van elég pénzük és bátorságuk új lehetőségeket kipróbálni. Ha ezek a potenciális befektetők megalapozott programot kapnak kézhez, akkor a felújítás finanszírozásának azt a módját is könnyeden elfogadják, hogy előbb a felújításba kell pénzt befektetni, a tulajdonjog átadása csak ezután következhet. Nem kell külön kikötni, hiszen logikus, hogy az építéshez minél több helyi munkaerőt kell foglalkoztatni, olyan módon, ahogy én évtizedek során megszoktam – minden héten a teljesítmény függvényében megkapják a dolgozók a fizetésüket. Nincs 60 napos átutalás, mutyi jobbról és balról, al-al-alvállalkozók. Aki dolgozik, az kapja a pénzt – ez ilyen egyszerű. Ha rendesen kapja a pénzét, akkor igyekezni fog a lehető legjobb munkát végezni, ha pedig nem képes rá, akkor keresni kell olyat, aki tud dolgozni. Ezek nem bonyolult dolgok, ha értelmetlen szabályokkal nem bonyolítják halálra. De ehhez az egész rendszernek nyitottnak, bárki által átláthatónak kell lennie – ez az elveszett bizalom visszaszerzéséről is szól.
A nagy építőipari-beruházó cégek Izraelben már nem foglalkoztatnak közvetítőket a lakások eladásához, mert az igények a terület szocio-ökonómiai összetételétől függően változók, és ezt már a projekt megkezdésének pillanatában ismerni kell, különben nem működik a program, nem lehet jól eladni a lakásokat. Vagyis az, aki nagyon alaposan készíti elő a programot, annak nem probléma eladni – az építés folyamán már szinte minden lakás elkel, „magától”. A projektiroda egyben az eladást is intézi. Pécs esetében ez egy picit bonyolultabb lenne, mert a lakásokat lízingelni lehetne, ami egyébként növelné a fizetőképes keresletet, hiszen szimpla lakásbérlés helyett a folyamat végén a lakás a lakó tulajdonába kerül.
A már elkészült ház fenntartásának módja sem lehet a hagyományos társasházi közös képviselet, hanem az első években az egész a befektető szakmai felügyelete alatt alakulna igazán működőképessé. A régi, állami bérlakások eladásával alakult társasházi közösségek működése azért olyan borzalmasan döcögős, mert a tulajdonosok egy részének fogalma sincs, hogy egy ház fenntartásának melyek a szakmai kritériumai. Ha viszont látnak egy működő rendszert, és ebben az esetben a lakást és a fenntartási formát is szabad akaratukból választották, nagy esély van arra, hogy a későbbiekben maguk is a jó gyakorlatot folytatják, amikor a befektető már kilépett a működtetésből.
Egy ilyen projekt beindítása egy évtizedes program. Az előkészítés, a megfelelő befektető kiválasztása, a tárgyalások – egy év. Az építés, ha nagyon ügyes mindenki akkor szintén befejeződhet egy év alatt. Ezen közben már indul az értékesítés. Ám a befektető számára ezzel nincs vége a történetnek, ezért amíg valóban „megszabadul” a projekttől, abba beletelik az évtized. Ezt a politikai vezetőknek, a Holding vezetésének is tudomásul kell venni. Kemény munkával, hosszú távon lehet babérokat szerezni. De, ahogy mondani szokás, a másik út, legfeljebb a Balkán sötét bugyraiba vezet – lehet választani.
Holnap 13:00-kor van találkozóm Barna Bélával, a Pécs Holding vezérigazgatójával.
PODO
Az önkormányzatok gazdasági önállóságát célzó, dinamikus adó és finanszírozási rendszer
1. A rendszer alapja, hogy a városi szolgáltatásokért fizetni kell, a fizetés mértéke azonban dinamikusan változik a két fél (az önkormányzat és a szolgáltatást igénybe vevő) aktivitása függvényében.
Az aktivitás, ebben az esetben mindig jobb környezeti feltételek előmozdítását jelenti. (Az önkormányzat részéről kedvezőbb életkörülmények biztosítása a bázisadó és a srófadó növelésének lehetőségét jelenti, az ingatlantulajdonos részéről pedig az olyan befektetés, amely az ingatlan energetikai-, komfortfokozatát, környezetéhez való viszonyát javítja, adócsökkenéssel jár.)
Ezzel szemben, a módszer “bünteti” a passzivitást. (Ha egy ingatlantulajdonos elhanyagolja, üresen “rohasztja” az ingatlanát, adója progresszíven emelkedik, mert az a város számára költséges, zavaró momentumként jelentkezik. Ugyanakkor, az önkormányzatot is fenyegeti az adócsökkenés veszélye, ha elhanyagolja a városrészt.)
2. A rendszer sajátossága a “mit miért” vagyis az, hogy a bevétel és a kiadás transzparens módon jelenik meg az önkormányzati költségvetésben. Íly módon, mindenki számára érthető, hogy miért szükséges fizetni, és az is, hogy a befizetések milyen önkormányzati szolgáltatást fedeznek.
Ez a felépítmény “eladhatóvá” teszi az adórendszert az adófizetők számára, fegyelmezi az önkormányzati költségeket és lehetőséget nyújt arra, hogy újradeffiniáljuk az önkormányzati feladatokat – Budapest esetében a kerületi és fővárosi feladatok megoszlása tekintetében, de általánosan is, az állami és az önkormányzati feladatok felülvizsgálata tekintetében. Gyakorlatilag, az adórendszer, “sorvezető” szerepet játszhat az önkormányzati rendszer reformjához.
3. Bár az önkormányzati bevételek és kiadások transzparens rendszerének három alap-pillére van, a rendszer nyitott, vagyis az önkormányzati feladatok függvényében bővíthető.
Erre a bővítésre szükség is lesz ahhoz, hogy a városi élet minden, ma már nyilvánvaló, és a jövőben várható problémájára megfelelő választ adhassunk (ilyen lehet például, a parkolással és a dugódíjjal kapcsolatos rendszer, az állattartással kapcsolatos illetékek, büntetések rendszere, a közterülethasználat értékalapú díjtételezése, vagy a közterületek rendjének megsértőivel kapcsolatos intézkedések rendszere – lásd a részletező tanulmányt) Viszont azzal, hogy a helyi adók új rendszerének igazságosságáról meg tudjuk győzni az adófizetőket, minden további, hasonlóan “mit miért” elven alapuló rendszert könnyebb lesz elfogadtatni.
4. Első megközelítésben a három alap-pillér bevételei kiadás-főcsoportokkal állnak párban, de néhány év alatt el kell jutni arra a szintre, hogy miközben a kiadásokat racionalizálja az önkormányzat, egyre pontosabban meghatározható legyen az egyes adófajták és kiadási tételeket közötti korreláció.
bevétel | kiadás | bevétel | kiadás | bevétel | kiadás |
bázisadó | A város mindenkori, folyamatos, fenntartási költségei. | srófadó | Városfejlesztés,rekonstrukció,város – rehabilitáció. | bérleményadó | Kultúra,sport,közösségi terek, civil szervezetek. |
Minden ingatlanra kivetett adó, amely műszaki paramétereken alapul, és az aktivitás mértékében, dinamikusan változik. | A beruházásokat, a terület többletértékének függvényében adóztatja | Az ingatlanok bérbeadásából származó jövedelem az önkormányzatokat illeti meg, mert a bérbeadásból származó bevétel nagysága a település környezeti feltételeitől függő érték. | |||
nagyságrend: | |||||
A mai, társasházi, közös költség mértékéhez közelítő összeg – budapesti átlag:lakások esetében200 Ft/n.méter üzlet, iroda, szálloda, stb. 400 Ft/n.méter | Minden, a meglévő beépítést növelő beruházás plusz négyzetméterére -budapesti átlagban: 100 ezer Ft/n.méter | Minden bérbeadott ingatlan szerződéssel igazolt összegének 10%-a | |||
a bevezetéshez szükséges feltételek: | |||||
1. adatbázis: minden ingatlan műszaki jellemzői | 1. jogszabály | ||||
2. az alapértelmezett összeg dinamikus elmozdulásának feltételrendszere | 2. korszerű, koncepcionális városrendezési tervek (helyzetfelmérés, stratégia, cselekvési programok) | 2. a jelenlegi, szabályozási anomáliák felszámolása – a bérbeadási szerződések egységesítése és egyszerűsítése, bejelentési kötelezettség | |||
3. jogszabályok, törvények | 3. mellékvízmérők kötelező felszerelése | ||||
4. mivel a helyi adók az adófizetők terheit növelik, szükséges az amúgy is túlzottan magas ÁFA csökkentése, illetve a mobilitás növelése érdekében a lakásvásárlási illeték megszüntetése 70 négyzetméter alatti lakások vásárlása esetén. | |||||
5. az építmény-, és telekadó, a turisztikai illeték, és az iparűzési adó megszüntetése, mivel a jövedelemszerzésre alkalmas ingatlanok bázisadója magasabb | 5. az építési engedélyezési eljárás során nyilvánossá tett adókötelezettség, és ezzel párhuzamosan a forrás elköltésének tervezett programja – automatizmus kialakítása | 5. ellenörzés: amennyiben a bázisadót is a Díjbeszedőn keresztül gyűjti be az önkormányzat, a vízfogyasztásból nyilvánvalóvá válik, hogy az ingatlan használatban van vagy sem – adatbázis létrehozása és kilátásba helyezett szankciók | |||
6. A város és az adatbázis állapotát folyamatosan ellenörző, egyszerű és logikus rendszer kialakítása |
5. A rendszer bevezetésével járó előnyök (példákkal érzékeltetve) :
Mindhárom adófajta az önkormányzati önállóságot növeli. Összehasonlításképpen, Tel-Avivban, ahol már jó ideje működik egy hasonló rendszer, az éves költségvetés 88,5%-a önkormányzati forrásból származik, és csak annyi a kormányzati hozzájárulás, ami a hálózati infrastruktúrával kapcsolatos fejlesztés. A város-stratégia az, hogy a fizető, városi szolgáltatások körét és minőségét fejlesztve a város minél nagyobb önállóságot érjen el.
_ bázisadó – a legpontosabban tervezhető adónem, amely biztosítja a település fenntartásának megbízhatóan jó minőségét. Kétségtelen, szükséges hozzá egy pontos, műszaki adatbázis, amely megteremtése nem kevés munka, de a későbbiek során a lakhatási engedélyek részeként az adatbázis automatikusan karbantartható. Mivel műszaki paramétereken alapul, az ingatlanok értékének piaci változása nem befolyásolja. Mértéke megfizethető nagyságrendű, de mégsem olyan jelentéktelen, hogy csökkentése az ingatlantulajdonosok részéről ne legyen elérendő cél, és ugyanígy az önkormányzatok cselekvési programjait is pozitívan befolyásolhatja, hiszen bevételeik növelésének ez egy járható útja. A bázisadó később is alkalmas arra, hogy bizonyos, a közösség szempontjából fontos célt kitűzve az adócsökkentés lehetőségén keresztül aktivizálja az ingatlantulajdonosokat. Nem mellékesen, ez az ösztönzési rendszer sokkal igazságosabb és költség-hatékonyabb, mint a mai, protekcionalista pályázati rendszer.
- példa: 50 négyzetméteres budapesti (átlag)lakás havi bázisadója 10 ezer forint. Energetikai besorolása “I” (a legrosszabb). A tulajdonos szeretné az energetikai fokozatot emelni, a maga részéről, amit megtehet, azzal maximálisan 4 fokozatot tud javítani (“E”), de a társasház is, amelynek a lakás része, hajlandó megtenni olyan lépéseket, amelyekkel együtt elérhetik az “A” fokozatot. Mivel a város érdeke a mainál gazdaságosabb energia-hasznosítás, minden energetikai fokozat-növelést 5%-os adócsökkentéssel támogat. Vagyis, a lakástulajdonos érdekelt abban, hogy elérje a lehető legmagasabb energia-fokozatot, hiszen az, esetünkben 40%-os adócsökkenést eredményez nála. Ehhez azonban meg kell győzze a társasházat is, hogy együttesen érjék el a lehető legmagasabb energiafokozatot. A bázisadó-alap egyben támogatási rendszer is, vagyis energetikai beruházásra kedvező feltételekkel kölcsönt ad, amely törlesztése megegyezik az adócsökkentés mértékével. Vagyis, 480 ezer forintot kaphat energetikai beruházásra, ha eléri az “A” fokozatot, és 10 éven keresztül az adócsökkenés mértéke fedezi a törlesztést. (Közben az ingatlantulajdonos energia-számlái is jelentősen csökkennek).
- példa: ugyanennek a lakásnak a környezetében az önkormányzat azt tapasztalja, hogy számos ingatlantulajdonos “aktivitása” következtében az ingatlanok minősége javult, odafigyelnek a környezetükre, tehát érdemes némi önkormányzati beruházással ezt a pozitív folyamatot tovább segíteni. Ezért meghirdet egy átfogó utca-rehabilitációs programot. Igaz, ennek a beruházásnak a forrása a srófadó (a következő részben részletezett módon), de miután elkészült, az önkormányzat, az adott utcában a bázisadó emelésére jogosult. Ennek mértéke egy, a környéken elvárható és valóságos infrastuktúrális ellátottság szintjének különbözőségéből adódó mérőszám (lásd: a tanulmány 5. oldala), illetve az elvárható szint felé való előrelépés %-os aránya. Egyszerű példánknál maradva átfogó rehabilitáció esetén akár 30%-os is lehet a javulás, ami azt jelenti, hogy a bázisadó 30%-al is emelkedik. Vagyis az önkormányzat érdekelt abban, hogy javítsa a közterületek állapotát, hiszen az bevételtöbbletet jelent számára. Ugyanakkor, egy ilyen drasztikus változás az utca ingatlanjainak értéknövekedésében is megmutatkozik, vagyis az egyéni érdek és a közösségi érdek ugyanabban az irányba hat.
- példa: egy ház földszinti üzlete üresen áll, a bejárat hajléktalanok lakhelye, az épületrész fizikai állaga drasztikusan romlik. Harminc napon túl üres üzlet bázisadója havi 10%-al nő.Vagyis 10 hónap után már duplája lesz az üzlet után fizetendő bázisadó, és ez mindaddig növekszik, amíg az üzlet üresen áll. Ez arra ösztönzi a tulajdonost, hogy minél előbb kiadja az üzletet, még akkor is, ha a bérleti díj alacsonyabb, mint amit szeretne – városi szinten a bérleti díjak racionalizációját eredményezi.
- példa: egy ház közterületi felülete (homlokzata, bejárata, tetőszerkezete)elhanyagolt – ezt műszaki paraméterek jellemzik, például: hulló vakolat, lyukas eresz-csatorna, nem felújítás céljára szolgáló, beállványozott homlokzat, stb. Az állagromlás mértékében a bázisadó havonta növekszik, ha ezen felül még üresen is áll, akkor a növekedés mértéke elérheti a havi 10%-ot. A folyamat vége egyértelműen a tulajdon elvesztése, vagyis az ingatlan elárverezése, de a tulajdonos “aktivitása” ezt a folyamatot megállíthatja, illetve megelőzheti. Tekintettel arra, hogy Budapesten hatalmas mennyiségű, lepukkant állapotú ingatlan van, köztük számos lakóingatlan, társasház, amelyek felújítási kényszere szorít, de nem oldható meg egyik napról a másikra, bizonyos türelmi időt kell beiktatnunk, illetve önkormányzati segítséget a felújítás ésszerű, és szakszerű megoldására. A segítség alapvetően tervezés-szervezés-engedélyezés tárgykörben, amely célja egy felújítási program és ütemterv, amelyre az önkormányzat az ingatlantulajdonos(oka)t kötelezi, annak fejében, hogy a bázisadójuk nem növekszik a fent említett ütemben. Egyszerű példaként, ha egy társasház közterületi felülete felújításra szorul, és ezt az önkormányzat jelzi a tulajdonos-közösség felé, harminc napon belül kéréssel fordulhat a közösség az önkormányzathoz, hogy közös megegyezéssel készüljön egy felújítási programterv. Ezt az önkormányzat saját erőből kell megoldja (az önkormányzathoz rendelt megfelelő szakembergárdával). Ennek a programtervnek az elkészítésére és engedélyezésére, a társasházi közösséggel való elfogadtatására fél év áll rendelkezésre. Mivel ez már pénzügyi és megvalósítási ütemtervet is tartalmaz, az engedélyezés azt is jelenti, hogy belátható időn belül a közterületi felület meg kell javuljon. Kevésbé sűrgős esetekben ez lehet néhány év is, hiszen az anyagi forrást a társasháznak elő kell teremtenie, de mindenképpen, előre tervezhetően, belátható időn belül a javulás be kell következzen. Sűrgős esetekben az önkormányzat kedvező feltételekkel, hosszú lejáratú kölcsönt bocsáthat a társasház rendelkezésére, de nem adhat “ajándékot” az adófizetők pénzéből, hiszen bármilyen felújítás, az adott épület értékét növeli, ezért jogtalan lenne a vissza nem térítendő támogatás.
- példa: az önkormányzat hanyag módon kezel egy városrészt – közvilágítás, közterület tisztasága romlik, a közösségi közlekedés, a közbiztonság szinvonala zuhan, stb. Az elvárható városi indfrastruktúrális szint és a valós helyzet közötti arány, amely a bázisadó megállapítása idején fennállt, megváltozik. Az infrastruktúrális szinvonal arányának csökkenése ugyanilyen mértékű bázisadó-csökkenést kell eredményezzen. Hogy az önkormányzat ne csupán esetleges bejentések következtében “ébredjen fel”, minden évben, a költségvetésben szerepelnie kell minden városi terület bázisadóját alakító infrastruktúrális ellátottságot jellemző mérőszám. Ennek minden egyes számlán is szerepelnie kell. Az idő előrehaladtával, az elvárható szint emelkedik, tehát az arányszám akkor is romlik, ha az önkormányzat csupán tétlenkedik – ez a tétlenkedés megmutatkozik a beszedhető bárzisadó mértékében.
_ srófadó – az önkormányzati források közül a fejlesztéseket szolgáló adónem, amely a városi területek értékének növekedéséből származó ingatlantulajdonosi gazdagodást adóztatja.
A srófadó önkormányzati bevételként tulajdonosváltáskor, illetve az értéknövekedést effektiv vagyonosodásá alakító építési folyamat során jelentkezik. Kivetésének alapja az önkormányzat által készített részletes rendezési terv, amely egyértelműen meghatározza a korábbi és a lehetséges beépítés mértékét, illetve ennek alapján a megfizetendő értéknövekedési (sróf)adót.
Ez az adónem egyértelműen a városrendezés eszköze, a városfejlesztést a közösségi érdeknek alárendelt módon kezeli, éppen ezért, nem elsősorban bevételnövekedés a célja, hanem a kedvező városszövet kialakítását segítő forrás megteremtése. A részletes rendezési terv elkészítését meg kell előzze a város stratégiai tervezése, ami időigényes és költséges folyamat, de éppen a srófadó teszi lehetővé, hogy a tervezést újra a közösségi érdeknek megfelelően végezze a városvezetés.
- példa: Budapest belső területén, ahol a helyzetfelmérés szerint a beépítés 300%-os (a telek teljes alapterületének háromszorosa), ami azt jelenti, hogy egy 1000 négyzetméteres telken 400 négyzetméteres szabad terület (kert-udvar) mellett öt szintes a beépítés, és 50 lakás van, ha a közösségi területeket levonjuk, az átlagos lakásméret 50 négyzetméter, a városvezetés úgy dönt, hogy ezt a beépítési sűrűséget nem kívánja növelni, sőt, ösztönözni akarja a lakásnagyság-növekedést (kis lakások összevonását), és a beépítési százalék csökkenését (A ma használatos szintterületi mutató igen megtévesztő). Ebben a körzetben van egy földszintes épület, amely 50%-os beépítésű, és 4 db 100 négyzetméteres lakást tartalmaz. A rendezési terv szerint maximálisan 300% x 800 négyzetméter = 2400 négyzetmétert és 48 lakást lehet a telekre építeni. A két adat közti különbség a srófadó kiszámításának alapja. Vagyis, az adott városi terület értékének megfelelően, most az egyszerűség miatt számoljunk átlagosan 100 ezer Ft x (2400 – 400)2000 négyzetméter = 200 millió Ft Viszonyításképpen, ezen a területen egy új, vagy teljesen felújított lakás eladási értéke 500 ezer forint/négyzetméter, az új lakás árában pedig a régi épület vásárlási költsége 50 ezer forint/négyzetmétert képvisel. Ha építési költségként 120 ezer ft/négyzetmétert veszünk alapul, akkor a várható haszon 330 ezer forint/négyzetméter, vagyis a kivetett 83 ezer ft/négyzetméter srófadó csupán 25 %-os nyereségcsökkenéssel jár. (Tel-Avivban ez jóval magasabb, mégsem veszi el a beruházók kedvét az építkezésektől) A végösszeget csökkenti, ha a beruházó kevesebb, de nagyobb lakásokat akar építeni, vagy megelégszik egy kevésbé intenzív beépítéssel. Ha beépíti a teljes, megengedett területet, de 50 helyett 100 négyzetméteres lakásokat épít, akkor minden négyzetméterkülönbözet 0.5%-os srófadócsökkenést jelent számára – esetünkben ez 25%-os csökkenést – 50 millió forintot. Ha pedig 2400 négyzetméterhez képest csak 2000 négyzetméteren 20 db 100 négyzetméteres lakást épít, úgy a srófadója már csak 120 millió forint 200 millió helyett. Íly módon, a srófadó egy lazább, és minőségi beépítés felé tereli a beruházót. Ugyanakkor, a srófadó olyan forrást biztosít az önkormányzatnak, amelyből a megnövekedett terhelésnek megfelelően javítani tud a közterületek állapotán. A srófadó, a kiszámíthatóságán túl, további előnyökkel jár a beruházó számára is, hiszen az általa befizetett adó a beruházása környezetét javítja, ezért az ingatlanjai értékét tovább növeli. A rendszer tehát, egy emelkedő spirlába indítja el az adott városi területet (az előzőekben utaltam arra, hogy a megújított közterület lehetőséget ad az önkormányzat számára, hogy a bázisadót emelje a környéken).
- példa: az előző példában említett házban két 50 négyzetméteres lakást megvesz egy fiatal pár, és egy lakássá alakítja, felújítja. Ha energetikailag is jobb kategóriájú lesz a felújított lakás, akkor az bázisadó-csökkenéssel jár, de maga a lakásösszevonás a srófadó-alapból származó “negativ adóként” megilleti a tulajdonosokat. Ha az adott területen 100 ezer ft/négyzetméter a srófadó, az adott időben, úgy minden négyzetméternövekedés, ami két (három) lakás összevonásából származik, a srófadó felének értékével számolt támogatásként jelentkezik a tulajdonosnál. Esetünkben, az 50 négyzetméteres lakás 50 négyzetméterrel bővült, vagyis 50000 Ft x 50 négyzetméter = 2.5 millió forint.
- példa: az egyes példában említett régi házban a teljes beépítés és a hasznos alapterületek között lényeges különbség is elképzelhető. Többnyire a pincék és a padlások, de lehetnek felesleges cselédlépcsők, raktárak is. A város érdekelt abban, hogy minél jobban hasznosítsák a meglévő területeket úgy, hogy az ne növelje a lakásszámot, hanem a minőségi javulást szolgálja. Éppen ezért, a srófadó-alapból támogatást kaphatnak a társasházak arra, hogy például a pincéből borozót, kiállítótermet, vagy akár hidrofónikus gombatermesztő-telepet alakítsanak ki, és íly módon azt a területet hasznot hozó építményrészként üzemeltessék a továbbiakban. Igaz viszont, hogy a beruházás befejezésétől, az adott épületrészre bázisadót kell fizetniük, mint minden hasznos alapterületre. Az íly módon kialakított területek bázisadója a funkciótól függően változik (borozóként több, mint egy lakásnégyzetméter, gombatermesztőhelyként kevesebb, például), de a srófadó-alapból való hozzájárulás mértéke is a funkció függvénye. Ebben az esetben az önkormányzat hozzásegíti a társasházat bizonyos plusz-jövedelemhez (eladásból származó bevétel, megnövekedett közös költség, vagy bérleti díj), de egyben önmaga, jövőbeli bázisadóbevételét is növeli. Az elsődleges cél azonban a meglévő, városi területek ésszerű hasznosítása.
- példa: amennyiben a régi ház adottságai olyanok, hogy a tetőn például napelemeket lehet elhelyezni, és íly módon lehet hasznosítani – ezáltal az épület energetikai besorolása emelkedik, akkor a srófadó-alapból ennek megfelelően kap a ház támogatást a beruházáshoz, illetve a bázisadóból is megilleti az adókedvezmény. Ebben az esetben az önkormányzatnak nem származik a későbbiekben plusz-bevétele, de a település közösségi érdekét szolgálja az amúgy beruházás-igényes változtatás a gazdaságosabb energiafelhasználás irányába.
_ bérleményadó – a bérlemények megadóztatása ugyan eddig is létezett, de a 2011 elejéig érvényes 25%-os adókulcs miatt az egyik leginkább elkerült adófajta volt. A 16%-ra való csökkenés talán pozitiv változást hoz, de még jobb lenne, ha az önkormányzati források részét képezné, és a bázisadóval páthuzamos lenne a beszedési procedúra, illetve az ellenörzés. Utóbbi ugyanis lényeges eleme annak, hogy ezt az adót meg is fizesse mindenki. Ebből a forrásból lehetne, a bevételek mértékében fedezni a település kultúrális, sport, és szórakoztató rendezvényeit, közösségi terek kialakításását, illetve a civil szervezetek támogatása is innen történne. A két dolog között ugyanis van bizonyos összefüggés. A város infrastruktúrális ellátottsága befolyásolja a bér-ingatlan piacot. Itt nem csupán a lakásokról van szó, hanem minden bérleményről! Egy üzlet bérleti díját nagyban meghatározza a hely, a városi környezet, éppen ezért jogos az az elvárás, hogy az ebből származó adóbevétel az önkormányzatok anyagi biztonságát növelje. Másfelöl viszont azzal, hogy ezek a bevételek a kultúrális beruházásokat gyarapítják, megintcsak létrehozunk egy önmagát erősítő spirált, a városi tér minőségét illetően.
A bérleményadó jövőbeli jelentősége még nagyobb, mégpedig a bérlakás-piac minőségi bővítése szempontjából.
Első lépésben a lakásbérletet, a legális jövedelemszerzés eszközeként kell bevezetni, a mai, nagyrészt fekete-piaci viszonyokkal szemben, majd pedig visszaadni a bérlakás-építés (és nem az állami bérlakások építésének) hosszútávú befektetésként való elismerését – a nyugdíjrendszer fontos részeként lehetőséget adni a minőségi bérházépítésre, mint ahogy ez ismert volt az 1920-40-es években Magyarországon.
- példa: az ingatlanregiszter alapján minden személy tényleges lakhelye és ingatlanjainak adatai összevethetők. Bizonyos esetektől eltekintve (például, két város között ingázik valaki a munkája miatt – ezeket is bele kell tudni illeszteni a rendszerbe, de most nem foglalkozunk vele) egy ember egy lakásban él. Az összes többi lakás, üzlet, raktár, iroda, stb. valamilyen használatban kell legyen, mert ha nem, akkor a bázisadó 3. példájának esete állhat elő. (most szintén nem foglalkozom a mezőgazdasági ingatlanok esetével, mert budapesti alaphelyzetekre fókuszálok, de az egész országra kiterjedő rendszerben már szerepelnie kell ezeknek is, hasonló elvek alapján). Eképpen Gazdag Elvira három üzlet és két lakás tulajdonosa. Üzletei váltakozó szerencsével üresen állnak, vagy havi 100 ezer forintért vannak bérbe adva. A magas bérleti díj miatt az üzemeltetők nagyon hamar tönkre mennek, így Gazdag Elvira adóbevallása meglehetősen hiányos. A lakásában, ha kérdezik, rokonok laknak. Ő maga egyébként nyugdíjas, és az ingatlanokból származó, változó jövedelme adja tisztes megélhetését. Az új rendelkezések nem ismerik a “rokonok laknak a lakásomban” helyzetet, ez alól csak 18 éven felüli, egyenesági leszármazott a kivétel. Az ugyanis életszerű, hogy valaki felnőtt gyermekének adja át használatra a korábban vásárolt, vagy örökölt lakását. Gazdag Elvirának nem a gyermeke lakik a lakásában, tehát hivatalos bérleti szerződést kell kötnie – ezt egy áttekinthetően egyszerű és pontos nyomtatványként megkapja az önkormányzatnál, csak a lakás és a bérlő adatait kell kitöltenie. Amennyiben irreálisan alacsony bérleti díjat jelöl meg, az önkormányzatnak joga van a piaci árat feltételezni az adó mértékének megítélésekor. Erre vonatkozóan az adatbázis kellően pontos viszonyítási alapot jelent. Ezek után Gazdag Elvira számára a Díjbeszedő nem csupán a víz és csatornadíjat illetve a bázisadóját tartalmazó befizetési csekket, hanem a bérleményadóját tartalmazó borítékot is kikézbesít a bérbe adott lakása után. A bérleti szerződésben egy hónapos felmondási idő van, de ezzel együtt, bérlőváltozás esetén egy hónap “átlapolási idő” mindig beszámítható, illetve 5 évente fél év felújítási idő. Amennyiben megtörtént a bérlőváltás, le kell adni az új szerződést. Ha a lakás üresen marad, és ez nem okoz “közterületi felület-rombolást”, akkor ugyan 10%-al nő a bázisadója, de nem havonta növekvő mértékben. Az önkormányzatnak nem érdeke, hogy üresen álljanak a lakások, ezért a bázisadó 30 nap után a lakásoknál is magasabb, de ha ennek nincs más környezet-romboló hatása, az idő előrehaladtával ez nem növekszik. Ha viszont a vízfogyasztásból egyértelmű, hogy a lakásban valójában mégis lakik valaki, csak nincs lejelentve, akkor az önkormányzat a lakásbérlet piaci viszonyai szerinti árat feltételezve kivetheti az bérleményadót, és az ellenörzés díjának megfelelő büntetéssel is megfejelheti. Kivételes esetek lehetnek, mint például az, hogy valaki, munkájánál fogva az idejét megosztja két város között, és ezért mindkét helyen fenntart egy-egy lakást. A rendszernek nem célja a bürokrácia növelése, de beépíti azokat az ellenörzési lehetőségeket, amely az adóelkerülést leleplezhetik.
- példa: Gazdag Elvira három üzlete problematikusabb, hiszen azokra érvényes a “közterületi felületrombolás” eshetősége miatti, időben növekvő bázisadó, vagyis, ha nincs kiadva, a bérleti szerződés nincs leadva az önkormányzatnál, akkor egy olyan adóörvénybe kerülhet, amely vége az ingatlanok elárverezése is lehet. Éppen ezért gazdag Elvirának a korábbinál alacsonyabb összegért, de biztos bérlőknek kell kiadnia az üzleteit ahhoz, hogy optimalizálja az adókötelezettségeit. A szerződés persze őt is védi az olyan, felelőtlen bérlőkkel szemben, akik egy idő után elfelejtenek fizetni. A szorosra zárt adórendelkezések tehát, végső soron, a kölcsönösen tisztességes üzleti kapcsolatoknak kedveznek. Lehet, hogy Elvira ezentúl csak havi 50 ezer forint bérleti díjat tud kaszírozni, és annak 10%-át be kell fizesse mint bérleményadót, de ebben az esetben havi 135 ezer forintra előre tervezhet, nincs abban a bizonytalanságban, hogy egyik hónapban hopp, máskor meg kopp. A bérlőknek sem kell aranyárban eladni a zöldséget, hogy kitermeljék a bérleti díjat a saját megélhetésükön kívül. A vásárlóknak is jó, hogy reális áron jutnak hozzá a szükséges termékekhez, a városnak pedig az a jó, hogy az utcái nincsenek tele bemaszatolt kirakatú, üres üzletekkel.
- példa: Gazdag Elvira egyre idősebb, és megunja, hogy az ingatlanjaival foglalkozzon. Ha semmit nem csinál, és az ingatlanjai üressége miatt a bázisadó-tartozása növekszik az önkormányzat felé, egy idő után az ingatlanok elárverezésével kell számoljon. De előfordulhat az is, hogy betegsége okán nem képes az ingatlanjaival foglalkozni. Ilyenkor az önkormányzat illetékes osztálya felkínál két lehetőséget – az egyik, hogy az ingatlankezelésre profi céget ajánj Elvirának, így némi költség mellett, továbbra is az ingatlanok adhatják megélhetését. A másik lehetőség, hogy az önkormányzat egy ingatlanközvetítő segítségével az időbeni értékesítést ajánlja, amikor még a büntetések nem viszik el az ingatlan árát, hanem az ingatlanok értékesítésével olyan pénzösszeghez juthat Elvira, amit egy bankbetétben kamatoztathat. Az ingatlan ugyan jó befektetés, de a vele való foglalkozás terhes lehet egyes embereknek. Tulajdonosnak lenni nem kötelező és a felelősség alól nincs felmentés.
- példa: egy budapesti foghíjtelekre Gipsz Jakab magánvállalkozó bérházat szeretne építeni. Létrehoz egy céget, amelynek tulajdonában van a telek, megfelelő, már építési engedéllyel rendelkező tervek birtokában, bejelentkezik az APEH-nál, bérház-építési szándéknyilatkozattal. Miután az APEH megvizsgálta, hogy a jövendő bérház építési engedélye olyan, hogy 70 négyzetméternél nem kisebb lakások, energetikailag a legkorszerűbb építési móddal (minimum az energiaellátás 80%-a megújuló energiából fedezve) épülnek majd, az APEH listába veszi, és a projekt kap egy nyugdíjalap-elismerési számot. Ezek után, a befektető meghirdeti a beruházást, mint hosszútávú befektetést, amelyet a részvényesek a nyugdíjalapjuk 20%-ig, vagyis a jövedelmük 2%-ig nyugdíjalapként elismerhetik. További feltétel, hogy a beruházás és az épületfenntartás ugyanannak a részvénytársaságnak a feladata, és minimum 80 évig az is kell maradjon ahhoz, nyugdíjalapként elismerjék. Nagy József szorgalmas médiamunkás, akinek a havi nyugdíjalapja 100000 Ft Ebből 80000-et befizet az APEH-nak, és bejelenti, hogy havi 20000 forintot Gipsz Jakab 2573867 nyugdíjalap-elismerési számú részvénytársaságába fektet. Ez a befektetés minimálisan 20 éves lejáratú, de Nagy József nem adhatja el 70 éves kora előtt, viszont örökölhető. A Gipsz Jakab szervezte vállalkozás tehát részvényeseket gyűjt ahhoz, hogy a bérházat megépítse, és aztán a bérházat működtesse. A részvényesek nem készpénzzel, hanem a nyugdíjalapjukkal vesznek részt a vállalkozásban, ami mint egy ingatlanszerzési törlesztés nyújt fedezetet a bankhitelhez.
Az önkormányzatok forrásalapjának harmadik pillérét jelentő bérlenyadó tehát, abban a komplex városgazdálkodási szemléletben, amelyet a PODO – rendszer igyekszik felvázolni, városalakító tényezővé válhat.
Ehhez tudatosulnia kell annak, hogy az ingatlan hosszútávú befektetés. Egy olyan országban, ahol a társadalmi bizonytalanság régóta gyors meggazdagodásra ösztönzi az embereket, hiszen nem tudni, mit hoz a jövő, állami garancia szükséges ahhoz, hogy többen lássák idős napjaik anyagi biztonságát jelentő befektetésnek az ingatlanokat.
Bár az állami nyugdíjalap elesik bevétele 20%-tól, de az így létrejött befektetés munkahelyeket teremt és ezen keresztül további adóbevételeket. Arról nem is beszélve, hogy a magyar lakásállomány gyenge minőségét fokozatosan emeli, bővíti a bérlakáspiacot. Az ár-érték arányban ma teljesen irreális bérlakáspiacot lassan a helyére teszi, hiszen megjelenik egy olyan bérlakás-kínálat, amely ma nagyon hiányzik – reális bérleti díjjal (mivel eleve hosszútávú befektetés) és alacsony fenntartási költségekkel (megújuló energia). Méretüknél fogva alkalmasak arra, hogy egy-két gyerekes fiatalok is kibéreljék. Vagyis társadalmi hatása sokkal mélyebb, mint azt első pillanatban feltételeznénk. A szigorúan megszabott műszaki feltételeken túl, az a momentum, hogy a befektető egyben a fenntartó, eleve magasabb építészeti és kivitelezési minőséget eredményez – lásd: a harmincas években épült Bauhaus-házak, amelyek építtetői jórészt nyugdíjalapok voltak – ami nem elhanyagolható városképi, városgazdálkodási szempont.
A fentiek alapján, különösen a példákon keresztül, remélhetőleg nyilvánvaló, hogy az önkormányzatok gazdasági önállóságát célzó, dinamikus adó és finanszírozási rendszer három alap-pillére közül egyik sem hagyható el ahhoz, hogy egy jól működő rendszert hozzunk létre. A rendszer bővíthető, de nem csökkenthető a hatékonyság elvesztésének veszélye nélkül. Nem lehet megspórolni az alapos előkészítést és a konkrét területen való modellezért. A rendszer sikerének feltétele a folyamatos kommunikáció az érintettekkel, a jövendő adófizetőkkel. Ebből a szempontból is úttörő vállalkozás lehet, de meggyőződésem, hogy a siker éppen a korábbiaktól merőben eltérő szemléletben van.
A PODO-rendszer nagy “hibája”, hogy nem lehet belőle azonnal pénzt kifacsarni, bár Budapestnek (és szinte minden önkormányzatnak Magyarországon) nyilvánvalóan, szüksége lenne erre. Ugyanakkor, egy alapos és körültekintő előkészítéssel, kommunikációval bevezetésre kerülő rendszer a résztvevők számára már most tervezhetővé teszi a jövőt, ami nem kevésbé fontos elem egy város életében.
A rendszer másik “hibája”, hogy áttekinthetővé teszi a pénzmozgásokat, nem lehet belőle könnyedén “eltüntetni” néhány milliárdot, ezért csak olyan politikusok fogják támogatni, akiknek valóban a közérdek lebeg a szemük előtt.
Eladható ingatlanadó 6.
Egy 2009.01.03-i tanulmány, amely ma is tanulságos… Az előző rész itt olvasható.
9. A rendszerbe a fenntartható fejlődés környezetvédelmi követelményeinek megfelelő mutatókat is beleépítünk, illetve az erre kidolgozandó számítógépes program mindig alkalmas kell legyen olyan új tényezők befogadására, amelyet ma nem tudunk számításba venni.
Az új ingatlanadó azért képes számtalan mutatót magába ötvözni, és ezek szerint dinamikusan változni, mert az egész számítási rendszer egy felhasználóbarát számítógépes program szerint működik. Ennek a „kaptár-rendszernek” már az állapotfelmérés szakaszában olyan nyitottnak kell lennie, hogy később is, a technológiai fejlődéssel párhuzamosan, beilleszthetők legyenek újabb szempontok. Bár ingatlanadóról beszélünk, amelyet a különböző ingatlantulajdonosok kell, hogy fizessenek, már a srófadó említése is jelzi, hogy ebbe a rendszerbe további alrendszerek kapcsolódhatnak bele. Célszerű, hogy belekapcsolódjanak, hiszen az ingatlanadó alapja egy olyan információs bázis a település-viszonyokról, amelyet bármely döntéselőkészítés során remekül lehet használni.
Alrendszer lehet a különböző, „egyéb” tulajdonnal kapcsolatos elbírálás.
A nagyvárosi életkörülményeket manapság nagyonis negatív módon befolyásoló gépjármű-tulajdonnal kapcsolatos intézkedéseket is ide sorolhatjuk. Tudomásul kell venni, hogy egy autó nagyobb költségeket ró egy városra, mint a „gazdája”. Ezt nem lehet benzinárba, regisztációs illetékekbe rejtegetni tovább, hanem a „mit miért fizetünk” elv szerint pontosítani szükséges. Az autótulajdonosnak pontosan tudnia kell, hogy mennyibe kerül neki az, ha saját kocsiját használja Budapest belvárosában. Ha tudni fogja, akkor majd ő eldönti, hogy hajlandó megfizetni ezt az árat, vagy inkább villamosozik, ne adj Isten, gyalogol.
2003-ban Londonban bevezették a dugóadót, amely racionalizálta (30%-al csökkent a városi gépjárműforgalom) a közlekedést. Ennek alapja egy pontos gépjárműnyilvántartás. Budapesten nemcsak a forgalom, hanem a felszini parkolás is ma már megoldhatatlan problémákat jelent, viszont az utóbbi 10 évben épült mélyparkolók kihasználatlanok.
Hasonló alrendszerként kell szerepeljen az állattartás. Ez egyfelöl szabályozza, hogy egy településen belül milyen tipusú és milyen mennyiségű állattartásra van lehetőség, illetve mi nem kívánatos, nyilvántartja az állategészségügyi szempontból szükséges adatokat (elektronikus állatazonosító), és ez alapján lehet kivetni az állattartási adót annak függvényében, hogy az illető állat milyen környezeti következménnyel jár a településre nézve. Nem kutyagumiellenes reklámra kell pénzt költeni, hanem meg kell szervezni a felelősségteljes állattartás feltételeit.
Ahogy korábban említettem, a lemaradás egyetlen előnye, hogy ki lehet kerülni a fejlődés zsákutcáit, tanulhatunk a nálunk fejlettebb települések hibáiból. Annak idején ezt tette a Kiegyezés utáni Magyarország. Tanult és a legkorszerűbb megoldásokat alkalmazta. Azóta feléltük az elődök által hagyott tartalékokat, a magyar településhálózat működtetésére alkalmatlan a meglévő szervezeti keret. A fejlődést követő magatartás már eddig is óriási (anyagi) károkat okozott, de most, a „fejletlenségünk” mai szintjén még éppen helyrebillenthető az egyensúly. Az „Isten háta mögötti” települések felvirágoztatása nem pénzpumpa kérdése, hanem a nemzetközi tapasztalat és a helyi kreativitás ötvözetének eredménye lehet.
A mobilitásnak már most, a XXI. század első évtizedében új értelmezése születik. A helyváltoztatás könnyedsége helyett az elérhetőség könnyedségét kezdi jelenteni. Ebben az értelemben a fővárostól való távolság egyre kevésbé lesz kritikus tényező. Amikor szellemi szabadfoglalkozásúak elkezdtek az 1990-es években vidékre költözni, még csak kevesen engedhették meg maguknak azt, hogy az ország, vagy a Föld több pontján legyen „bázisuk”. Azóta egyre többen vannak, akik a hét nagy részében valahol „a világ végén” dolgoznak és a szabadidejüket töltik a széles kultúrális kínálattal rendelkező nagyvárosban. Az életformaváltozás átrendezi a megszokott fogalmainkat a lakásról, a hétvégi házról, a szabadidőről, munkaidőről. Egy jól gazdálkodó önkormányzatnak nemcsak fel kell ismernie az új jelenségeket, hanem a pozitiv változásokat fel is kell karolnia, ha már évtizedeken keresztül képtelen volt felismerni a településromboló folyamatokat.
_az adó kidolgozásának feltételei
„Kell egy csapat!” Kompakt, ütőképes csapat, amely a különböző minisztériumokon áthidaló törvényt tető alá tudja hozni. Természetesen, kíváló pénzügyi szakértő és jogász szükséges a csapatban, olyan, aki kellően nyitott és kreativ ahhoz, a maga területének ismereteit ötvözni tudja a településgazdálkodás fent részletezett szempontjaival. Az ő munkájuk annál is nehezebb lesz, mert az új ingatlanadó bevezetésével együttjáró változások törvényességi feltételeit is ki kell dolgozzák. Lényegében, az önkormányzati törvényt újra kell fogalmazni, ami talán, most az egyszer nem is lehetetlen feladat. A jelenlegi közigazgatási rendszert abszolút jól ismerő szakértőkre azért lesz szükségünk, mert ott is számos változtatással jár az új adó bevezetése.
Nem különben kreativ számítógépes szakemberre van szükség, aki az első pillanattól azon dolgozik, hogy a program kellően rugalmas, ugyanakkor tökéletesen áttekinthető legyen.
A folyamatos, interaktiv kommunikációra internetes és telekommunikációban járatos emberre szintén az első perctől kezdve szükség van, aki egyben a törvénytervezet tesztelését is végzi.
Mivel az adó alapja minden településen, egy rendkívül körültekintő állapotfelmérés kell legyen, elengedhetetlen, hogy a törvény kidolgozását három mintapélda kísérje: az egyik egy budapest-belvárosi, városszerkezeti egység, a másik egy olyan külvárosi városszerkezeti egység, amelyet a városhatár átszel, igy ugyanolyan jellegű településrész budapestinek, mig a másik agglomerációs résznek számít, a harmadik minta egy kifejezetten kis falu, lehetőleg a keleti hatávidéken. Ez a három minta alkalmas arra, hogy a különböző variánsokat modellezni tudjuk, és a kommunikációban is felhasználjuk.
_ a működés sikerének egyéb feltételei
A bevezetőben említettem, hogy az új ingatlanadó nem lehet a jelenlegi káoszt megfejelő, plusz-adó. Figyelembe kell venni azt, hogy jelenleg a települések mindegyike jelentős állami hányadból gazdálkodik. Ha tehát a települések közvetlenül az adóalanyoktól kapják ezt az összeget, akkor ennyivel csökkenteni kell valamilyen, mindenkit érintő adófajtát, célszerűen az általános forgalmi adót, ami úgyis meglehetősen magas Magyarországon. Annál is inkább, mert az ingatlanadóra való átállás nem történhet meg egyik pillanatról a másikra úgy, hogy minden település képes az önfenntartásra, az átmeneti időre, amíg a rendszer „beáll” bizonyos tartalékkat kell képezni.
A fokozatosságnak megvan az az előnye, hogy az emberek előre tudják tervezni a maguk kiadásait is, hiszen az átmeneti időszakban az ország lakossága fizeti az ingatlanadót és a csökkenő mértékű ÁFÁ-t is.
Az önkormányzatok jelenlegi, közvetlen bevételei közt is rendet teremt az új ingatlanadó, ami szükségtelenné teszi a különböző cimen beszedett adók és járulékok tömegét. Az egyik ilyen abszurdum a furcsa konnotációjú „iparűzési adó”, ami ellentmond a szolgáltatás-alapú elvnek, a cselekvést „bünteti”.
Az ingatlanadó bevezetése akkor lehet sikeres, ha közben feloldjuk a tulajdonszerzéssel kapcsolatos földhözragadtságot. Azzal semmi probléma nincs, hogy az 5 éven belüli eladás esetén az értékkülönbözetet után adót kell fizetni, hiszen ez a profit megadóztatása, de teljesen érthetetlen számomra az ingatlanvásárlással kapcsolatos illetékfizetés. Különösen az új adó bevezetésével óhatatlanul meginduló átrendeződést kell segítse az, hogy ezt az illetéket eltörlik.
A törvényalkotást előkészítő csapat állapotfelmérő, adatfeldolgozó részlegének a feladata a törvény elfogadását követően a program használatának betanítása lenne, minden egyes településen, és a helyileg feldolgozott adatok ellenőrzése, összesítse. Később pedig az alrendszerek kidolgozására, az időközben felmerülő szempontok beillesztése a rendszerbe.