Igen – Zsidónegyed
Az N6N7 fesztivál-programban Mi lesz veled zsidónegyed? címmel hirdettek egy diskurzust, amely a civil szervezetek összefogása jegyében született.
A Zsidónegyed, mint városrész történetét ismerhettük meg (már aki nem ismerte, és vannak ilyenek…), építészeti és urbanisztikai értelemben vett fejlődését, átalakulását és különleges értékeit.
Bemutatkoztak a különböző cilvil szervezetek, miért és hogyan alakultak, és milyen problémákat látnak, amelyek megoldásra várnak. Ezek közül a legfontosabb, hogy azt a szabályozási tervet, amelyet az előző kerületi és fővárosi vezetés összehozott, sűrgősen meg kell változtatni, mert annak keretei adnak lehetőséget az eszetlen bontásra és túlépítésre.
Nem hittem a fülemnek, hogy hat évvel azután, hogy a terület megjelölésére a „régi, pesti zsidónegyed” szakszerű, Perczel Anna tanulmánya címeként használt fogalomból az egyszerű és világos Zsidónegyednek nevezzük a városrészt, még mindig felmerül a kérdés, hogy miért zsidónegyed, és biztos, hogy az? Esetleg csak részben az, talán jelöljünk ki egy részét, mint kóser zsidónegyedet, a többi meg legyen valami más? De mi legyen? Budapest Korrupciós negyede, talán? Lehetne, de nem valószínű, hogy ebben kizárólagosságot élvezne… Értelmetlen vita, ami csak arra jó, hogy a tényleges cselekvési programról elterelje a figyelmet.
Inkább annak kellene örülni, hogy van neve ennek a negyednek, amit, akár tetszik, akár nem egyeseknek, senki nem ért félre. Hazaiak és külföldiek úgy ismerik azt a helyet, ahol zsinagógák és romkocsmák is vannak, gyönyörű és romos házak, újak és fertelmesek , intézményes elhanyagoltság és váratlan, egyedi meglepetések, amelyek miatt érdemes idejönni – ez a Zsidónegyed!
A név feltétlenül szükséges ahhoz, hogy valamiről beszélni tudjunk. Minél egyértelműbb és könnyebben megjegyezhető egy név, annál inkább hajlamosak vagyunk használni és egyben túl is lépünk rajta, hogy életbevágóbb dolgokkal foglalkozzunk. A bonyolult és körülíró neveket az ember kikerüli – így a Belső-Erzsébetváros elnevezést csak hivatalnokok használják, akiknek lételeme az értelmetlen dolgok bonyolítása.
A nyócker, a maga negatív konnotációjával nagyon nem tetszett a Belső-Józsefvárosban élőknek. Valamikor ezt a negyedet Mágnásnegyednek nevezték, de hol vannak ma már a mágnások?! Viszont a palotáik, bérpalotáik itt maradtak, még akkor is, ha némelyik elég leroggyant állapotban – zseniális húzás volt a területet Palotanegyednek elnevezni! Felmérések szerint az ittlakók egyértelműen Palotanegyed-beli identitással élnek, és csak mint valami esetlegességet említik, hogy ez a Józsefváros része, de sokszor hangsúlyozzák, hogy ez inkább belváros, mint Józsefváros.
Mivel az identitás-fejlesztés rendkívül fontos eleme egy városrész rehabilitációjának, fontos, a név, és az ahhoz kapcsolódó fogalmi kör. Nem fog több zsidó ideköltözni azért, mert Zsidónegyednek hívják a területet – nem kell izgulni! A zsidók ugyan szeretnek csoportokban lakni – a vallásos zsidók életviteléhez ez elengedhetetlen követelmény is, de Budapesten már régen nem erről van szó. Ahogy kóser szilvapálinkát sem csak zsidók szeretnek inni, a Zsidónegyben is remekül érezheti magát a nem zsidó. Esetünkben a zsidó, mint a mozgalmasság szinonímája szerepel. Hiába, a zsidókkal mindig történik valami… aki szereti ezt a mozgalmasságot, nyüzsgést, az idejön lakni, vagy csak szórakozni, aki pedig nem, az elkerüli ezt a helyet.
Nem kell minden helynek, mindenki számára jónak lennie! Felejtsük el az átlagembert, aki átlagosan kel és fekszik, megy a munkába és nézi a tv-t, ha hazaér. Hála a Jó Természetnek, különbözőek vagyunk, és ha még a szabad választás lehetőségét is megértjük, akkor mindenki olyan helyen lakhat, ami az ő életvitelének a leginkább megfelel, az adott életkorban. Persze, ehhez a feudális földhözragadtsággal is szakítani kéne, nem csak tudati, hanem az állami törvénykezés szintjén is – ma kifejezetten büntetik azt, aki cserélgeti lakóhelyét. Egy nálunk boldogabb világban az ember élete során legalább 5-6-szor cserél lakóhelyet, mert más az igénye egy kisgyerekes családnak, mint egy bulizó egyetemistának, vagy egy nyugdíjasnak. Ha azt látjuk, hogy a Zsidónegyed egyre mozgalmasabb és sokak számára izgalmas, élő hely lesz, akkor nem csendrendelettel kell a folyamatot megakasztani, hanem növelni a mobilitás lehetőségét! Természetesen, a rendészeti feladatok megoldását így sem lehet megspórolni, de ha egyértelművé teszi a városvezetés, hogy ennek a területnek a jellege sosem lesz a falusi idil, hanem a pörgős, belvárosi élet, azzal az egyéni döntések tervezhetővé válnak és kiiktathatók az értelmetlen, sehová nem vezető viták.
Igen – Zsidónegyed. Meg Palotanegyed, Újlipócia, Belváros (nem az Új Városközpont…:) Rózsadomb, Pasarét, Hűvösvölgy, Zugló, Tisztviselőtelep és így tovább… „szomszédsági egységek” egy nagyváros egészséges építőkövei. Mindegyiknek meg kell legyen a maga identitást képző jellegzetessége – ez a XXI. századi élhető város feltétele.
Budapest belső udvarai
Pár évvel ezelőtt egy békásmegyeri projekt kapcsán vizsgáltam, hogy milyen szerkezeti rendszerű társasházakat szeretnek a budapestiek, mert az akkor divatos „szállodaszerű” középfolyósós elrendezést nagyon sokan kifogásolták.
Ahogy sok más dologban, ebben is kiderült, hogy igen nagy a különbség a szakma és a „pórnép” véleménye között. Az első vázlatokra, amelyekben az építész kissé megnyitotta a zárt középfolyosót, a kerületi főépítész dühödten lecsapott – „itt nem lesz gangos ház” felkiáltással.
Akkoriban költöztem a nyitóképen látható gangos házba, ami nem a legjobb a világon, de nem a gangjai miatt… A belső udvar önmagában nagyszerű dolog – az már az építészeti minőségtől és a ház lakóitól függ, hogy miként használják.
A mi házunk magja a XIX. század közepén épült. Levéltári adatokból annyit tudunk, hogy báró Podmaniczky László 1885-ben a már meglévő házához épített egy bárpalotát. Akkoriban, az utcai fronton is csak két emelet volt, és mindkettőn egy-egy elegáns, nagy lakás. Nagy, egymásba nyíló lakószobákkal, méretes előszobával, fürdővel az uraknak és konyha-wc-cselédszoba az udvari szárnyon. Ahogy változtak a tulajdonosok egyre sűrűbb lett a beépítés, két emeletet is ráhúztak az első udvari szárnyra, és rendre darabolták a lakásokat. Ma 71 lakás van, de a kertek többé-kevésbé megmaradtak. Igaz, a hetvenes évekbeli „korszerűsítés” során otrombán lebetonoztak két nagy részt az első udvarban, de az, hogy ez mind a mai napig így maradt, az már az ittlakókon múlott. Mint ahogy az is, hogy tavaly, amikor meggondolatlanul elvállaltam egy évre a közös képviseletet, gangkoncertet tartottunk a nagyszerű Oriolus kamarakórus részvételével.
Tehát, nem a beépítés módjával van baj, alapvetően. Az eredeti beépítésnek számos előnye volt akkor és lehetne most is, ha tudatosan terveznénk és kezelnénk a rehabilitációt. Csakhogy erről szó sincs…
Amíg állami tulajdonban voltak ezek a házak, addig a lehetőség meg lett volna, de a „zöldmezős”, vagyis a világvégi lakótelepépítési divatot követő rehabilitációs kisérletek valamiféle elvont építészeti gondolatok menték öntöttek számolatlanul sok pénzt a zsidónegyedi 15-ös tömbre, vagy a palotanegyedi Mikszáth tér – Szentkirályi utca – Baross utca – Mária utcai tömb egy részére. Mintha direkt azt akarták volna bebizonyítani, hogy nem érdemes a régi házakkal foglalkozni – kifizetődőbb ledózerolni.
Egészen más eredményre jutottak volna a döntéshozók, ha korrekt gazdaságossági számítást végeznek, és persze az ingatlan helye szerinti értékével is a maga súlyának megfelelően számolnak. 1973-ban, mint városgazdász-hallgató írtam le azt a mondatot, miszerint a belvárosi rehabilitáció gazdaságos építési tevékenység – még a professzorom is nehezen fogadta el, ám a későbbi munkahelyemen, a Fővárosi Tanácson végképp nem értették, miről beszélek.
Az ember azt hinné, hogy 37 év elég volt ahhoz, hogy a komplex városgazdálkodás szelleme befészkelje magát a városi irányításba, annál is inkább, mert ma már csak tudják, hogy mekkora értékbeli különbség van egy belvárosi lakás és egy lakótelepi közt a szabadpiacon.
De nem, még mindig nem értik… mai napig nincs városgazdász fejlesztés-koordinátor sem a Fővárosnál, sem a kerületeknél.
Közben a lakóingatlanok jórésze úgy került át magánkézbe, hogy a tulajdonosok többségének fogalma sincs a tulajdonnal járó kötelességekről. Honnan is lenne, hiszen az IKV évtizedekig csapnivaló tulajdonosi mintát adott. A szerte-széthúzó társasházi kényszerközösség pedig, hatékony szakmai irányítás nélkül alkalmatlan arra, hogy a rehabilitációs programot megalkossa.
A mi házunkra, tavaly, karácsonyi ajándékként készítettem egy lehetséges jövőképet, amelyet vitára bocsátottam. Értelmes vita helyett sehová nem vezető veszekedés jelezte, hogy ezzel a közösséggel jövőt tervezni szinte lehetetlen. Ebben a mi házunk akkor lenne kivétel, ha nem így lenne… Pedig a ház valóban kiváló adottságokkal rendelkezik a XXI. században is korszerű életvitelre. Ha tehát nem megy kisközösségi önszerveződéssel, akkor a város érdekében a városvezetésnek kell hatásos, anyagi érdekeltségi rendszerrel arra kényszerítenie a társasházakat, hogy megtegyék azt, ami egyébként az ő egyéni érdekük is lenne.
A belvárosok komplex rehabilitációja bizonyos szempontból, ma már kényszer, nem csak lehetőség: az elmúlt évtized bontásos túlépítési láza a hitelválság miatt, szerencsére alább hagyott. A felelőtlen városvezetőket lecserélte a népakarat vagy a rendőrség – itt az alkalom az újrakezdésre.
Budapest belső udvarai, még a legrosszabbak is jobbá tehetők dózerolás nélkül, ha minden egyes házhoz a maga egyediségében nyúlunk hozzá, miközben egy pillanatra sem feledjük, hogy ezeket az épületeket nem felújítani kell, hanem „működésbe kell hozni” ! Vagyis, a technikai korszerűsítés csak az egyik része a dolognak – a ház, esetleg házcsoport önfenntartó működésre kell átálljon! Fantasztikus építészeti és városgazdálkodási lehetőség, amely tartós megoldással szolgálhat a jelenlegi belső városrészek problémahalmazára – a környezetszennyezéstől, a közlekedésen át közterületfenntartásig – csak bátor politikai döntés kérdése, hogy ki és mikor hajlandó belevágni.
Ez a cikk egy további város-rehabilitációval foglalkozó sorozat része.
A tűzfalak városa
A legjobb ötletek nagyszerűsége éppen abban áll, hogy egyszerűek. Ocztos István építész-képzőművész fején találta a szöget, amikor Budapestet a tűzfalak városának titulálta. Csakhogy azt, ami ma csúfság, ő várost-formáló különleges művészetté alakítaná, így a szitokból szépségre asszociáló specialitássá emelné Budapest tűzfalait.
Mielőtt a nagyszerű Élő Tűzfalak Budapest Projektet részleteznénk, nézzük meg, miként alakult a belső városrészek ennyire jellemző elemévé a csupasz tűzfal.
A budapesti, városrendezési „rendszerváltások” miatt lett horizontálisan és vertikálisan is zig-zagos az utcakép, amelynek következtében a nagykörúton belül alig lehet olyan fotót készíteni, amibe ne lógna bele egy tűzfaldarab.
A régebbi, kis házak mellett, olykor jóval magasabbak épültek, aztán, a megnövekedett magassághoz is aránytalanul szűk utcákra betört a XX. századi motorizázáció és ezzel az utcaszélesítés szándéka. Az újabb házakat már egy elképzelt, szélesebb utca-keresztmetszet szerint, beljebb építették, az így létrejött tűzfalakat pedig, ideiglenes állapotként, teljesen figyelmen kívül hagyták, hiszen természetesnek tartották a régi épületek bontását.
Csakhogy közben kiderült, hogy az autókat nem célszerű nagy tömegben bevezetni a városmagba, és az sem éppen jó ötlet, ha a régi épületeket zsinórban lebontják. A megváltozott szemléletű várostervezés, a városrehabilitáció értelmes választ kell adjon a tűzfalak kérdésére is .
Erre érzett rá Ocztos István. Meglátta a csupasz tűzfalak adta képzőművészeti lehetőséget, és kiírt egy nemzetközi ötletpályázatot, amelyre 47 pályázó, 152 munkája érkezett be. ( A továbbiakban ezekből a pályaművekből mutatunk be néhányat)
A falfestést persze nem ő találta ki, és olyan kezdeményezés is volt már, hogy egy meglévő épületet külső festéssel tesznek érdekesebbé, ami reklámnak sem rossz.
Ocztos István pályázatának eredetisége nem ez, hanem az, hogy komplexen látja a tűzfal-problémát. Nem holmi jópofizás vezette, hanem az a felismerés, hogy ezek a tűzfalak a város kihasználatlan lehetőségét jelentik.
A hátrányból előnyt lehet kovácsolni – a Street Art speciálisan budapesti műfaját lehetne megteremteni. A pesti romkocsmákhoz hasonlóan, egy olyan város-image részei lehetnének, amely a budapesti valóságot pozitiv felhanggal képes bemutatni. Nem mást eladni, mint ahogy az állami propaganda igyekszik, sikertelenül, hanem egy hiteles képet.
Ennek a civil-pályázatnak a sikere bizonyítja, hogy Budapest nemzetközi érdeklődésre számot tartó művészeti potenciállal rendelkezik, brutális épületmonstrumok, sztárépítészek és euró-milliárdok nélkül is, csak tudni kell megragadni a lehetőséget.
Ocztos István szeretné jól megoldani a feladatot, ezért nem csupán a tűzfalak esztétikája érdekli – mint építész nyúl az épülethez, és mint képzőművész hozza összhangba a várossal.
Mivel az általa meghirdetett tűzfalak Belső-Erzsébetvárosban, magyarul a Zsidónegyedben vannak, felmerült benne, hogy esetleg ezek a hatalmas falfelüleletek erről is szólhatnának.
Ugyanakkor, szüksége lesz az önkormányzatok támogatására is, hiszen a tűzfal-artnak nincs bejáratott engedélyezési modellje. Arról már nem is szólva, hogy a társasházak tulajdonosait is meg kell győzni arról, hogy miért jó nekik, ha a házuk ocsmány tűzfala megújhodik.
A gyalogos ember, de még az autóban ülő is, az épületek első emeletéig észleli, hogy mi újság. A köztéri „kellékek” közül fontosabb a járdaburkolat, a pad, a szemetesláda mint maga az épületek szépsége. Ez alól a járdára kilépő tűzfal kivétel, mert azzal szembe haladunk jó ideig. Ezeknél a házaknál tehát az utcai homlokzatnál is fontosabb az, hogy mi van a kitüremkedő tűzfalon.
Van egy másik terepe is ennek a tűzfal-problémának – amikor egy foghíjbeépités-, vagy rekonstrukció kapcsán a teret véglegesen hatalmas tűzfal határolja. Nemrégiben láttam a Horánszky 13. felújítási terveit, amely szerint a kis eklektikus épület diák-, és vállalkozásfejlesztési, információs központá válik. A vele szomszédos Vörösmarty gimnázium hatalmas tűzfala nem inspirálta az építészeket, legfeljebb a méretét csökkenteni vágyó „kifeszített lepedő” tetőszerkezet van némi kapcsolatban vele. De a tető mégsem ez lesz, mert költségcsökkentés címszóval elszálltak a „lepedők” és marad egy szimpla lapostető. Meg az óriási tűzfal, ami szinte esedezik – használjatok valamire! Mivel az udvar nagy részét beépítik, növényzetet aligha lehet ráfuttatni, bár az sem lenne elvetendő – viszont egy kortárs képzőművészeti alkotás még így is hatalmas felületet kaphatna.
Súlyos hangok a Belvárosban
Egy péntek délutáni rádióműsorban Cselovszki Zoltán és Bojár Iván András festették a Belváros egét tele, szép, nagy „építészeti hangsúlyokkal” – ez most divatos kifejezés a tervezői ego-túltengésre.
Szerintük a beruházói vágyaknak elé kell menni azzal, hogy nemcsak megengedik amit a befektetők szeretnének, hanem rátesznek még egy lapáttal. Magas házak? Legyenek még magasabbak! A városházapark beépítése során képezhető „vertikális hangsúly” 65 méteres – több is lehetne, vallotta Bojár Iván András, hiszen a Parlament 96 méteres!
A Szervita térre tervezett Zaha Hadid ház 75 méteres – igaz, ez nem torony, hanem egy bazi nagy lepény, amit rákentek a Fehérhajó utcára. Ehhez képest a Csipak-projeket tényleg jelentéktelen…
Az összehangolt PR-támadás a belváros túlzsúfolása érdekében folytatódik. Ennek az akciónak a zászlóvivői a rádióműsor vendégei. Nekem, az építészeti tolvajnyelv használatánál is jobban tetszett az, ahogy kifejtették a magas épületekből való kilátás különleges értékét. Mármint, kézzelfogható, gazdasági értékét – a beruházó szempontjából. Legyen hát tucatnyi Campanile (különálló harangtorony) Budapesten , zúgják a kortárs, külföldi építészek dicsőségét! Hiszen nem az a lényeg, hogy az utca népe mit lát, hanem az, hogy eme fallikus jelképekből mit láthat az idelátogató turista Budapest háztetőiből!
Onnan a magasból nem látni majd a kutyaszaros járdát, a sötét sarkokba odavizelőket, a kapubejárókban meghúzódó hajléktalanokat. Onnan, fentről minden nagyon szép – a klasszista város ragyogó díszlet egy képzeletbeli Budapesthez, amit jó ideje szeretnének eladni a városvezetők a bárgyú túristának, miközben elhitetnék, hogy ez a városlakónak is a javát szolgálja. Csakhogy a XXI. századi város éppen ellenkező filozófiai alapokon nyugszik: az a város kedvelt a túristák körében is, amelyben az ottlakók jól érzik magukat!
Nem a kortárs építészet ellen ágáló konzervatívizmus az, ami ellenérzésének ad hangot ezekkel a projektekkel kapcsolatban! Teret kell adni a kortárs építészetnek, legyen az hazai vagy külföldi – de nem itt! Teljes radikalizmusában kibontakozhat mondjuk Észak-Csepelen – mellesleg, a kilátás onnan még sokkal ragyogóbb, különösen, ha abba nem rondít bele egy-két „vertikális hangsúly”.
Nem a belváros széttúrásával, a helyi érdekek semmibevételével, a befektetői szándék korlátlan kiszolgálásával kell segíteni a jelenkor építészeti alkotásait! A választási lehetőség nem mindent vagy semmit, hanem józan kompromisszum, amely tiszteletben tartja a korábbi építészeti és városhasználati értékeket. Úgy teszi hozzá az újat, a legjobbat, amit csak képes, hogy közben nem vágja pofán az elődök alkotásait.
Az alapvető probléma azonban nem is esztétikai-építészeti, hanem a városhasználattal kapcsolatos tévedés! A városon belüli közlekedés csökkentése számtalan eszközzel érhető el, nincs egyetlen megoldás, hanem sok-sok apró intézkedés, amely mind a kitűzött cél elérése érdekében tett kis lépés. Az egyik lényeges elem viszont a munka-, és a lakóhelyek közelítése. Olyannyira, mint ahogy hajdan volt szokás, akár egy épületen belül is. Csakhogy a lakófunkció nem egyenlő a szállodával, hiszen egészen más ez a városhasználat a helybéliekétől. A szálloda-pláza-iroda program üzenete a budapestieknek, hogy a belváros már nem a Tiétek! Legfeljebb dolgozni jöhettek ide, és ha van elég pénzetek az elit üzletekben vásárolni, vagy megfizetni az aranyárban eladott éttermi dekorációt a tányéron. Egyébként pedig minden a költekező túristáké! Szolgalelkű népnek adott üzenet ez, és remélhetőleg éppen ezért fognak ezek a projektek megbukni – mert, merem remélni, hogy a magyar kezd kikeveredni a szolgalelkűségből.
Annak idején, amikor a 2006-os választásokon jelöltettem magam egy kifejezetten káros főpolgármesterrel szemben, azt reméltem, hogy a demokrácia elég erős ahhoz, hogy elsöpörje azt, aki a közösség érdekeivel ellentétesen tevékenykedik. Nem így volt. A szolgalelkűség annyira beette magát a magyar választóba, hogy képtelen volt a saját érdekei szerint cselekedni. Még négy év félrevezetés – talán most már hajlandó a sarkára állni, és választási ciklusoktól függetlenül is kiköveteli magának, ami megilleti – hogy számításba vegyék.
Szavak, szavak, szavak…
A tettek pedig a homályba veszenek…
Olvasom a hvg 2010 november 5-i számát, amelyben mint fantasztikus nóvumok jelennek meg azok az elképzelések, amelyek lényege sokkal korábban, és sokkal rendszerezettebben megjelentek már az elmúlt 10 évben, de a podo-programban 2005-ös változatában biztos (lehet ellenőrizni!).
Magyar és külföldi egyetemisták adnak programot Budapestnek! Remek! Négy nap alatt kitalálták, hogy mi kell ennek a városnak! Hurrá!
Mindezt persze a lap tudományos rovatában lehet olvasni, mintha ez a mi, mostani életünktől fényévnyi távolságra lévő, csupán teoretikus problémákat érintene!
Szerintem pedig, a Studio Metropolitana városfejlesztő műhelyébe azokat kéne már egyszer összegyűjteni, akik ennek a városnak a jövőjéről döntenek, esetleg szembesíteni azokkal, akik azokat a döntéseket majd kénytelenek lesznek elviselni! Annál is inkább, mert a Studio a főváros kutatóműhelye.
Bogota nem az ilyen ötletelésre példa, hanem arra, hogy a problémák mélyéig hatoltak a megértésben, és a komoly szakemberekből álló gárda egy agilis és tisztességes polgármester vezetésével a szavakat tettekre váltotta, még akkor is, ha abba a három évbe beleőszült, és pénzes rosszarcúak rendszeresen megfenyegették. Nem egyetemisták jópofizásából született az eredmény, hanem kőkemény, napi munkából !
A kétrészes cikkben szakmailag szikrányi új dolog nincs, persze egy újságjrónak és egy olyan lapnak, amely éveken át elzárkózott a környezetünket érintő kérdések alapos elemzésétől, mindez lehet új, de ez az ő bajuk.
A 168 óra 2004/28-as számában megjelent egy Hunvald György-interjú, abban elújságolta az azóta lesittelt polgármester, hogy francia diákok fogják megtervezni a zsidónegyed megújítását – azóta is várjuk a zseniális ötletek megvalósítását, helyette még átpaszírozott a régi vezetés egy olyan kerületi szabályozási tervet, amelyet még gyengébb egyetemeken is nagy ívben kihajítottak volna a tervező diákkal együtt.
Bazi nagy bukás?
Megépítjük a múltat, vagy a városvezetők és a fejlesztők képesek lesznek meghallani a kor szavát, és a bazi nagy bukás helyett új perspektívába helyezik a Bécsi utcai beruházást?
Egy hónappal ezelőtt a Magyar Urbanisztikai Társaság tartott ismertetőt a Bécsi utcai Csipak projektről. Erről szólt a Le a Zeppelinnel című írásunk. Ebben a cikkben arra az adórendszerre utaltam, amit már korábban ismertettem Az adók szerepe a városrendezésben című írásban, illetve a Win-win, avagy a srófadó című írásom kifejezetten a Csipak-projekt kapcsán igyekszik felhívni arra a figyelmet, hogy sügős és hatékony intézkedésrendszerre van szükség.
Legutóbb a Kortárs Építészeti Központ az Iparművészeti Múzeumba szervezett egy összejövetelt, ahol a kerület főépítésze, Cselovszky Zoltán, és a fejlesztő-stáb is megjelent – itt is zsúfolásig megtelt a terem, a botrány duzzad, de a megoldás felé vezető úton csak tétova tapogatózás folyik.
Pásztor Erika Katalina írása az építészfórumon nagyszerű összefoglaló, szakszerű elemzése a helyzetnek, és még a megoldás irányát is kijelöli: „kicsi, rafinált, réspiacokat megcélzó, Budapest centrális földrajzi helyzetét kihasználó kreatív program kellene, olyan hibrid építészettel, ami az örökség és az új között különleges, sehol máshol meg nem ismételhető megoldásokkal rukkol elő„.
A lényeg tehát a PROGRAM – egy jó program, ami választ ad a környezet által felvetett kérdésekre, és éppen annyi hasznot is hoz, ami a befektetőknek megéri. A vitában elhangzott, hogy ezt a kerület gazdájának kellett volna, már korábban kitalálni – de nem tette. Amikor az ingatlanbizniszben érdekeltek, joggal egyébként, meglátták a terület adta lehetőségeket, akkor ébredt fel a hivatal.
Cselovszky Zoltán monológjában azt fejtegeti, hogy ebben a projektben a „belvárosban erősen hiányzó funkciókat kívántak megteremteni”. Szerinte ez az „építészeti hangsúly” és a „kortárs épjtészetnek helyet adni”- alapvető funkció.
Ő is elismeri, hogy a belváros egyre inkább elveszíti lakosságát – ezért kell bevásárlóközpontot, irodákat és szállodát tartalmazó gigamonstrumot odapöttyenteni… Csipak Péter maga is érzi a disszonanciát abban, hogy a korábbi „vegyes funkció”, amely lakásokat, kereskedelmet elegyített egyes épületekben, most a lakófunkciót szállodában kívánja megvalósítani, és a kereskedelmet irodákkal bővíti – ettől várja, hogy a belváros élőbb lesz, mint valaha.
Nem véletlenül tettem be nyitóképnek azt a forgalomszabályozó „tüskét”, ami az ominózus projekt sarkán van ma, a dögdrága burkolat közepén, hogy koordinálja a kiskörútról és az új „főutcáról” érkező forgalmat. Már most így néz ki, olajtócsával körítve, hiszen ezt a szerkezetet nem arra találták ki, hogy a villanyrendőr szerepét játsza, hanem arra, hogy egy alapvetően gyalogos utcába, ha be kell menjen a tűzoltó vagy a mentő, akkor ki tudják iktatni.
A figyelemelterelést szolgálja, ha építészeti minőségről, léptékváltásról, és „fejlesztésről” beszélünk, a korrekt program tisztázása helyett.
Az esztétikai értékeiért sok dícséretet kapott Deák Palotában is kiadatlan irodák vannak, mint ahogy a Vörösmaty tér túlsó oldalán lévő – szintén agyondícsért építészeti értékű – Hálóházban, vagy a közeli Madách-házban.
Arról is szó esett, hogy itt, a belváros közepén, két másik, hasonlóan grandiózus projekt tervei lebegnek: a Zaha Hadid – ház a Szervita téren, a Városházaparkot megszüntetni akaró Egereat-projekt. Bár most, úgy tűnik, hogy valami isteni kegyelemből, a város megmenekült ezektől, legalábbis egy időre…
A válságot emlegeti Csipak Péter is, de abban az értelemben, hogy most kell elkezdeni építeni, mert akkor éppen kész lesz ez a nagyszerű dolog, mire kilábalunk a válságból, sőt, ez a projekt a rengeteg munkaalkalommal, amit nyújt ennek a szerencsétlen városnak, önmaga is válságcsillapítóként működik.
Azért erre ne vegyünk mérget – a válság, úgy tűnik, hogy mélyebb, szerkezeti problémákat rejt, legalábbis Magyarországon, mintsem hipp-hopp elillanjon. Ami pedig Budapestet illeti – az életképességét sem a Főutca-projekt vagy a Fashion-street erősíti – ezek legfeljebb szépségtapaszok egy igen elhanyagolt alculaton.
Térjünk vissza a funkció tisztázásához – és külföldi példák kritikátlan utánzása helyett nézzük meg, hogy Budapest nagy fejlesztési korszakában miként működtek a dolgok, talán ez közelebb visz minket és a befektetőket is a jó megoldásokhoz.
„Ebben az időben került a város fejlesztését irányító Fővárosi Közmunkák Tanácsának élére báró Podmaniczky Frigyes. Vezetése alatt a tanács olyan programot hozott létre, amely felölelte a Duna budapesti szakaszának szabályozását, rakpartok, közraktárak, hidak, bulvárok, egy központi pályaudvar és egy vasúti híd építését, valamint a főbb útvonalak szabályozását. A városrendezésre 1870-ben írtak ki pályázatot, amit Lechner Lajos építész nyert meg, és a főváros középítési igazgatójának nevezték ki.”
Vagyis, az akkori városvezetés nem hagyta az ingatlanbiznisznek a maga igényeire alakítani a várost, hanem a közösségi szempontokat maximálisan figyelembe vevő programot alakított ki, azt kigazdálkodta (a kockás báró ebben volt született zseni – ma ez a szakma a városgazdálkodás, ami teljességgel hiányzik az önkormányzati rendszerben), és a program építészeti minőségéről tervpályázat útján választottak felelős vezetőt. Vagyis, abban az időben is a programalkotás volt az első lépés, majd az összhangolt tervezés, és a végrehajtás személyes felelőssége.
Akkor a helyzet annyival egyszerűbb volt, hogy a semmiből kellett egy vadonatúj városszerkezetet és rendszert felépíteni, most pedig egyensúlyozni kell a meglévő értékek és a városi élet XXI. századi kívánalmainak való megfelelés között.
Hangsúlyozom, hogy XXI. századi követelményrendszert kell teljesítenünk, nem pedig a múlt századi gyakorlatot folytatni! És éppen ez a legnagyobb baja a Csipak projektnek is, harmadikként a sorban, a Szervita téri ház és a Városházapark-romboló után. Valami nagy építészeti durranás – teljesen átgondolatlan program nélkül! Válság ide vagy oda, ez az alapvető probléma mindhárom projekttel. Nagy ívben nem vesznek tudomást a környezetről – a hely központi fekvése csak és kizárólag gazdasági tényező a projekt várható profitját tekintve, de nem vesz tudomást arról, hogy az élhető város szempontjából mire lenne szükség az adott helyen. Csipak Péternek igaza van – ezt kitalálni nem az ő dolga lenne, de a jelenlegi önkormányzati struktúra felelősségvállalás nélküli poziciókkal és jogszabályok özönével lavírozik évtizedek óta: napnál is világosabb, hogy milyen kudarcsorozatot vonszolva maga után!
Viszont, a különbség az akkori idők, amikor Yuli Ofer és társai megépítették az első plázát, és a jelen között, hogy a magyar városlakó kezd feleszmélni, és egyre kevésbé lehet vele elhitetni a „jótékony beruházó” várost-zsúfoló beépítési hablatyát. Közben megépültek olyan bevásárlóközpontok, irodakomplexumok, amelyek önmagukért beszélnek – világosabban és egyértelműbben, mint ahogy a kerületi főépítész előadta a magáét, és a jelentésük mindenkinek szól: nem jó a városnak, ami az utóbbi évtizedekben történt! Tessék másként gondolkodni!
Alulról az ibolyát
A budapesti dohányosok újabb területről szorultak ki a szenvedélyükkel. Igaz, erre a helyre kevésbé élvezetes menni, mint egy kávéházba vagy étterembe, de kikerülni manapság még elég problematikus. Ott vannak a város legforgalmasabb csomópontjai alatt, és miután a XX.századi várostervezés az autó és az ember kritikus találkozásai helyén az embert küldte a föld alá, ma is kapkodjuk a lépcsőket le és fel, ha utunk egy-egy aluljárón vezet át.
Mint szenvedélyes antinikotinista akár örülhetnék is a fővárosi döntésnek, ha elhinném, hogy ez az intézkedés valamit is javít az amúgy siralmas állapotban lévő aluljárókon. De nem hiszem. Holott az aluljárók a város azon neuralgikus pontjai, amelyekkel ideje lenne komolyan foglalkozni.
Az első aluljárót 1963-ban építették Budapesten, az Astoriánál. Közvetlen oka, látszólag a kettes metró építése volt, de az utasok felszínre juttatását meg lehetett volna oldani aluljáró nélkül is, gondoljunk csak az Andrássy úti földalatti megállóira. Az aluljáróépítés valódi oka az a városfejlesztési szemlélet volt, amely minél nagyobb teret akart adni a felszíni gépjárműforgalomnak, és ezért a kereszteződésekben arra kényszerítette a gyalogosokat, hogy bújjanak a föld alá.
Az aluljárók “célszerűségét” a tervezők azzal indokolták, hogy ezek amolyan “spontán találkozási pontok”, és ha még üzleteket is terveznek beléjük, akkor lesznek aztán igazán vidám helyek. Nem lettek. A majd fél évszázados tapasztalat az, hogy az aluljárók sem nem biztonságosak, sem nem kellemes helyek, és felmérések szerint, ha nem kényszerülnének rá az emberek, nem is mennének le. 2009-ben Hagyó Miklós főpolgármester-helyettes meghirdetett egy “átfogó aluljáró-felújítási programot”, amely során 2012-ig 35 aluljárót újítottak volna fel, potom 35 milliárd forintért. De az “ökoaluljárók”, amilyenekké a legfrekventáltabbak váltak volna, továbbra is csak a burkolatukban és energiatakarékos világításukban lettek volna mások. Vagyis az a 35 milliárdos költekezés sem adott volna választ az aluljáró, mint egy speciális városi köztér problémáira.
Időközben az egész városszervezési szemlélet gyökeres változáson ment keresztül a világban: rájöttünk, hogy hiba volt az autók zavartalan haladását elősegítő minden lépés – az úttest-szélesítés a járdák zsugorítása árán a dugókat nem szüntettük meg, viszont az emberi élet egyre kevésbé elviselhető szintre süllyedt a belvárosokban. Az utóbbi időben a hajléktalan-probléma kapcsán is szó volt az aluljárók áldatlan állapotáról. Ezért is érdemes lenne újrapozicionálni őket.
Azt leszögezhetjük – és bármennyire is szokatlan ez némely városvezetőknek -, hogy az aluljáróra semmi szükség mint közlekedési csomópont! A metró közönségét közvetlenül ki lehet vezetni a járdaszintre – ma még gyalogátkelőkön, bárki eljuthat oda, ahová szeretne, de megsúgom, a zebrák napjai is meg vannak számlálva: a korszerű városban egyre kevésbé korlátozzák a gyalogosokat, sokkal inkább a gépjárművek közlekedését. Londonban már komoly kísérletek vannak a közlekedési lámpák kiiktatására, és a gépjárművek 30 km/órás sebességkorlátozására az úgynevezett camping-elv alapján. A campingekben ugyanis nagyon ritkán történik baleset, és azok sem súlyosak, mivel a közlekedés minden résztvevője odafigyel a másik mozgására is.
Sematikus ábrán az Astoria aluljárót vettem alapul, ahol két régi épületet árkádosítottak azért, hogy lejáratot biztosítsanak az aluljáróhoz. Ezeket megszüntetném. Viszont a másik oldalon van akkora szabad tér a felszínen, hogy a metronak közvetlen kapcsolata legyen, akár mozgólépcsővel.
A városon belüli központi helyzetük az aluljárókat különösen alkalmassá teszik a “városi rendőrség” bázisai kialakítására. A 2006-os podo-programban már megjelent a “policity”, amely feladata a városi közterületek rendjének biztosítása, olyan jogosítványokkal, amelyek ma a közterületfelügyeletnek nincsenek. Ez a gondolat a főpolgármester-jelöltek programjaiba is beszivárgott mára. Egy olyan városban, ahol a gépjárműforgalmat és a parkolást elektronikus rendszer szervezi, nincs szükség parkolóőrökre, de annál nagyobb szükség van olyan rendőrökre, akik a szemetelőket, a sarokba-vizelőket, a kéregetőket és a hajléktalanokat jobb belátásra tudják bírni. Nem kifejezetten erőszakszervezetről van szó, hiszen az ő feladatuk lenne az információ is, és éppen a problematikus szociális helyzetű emberekkel való foglalkozás okán, kiterjedne a szociális ellátás eme speciális szegmensére.
Az ábrán kékkel jelölt területen lehetne a policity logisztikai bázisa, amelyhez három speciális funkció kapcsolódna:
A sárga mező jelzi azt a 24 órán keresztül nyitva tartó – a metro nyitvatartásakor onnan is megközelíthető – “gyógyszertárat”, amely alapvető élelmiszereket és drogéria-cikkeket is árul, kávét is lehet inni, mint ahogy ma már szinte minden benzinkútnál.
Innen lehet megközelíteni azt a vizesblokkot (zöld), amely a wc-n kívül babapelenkázót és zuhanyozó-blokkot is tartalmaz. Méghozzá ingyenesen, mert a város érdeke, hogy az utcáin ne legyen vizelet, és akiknek más lehetőségük nincs, tisztálkodni is tudjanak. Igaz viszont, hogy amint kultúrált és ingyenes lehetőség kínálkozik az emberi szükségletek elvégzésére, a sarokbavizelést is keményen kell büntetni – nem pénzzel, hanem a köztisztasági munkában való részvétellel! A policity szolgálatos tagjai szisztematikusan járőröznek a körzetben, és akit a köztisztaság elleni vétségben nyakon csípnek, azt az elkövetkezendő 4 órában a város takarításában való részvételre kötelezik – nincs kivétel: legyen az magyar vagy külföldi, nincstelen vagy Armani öltönyös úr – takarítóeszközt mindegyik a kezébe tud venni! Egy ilyen egyszerű intézkedésnek rövid időn belül tiszta város lehet a következménye.
Ennek a vizesblokknak csak a policity-ből megközelithető részébe viszik azokat a hajléktalanokat, akiket a városőrség gyűjt be. Mert a városlakó többség érdekében, nem csak törvényeket kell hozni a hajléktalanság megszüntetésére, hanem a jelenlegi helyzet felszámolására gyakorlati intézkedéseket is kell tenni. Humánusan, de határozottan! A tisztálkodás a szociális ellátás belépője. Az ábrán türkizzel jelölt részben van a szociális gondozó fogadószobája és néhány éjszakai menedéket nyújtó szoba. Itt egyetlen hajléktalan nem maradhat tovább, mint néhány órát, amig a szociális gondozó személyes “kilábalási programot” nem készít az érdekelttel együtt. A város segítő kezet kell nyújtson ezeknek az embereknek, viszont, aki munkaképes, annak az ellátásért köztisztasági szolgálatot kell adnia mindaddig, amig más munkát nem talál magának.
Az aluljárók ezen átalakítása miközben megszüntetne egy működésképtelen “közteret” a város valódi közterületeinek javítását szolgálná. Az Astoria-aluljáró ebben is lehetne az első Budapesten.
Adós fizess!
Szövegelemzésnek sem érdektelen az, amit Horváth Csaba az MSZP budapesti frakcióvezetője állít, a devizahitelesek megsegítésére tett javaslatában (NOL 2010.10.25) – „szociális katasztrófa”, „tömegével utcára kerülők”, „elveszítsék lakásukat”… A vörös-iszap katasztrófa smafu ahhoz képest, amilyen nyomort itt lefesteni igyekszik egy populista bejelentést tenni készülő politikus!
Tegyük fel, hogy a szocialisták számításai helyesek, és a fővárosban 400 ezer családot érint a devizahitelek bedőlésének réme. Vagyis 400 ezer család nem képes a lakásvásárlásakor megállapodott feltételek szerint fizetni a törlesztését – tovább nyújtozkodott, mint ahogy a takarója ért, és most bizony, saját meggondolatlansága miatt bajban van. Nem természeti katasztrófa érte őket, csupán saját felelőtlenségük sült el rosszul. Ugyanezek az emberek a hitelfelvétel során választhattak volna biztosabb, és akkor drágább hitelkonstrukciót, de nem tették – hazárdíroztak és egy idő után már nem nyertek, hanem veszítettek. Sajnálatos, de katasztrófáról azért szó sincs!
A házunkban is volt egy fiatal hölgy, aki ebbe a szerencsétlenségbe esett, és amikor látta, hogy a fizetése és a törlesztés közötti különbség drasztikusan kezd csökkenni, egyre több számlát nem tud kifizetni, akkor meghirdette a lakását és bizony eladta, és vett egy kisebbet, olcsóbb helyen – mert ez a normális viselkedés, ha az embernek problémája van. Igyekszik maga megoldani!
Nem csak arról van szó, hogy a főváros amúgy is el van adósodva az előző városvezetés felelőtlen költekezése miatt, ezért kérdéses, hogy miből teremtik elő a szocialisták szerint szükséges 10 milliárd forintot, hanem arról is, hogy amit Horváth Csaba javasol, annak nagyon rossz az üzenete – adós ne fizess, hiszen ha bajba jutsz, majd az adófizetők pénzéből kisegítünk!
Mégis, mit lehetne tenni, ami nem a koldulás és a passzivitás alapján rendezi a problémát, és a főváros ebben még segithetne is a saját hibájukból bajba jutottakon?
1. Tárgyalhatna egy-két bankkal, akik kiegészítő hitelt nyújtanának, vagy a bedőlt hiteleket átcsoportosítva, vélhetőleg a futamidőt meghosszabbítva átvállalnák ezen hitelügyleteket. Pozicióját kihasználva kedvezőbb feltételrendszert tudna kicsikarni az adott bankból, mintha minden hiteles maga igyekszik tárgyalni a bankjával.
2. A főváros szervezhetne egy központi tanácsadást, ahol minden problematikus esetet egyedi módon igyekeznének megoldani – ha csak arról van szó, hogy törlesztőrészlet összegét kellene csökkenteni a fizetőképességhez, akkor egy hosszabb futamidővel ezt vélhetőleg meg lehetne oldani, de ha arról van szó, hogy az adott család a lehetőségeinél jóval több kiadást vállalt, akkor a lakás értékesítése és másik lakás keresése is lehet a segítség módja.
De egyet le kellene szögezni a szocializmus kimúlása után húsz évvel: a tulajdon nem állampolgári jog, akinek tulajdona van, azzal egy sor felelősség is terheli, és azt fel kell tudja vállalni – ha nem képes rá, akkor béreljen lakást, és ne legyen tulajdonos!
Mi történik valójában, ha 400 lakástulajdonos kénytelen eladni a lakását? Kétségtelen, nem valami magas áron, hiszen az ingatlanpiacon most is nagyobb a kínálat, mint a kereslet. Az önkormányzat, a kormány törvényességi támogatásával, kedvezőbbé teheti a lakásvásárlást, akár befektetői céllal is. Erre vonatkozóan volt egy korábbi javaslatom Az építőipari lobbi és a közérdek című cikkemben. Röviden:
– a vásárlási illeték megszüntetése 100 négyzetméter alatti lakások megvásárlása esetén (nem értékhez, hanem műszaki paraméterhez kötve)
– a bérleti díj után fizetendő adó mértékét 25%-ról 10-re csökkenteni
– csak olyan új lakások építését engedélyezni, amelyek energiafelhasználásuk 80%-át megújuló energiából fedezik,
– csak 70 négyzetméternél nagyobb új lakások építését engedélyezni,
– minden eddiginél nagyobb támogatásban (hosszúlejáratú kölcsönökkel és adókedvezménnyel) részesíteni az energiatudatos lakáskorszerűsítéseket,
– ellenőrizni az önkormányzati lakások kezelőinek tevékenységét – miért van annyi üres, önkormányzati ingatlan,
– az állam elismerhetné a nyugdíjalap 20 százalékáig azt a befektetést, amit a magánszemélyek olyan lakás vásárlására költenek, amelyet bérbaádasra szánnak.
Mindezekkel jelentősen megnövelhetnénk a szabad piacon lévő, elfogadható bérleti dijat jelentő lakások számát, és az egész magyar lakásállomány fokozatos javulását is. Nem mellesleg a felelősségteljes állampolgári magatartásnak is nagyobb teret adunk, hosszú távra.
XXI. századi életforma – egy XIX. századi házban
2009 március végén elvállaltam a mi házunk közös képviseletét. Azon kívül, hogy a nehéz helyzetbe került háznak segítsek, úgy gondoltam, hogy mint városgazdász modellezhetem azt, amit Budapesten kéne csinálni. Kísérletnek tökéletes volt, hiszen a sürgető problémák megoldásán túl, az is kiderült, hogy melyek a magyar társadalom jelenlegi állapotában a buktatók, amelyek a nagyívű gondolatok megvalósítását akadályozzák, és végső soron a hatékony működést teszik lehetetlenné.
Mérföldkő volt a házzal való kapcsolatomban az a jövőkép, amit 2009 karácsonyára készítettem a kedves tulajdonostársaknak, és amely megosztotta a közösséget: volt akit lelkesített, de voltak olyanok is, akiket kifejezetten megrémített még a változás esélyének felvetése is. Engem viszont megerősített abban a hitemben, hogy jó műszaki-gazdasági megoldások vannak, csak hiányzik a közös érdek alapján szerveződő, cselekvésre képes közösség – még mindig erősebb a patópálos várakozás, hogy majd valaki más megoldja a mi problémáinkat, addig pedig keresünk egy bűnbakot, akit lehet szidni jelen nyomorúságunkért…
Budapest 2009 – ” Legfőbb, szakmai feladatomnak, mint városgazdász – aki egy időre igyekszik ellátni a ház közös képviseletét – azt tartom, hogy megszülessen egy koncenzusos jövőkép, ami minden lépésünket motiválja. Ehhez, elsőként alapos felmérés volt szükséges, néhány szakértő bevonása, tervek készítése, bizonyos esetekben az engedélyezési eljárás megindítása.
Utcai homlokzat
Ez a homlokzati terv – még csupán munkaközi stádiumban, ennek a munkának a kezdete.
Az utcai homlokzatunk, ha szépnek nem is mondható – a rikító sárga kapu, a szürke falak, a többnyire lehúzott rolókkal – , de nyóckeri átlagban mégsem állunk nagyon rosszul. Viszont, ha bármilyen pályázaton, amit évente kiírnak homlokzatfelújításra, részt akarunk venni – jogerős építési engedéllyel kell rendelkeznünk. Mivel nincs, meg kell csináltatnunk, engedélyeztetnünk kell, és alkalomadtán ezzel pályázni felújítási forrásokra.
Az adottságainkat tehát egyfelől meghatározza az a műemléki környezet, amelyet a szomszédos kéményseprőház jelent, ám a kapun belül úgy alakíthatjuk a környezetünket, ahogy jónak látjuk. Ez persze nem jelenti azt, hogy nem érdemes tiszteletben tartani azt ami érték, de lehetőségünk nyílik felülvizsgálni minden egyes részletet és és feltenni a kérdést, hogy lehetne mindezt jobbá tenni.
Pincék
A mi házunk, mint általában, a volt állami tulajdonú bérházak, a lakások (üzletek) magántulajdonából és tekintélyes mértékű osztatlan közös tulajdonból állnak. Osztatlan közös tulajdon a pince: az első udvar épülettömbje alatt – 514,55 négyzetméter, a második udvar épülettömbje alatt – 611,38 négyzetméter. Tehát összesen: 1126 négyzetméternyi terület gyakorlatilag lomtár!
Ha figyelembe vesszük, hogy a lakások és az üzletek – amelyek után fizetjük a közös költséget – összes alapterülete 4531 négyzetméter, akkor igazán feltűnő a lomtárnyi pazarlás. Persze, a pince mai állapotában aligha használható másra, hiszen falai nedvesek és elosztása is nagyon esetleges, de tudnunk kell, hogy milyen hatalmas területtel lehetne gazdálkodni, ha megoldanánk, az amúgy mindenképpen megoldandó műszaki problémákat.
Első lépésben,a pinceszinten fellelhető infrastrukturális vezetékeket kell rendbe tenni – ebben a tekintetben egyre jobban állunk: elődeim is végeztek felújításokat, idén is tekintélyes mértékű felújítás történt, és néhány helyen már a pincéből induló strangok is megújultak. Mivel a strangok (fel és lemenő víz, szennyvíz, gáz) privát területeken haladnak keresztül, felújításuk akkor történhet, amikor az illető lakás(ok) is felújításra kerülnek, vagy ha már kárt okoztak (falnedvesedés) és ezért halasztást nem tűr a cseréjük. A pincéink rendbetétele szempontjából a földszinti lakásokig vezető szakasz a kritikus.
A pince és egyes földszinti falak nedvességének megszüntetése is közös érdek, mert a talajnedvesség napról-napra rongálja az épület falainak állagát. Végeztünk erre vonatkozó felmérést, árajánlatot is kaptunk arra, hogy miként szabadulhatnánk meg véglegesen a talajnedvességtől. Ahhoz viszont, hogy azt a tekintélyes, nagyságrendileg 5 millió forintos beruházást finanszírozni tudjuk, a pincékkel a mainál sokkal jobb hatékonysággal kellene gazdálkodnunk.
Arról nincs szó, hogy ne legyen a lakástulajdonosoknak bizonyos, lakáson kívüli tároló-helye, de a mai kaotikus helyzetet egy átlátható rend kéne felváltsa.
Műszakilag szépen megoldható lenne, hogy 2-20 négyzetméternyi kizárólagos használatú tárolókat alakítanánk ki a már száraz-falú pincékben, úgy, hogy maradjon olyan, valóban osztatlan közös tulajdonú rész, amit nem lomtárként, hanem mondjuk közösségi térként (edzőterem, szauna, gyerek-foglalkoztató, stb.) használhatunk.
Erre rendkívül alkalmas pinceszakaszunk is van, amely a leghátsó udvarra néző nagy ablakokkal rendelkezik, de most csak lomok uralják.
A lakásokhoz kizárólagosan tartozó tárolókat mindenki a saját igényei szerint választhatja, – akinek egyáltalán nem kell, és akinek 20 négyzetméternyi az igénye, találhat magának megoldást – de ezért, bizonyos összeget fizetnie is kell. A most épülő társasházakban elfogadott rend, hogy a lakáson kívül is vannak tulajdoni részek, úgy mint mélyparkoló vagy tároló.
Ezt a tulajdonosok külön veszik meg, és minimális közös költséget fizetnek érte. Ezt mi is megtehetjük – igaz, ez alapító okirati módosítással jár, de a következő részekből majd kiderül, hogy nem csak ezt kéne módosítani, tehát végső soron, a saját tulajdonú pincerekeszek kialakítása része lenne egy nagyobb átrendezésnek.
A cél, hogy minél rendezettebb környezetben, minél kisebb közös költséget fizessünk, de az a közös költség az igénybevett szolgáltatások arányában legyen meghatározva. Azzal, hogy a pincerekeszek nem közösek, hanem kizárólagos tulajdonú, rendezett tárolókká válnak, és ezzel bizonyos bevételt generálnak a közösségnek, a házunk lehetőségeinek jobb kihasználása felé tehetjük meg az első lépést.
Cselédlépcső
A bérpalota, amely 1885-ben épült, szükségképp tartalmazott cselédlépcsőt is.
Az akkori társadalmi rétegződésben ez ugyanúgy hozzá tartozott az épülethez, mint a személyzeti közös WC, vagy a konyhából nyíló cselédszoba és a személyzeti bejáró. Ma már semmi jelentősége nincs, ennek megfelelően alig használják közlekedésre, sokkal inkább arra, hogy a szomszédos lakásokba nem férő holmit ott tárolják.
Ugyanakkor, amíg ez közös terület, addig a társasháznak ezt fenn kell tartani, vagyis takarítani, világítani sőt, amilyen állapotban van, előbb-utóbb fel is kellene újítani.
Vagyis a cselédlépcső „viszi a pénzt”, miközben minimális a használata.
Egyesek azt feltételezték, hogy esetleg tűzrendészeti okokból szükség lehet erre a lépcsőházra, de miután kint járt egy szakértő és megvizsgálta az épület adottságait,
egyértelműen kijelentette, hogy tűzoltási szempontból erre szükség nincs, és erre vonatkozóan bármikor irásos szakvéleményt is tud adni.
Egyelőre azonban csak a lehetőségeket vizsgáljuk.
A cselédlépcső emeletenként 12,75 négyzetméternyi helyet foglal el. Ha elbontanánk, egy 12 négyzetméteres szobát nyerhetne valamelyik szomszédos lakás.
Három emeleten lehetne ezt hozzácsatolni valamelyik szomszédos lakáshoz. Természetesen nem ingyen, de méltányos áron, hogy a közösségnek és az egyénnek is megérje. Annak a lakástulajdonosnak is, aki megveszi a társasház által kialakított helyiséget – a lépcsőbontás és a helyiségkialakítás saját beruházásban történne, hogy külső személynek ne legyen ebből haszna – és a társasháznak is, hiszen nem kell többé a cselédlépcsőházra költenie. De még a többi tulajdonosnak is megérné, hiszen a tulajdoni hányad csökkenne azoknak, akik nem élvezik a többletterület előnyét, és ezzel a közös költség is.
A cselédlépcső elbontásával a negyedik emeleten is kialakítható lenne egy, a mai közösségi helyiségnél kisebb iroda-irattár, és ezzel újabb bevételi forráshoz jutnánk a 22 négyzetméteres közösségi helyiség kiadásával. A földszinten pedig, mivel a pincelejáratot meg kell tartanunk, a feljárati lépcső elbontásával egy kiváló motor-parkoló lenne kialakítható a házunkban most az udvarban parkoló két motor számára. Tehát, azon felül, hogy 36 négyzetméter magántulajdonba kerülne, a fennmaradó 24 négyzetméter is célszerűbb használatra fogható lenne. Természetesen, ez is része lenne az alapító okirat számadatai módosításának, ahogy a pince „privatizálása” is, de ezzel még nem fejeztük be a lehetőségek tárházát.
Légudvarok
A mi házunkban 50 négyzetméternyi (padlószinten) légudvar van. Többségük alig nagyobb, mint egy négyzetméter, de van négy olyan, amely 6-7 négyzetméternyi. Azt a kettőt, amelyet három oldalról ugyanaz a lakás vesz körül, a lakástulajdonos beépítette a maga lakásába. Ezzel semmi baj nem lenne, ha kértek volna rá építési engedélyt, megvették volna a közösségtől, és miután a lakásuk alapterülete ezzel növekedett, a megnövekedett közös költséget fizetnék. Csak a közös költség-különbözet havonta 1500 forint, a mai árakon, arra a területre, amit a közösségtől elbirtokoltak.
Hogy félreértés ne essék, nekem nem az ellen van kifogásom, hogy valaki hasznosítani szeretné az amúgy szintén csak kiadásokat jelentő légudvarokat, csupán úgy gondolom, hogy ezt is valamilyen rendszer szerint kéne tenni, mondjuk úgy, hogy megveszik a társasháztól a területet, építési engedélyt kérnek rá, és fizetik a nagyobb lakás utáni közös költséget. Tovább megyek: szerintem, a háznak kifejezetten érdeke lehet a légudvarok földszinti részének a hasznosítása, mert ebből az összegből rendesen megoldhatnánk a légudvarok falainak felújítását a többi emeleten. Hiszen a vakolat ott is hullik, mindenkinek érdeke lenne, hogy egyszer rendbe tegyük mindegyik légudvart.
Ha pedig módszeresen, a ház mind a 13 légudvarát beleintegrálnánk a privát lakásokba, akkor egy építési engedéllyel és alapító okirat-módositással megoldhatnánk az ügyet, mindenki megelégedésére.
Igy lehetne olyan műszaki megoldásokat is találni, amely nem zavarja a környezetet, de a szellőzést továbbra is biztosítja.
Ott, ahol két lakás ablakai is a légudvarra néznek, a földszinten nyitott teraszt vagy mini-kertet is ki lehet alakítani, az egyik lakáshoz kapcsolva.
Mindenki jobban járna ha a málló vakolat látványától megszabadulna.
Padlás
A padlás korabeli funkciója a hőszigetelés és a csapadéklevezetés volt. Ma már, az üres padlástérnél sokkal korszerűbben is megoldható a fenti két funkció. Vagyis a padlásra ma már nincs szükség. Sok társasház ezt úgy értelmezi, hogy akkor nosza, adjuk el a padlásteret valamilyen vállalkozónak, aki belenyomorít egy csomó lakást, a társasház pedig kap egy kis pénzt, amit a ház felújítására költhet.
Ebben a házban is volt egy ilyen akció – szerencsére a józan többség leszavazta.
Átnéztem a 2007-ben benyújtott ajánlatokat. Rémisztőek. Az ajánlatok nagyon hasoló kondíciókban, 87 millió forint értékű felújítási munkát vállaltak volna azért, hogy 2000 négyzetméternyi lakást nyomtak volna rá a meglevőkre! Ne feledjük: ma 4531 négyzetméter lakás és üzlet van az épületben, ami gyakorlatilag 72 lakást jelent a házmesterlakással és egy korábbi, nagyobb lakás szétválasztásával együtt. Ha az utcai üzletek alapterületét levonjuk, akkor most 66 négyzetméter/lakás az átlag. Ebben vannak kis és nagy lakások. Ha a beruházó 2000 négyzetmétert akart beépíteni – egy szintet a már amúgy is magas első szárnyra, két szintet a most kétemeletes épületrészre, totálkárossá téve annak szépséges udvarát – akkor az kb. 50 plusz lakást jelentett volna egy bejáratra – panelzsufi-szerű értékcsökkenést jelentve minden egyes meglévő lakásra nézve!
Ebből, talán nyilvánvaló, hogy nekem eszembe sem jutott olyan megoldás, amely drasztikusan növeli a lakások számát, vagy az épület magasságát, rontja a meglévő udvar benapozási mutatóit.
1. Az utcai homlokzatunkat a műemlékfelügyelőség „vigyázza”, itt a meglévő cseréptető az utcakép része, még akkor is, ha az utca szintjéről ezt nem nagyon látni. Ráadásul, ezen a részen van elhelyezve a VODAFONE-antenna, alatta a padlástérben a szerelőszoba és az összes merevítő-tartó, ami az antennához kell.
Itt van a liftgépházunk is, de marad bőven még olyan padlástér, ami további hasznosításra alkalmas lehet.A fedélszéket megvizsgáltattam, azzal nincs probléma, csak a cseréptartó lécezés és a cserépfedés szorul mielőbbi felújításra. Manapság azonban van olyan magyar találmány, amely a cserépből csinál napelemet, tehát a nyeregtető déli oldala úgy is működhet, mint egy kisebb naperőmű.
2. Telkünk nagyszerű adottsága, hogy az utcai front észak-nyugati és mintegy 90 méter mélységben délkelet felé nyúlik be. Telkünk mélysége a Horánszky utcában 5 bérháznak ad helyet! A két épületszárnyat három udvar szakítja meg, illetve választja el a déli szomszédtól. Ennél ideálisabb terepe nem is lehetne egy napelemekkel borított zöldtetőnek!
A kérdés, mint már korábban, hogy megtartunk egy üres padlásteret, amelyet alig valamire használunk, de rövidesen tekintélyes összeget kell a felújítására fordítanunk, vagy olyan megoldást keresünk, ami nem viszi a pénzt, hanem hozza is! Vagyis olyan beruházás irányába keresgélünk, amely folyamatos bevételt jelent majd a háznak az elkövetkezendő húsz évben.
Nyilvánvalóan, a tetőszerkezet napelemes cserepekkel való felújítása, illetve a zöldtető kialakítása is komoly beruházás, de erre két forrásból lehetne pénzt szerezni:
1. A Környezetvédelmi és Vízügyi minisztérium Fejlesztési Igazgatósága már meghirdette az energiamegtakarítást kezdeményező pályázatát, egyelőre panelépületekre, de Takács Gábor irodavezető tájékoztatása szerint már készül a hagyományos technológiájú társasházakra is egy pályázat, amely az ilyen irányú felújításokat, átalakításokat támogatja. Ebben a tekintetben lehetünk minta-értékű projekt.
2. Az „önerőt” saját beruházású, szolid ráépítéssel oldhatnánk meg, amely csak a hátsó épületszárnyon történne, úgy, hogy nem a tetőtérbe nyomorított gyufásdoboz méretű lakások épülnének nagy számban, hanem csupán a jelenlegi tetősíkon belül 5 db nagy tetőteraszos lakás, amely a rendelkezésre álló szintterületből 480 négyzetmétert építene be, és 140 négyzetméternyi tetőterasszal növelné a hasznos alapterületet. Ennek az öt, valóban luxuslakásnak a forgalmi értéke, még a mai, válságos időkben is 180 millió forint körül van. Az eladási ár és a megépítés közti különbség kerülne befektetésre a zöldtetős, napelemes kialakításra, amely aztán folyamatos bevételt generálna a közösségnek.
Ily módon csak minimális mértékben növelnénk a lakások számát, miközben az új lakások egy merőben új életminőséget jelenítenének meg: a pesti belvárosban csendes, védett helyen lévő igazi penthausok.
Csakhogy, nemcsak az új lakások lennének értékesek, hanem ezzel a beruházással a meglévő lakások értéke is ugrásszerűen nőne. A saját beruházás konstrukcióban a beruházói haszon is a házban marad, ami lehetővé tesz egy minőségi felújítást a gangokat és a többi közös teret illetően is.
Aki látta a közösségi helyiséget, vagy a liftet, de akár a szeméttárolónkat is – az kapott némi előképet arról a műszaki és esztétikai szinvonalról, ami alá, a magam részéről sosem mennék. Lehet, hogy ez a szint egyeseknek túlzás, nekik az üres konzervdobozok a lépcsőházban éppen megfelelőek, de azt hiszem, hogy ennél mindannyian többet érdemlünk.
Bizonyára lesznek olyanok, talán éppen azok az idős emberek, akik szenvedésként élték meg a nyári felújításokat, akik köszönik a változásokból nem kérnek. Csakhogy ez a program nem olyan holnap kezdődő építkezés, mint amiket le kellett bonyolitani a sűrgősség okán, hanem egy jó előre megtervezett és ütemezett felújítás részei lehetnének, amely egyelőre csak az irányt tűzné ki – ide lehetne eljutni, ha összefogunk.
A megvalósitás, éppen a program összetettsége okán fokozatos lehet csak, a kifutási ideje 4-5 év. Mégis, mostanában kell arról döntenünk, hogy merre az arra, mert a közben felmerülő problémákat ennek függvényében kell kezelnünk. És akkor itt térnék ki az elmúlt év kéményfelújítási projektjének buktatóira – a következő bejegyzésben.
Lépcsőházak
A már említett cselédlépcsőházon kívül két főlépcsőházunk van. A homlokzati szárnyon van az idén felújított liftünk, a belső szány lépcsőháza pedig még mindig magán viseli a hetvenes évek IKV-stílusú felújításának nyomait – a cuppantott vakolat, mint lábazat takaríthatatlan.
A belső épületszárny valamikor a XIX. század közepén épült. Sajnos, az eredeti homlokzatra vonatkozó dokumentumokat nem találtunk a levéltárban. Mivel egy főrendi nemes, báró Podmanitzky László tulajdona és lakhelye is volt legalább 1885-ig, feltételezhető, hogy a mainál jobb anyagok és kivitelezési minőség jellemezte.
Liftet a mai formájában nem lehet beépíteni ide, annak ellenére, hogy igen szép belső tere van, mert csak a sarkokban van „pihenő”, vagyis a lift emeletenkénti megállóhelye csak a lépcsőház teljes átalakításával lenne elérhető.
Ha megvalósulna a „zöldtető” alatti laza-tetőteraszos beépítés a mostani kétemeletes épület harmadik emeleteként, akkor is két megoldás kínálkozik:
1. a meglévő lépcsőházba egy olyan lift kerülne ami csak a harmadik emeleten áll meg…
2. vagy a meglévő lépcsőházat úgy átalakítani, hogy minden szinten kialakuljon egy éppen akkora pihenő, ami a liftbe való ki-beszállást lehetővé teszi.
Utóbbi esetben is megtartható lenne az eredeti korlát – a lépcsőfokok kényelmessége sem kellene változzon, az anyaga viszont már régen értékét vesztette.
A belső lépcsőház mai formájában alig használt. A belső tömb 9 földszinti lakásának lakói az első udvaron átvágva, kihagyják ezt az élményt, a felső két emelet összesen 18 lakásának lakói pedig az első tömb függőfolyósóin átvágva a liftes lépcsőházban ereszkednek alá, vagy maguk is használják a liftet. Két hölgy jár-kel makacs elszántsággal a nappal is elég sötét lépcsőházban. Ők is, és a többi lakó jobbat érdemelne, de nézzük meg, miként lehetne ebben is markáns javulást elérni.
Ezt a lépcsőházat akkor használnák többen, ha kellemes élményt jelentene az első udvaron keresztülmenni, maga a lépcsőház is vonzóan világos és tiszta lenne, illetve itt is lenne egy lift, amivel fel lehet menni az emeleti szintekre. Mindhárom feltételnek teljesülnie kell ahhoz, hogy valaki ezt az utat válassza, amikor mondjuk két kisgyerekkel délután hazatér, és nem a most rövidebb utat – a kaputól jobbra a liftes lépcsőházat és az emeleti gangon való átjárást.
Tehát, bármilyen furcsa dolog, a második lépcsőház használati gyakoriságát erősen befolyásolja az, hogy mennyire kellemes átmenni az első udvaron. Most nem túlságosan nagy élmény, mert az udvaron is, éppen úgy, mint a gangokon, mások lakása ablakai alatt halad az út – az udvar közepén kialkult növényzetet fantáziátlan betonkeretként veszi körül a járda. A kertek használhatóságáról a következő fejezetben szólok, de mint ahogy korábban is kiderült, a dolgok szoros kapcsolatban vannak egymással, ezért már most meg kell említeni a kert-kérdést, pedig még csak a lépcsőházak felújításának ügyénél tartunk.
A második lépcsőház felújítása, az eddigiek alapján, meglehetősen költséges akció lenne, ám abban az esetben, ha a második tömb kétemeletesből tetőteraszos, háromszintessé alakulna – elkerülhetetlenül szükségessé válna. Vagyis a második lépcsőház felújításának katalizátora is a tetőtér-hasznosítás korábban felvetett formája lehetne. Igy a belső tömb lakóinak saját liftjük lenne, ami viszont az első tömb liftjének terhelését 18+5= 23 lakásnyi gyakorisággal csökkentené. Ezek után az első lépcsőházban, a most kissé agyonhajszolt liftet már csak 36 lakásnyi közlekedés terhelné.
A második lépcsőház teljes felújítás bármilyen barbár dolognak is tűnik a múltat kedvelő lakók körében, tulajdonképpen egy ilyen átépítés idézhetné fel az eredeti eleganciát a legméltóbban. Alapos tervezéssel, az épen maradt korlát felhasználásával, sőt az építés korát idéző anyaghasználattal ezt a most igen elhanyagolt részét a háznak vonzóvá tehetnénk.
A világítás-technika nem az időnként kiégő körték cseréjében érné el csúcspontját itt is, és a mostani liftes lépcsőházunkban is. Mindkét helyen totálisan diszfunkcionális a világítás – alig látni a lépcsőfordulókat.
Az első tömb lépcsőházát pár évvel ezelőtt „felújították” – ami egy vitatható minőségű festést jelentett.
Felújítás, az én fogalmaim szerint nem a múltszázadi állapotra való visszatérést, hanem olyan minőségi javulást jelent, amelyben minden, ami a múltból érték, azt megőrizve, de mindent, ami elavulttá vált, korszerűsítve újítjuk meg az épület adott részét. Egy sokak által használt lépcsőházban a takarítás hatékonysága érdekében olyan lábazati megoldásokat illik választani, ami könnyen és gyorsan tisztántartható. A szokásos élvédőzésnél is hatásosabb kell legyen a sarkok védelme, hogy az első költözés nyomát ne lássuk viszont. A festés alkalmas kell legyen arra, hogy szükség esetén ugyanazzal az árnyalattal javítható legyen – nem holmi kézi keverésű, éppen ez jött ki – árnyalat, hanem jegyzett katalógusszám szerinti. Igy egy rendszeres , negyedévenkénti karbantartással a lépcsőház évzizedekig őrizheti a szépségét.
Kertek
A mi házunk legfőbb értéke az a három kert, ami már van, még akkor is, ha mindhárom rászorul némi újrafogalmazásra. Korábban már írtam arról, hogy szerintem, milyen problémái vannak az első udvarbeli kertnek, most összefoglalnám mindazt, amit a kertekkel kapcsolatban a programban fontosnak vélek.
1. A kert ne legyen csupán látvány – még az is, aki csak keresztül akar vágni rajta, valamelyik lakásba igyekezvén, érezze, hogy gyalogútja mindkét oldalán növények vannak.
2. Lehessen kiülni a kertbe – nem egy ronda betonplaccra, hanem a kertet behálózó gyalogutak mentén, vagy olyan helyen, ahol legtovább süt a nap, és közben jelenlétünkkel nem zavarjuk a közeli szomszéd magánéletét a saját lakásában.
3. Legyen helye a különböző korosztályoknak, anélkül, hogy egymást zavarnák.
A második udvarbeli szökőkút körül a csendes elmélkedésé, olvasásé, esetleg a csecsemők napoztatása egy kis darab füvön, ahová le lehet tenni egy pokrócot.
Télen a belső kertek gyalogútjain sétáltatni a babát a kocsiban sokkal egészségesebb, mint az utcai levegőn bárhová elmenni. Nagyobbacskáknak lehetne olyan játszóeszközöket tenni az első udvarba, amelyeket szülő felügyelet nélkül is használhatnak. A játék nem jelent feltétlenül rendetlenséget és zajt , ami az idősebb lakókat zavarja – legyen gyerekbarát környezet, hogy ne csak egyetemisták átmeneti lakása és öregek végső otthona legyen a mi házunk!
Egészségesen változatos társadalmi összetétel akkor alakul ki, ha lehetőséget adunk a különböző életformák egymás mellett élésére, és nem tilalomfákat szúrunk le úton-útfélen.
4. Azzal, hogy a gyalogutak behatolnak a kertbe, a földszinti lakások előtt is több a zöldfelület, ami nagyobb intimitást nyújthat ezeknek a lakásoknak. Mivel a földszinti lakások a legkevésbé naposak, hátrányukat azzal kompenzálhatjuk, hogy megerősítjük a kertkapcsolatukat. Ezzel párhuzamosan a többi lakó szívesebben tartózkodik a kertben, ha nem érzi azt, hogy a földszinti lakások életét ezzel zavarja.
5. Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy egy zeneimádó szomszéd rádiója.
Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nemcsak a földszinten, hanem a csupasz, északi házfalon és a függőfolyósókon is rendkívül hasznos. A hetvenes években kicserélt, jellegtelen gangkorlátokat be lehetne futtatni borostyánnal, vadszőlővel, amelyeket a növényszerető lakók egyéni telepítései csak gazdagítanának. Ezek öntözése automatikus, csepegtető öntözéssel történne, amely a leggazdaságosabb minden szempontból.
6. A meglévő növényzet meglehetősen kesze-kusza – rendszeres gondozásról még most sem beszélhetünk, dacára a tavaszi és nyáreleji kertész-szombatokról, és a kertészmérnökünk magánigyekezetéről. Korábban még ennyi sem volt, sőt, meglehetősen szakszerűtlen visszavágással a meglévő fákat is évekre tönkretették. Éppen ezért az áttervezett kertben (amely a fák és nagyobb bokrok megőrzésével kell történjen), szakemberek segítségével kell megoldani az (át)telepítést, és a következetes kertgondozást is. Ennek része az automata ötözés, ami víztakarékos és a növények növekedése szempontjából is optimális. Nem mond ellent ennek, hogy a közösség, szakszerű irányítással, rendszeresen részt vegyen a kert gondozásában – sőt, a kertészkedés a közösségépítés rendkívül fontos része, különösen, ha módszeresen és rendszeresen csináljuk.
7. A funkcionalitáshoz tartozik az esztétikai élmény is, ha rehumanizált lakó-környezetről akarunk beszélni. Ennek az élménynek a része a növényzet, a padok, a gyalogutak burkolata. Az egyébként tankparkoló – vastagságú beton nem tartozik az élmények világába. Persze, beton is lehet esztétikus, ma már könnyen színezhetjük is a betont, nem kell feltétlenül drága járdaburkolatban gondolkodni. Fontos a jó vízelvezetés, az ennek megfelelő lejtési viszonyok kialakítása, és a könnyű takaríthatóság kérdése.
8. A kertektől elválaszthatatlan az átjárók problémája: a kapubejáró, annak a burkolata és a szükséges tárgyi környzet (postaládák, szemetesek, lábtörlők, faliújság, pihenők, stb.) Ugyanitt szó kell essen a kerékpárok és motorok tárolásának funkcionális megoldásáról mind a nyári, mind a téli hónapokban. Szükséges felvetni a kerteket elválasztó rácsokat is, amelyek biztonsági okokból kerültek oda, ahová, de a technika ma már más lehetőségeket is kínál – nem feltétlenül a sokszoros zsilipelés technikája a legjobb ebből a szempontból.
9. A két főlépcsőház kapcsolata a külső térrel, vagyis a kerttel, meglehetősen esetleges. Nemcsak a balkonnövények teleletetése szempontjából, hanem a lépcsőház funkcionalitása és esztétikai szinvonala miatt is érdemes újraértelmezni a lépcsőház-külvilág kapcsolatot.
Időrend
Szeretném hangsúlyozni, hogy itt nem arról van szó, hogy holnap nekiesünk a pincének-padlásnak és folyamatos építkezésekkel tesszük tönkre a békés lakók életét. Ellenkezőleg: éppen azért, hogy ne legyen hol itt – hol ott építkezés, hanem a felújítás hosszabb távú programját alapos tervezéssel és körültekintő, előzetes szervezéssel olyan ütemekre bontsuk, amelyek egymást kiegészítik, és közben elviselhető életet is biztositanak az ittlakóknak. Nem lehetetlen dolog, csak nagyon sok előzetes felkészülést jelent.
Az általam javasoltak semmilyen sziklába nincsenek bevésve – bármennyire is igyekeztem szakmailag a legjobbat összeállítani, ez, ebben a formában még csak egy vitaalap. Megvalósitása csak akkor lehetséges, ha minél többen fogadják el, nem csak valamilyen szavazáson, hanem az együttműködés szintjén. Éppen ezért a MIT csinálni célmegjelölés mellett a HOGYAN kidolgozása legalább olyan fontos eleme ennek a javaslatnak, hiszen azokra a nehéz kérdésekre kell választ adjon, hogy miből finanszírozzuk a munkálatokat és miként történjen az átalakulás úgy, hogy az élet minősége közben ne sérüljön.
Amennyiben eljutunk egy közmegegyezéses programhoz, akkor a következő évben a hangsúly a tervezésen kell legyen. Kivitelezés szempontjából részlegesen előkészített munka a méretlen elektromos hálózat fokozatos felújítása, mint ahogy idén a szennyvízhálózaté volt. Ha nem várjuk meg azt, hogy az aluminium vezetékek a túlterheléstől beégjenek, hanem már a közeljövőben nekilátunk ennek a felújításnak, akkor a vezetékcsere nem okoz sem túl nagy zajt, sem túl nagy rumlit a közös területeken. Időben is kisebb terhelést jelent a lakókra. Közben készülhetnek a tervek, az engedélyezési eljárás, a pályázatok és a különböző árajánlatok begyűjtése. 2010 ezzel a csendes felkészülés éve lehet.
2011-ben kezdődhetne a pince-felújítás első üteme, az első udvar épületének valamelyik traktusában. Aféle mintaprojektként, ami a talajnedvesség elleni védelemmel kapcsolódva a pincéink egyötöde-mértékében bemutathatná, hogy milyen is lehetne a pince. Ugyanerre az évre tehetnénk a viszonylag kis munkával járó cselédlépcső-megszüntetést. Mivel a cselédlépcsőt hermetikusan le lehet zárni egy-egy jól rögzített fóliával, a bontás és építés pora-mocska a minimálisra csökkenhetne. Jó előkészítéssel ez a munka három hét alatt lebonyolítható.
2012-re alaposan előkészíthető lenne az öt tetőteraszos lakás építése. Saját beruházásban, úgy, hogy mire az építkezés megkezdődne minden lakás megvételére megszületne a megállapodás. Csak akkor kezdenénk az építkezést, ha minden lakás megépítésének fedezet biztosítva – nem akarunk úgy járni, mint azok a társasházak, amelyek eladták a tetőterület egy vállalkozónak és most tető nélkül várják a jobb időket…
2013-ban felszabadul a Lakás Takarék Pénztár-beli lekötésünk, de ez „aprópénz” ahhoz képest, amit a megépített 5 tetőteraszos lakásból profitálhat a társasház, amit viszont azonnal be kell fektetnünk olyasmibe, ami folyamatos hasznot hozhat a közösségnek – ez a zöldtetőre telepített nepelemes erőművünk, ami példaértékű lehet. Négy év alatt mindent meg lehet tenni annak érdekében, hogy a legjobb megoldást, a leggazdaságosabb módon építsük meg.
2014-től a tetőtől lefelé folyamatosan újíthatjuk fel a gangok burkolatát, az első és a harmadik udvarbeli homlokzatokat, miután az elektromos hálózatok cseréje már megtörtént, nem rohangálnak szabadon vezetékek a falakon. Ha szerencsésen pályázunk és gazdálkodunk, akkor az utcai homlokzatunk felújítására is van esélyünk: ehhez nemcsak a most készülő tervek engedéylezése szükséges, hanem az is, hogy jól működő üzletek legyenek a házunk utcai homlokzatán, hogy ők is érdekeltek legyenek a megújulásban.
2015-re egy olyan társasházzá lehetnénk, ahol a közös és privát területek aránya jobb a mainál, ezért kevesebb közös költséget fizetve magasabb szinvonalú szolgáltatásokat kap az itt lakó, a tulajdonos pedig megelégedéssel nyugtázhatja, hogy ingatlanának értéke hatalmasat ugrott az ezred első évtizedének áraihoz képest.
Pénzügyi egyensúly
Eddig, a társasház megalapításától számított közel két évtizedben, a kiadásokat a tulajdonodok által befizetett közös költségből finanszírozták- jórészt. Voltak idők, amikor a közös képviselő sikeresen pályázott – a közpénz elköltésének módját mások vitatták, hogy finom legyek. Valójában lopást, sikkasztást emlegetnek a házban, de egy konkrét bírósági itéleten kívül a közpénz felhasználásának mélyreható elemzése nem történt meg. Ezen egyébként egy könyvvizsgáló sem segíthet, hiszen az elköltés műszaki tartalmának vizsgálatához komplexebb tudás szükséges. A magam részéről a 2008-as kémény-ügyet vizsgáltam meg alaposabban, de ehhez is szükségünk lenne egy bírósági szakértőként jegyzett független szakértőre ahhoz, hogy bármit is visszapereljünk. A pereskedésnél hasznosabb lenne a tanulságokat levonni, hogy az elkövetkezendő években ugyanazt a hibát ne kövessék el a közös képviselők.
Az első tanulság, hogy az ingyenpénz akkor hasznos, ha olyan felújítást támogat, amely a pályázattól függetlenül a háznak éppen aktuális problémája. Ha nincs az az elképesztő kitétel a lifttel kapcsolatban, hogy csak életveszélyes lift felújítása jöhet szóba, akkor a mi liftfelújításunkhoz kapható pályázati támogatás nagyon jól jött volna. De a felújítást a közösségi érdek és a technológiai sorrend kell alapvetően motiválja és nem az, hogy az önkormányzatnak most mire van kedve pénzt adni. Mivel a közpénzek osztogatásának egyre kisebb lesz a tere az elkövetkezendő években, alapvetően a saját erőből való gazdálkodás kell megerősödjön. Nem azzal a primitiv módszerrel, hogy fizessenek többet a tulajdonosok, hanem úgy, hogy a ház, mint ingatlan adta lehetőségeket minél jobban használjuk ki. Erre első lépést az a közös képviselő tette, aki az utcai homlokzaton lévő padlásrészt a VODAFONE-nak bérbe adta.
Egy másik képviselő a padlástér hasznosítását látta célravezetőnek : 80 millió értékű felújítási munkáért még 50 lakást nyomott volna rá erre a már most is elég nagy lakásszámú épülettömbre – nagyon rossz üzlet lett volna még akkor is, ha az építkezés a legsímábban ment volna. Már csak azért is, mert a megnövekedett lakásszámú társasház azután éppen úgy, mint most, nagyrészt a közös-költség befizetésekből lett volna kénytelen gazdálkodni. Holott, ahhoz, hogy az egy négyzetméterre eső közös költség csökkenjen, az alternatiív bevételeket kell növelni.
Rehumanizáció
Meggyőződésem, hogy a várostervezésben egy minőségi váltás előtt állunk, amelyre a helyzet már az utóbbi harminc évben megérett, sőt, sok helyütt a világban elindult a folyamat, akár magánemberek kezdeményezéseként, akár városvezetők tudatos lépéseiként. Ez a folyamat a meglévő városaink rehumanizálása, amely párhuzamosan halad a környezetvédők azon mozgalmaival, amelyek nem a fejlődést vetik el, tehát nem akarják visszafordítani az emberiséget a középkori „természetközelséghez”, hanem éppen a technikai vívmányok segítségével a környezetünket emberibbé teszik. Megőrízzük a múltból azt, ami igazi érték, amin az identitásunk alapszik, de nem akarunk megállni a múltban.
Ez a szemlélet nem egyetlen dologtól várja a megváltást, hanem komplex módon értelmezi újra az ember és a természet, valamint a városi környezet viszonyát. Ebben minden egyes ember, de főként a kisebb közösségek kezdeményező ereje a legfőbb érték. Az önkormányzatok, a szaktárcák támogatására persze szükség van, de az, a mai, magyar viszonyok mellett, az engedélyezés bürokráciájának csökkentésében és források felkutatásában teheti a legtöbbet, nem pedig az effektiv pénzügyi támogatásban. Ugyanis ennek a komplex szemléletnek része a tudatos, kiegyensúlyozott gazdálkodás.
A módszer, mint ahogy ebben a szakaszosan ismertetett koncepcióban is, a mi házunkkal kapcsolatban, hogy alaposan felmérjük a helyzetünket és megjelöljük az elérendő célt. A cél kijelölésében nem félünk merészet álmodni. Ezt a fázist nem szabad, hogy megbénítsa az „úgysem sikerül” -effektus.
A tervezés akkor jó, ha az adottságokat a lehetőségek maximuma fénykörében a legtávolabbi pontra helyezi. Hiszen a tervezésnek mindig számolnia kell a közben eltelő idővel! A budapesti metróépítés tragédiája nemcsak a korrupció, ami kíséri a megvalósítást, hanem az, hogy már megtervezése pillanatában (a hetvenes években) egy „kifutó szemléletet” képviselt. Már a hetvenes években elég jól érzékelni lehetett, hogy a személyautó szétdúlja a városainkat, és annak nem nagyobb felszíni teret kell adni, hanem a közösségi közlekedést kell „csábítóbbá”, nem pedig tömegessé tenni. Egy várostervezőnek igen érzékenynek kell lenni az „idő szavára” ahhoz, hogy a közösségi befektetések a leghasznosabbak legyenek.
Olykor a lemaradás hasznos, mert a fejlődés nem egyenes irányú – időnként zsákutcákba fut. Ha látom, hogy az előttem haladó éppen tolat kifele valahonnan, ostoba dolog követni azt a fázist, amikor beszaladt a zsákutcába. A mi házunkban is volt egy pusztítás-szerű felújítás a hetvenes években, de ha elég okosak vagyunk, akkor nem azt a trendet követjük, hanem meghalljuk a XXI. századi hangokat és arra tervezünk, ami húsz év múlva is haladónak számít. Budapestet ezzel a szemlélettel építették a XIX. században és ezért még most is elég használható mindaz, amit akkor hoztak létre. Akkor iszonyúan elmaradt város volt ez, Párizshoz, Londonhoz képest, de az akkori vezetők voltak olyan merészek, hogy nem a szomszéd telkére pillantgattak, hanem a legfejlettebb módszereket követték.
Szerencsénkre, a mi házunk udvarát nem betonozták le parkolónak, és megúsztuk a 2000 négyzetméternyi területtel való felülépítést is. De azzal, ha nem csinálunk semmit a távolabbi jövő érdekében, nem ússzuk meg a problémák besűrűsödését. Vagyis, a tetővel akkor is kell foglalkoznunk, ha nem csinálunk zöldtetőt, csak legfeljebb, jó sok pénzért lesz egy XIX. századi padlásunk, kihasználatlanul, ahelyett, hogy áramot termelnénk, és javítanánk a környezetünk mikroklimáját.
Azzal, hogy nem foglalkozunk a pincében lévő rumlival és a talajnedvességgel, attól még nedvesednek a falak, ami egészségkárosító és a pincében csatangolhatnak a patkányok, ahelyett, hogy értelmes dolgokra használnák több, mint ezer négyzetméternyi területet.
Elnézhetjük, hogy a közös területnek számító légudvarok földszintjét elbirtokolják „élelmes” lakótársaink, de attól a légudvarok falait nem hagyhatjuk az idők végezetéig potyogó vakolattal. A cselédlépcsőt sem kell felajánlani a szomszédos lakások tulajdonosainak megvételre, belemenni egy lépcsőbontásos projektbe, de attól még takarítani, sőt felújítani is kötelességünk.
Vagyis, előttünk áll a lehetőség, hogy meglévő adottságainkat célszerűen felhasználva gazdálkodjunk és ne a közös költséget emelgessük évente azért, hogy a rengeteg kiadást valamiből finanszírozni tudjuk. Mert a kiadásokat nem tudjuk megúszni, akár igy, akár úgy döntünk.
Társasházi élet
A mi házunk jövőképe, az építkezések utáni időszakra kell tekintsen ahhoz, hogy lássuk az értelmét az oda vezető útnak. Ez a jövőkép, egyelőre még csak az én fejemben létezik, de ha a társasházi közösség többségének lesz annyi bátorsága, hogy mer álmodni, akkor a valóság is azzá válhat.
Bár a kerületi tervek szerint a Bródy Sándor utca vegyes forgalmúvá válása bizonytalan időbe vész (vagyis 2010 utánira), reméljük, hogy ez a terv mégis megvalósul, és a Bródy nem egy csupasz falakból, parkoló és egy irányba tovasuhanó autókból álló utcakép lesz, hanem szélesebb járdával és fákkal – emberibb környezet. Mert ezzel párhuzamosan válhatnak forgalmasabbá az üzletek, és ha az üzletek jövedelmezőek, akkor a ház homlokzati felújítása nekik is elemi érdekük. Egy szép, tiszta utcai homlokzatú házba öröm belépni…
Addigra, remélhetőleg a most idegesítően rossz, lefelé nyíló postaládák helyett olyanok lesznek, amelyekből a burkolaton való négykézláb papírösszeszedés élménye nélkül is ki lehet venni a postát. A reklámújságoknak szépen kialakított hely és falra akasztott szemétláda a fölösleges cetliknek… egy ház bejárata olyan, mint egy lakás előszobája – az első élményt adja, ami hivogató vagy taszító. Az előbbit szeretnénk elérni – gondolom. Ehhez, tulajdonképpen apróságok kellenek – jól átgondolt apróságok, amely a használati tárgyakban és a falak festésében, a padlóburkolat minőségéban, tisztaságában nyilvánulnak meg. Ez az a bizonyos „gondos gazda-szemlélet”, amely azonnal megfogja a belépőt.
” Innen vagy egy rafináltan, de gazdaságosan világított lépcsőházba fordul az ember, vagy egyenesen az udvarra, ahol hivogató kert várja. Ezen a kerten átmenni, mindennap megújuló élmény. Annak, akinek a második udvarban van dolga, ez a séta, keresztül az udvaron, az utcaihoz képest kellemesebb mikroklimával való találkozás élménye, a hazatérő megnyugvásé, vagy a vendégségbe jövő rácsodálkozásé. Ez az élmény fokozódik a második udvarba való érkezéssel, illetve a belső lépcsőházba való belépéssel. Mindkét lépcsőház meghatározó élménye a kerttel való vizuális kapcsolat, amely a mostani esetlegességnél nagyobb hangsúlyt kap.
A belső lépcsőház liftje nemcsak a lakások szintjére, hanem egyenesen a zöldtetőre is repít – innen valami egészen fantasztikus látkép tárul a belvárosban természetes környezetre vágyó elé, nappal és éjszaka is. Bár a zöldtetőn napelemek sorakoznak dél felé, ettől még igen jól lehet sétálni a bokrok és virágok mentén. Az egyes napelemsorok közötti fűre heveredve csak az eget bámulni, napozni, barátokkal beszélgetni, sőt, akár szabadtéri hússütést is lehet rendezni anélkül, hogy a házban lakókat zavarnánk.
A zöld növényzet összekapcsolja a kertet a tetővel – borostyán és vadszőlő borította gangkorlátok, amelyeket automata, csepegtető öntözéssel láttunk el, igy akusztikus, zöld szőnyegként szegélyezik a függőfolyosókat. Az egyéni ízt azok a virágok jelentik, amelyeket a lakók lakásuk környezetében gondoznak – muskátlik és petúniák, leanderek és illatos fűszernövények.
Az osztatlan közös területeket korszerű gépekkel takarítják, a tisztaság pedig legalább olyan ragadós mint a piszok – mióta nincsenek omladozó vakolatú lépcsőházak, koszló sarkok, az egyes lakások környzete is gondosan rendben tartott, minden fenyegetőzés és szankciók nélkül. Az itt lakók büszkék a házukra, szívesen hívnak vendégeket, akik nem maradnak a lakás falai között, hanem szívesen ülnek ki az udvarra, vagy mennek fel a zöld-tetőre.
A három udvar lehetőséget nyújt a csendes szemlélődő pihenésre, de a különböző korú gyerekek játszótere is egyben. Az első udvar nagyobb füves részén az apróságok csúszkálhatnak, mászkálhatnak, míg a melletük lévő padon a mamák-papák beszélgethetnek, olvashatnak, akár internetezhetnek is a laptopjukon. A második udvar műemlék szökőkútja mellett a különböző virágok illatába feledkezhet bele a kút körüli padokon ülő, anélkül, hogy a földszinti lakások intimitását zavarná.
A harmadik udvarba a házi szabadidő-központon keresztül juthat az ember – a félig pinceszint hatalmas ablakai a harmadik udvarban lévő szolid, 3X18 méteres uszómedencére tekintenek. A medencében előjegyzés alapján lehet úszni, csoportos pancsikolásra nem alkalmas. Igy viszont csendes üzemelésel az ide néző lakások lakóit nem zavarja. Télen olyan fóliaburkot kap, ami a magasföldszinti lakások ablakait érintetlenül hagyja. A szabadidő-központ edzőtermet és gyermekfoglalkoztatót is tartalmaz, hogy a ház kisgyermekes lakói nyugodtan edzhessenek az előre bejelentett időben. A szolgáltatás nem ingyenes, de a ház lakóinak önköltséges áron hoztzáférhető, ami olcsóbb, mint bármely más edzőterem. A szabadidő-központba csak vendég-státuszban léphetnek be idegenek, vagyis, valamelyik tulajdonos meghívására. A vendégek teljes áron használhatják a háznak ezt a szolgáltatását.
A „Podmaniczky-kert” rendszeres kultúrális programokat is nyújt a lakóinak – ingyen, miközben a látogatók önkéntes adományokkal járulnak hozzá ezen programok sikeréhez. A Gangkoncert mind a két udvarban havi rendszerességgel jelentkezik – hol az egyik, hol a másik udvarban, különböző, de egy óránál nem hosszabb zenei programmal. Elsősorban kezdő művészek produkcióit támogatja ezzel a ház.
Képzőművészeti, irodalmi és helytörténeti előadóestekkel több-kevesebb rendszerességgel jelentkeznek. A megmaradt, homlokzati padlástérben csak egy kisebb részt foglal el a liftgépház, a naperőmű és a VODAFONE műszaki berendezése, jól elhatárolható módon. A többi területen, a felújított, tiszta és berendezett padlástérben tartják a kultúrális programokat.
A ház kultúrális, környezettudatos nevelő-programjait a házi stáb filmen is dokumentálja, ami a szerzői jogok anyagi elismerése mellett további, egyelőre szerény, de az archívum növekedésével egyre jövedelmezőbb bevételt jelenthet.
Mivel a ház a belvárosi környezettudatos életforma mintapéldája – egyre nagyobb az igény reklám- és játékfilmek helyszíneként felhasználni. Éves szinten ebből is egyre nagyobb jövedelme származik a háznak.
Az átalakulás után két olyan ingatlanja volt a háznak, aminek a bérbeadásából jövedeleme származott. Az első közösségi helyiséget, amelyből a ház menedzser-központja a mellette lévő lépcsőházi részbe költözött, túristáknak, Budapestre pár napra feljövő vidéki üzletembereknek adják ki – napi 20 eurós áron – jó, internetes szervezéssel magas kihasználtságot tudnak produkálni és közben a házbéli nyugdíjasoknak némi munkát is biztosit az ágyneműmosás, takarítás. Aki egyszer itt volt vendég, rendszeresen visszatér.
A valamikori házmesternéni halálával megüresedett kétszobás lakást a közösség felújította és szintén kiadja – egyetemistáknak, akik értékelik az egyedi igényeikre való felújítást, a ház viszont újabb, biztos jövedelemforrást tudhat magáénak.
Az átalakulás után a Társasház mint potenciális vásárló is fellépett, a még önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok esetében. Ez fontos lépés volt az üzletek célszerűbb üzemeltetésével kapcsolatban is – a korábbi, önkormányzati üzletben egy hazai tejtermékeket forgalmazó kávéház nyílt, szoros együttműködéssel a szomszédos magántulajdonban lévő üzlettulajdonosokkal – így alakulhatott ki a környék legkedveltebb, egészséges ételeket felszolgáló találkozási helye. Nemcsak helyben élvezhetik a jó magyaros ízeket – a korszerű táplálkozás módszereivel átalakított formában, hanem a környék iskolái is innen viszik az egységcsomagosított, az iskolában, mikrosütőben melegített adagokat. Az étterem alatti pincében, amit a felújítás elején szépen nedvességmentesítettek – működik a legkorszerűbb technikai feltételek mellett a konyha.
A 2010-es, fordulat évéhez képest pár éve alatt megugrott a ház ingatlanjainak értéke. Amig 2009-ben egy 95 négyzetméteres lakást nem tudtak eladni 23 millióért, hét évvel később a legalacsonyabb ár a négyzetméterenkénti 500 ezer forint lett. A meghirdetett lakások pillanatok alatt elkeltek. Sikk lett a Podmaniczky-kertben lakni.”
Ez még nem a valóság – de az lehet, ha Önök is akarják…”
Nem akarták. Illetve azok, akik személyes érdekeit valamilyen formában a vázolt megoldások sértették, mindent megtettek azért, hogy a jövőképet azok is felejtsék el, akiknek tetszett. De a problémákat ezzel nem oldották meg, csupán eltolták egy olyan időre, amikor a mainál nehezebben lehet majd megoldani őket. A következő felvonás akkor kezdődik, amikor a közös költség emelése szóba kerül…
Bérpaloták, bérkaszárnyák
Báró Podmaniczky László főrendiházi tag 1885-ben kérelemmel fordult a Közmunkatanácshoz, hogy telke utcai frontjára bérpalotát építhessen.
Akkoriban vált a feltörekvő polgárság divatos lakóhelyévé a Nemzeti Múzeum környéke.
Levéltári dokumentumok szerint a földszinten 4 „bólt” volt az utcai fronton, két személyzeti lakás az udvarra, és csupán négy elegáns lakás az emeleteken – 150 és 200 négyzetméteresek.
Később, ahogy csökkent a városrész presztizse fölé-, és hozzáépítettek, a nagylakásokat feldarabolták, de az államosításokig a gondos gazda szelleme lengte be a bérházat. Három belső kert, a gangkorlátokon elhelyezett muskátlis ládák, rend és tisztaság. A lezüllés mélypontja a hetvenes évek „felújítása” volt, amikor megszabadították a házat az értékes részletektől – a tardosi kő és a kovácsoltvas gangkorlátok is eltüntek.
A rendszerváltás után a lakások többségét eladták a bérlőknek, de az elmúlt húsz év is kevés volt ahhoz, hogy a tulajdonosi felelősség meghonosodjon. Lassan a környék megint divatossá válik. Ahogy a létező szocializmus nemzedéke kihal, az örökösök kiadják vagy eladják a lakást. Egyetemisták laknak a tudatosan belvárosi létet választó új tulajdonosok szomszédságában. Két, kifejezetten bérbeadással foglalkozó cég mellett van még néhány állami bérlakás is. Ebben a házban a privát bérleti díj 1500 Ft/négyzetméter körül mozog, míg állami bérlakás esetén ez 300Ft/négyzetméter. (Ez az arány országos viszonylatban is hasonló.) A két lakás között nincs minőségi különbség, az árat csupán az határozza meg, hogy ki a bérbeadó. A két, évek óta Magyarországon élő külföldiek tulajdonában lévő cég árai hivatalosak, bárki által ellenőrizhetők az interneten, és ennek megfelelően számlát adnak és adóznak utána. A többi bérbeadás körülményeire nem illik rákérdezni – legfeljebb sejteni lehet, hogy a 25%-os adót csak kevesen fizetik.
Az ingatlanárak és a bérleti díjak viszonyában, a vásárlási ár nominálisan kb. 6%-os hozammal jár, tehát a befektetés megtérülése 16 évnél tovább tart még akkor is, ha nem fizetnek egy fillér adót sem a bevétel után. A 25 %-os adó megfizetése mellett a hozam 4,5%-ra csökken, a megtérülési idő pedig 22 év fölé emelkedik. Kétségtelen, egy ingatlanvásárlás nem rövidtávú befektetés, de a lakáskiadással járó jövedelemszerzés sem olyan egyszerű, mint a bankbetét – sokkal nagyobb rizikóval jár. A bérlők között lehetnek üres hónapok, a lakás karbantartása költségigényes, egy-egy rosszul sikerült bérleti viszony kifejezett károkat is okozhat, amivel kapcsolatban kétséges a jogorvoslat, ha a szerződés maga csupán „félhivatalos”. Igaz viszont, hogy egy jól megválasztott ingatlan értékének növekedése az idő folyamán olyan plusz, amit a kockázatmentes befektetések nem produkálhatnak.
Csakhogy egy permanens bizonytalanságban élő népesség számára a hosszútávú befektetések gondolata elvont – aki csak teheti, igyekszik most azonnal meggazdagodni, még akkor is, ha ez adóelkerüléssel jár, hiszen a közhangulat is azt sugallja, hogy az a „nyerő”, aki megtalálja a kiskapukat, és minél kevesebb adót fizet. Az egyszeri lakástulajdonos tehát kivár, ügyeskedik, ha lepusztult a lakás, nem baj, azt legalább nem tudják tönkre tenni, és emeli a bért rendületlenül. Városi méretekben a helyzet az, hogy sok a rossz minőségű, drága bérlakás, fizetőképes kereslet híjján ezek közül sok áll üresen. Ezzel párhuzamosan nő a szociális bérlakások iránti igény (300 ezer), viszont egyre kevesebb az állami bérlakás (140 ezer). Az önkormányzati választásokra készülő pártok programjaiban feltűnik a szociális bérlakások számának növelésére, sőt, szociális bérlakások építésére is. A Városkutatás Kft. 2009-es lakhatási szükségletekről szóló tanulmánya részletesen elemzi, hogy Magyarországon, a GDP 1%-át jelentő támogatások dacára, azok a formák, amelyek az elmúlt években használatosak voltak nem hozzák meg a várt eredményt. Ezzel szemben, a budapesti lakásállomány ismeretében, létre lehetne hozni egy a mainál jobban működő rendszert, központi koordinációval bevonva a magántőkét is.
Mindenekelőtt meg kell szüntetni a „balek fizet„- helyzetet. A 25%-os adó túl van azon a lélektani határon, amelyen belül az egyén mérlegel: adózom és nyugodtan alszom, vagy kockáztatom a lebukást. Annál is inkább, mert a kockázat minimális – ennek a szürkezónának az ellenörzése nem jellemző. Még akkor is, ha egy házon belül kellően mérgezett a légkör, ma már kevéssé működik a feljelentgetősdi, szisztematikus ellenrözéshez pedig túl bürokratikus a rendszer. Éppen ezért, a vállalkozókon kívül, baleknak számít, ha valaki bejelenti lakása bérbeadását. Az egy-egy ingatlan bérbadásából szerzett bevétel többnyire az alacsony jövedelmek, nyugdíjak kiegészítéseként funkcionál, éppen ezért egyfajta össznépi hallgatólagos elfogadás kíséri a törvénykerülést. Magánstatisztikám szerint 10 közül egy bérbeadott lakás után adóznak. Ezt látszik alátámasztani a hivatalos felmérésekben a „tulajdonos rokona” cím alatt megjelenő bérlői státusz.
A jogalkotó részéről tehát igencsak megfontolandó, hogy érdemes folytatni azt a szisztémát, amely tíz közül egy esetben elvonja bérleti díj negyedét, vagy célszerűbb csak tíz százalékos adót beszedni mindenkitől? A kérdés költői, hiszen nyilvánvaló, hogy 1×25% vagy 10×10% közül melyik megoldás a jövedelmezőbb az APEH-nak, csak az nem igazán érthető, hogy miért nem választják az utóbbit?
A bérbadó számára is elfogadható mértékű adózás révén megszünne a bérbeadó-bérlő jogviszony felemássága, ezért a lakástulajdonosnak nem kellene attól tartania, hogy a bérlő következmények nélkül lepusztíthatja vagyonát. Ha egyszerű és ésszerű módon lehetne a szükséges kiadásokat elszámolni, akkor a bérbeadónak érdeke lenne nemcsak rendben tartani, hanem tervszerűen karban tartani, korszerűsíteni a lakást. Minél kiterjedtebb a legális bérlakáskínálat, annál inkább javul a meglévő lakásállomány minősége és reálisabbá válik a piaci ár. Ezt a folyamatot – mert az adócsökkentés és bejelentés-ésszerűsítés ugyan csak elhatározás kérdése, de a deformált mentalitás normalizálása kicsit tovább tart – erősítené a helyi adó, általam korábban már vázolt dinamikus rendszere (http://www.es.hu/?view=doc%3B26408) amely szerint az üresen álló ingatlan helyi adója magasabb, mint azé, amelyben laknak. Ilyen módon a tulajdonosnak érdeke megbecsülni azt a bérlőt, aki ha kevesebbet is, de rendszeresen fizet, és rendben tartja a lakást.
A bérlakás-vásárlás hosszútávon megtérülő jellege különösen alkalmassá teszi arra, hogy a különböző magán-nyugdíjpénztárakon kívül az idősek jövőbeli megélhetésének gazdasági alapját képezzék. Az egyre gömbölyödő korfa jelzi, hogy a jövőben az idősek nyugdíját nem lehet megoldani a munkaképes korosztály járulékbefizetéseiből, egyre nagyobb szerephez jutnak az öngondoskodás különböző formái.
A rendszerváltást követően az ingatlanvásárlás elsősorban a korábbi állami bérlakások megvételét jelentette. Aztán belendült a lakásépítés, amely nagy tömegekben ontotta a kis alapterületű, ezért viszonylag olcsó lakásokat. Az új lakásépítést mind a mai napig privilégiumokat élvez mind a hitelezés , mind az illetékfizetés terén.
A lakásvásárlási illetéket alapvetően nem értem, hacsak nem a röghözkötöttség feudális szokását tartom értéknek. Az illeték ugyanis éppen ezt teszi, miközben a XXI. századi város egyik alapvető értéke kellene legyen a mobilitás! Egy ember élete többféle helyigénnyel járó ciklusból áll. Gyerekként a család részeként nagyobb méretű lakásban él kényelmesen. A szülőktől leváló korszakban szívesebben lakik egyedül, egy kisebb lakásban, majd ha ő maga is családot alapít, megint nagyobb lakásra van szüksége. Idős korban pedig egyre speciálisabb felszereltségű kislakás lenne ideális annak érdekében, hogy „hosszú életű légy a földön”. Ha ehhez hozzávesszük a munkahely vagy házasság miatt szükséges lakhelycseréket, akkor egy átlagember életében legalább tízszer vált lakhelyet, ha az optimális környezetre törekszik.
Az optimális lakhelyre való költözés lehetősége gazdaságosabb lakásfenntartást eredményezhet, ha például a gyerekeiket kiházasító szülők a nagy lakásukat kisebbre cserélik, de csökkentheti az ingázást is, ha egy jó munkahely miatt valaki átköltözik a város másik végébe, hiszen a naponta megtakarított idő az éleminőségét is javítja, nem csak a városi utak terhelését csökkenti. Vagyis, a mobilitás a XXI. században nem azt jelenti, hogy keresztül-kasul autózhatjuk a településeinket, hanem azt, hogy lehetőségünk van jobb életfeltételeket biztosítani a magunk számára, miközben a település közösségének érdekében is teszünk apró lépéseket. Ebben az összefüggésben a lakásvásárlási illeték teljes mértékben érthetelmezhetetlen állami sarc, ezen felül torzítja a lakáspiacot.
A jelenlegi szabályozás, miszerint az új építésű lakásokra vonatkozóan 15 millió forint az illetékmentesség határa, míg a régi építésűek esetén egyáltalán nincs illetékmentesség, a kislakások építésének dömpingjét okozza és a meglévő ingatlanállomány felújításának esélyét rontja. Mindkét hatás kedvezőtlen – már most is túl sok az apró lakás (a mintegy 4,3 millió lakás 52%-a egy és két szobás), annak bővítésére semmi szükség. Annál is inkább, mert egy lakás négyzetméterének építési költsége egyre kisebb, minél nagyobb a lakás teljes alapterülete, hiszen a legdrágább helyiségek, mint a konyha és a fürdőszoba nem sokszorozódnak attól, ha két szobával több épül. Vagyis, viszonylag kis többletköltséggel sokkal kényelmesebb lakásokat lehetne építeni, ha ésszerűek lennének a szabályozók. Egy átgondolt település-, és lakásgazdálkodási koncepciónak tisztáznia kéne, mit is akar elérni az elkövetkezendő 10-20 évben. Ebben a pénzhiánynak alig van szerepe, hiszen a kormányzatnak számtalan lehetősége van az engedélyezési eljárás során, a különböző szabályozókon keresztül befolyásolni, hogy mi épüljön, mi kapjon prioritást.
A kis alapterületű, energetikailag gyenge, korszerűségében kétes értékű lakások tömegének ellensúlyozására egyértelműen és nyiltan meg kellene tiltani 70 négyzetméternél kisebb lakások építését. A kisgyerekes családok nem azért vesznek negyven négyzetméteres lakást mert az kényelmes nekik, hanem mert nincs nagyobbra pénzük. A pénzhiányt pótolhatja olyan, állami garanciával rendelkező, forint alapú, hosszútávú hitelkonstrukció, amely a különböző szociális szempontokat is ötvözi.
A jövendő lakásállomány minősége érdekében, az engedélyezési eljárásnál kell beiktatni olyan szabályozókat, mint a minimális lakásnagyság, vagy az épület energetikai besorolása. Az újonnan épülő lakások energiaszükségletének 80%-át megújuló energiaforrásból kell biztosítani. A helyi adottságoktól függően eldöntheti a beruházó, hogy az földhő, napelem vagy bármi más. Az állam nem bürokratikus és protekcionizmustól sem mentes pályázatok útján, hanem műszaki paraméterek alapján nyújt támogatást ehhez, illetve adókedvezménnyel járulhat hozzá a korszerűbb építéshez. Hasonló szabályok vonatkozhatnak a meglévő lakásállomány felújítására. Nem csak a vásárlási illeték kereteinek átértelmezéséről van szó, vagyis arról, hogy például 100 négyzetméter alatt nincs vásárlási illeték sem régi, sem új építésű lakásoknál, hanem arról is, hogy a régi lakások vásárlása és felújítása ugyanolyan kedvező, állami garanciával működő, hosszútávú hitelre valósítható meg, mint az újak vétele.
Ezzel elérhető, hogy a fizetőképes kereslet elmozdul a nagyobb és korszerűbb lakások irányába, következésképp tényleges értékükre esnek az energiapazarló, gyenge felszereltségű, kis lakások. Az ár-érték arány ilyettén való alakulása viszont közelebb viszi a kevésbé jól keresőket is a lakásvásárláshoz. Minél több jó minőségű lakást építenek, annál több olyan lakás marad, amely a szabadpiaci viszonyok között nehezebben eladható. Ezek egy részét bizonyára megvásárolnák olyan szolid befektetők, akik bérbeadásból remélik nyugdíjukat, ha erre a szabályozók lehetőséget adnak. Csupán annyit kéne tenni, hogy bérbeadás céljából vásárolt ingatlan árát (a vásárláshoz felvett kölcsön törlesztését) elismerje az állam, mint az öngondoskodáson alapuló nyugdijbefizetést. Ez egyben azt is jelentené, hogy az ily módon megvásárolt lakások bérleti díja, a megtérülési kényszer alól kikerülve, lényegesen alacsonyabb lehetne, vagyis az azonos lakhatási körülményeket nyújtó lakások bérleti díja között csökkenne a különbség ha magán-, vagy önkormányzat bérleményről van szó.
A gyenge minőségű lakások másik részét viszont az önkormányzatok, ha a helyi adóból erre pénzük is lesz, meg tudják venni és szociális bérlakásokként az arra rászorulóknak kiutalhatják. Ráadásul, így az önkormányzatoknál csapódhatnak le azon, valójában már emberi tartózkodásra sem alkalmas lakások, amelyeket lebontva, az önkormányzatok lazíthatják a sűrű beépítésű, lepusztult épületekkel teli városi környzetet. Jelenleg több, mint 300 ezer lakás áll üresen országosan. Ezek egy része vélhetőleg lakhatatlan, de még ezek bontása után is maradna annyi lakás, hogy a pillanatnyi szociális bérlakás-igényt kielégítse.
Ha az árak és értékek egyensúlyba kerülnek a következő évtizedben, újra kialakulhat az állampolgári befektetéseknek azon formája, amelyet a múltból ismerhetünk: jó minőségű lakásokból álló bérházak építése. Közvetett szerepük is lenne, mégpedig mintát adni a mai társasházak működéséhez, az osztatlan közös tulajdonú területek fenntartására, azok célszerű és értéknövelő hasznosítására.
Fontos hangsúlyozni, hogy nem a lakásépítés, lakásfenntartás-támogatás összege kevés Magyarországon, hanem a koordinálatlan pénzkiáramlás okán, a jelen körülmények között remény sincs a helyzet javítására. Szociális bérlakások építését, vagyis a gyenge minőségű lakások szaporítását kifejezetten hibás iránynak tartom. Az ország érdeke, hogy az elkövetkezendő 10 évben olyan lakások épüljenek, amelyek környezettudatosan, korunk technikai szinonalán, kedvező életkörülményeket biztosítanak a felnövő nemzedékeknek.
Kiegészítő adatok: Budapesti Ingatlan Adatbázis
Win-win, avagy a srófadó
Egy település folyamatos működtetéséhez nélkülözhetetlen, a jelenlegi iparűzési és építményadó helyett, az alaposan kidolgozott helyi adó – erről szólt az Élet és Irodalom idei, 29-es számában megjelent Városnyi társasház című cikkem. Csakhogy, az önkormányazati működést hatékonyabbá tevő adóreform nem állhat meg ezen a ponton. A fejlesztéseket ésszerű kordában tartó srófadó legalább annyira fontos. Budapesten különösképpen. Van egy harmadik pillér is – a bérlakások körüli káosz rendezése, de arra egy külön cikkben térek ki.
Az utóbbi három hónap „építészeti eseménye” lett a nem túl eredeti névvel jegyzett Új Városközpont projekt megakadályozása, a Bécsi utca öt épülete bontása árán landoló „Zeppelin”. Bár kezdetben úgy tűnt, hogy könnyedén leradírozzák a Vörösmarthy térrel párhuzamos Bécsi utcai házakat a szakmai-értelmiségi közfelháborodás minden várakozást felülmúlt. A különböző érdekek egymásnak feszülnek, és a jelenlegi „városrendezetlenségi” helyzetben nem is nagyon kínálkozik megoldás a kötélhúzáson kívül.
Az a sistergő gyűlölet, ami az ingatlanbefektetők próbálkozásait kíséri, tükrözi a marxi elvet, amivel anno etettek minket: miszerint a kapitalista hasznának egyetlen forrása a mások kizsákmányolása. Vagyis, ha valaki nyer, akkor óhatatlanul, a másik veszíteni kénytelen. Ha tehát az ingatlanosok nyernek, méghozzá nem is keveset, akkor mi, a városlakók veszítünk. A budapesti példák látszólag igazolják a marxista felfogást, hiszen számos ingatlanberuházás okozott, ma már nyilvánvaló kárt a városnak – a plázák elszippantották a vevőket az utcai, kis üzletektől, a zsidónegyed lerombolt házai helyén építészeti szemét tornyosul, az elmúlt évtizedek ingatlanberuházásai csökkentették a városi zöldterületeket.
Ámde, ha jobban megvizsgáljuk az ok-okozati összefüggéseket, akkor kiderül, hogy nem a profitért befektető tőke az ősbűnös, hanem azok a rossz döntések, amelyeket a létező szocializmusban szocializálódott politikusok és hivatalnokok hoztak. Átgondolatlan, rövidlátó döntések hozatalában ugyanis fantasztikus tapasztalatra tettek szert, anélkül, hogy szemernyi tanulságot levontak volna.
A megalomania és a centralizáció létrehozta Nagy-Budapestet, magábagyömöszölve kisvárosokat és falvakat, anélkül, hogy azok tényleges gondjainak megoldására elképzelése lett volna.
Mind a mai napig él és tevékenykedik az egyközpontú városrendezési szemlélet, legutóbb “Főutcát” épített közpénzen, holott évtizedek óta harsogja a szakma, hogy a közlekedési káosz feloldásának egyik lehetősége a többközpontú metropolisz.
Évtizedeken át rohasztotta a belvárost és építette a külterületi falanszter-lakótelepeket a szocialista egalizmus, mit sem törődve azzal, hogy emberek százezreit kényszeríti napi többórás közlekedésre a munka-, és lakóhelyek drasztikus szétválasztásával.
Szélesítette az autók mozgásterét, a gyalogos embert aluljárókba és karókkal szabályozott libasorba terelte a járdákon.
Hipp-hopp elkótyavetyélte az ingatlanvagyont, többnyire olyanoknak, akiknek fogalmuk sem volt a tulajdonjog felelősségéről, majd ingatlanfejlesztésnek hazudta a rombolást, a nemzetközi silányság építészetére való rábólintást.
Engedélyezte a belső városrészekben plázák építését, a beépítési sűrűség növelését, átengedte a várostervezést az egyéni, befektetői érdeknek. Mind a mai napig fogalma sincs a koncepcionális városrendezésről és a kiegyensúlyozott városgazdálkodásról.
Miközben szépen kialakult az ingatlanfejlesztő-ellenes közhangulat, időnként a jól bevált idegengyűlölettel fűszerezve (izraeli, spanyol befektetők ellen), máskor az érdemtelen meggazdagodásra utalgatással (Demján-, Csipak-cégek), a döntésekért felelősek tovább folytatják áldatlan működésüket. A korrupció lehetősége is benne van a pakliban, de az alapvető ok a kontraszellekció – alkalmatlan emberek tömege a döntésthozó, azokat előkészítő helyeken.
A Bécsi utcai Csipak-beruházás a soros botrány, amin tettenérhető a rendszer(telenség) rossz működésének minden jellemzője. A történet a közvetlen környezet okán kirívó, és nem a sokat emlegetett Deák Ferenc utca („Fashion street”) a lényeges ebben, hanem a nemrég szintén átkeresztelt utcasor, amelynek része a Bécsi utca.
Burkolat-, és utcabútorcsere, amely a belvárost átszelő Főutcának kiáltotta ki a Kálvin tér és a Szabadság tér között a Kecskeméti utca, Károlyi Mihály utca, Petőfi Sándor utca, Bécsi utca, Október 6-a utca vonalat, illetve az abból kinyúló csápokkal egy csillapított forgalmú tengelyt kívánt létrehozni.
A kinyilvánított cél a napi 13 ezer autó “eltanácsolása”, amely ezen az útvonalon zúdúlt át korábban. Az is elhangzott, hogy a külföldi túristáknak, akik negyven százaléka csak Budapestet keresi fel, megmutassuk, hogy mi is képesek vagyunk… sok pénzt elkölteni.
Hiszen a történet nem az elemi közösségi szükségből, hanem abból a lehetőségből indult, hogy most még lehet szerezni EU-s pénzeket Budapestnek. Nosza, találjuk ki, mire költhetnénk el! Mivel azok látóköre, akik ebben döntöttek, maximum a kiskörútig ér, megszületett a Budapest Szive program. Egy olyan nehéz fába, mint a Kossuth Lajos utca – Rákóczi út tengely nem mertek belevágni, ennél sokkal szexibb feladatot tűztek ki: legyen egy mellékutcasorból Budapest Főutcája! Arcfelvarrás egy tüdőbetegnek, kerül amibe kerül!
A városi köztérfejlesztés nem egyszerű műfaj. A városgazdálkodás szinte minden elemét érinti, és az ellenkező híresztelések ellenére, egyáltalán nem műszaki probléma-megoldásról van szó. Jól működő városi köztereket viszonylag kevés pénzből is össze lehet hozni, ha kellő körültekintéssel és a jövőbeni használók iránti alázattal tervezik őket. Ez az attitűd azonban nem jellemző a magyar tervezőkre és a terveket engedélyező hatóságokra. A magyar virtus jó sok pénzt elkölteni és nem megkérdezni azt, aki használni fogja. Örüljön, hogy kapja! Hiába a nemzetközi tapasztalat, hogy azok a közterek, amelyek a használók valós igényeit figyelmen kívül hagyják, rakéta sebességgel amortizálódnak, hiába a helyi példák sora, a Király utcától a Gödör és az Erzsébet téren át, a “mi majd megcsináljuk a Ti pénzeteken és aztán tessék neki örülni” – hozzáállás jellemző erre a projektre is.
Azon túl, hogy a használók igényeinek alapos feltárása nélkül fogtak az építkezésbe, komoly problémák vannak a fenntartás körül is – a takarítás, a folyamatos karbantartás nem működik ebben a városban. Igy aztán azokon a pontokon, ahol az utcára nyíló üzlet, kávéház tulajdonosának jól felfogott érdeke a rendben tartás, ott az lesz, ahol pedig nincs ilyen egyéni érdek, ott elhatalmasodik a mocsok.
Ennél is nagyobb baj, hogy a beruházást nem kíséri egy sziszifuszi vizsgálat atekintetben, hogy milyen változásokat generál, és azok a változások miképpen járulhatnának hozzá a tartósan jószinvonalú köztér fenntartásához. Egy korábbi cikkemben felvázoltam a helyi adó szerepét, amely szoros kapcsolatba hozza a városi szolgáltatás mértékét és a helyi adó nagyságát. Abban, a rendszerben egy közterületfejlesztési beruházás növelné az adott körzet helyi adóját, ami persze megkövetelné a környéken lakók igényeinek felmérését és egy befektetés-megtérülés tipusú városgazdász üzleti terv kidolgozását, ahol egyensúlyba kellene kerüljön a beruházás nagysága a közérdekkel.
Mivel ilyen szabályozó rendszer nincs, marad az „aki kapja marja” módszer, a beruházás szükségességének eldöntésében a kivitelezés mikéntjében és a felújításból származó haszon tekintetében is. Ahhoz senkinek nem kell városgazdásznak lennie, hogy értse – egy milliárdokért felújított utca mentén az ingatlanok értéke megnő, és ehhez a tulajdonosoknak semmit nem kell tenniük, ez kvázi a város – az adófizetők – „ajándéka” a részükre. Az értéknövekedés persze csak akkor pengethető le kemény forintokban, ha az adott ingatlant értékesíti valaki, illetve, ha valaki még a felújítás előtt felvásárolja az ingatlanokat, majd megsokszorozza a beépítést – ez utóbbi az igazán nagy profitot termelő akció. A Csipak-projekt az utóbbi kategória. A befektető éles szemmel és kellő méretű pénztárcával megvásárolta az extra értéknövekedés lehetőségét, és miután hiányzik a magyar adórendszerből nemcsak a helyi adó – ami finoman szabályozná a szolid értéknövekedést – hanem az általam srófadónak nevezett , az ilyen „szituációból” származó extraprofitot megcsapoló adó is, a befektetőt legfeljebb irígyelni lehet, de az ő érdekeit és a közösségét nehéz egy irányba fordítani. Marad a kötélhúzás.
Ha majd egyszer, rájön a pénzügyi kormányzat, hogy az adók meghatározásánál nem az a legfontosabb szempont, hogy mennyit lehet a központi kasszába besöpörni, hanem az, hogy milyen cselekvésre tudjuk ösztönözni a honpolgárokat az adók révén, akkor érthető lesz mind a helyi adó, mind a srófadó nélkülözhetetlen szerepe. Annál is inkább, mivel erre másutt a világban már régen rájöttek.
Az értékes városi területeken történő ingatlanberuházás, éppen a megszerezhető extraprofit miatt számos kapitalista országban a szervezett bűnözés kedvelt terepe volt. A háttérinformációkból, kapcsolatokon múló beruházási lehetőség extra hasznából aztán “hálás lehetett” a beruházó mind az informátorai, mind a döntésben résztvevő politikusok iránt. Egészen addig működött a kontraszelektáló mechanizmus, amig a helyi adó rendszerét ki nem egészítették a beruházásokra vonatkozó srófadóval.
Ez az adó mérsékeli a túlépítési vágyat, hiszen az új és a régi beépítés közötti különbséget exponenciálisan adóztatja. Ha jól alakítják ki a rendszert, akkor egy bizonyos négyzetméter-többlet felett az adó “megeszi” nemcsak a hasznot, hanem többe kerülhet, mint az adott területen eladható ingatlan négyzetméter-ára. Vagyis a beruházónak már nem lesz érdeke túlzsúfolni a telket, mert azzal nemhogy nő, hanem egyenesen csökken a haszna.
A mennyiségi versenyt felváltja a minőségi – ha nem tud több négyzetmétert zsúfolni a telekre, akkor csak a minőségi építésben lehet versenyképes a környékkel. Tehát, miközben az adott környék terhelését mértékletesen növeli az új beruházás, és ezt a terhelésnövekedést – erősebb tömegvonzás, több autó, nagyobb forgalom – a kifizetett srófadóból a város közterületi beruházásai kompenzálhatják, az épület minősége, a tapasztalat szerint javul.
A srófadó egy ésszerű városrendezési elképzelést szolgál, a pénz eszközeivel, tiszta, áttekinthető, és előre tervezhető formában. Egy srófadóval rendelkező településen nincs külön értéke a “belső információnak” – hol, mit, mennyire fejleszt közpénzen a város – és nem termelődik olyan kirívóan magas haszon, hogy abból le lehet fizetni a döntésben résztvevő politikusokat.
Valójában, az ingatlanbefektetők többsége is jól jár – hiszen feltételezzük, hogy többségük, legalábbis Magyarországon, tisztességes üzletember – , mert a befektetése világos és egyértelmű szabályozás mentén, előre tervezhető, politikai egyezkedés vagy a felhorkanó közhangulat nem befolyásolja.
A tisztességes városvezetők is jól járnak, hiszen nem kell megalázó alkukba bocsátkozniuk egy-egy nagyobb beruházás kapcsán – kikönyörögni valamit a városnak: egy parkot, egy óvodát, egy hajléktalanmenhelyet, vagy hasonlót. A srófadó minden beruházót műszaki paraméterek alapján ítél meg, nem pedig a rokoni vagy egyéb kapcsolatok szerint kategorizál. A beruházó nem tesz szívességet a városnak, vagy vezetőjének adományokkal, hanem megfizeti azt a városnak, ami a város érdeme az ő beruházásában.
A település közössége is jól jár, hiszen a régi, sok esetben elhanyagolt ingatlanok megújulnak, méghozzá minőségi módon, ami méltó lesz az értékes városi területhez, ugyanakkor a közösség közvetlenül is részesedik a beruházói értéktöbbletből, amit a város, esetleg más, elhanyagolt körzetei javítására használhat. Beindulhat az a pozitiv spiral, amelyben mind a beruházó, mind a település közössége egyre jobban jár, hiszen egyre jobb közterek születnek, amelyeket egyre jobb minőségben lehet majd fenntartani és nemcsak az élet lesz kellemesebb ezeken a helyeken, hanem a település ingatlanjainak értéke is folyamatosan nő.
A kölcsönösen előnyös (win-win szituáció) üzlet a marxizmus utáni kapitalizmus sikerképlete. Ott, ahol elég okosak és előrelátók voltak a városvezetők a városfejlődés motorja is.
Városnyi társasház
Két volt pénzügyminisztériumi államtitkár levelét őrzöm, akikkel az elmúlt évben vitatkoztam az ingatlanadóval kapcsolatban. Nem azon az alapon, hogy legyen vagy ne legyen, hanem, hogy milyen legyen. A két pénzügyminisztériumi állásfoglalás szerint az ingatlanadó vagyonadó, és egyetlen célja újabb forrás a központi kormányzat számára, amely nem a munkát terheli, hanem a felhalmozott vagyon alapján sarcol.
Mint városgazdász ezzel a nézettel nem értek egyet, de azt sem tudom elfogadni, hogy nincs olyan ingatlantulajdonon alapuló helyi adó, amely biztos, tervezhető anyagi forráshoz juttatja az önkormányzatokat, mégpedig az önkormányzatok által nyújtott szolgáltatás színvonalának mértékében.
Most a kétharmados kormányzás talán sokáig vissza nem térő lehetőséget nyújt arra, hogy az adózás ésszerűsítése kapcsán kidolgozzák a helyi adó hatékony formáját.
Az önkormányzati választásra készült programok szinte tabuként kezelik ezt a kérdést, ami olyas felelőtlenség, mintha egy társasházat úgy alapítanának, hogy a közös költség feltételeiről nem intézkednek, hiszen az nem túl népszerű téma. Átlátható és a közösség által elfogadott „közösköltség-befizetés” nélkül működésképtelen nemcsak a társasház, hanem a településeink is. Felelősségteljes, önálló gazdálkodás csak akkor képzelhető el, ha nemcsak a pénz elköltésének módjáról rendelkezünk, hanem a forrásokról is.
Budapest főpolgármestere sokszor kifogásolta, hogy a személyi jövedelemadó túl kicsi része kerül vissza az önkormányzatokhoz. Bizonyára, de az egyes emberek, cégek teljesítménye és a városüzemeltetés között nincs közvetlen kapcsolat, hogy úgy mondjam, a városnak semmi köze ahhoz, hogy lakói mennyire ügyesek a jövedelemszerzésben. Egészen más oldalról kellene megközelíteni a helyi adózás kérdéskörét, mégpedig a városi szolgáltatások felől.
Nem kell bizonygatnom, hogy a magyar adózási hajlandóság mennyire alacsony. Ebben nemcsak a magas adók és az ellenőrizetlenség játszik szerepet, hanem az a szociálpszichológiai körülmény is, hogy az adózók nem tartják jogosnak sem az adófajták tömegének beszedését, sem a közpénzek elköltésének módját. A magyar adózó többnyire úgy érzi, hogy az ő nehezen megkeresett pénzét mások elherdálják. Éppen ezért az adómorál javítása csak úgy érhető el, ha az adózók az általuk igénybe vett városi szolgáltatások ellenértékét látják a kifizetett pénzben. Képletesen a mai adórendszer olyan, mint az útonálló, akinek ki kell forgatnunk a zsebünket, és fogalmunk sincs, hogy aztán a pénzünk hová kerül, míg egy intelligens helyi adót úgy fizetünk, mint a bolti pénztárban – látjuk, mit miért.
Egy társasházban magától értetődő, hogy a ház fenntartásához, a javításokhoz, felújításokhoz pénz kell. Szemétszállítás, takarítás, világítás, kertgondozás, mindezek szervezése és az ezekről való elszámolás olyan szolgáltatás, amiért fizetni kell, hiszen könnyen belátható, hogy enélkül nem működik a ház. Kis közösségekben az is nyilvánvaló, hogy a kifizetett pénz és a kapott szolgáltatások között milyen a kapcsolat. Egy jól működő, tiszta és szépen rendben tartott házban a tulajdonosok szívesebben fizetik a közös költséget, mert úgy érzik, hogy érdemes.
A közteherviselését a tulajdoni hányad rendezi. Ez nem feltétlenül azonos az ingatlanok négyzetméteinek arányával, hiszen dönthet úgy a közösség, hogy például az üzletek négyzetmétere dupla annyi tulajdoni hányadot jelent, vagyis a közteherviselésben az üzletek magasabb részt vesznek ki, mint a lakások.
Egy jól gazdálkodó társasházban odafigyelnek a költségek ésszerű alakulására, a vegyes szemétszállítási költséget csökkenthetik a szelektív hulladékgyűjtéssel, helyi komposztálással, a villanyszámlát energiatakarékos égőkkel, a közös tulajdonban lévő terek gazdaságos hasznosításával extra bevételekre is szert tehetnek. Ha még előrelátóbb a közösség, akkor környezettudatos fűtésrendszerre való átállással, hőszigeteléssel mind a közös kiadások, mind az egyes tulajdonosok magánkiadásai radikálisan csökkenthetők. A közös érdeken alapuló célirányos együttműködés a kisközösség gazdasági és szociális fejlődésének alapja.
Városi méretekben is követhetjük ezt a társasházi modellt. A túlzott központosítás helyett az állam lemond a számtalan fantázianevű adóinak egy részéről, és egyetlen, de precíz mutatókkal meghatározott helyi adó formájában megteremthetjük az önkormányzatok gazdálkodásának forrását. Ebben a helyi adóban is az alapmérőszám az a bizonyos „tulajdoni hányad”, vagyis a lakások, üzletek, ipari üzemek négyzetmétere és az ingatlan felhasználásának lehetősége – utóbbiak „drágábbak”, azon logika alapján, hogy jövedelemszerzésre nyújtanak lehetőséget.
Az teljesen indifferens, hogy az adott üzlet mekkora forgalmat bonyolít le, mint az árbevételen alapuló iparűzési adónál, hanem csupán az ingatlan településen belüli adottságai befolyásolják az adó mértékét. Vagyis egy belvárosi sétálóutcára nyíló üzlet potenciálisan magasabb jövedelmet adhat a tulajdonosnak, mint egy külvárosi trafiké, és ez megmutatkozik a helyi adójuk mértékében, de az adót nem befolyásolja az a tény, hogy ebből a potenciálból mennyit valósít meg az illető tulajdonos. Ez rendkívül fontos momentum abból a szempontból, hogy mit akarunk elérni a helyi adóval. A mai rendszerben ugyanis tétlenségre ösztönözzük az embereket, és ez roppant káros a településekre és az ott lakó emberekre nézve is.
Általános gyakorlat Magyarországon, hogy egy lepusztult házzal sokkal kevesebbet törődik a hatóság, mint egy felújítás engedélyezésével vagy egy új ház építésének mikéntjével. Amíg nem életveszélyes egy épület, a folyamatos pusztulás elkerülésére nincs hatásos gyakorlat, de úgy tűnik, hogy szándék sincs. Vagyis a passzív értékromlás hatóságilag és társadalmilag is elfogadott – „szegénynek biztos nincs pénze” rendbe tetetni a házat/lakást/üzletet/kertet. Ha egy tulajdonos negyven éven át nem festi le az ajtaját, és láthatóan esik szét – az rendben van, de ha valaki felújítja, akkor előírják, hogy milyen színű lehet. Ez a szemlélet kifizetődővé teszi a passzivitást, és bünteti az aktivitást – ami nagyon rossz üzenet egy közösségben.
A helyi adó cselekvésre ösztönözhet, ha függővé válik az adó mértéke a tulajdonos, illetve az önkormányzat fejlődési hajlandóságától. Az alapjául szolgáló paramétereken kívül ugyanis az ingatlan állapota – romlása és javulása – jelentősen befolyásolhatja a mértékét.
Például ha egy üzlethelyiséget nem használnak, akkor az eltelt idő szerint progresszíven emelkedik az adója, hiszen a településnek nem érdeke a lehúzott redőnyű üzlethelyiség. A tulajdonosnak érdekében áll majd kiadni az üzletet alacsonyabb bérleti díjért is, ha az üres üzletért magasabb adót fizet.
A tulajdonos csökkentheti is adója mértékét, ha például környezetbarát korszerűsítést hajt végre. Szükségtelenné válik a protekcionista pályázati rendszer, ha a támogatást eleve a helyi adórendszerbe építjük bele, és a döntés csupán műszaki paramétereken múlik.
Az önkormányzat szolgáltatásainak javítására is ösztönöz az adórendszer, hiszen jobb szolgáltatásért magasabb adót fizettethet.
A működőképesség alapfeltétele a kiszámíthatóság. Egy új adót nem két hónap alatt kell bevezetni, hanem olyan alaposan kidolgozni, hogy aztán évtizedekig ne legyen szükség a megváltoztatására. Számítógépes korunkban az alapképletbe remekül beilleszthetők azok a tényezők, amelyek lefelé vagy felfelé módosítják az adót.
Vegyünk egy egyszerű példát az elmondottak érzékeltetésére:
Budapest, átlagosan elhanyagolt utca, társasházakkal, az utca két oldalán parkoló autókkal, libasorban használható járdákkal, fák, utcai bútorok nélkül, havi egyszeri takarítással, közepesen sötét világítással. A társasházak százévesnél idősebbek, energetikailag pocsék gázkonvektoros fűtésűek, nedves pincével, ócska cseréptetővel, málló vakolatú falakkal, a belső udvarok lebetonozva. Csak vegyes szemetet gyűjtenek, a kukák ott ásítoznak a kapu mellett, nincs megfelelő tároló. A világítás hagyományosan homályos. A lakások két négyzetmétere egy tulajdoni hányad, a ház homlokzatán lévő üzleteknek pedig egy négyzetmétere egy tulajdoni hányad. Tulajdoni hányadonként 100 forint a közös költség és 100 forint a helyi adó.
Az utcát teljes keresztmetszetében átalakítja az önkormányzat – fák, burkolat, világítás, szélesebb járda, kevesebb felszíni parkoló – ellenben biztosított a környéken mélyparkolóhasználat, a helyi lakosoknak reális áron. Korszerűsítik a közvilágítást, megszervezik a takarítást. Az utcaátépítéssel párhuzamosan a házak homlokzatának felújítási akcióját is meghirdetik : jelzálogbejegyzés nélküli önkormányzati hitelt vehet fel a társasház, az önkormányzat pedig gondoskodik a tervek elkészíttetéséről és engedélyezéséről. Azok a társasházak, amelyek részt vesznek a programban, adója nem változik, azoké viszont, akik nem csinálnak semmit, az átalakítás után, tulajdoni hányadonként 200 forintra emelkedik. A homlokzatfelújítási hitel hosszú lejáratú, úgy, hogy a havi törlesztés kevesebb legyen mint 100 forint/tulajdoni hányad, és az adókedvezmény időszaka a hiteltörlesztés plusz három év – csak azután egyenlítődik ki a helyi adó 200 forintra, hiszen az önkormányzat javította a környezeti feltételeket, az inagtalnok értéke is nőtt. Azoké, akik részt vettek a homlokatfelújítási programban, jobban, míg azoké, akik tétlenkedtek, holott végső soron ők kevesebbet fizettek.
Ha a társasház kiépíti a szeméttárolót, és nemcsak vegyesen, hanem szelektálva is gyűjti a szemetet, akkor tulajdoni hányadonként öt forinttal csökken az adó, ha helyben komposztálnak, és ezzel csökkentik a vegyes szemét szervesanyag-tartalmát, nem csak kevésbé lesz büdös a kukák környéke, folyamatosan lesz jó termőtalajuk a kertjükbe – további öt forint adócsökkenés mellett. Ha az udvar betonját feltörik, és kertet alakítanak ki, akkor már további 10 forint adócsökkenést érhetnek el, vagyis a kertkialakítást az adócsökkenés finanszírozza. Ha a társasház átfogó energiagazdálkodási tervet készít, és minden évben a tervnek megfelelően tesz lépéseket az energiatakarékosságra – nyílászárók cseréjétől az alternatív energiaforrások alkalmazásáig – minden lépést adókedvezmény kísér. Ha nagyon jól gazdálkodik a társasház, akkor elérhet akár ötvenszázalékos adókedvezményt is – rajta múlik. Az adókedvezmény nem holmi bizottság döntésétől függ, hanem a feltételek teljesítésével automatikusan történik.
A helyi adó minden ingatlanra vonatkozik, tehát nem a vagyoni helyzet függvénye, de éppen széleskörűsége és szoros kapcsolata a település-szolgáltatásokkal teszi megfizethetővé bárki számára. Nyilvánvalóan van némi összefüggés az adott ingatlan értéke és a fizetett adó között, de nem a vagyon megsarcolásáról, hanem a városi szolgáltatások forrásának megteremtéséről van szó.
A cikk megjelent az Élet és Irodalom 2010.július 23-i (29) számában.
Fényrederülő alagútgubanc
Manapság már elég sok szó esik a napisajtóban is a 4-es metró furcsaságairól – ez a cikk 2007. július 19-én jelent meg az épjtészfórumon.
A 4-es metró épitésével párhuzamosan válik egyre nyilvánvalóbbá ennek a projektnek az abszurditása, és a hatalomhoz dörgölődzködő szakemberek tisztességtelensége, hiányos tudása.
Ami korábban, szakmai vitaként megmaradt a projektben érdekeltek és a nagyvilág városrendezési eredményeit ismerő szakemberek ellentéteként, az épitéssel párhuzamosan a legkevésbé sem hozzáértők számára is egyértelművé válik. Amikor a közlekedési dugók jelzik a jövendő megállók abszud sűrűségét, lassan ráébrednek a négyes metrót vakon támogatók is, hogy nincs minden a legnagyobb rendben ezzel a projekttel.
Elég szomorú, hogy az újságirók kritikai érzéke is csak meglehetős késéssel ébredezik – gyakorlatilag, akár tudatosan, akár csak elszenderedve a demokrácia örzésében, támogatói voltak a főpolgármesteri mániának – mindenáron metrót!
Ennek a metrónak nemcsak az a baja, hogy lassan épül, meg túl sokba kerül a várható közlekedési haszonhoz képest, vagy, hogy a gellért-hegyi források vize is veszélyben miatta, a napi dugókról már nem is beszélve, hanem az, hogy ez a metró tipikus esete annak, hogy egy felnőtt embernek cuclit adnak, és még azt is elvárják, hogy örüljön. Persze, orditó csecsemőként, lehet, hogy nagyon örült volna, ha kap egy cuclit, de harmincon felül, már nem éppen ez az ami orditó fájdalmát feloldja…
Merthogy az elmúlt harminc évben nagyon sokat változott a közlekedési tapasztalat, és ami igaz lett volna a múlt század hetvenes éveiben, az ma már egyáltalán nem igaz. Az ezredforduló, ha nem is preciz dátummal, de valódi változást hozott. Persze, ez a változás már a levegőben lógott a kilencvenes években is, de a felismerés mégiscsak az utóbbi években vált határozottá:
1. az autó remek dolog, de városi közlekedésre nem kivánatos eszköz_
mert:
A. az útfelület kihasználtsága gyenge, vagyis túl sok olyan autó mozog a városban, amelyben egyetlen ember ül, miközben 4-5 négyzetméternyi útfelületet lefoglal.
B. a dugókkal tarkitott közúti közlekedés lassú, valójában már az autóval közlekedőknek sem előnyös, de alternativa hiányában nem szállnak le az autóikról.
C. a bedugult közúti közlekedés a legszennyezőbb eleme a városnak, ami a városi életet drasztikusan elsorvasztja – a büdös, mocskos utak mellett az emberek nem szeretnek sétálni, az utcára nyiló üzletek lassan tönkremennek vásárlók hiányában, a bezárt üzletű házak fokozatosan lerobbannak…
2. a budapesti közlekedés nem annyira mennyiségében hiányos, hanem szétzilált rendszere, valamint az iszonyú mocsok, ami jellemzi, teszi alkalmatlanná, hogy alternativája legyen a személyautó-forgalomnak. Éppen ezért nem a meglévő hálózat mennyiségi növekedése (új metróvonalak) hozhat javulást, hanem a közlekedési rendszer újjászervezése, a különálló rendszerek (villamos, metró, HÉV, vasút) kooperációja, néhol egységes rendszerré alakitása (Örs vezér téren a metró és a HÉV összekapcsolása, stb.) hozhat javulást.
3. az emberek élve, nem szeretnek a föld alá menni – ez az apróság, ami miatt sokan utálják a metrót is, meg az összes aluljárót… utóbbiak lezüllése is innen datálódik, amihez még egy sor tényező járult… például az, hogy:
4. az új beruházásokkal szemben sokkal nagyobb figyelmet kéne forditani a takaritásra! Budapestet elboritja a mocsok, kivéve persze azokat a városrészeket, ahol a politikusok szoktak közlekedni az államilag, valóságtól jól elválasztott autóikban.
5. a nemzetközi tapasztalat az, hogy a városi közlekedésben nagyobb teret kell nyerjen a felszin feletti, kötöttpályás közlekedés, amely tiszta, légkondicionált, gyors, és összefüggő rendszert képez, igy valódi alternativája lehet a magángépjárműnek.
6. az autósokat öncélúan adóztatni nem vezet eredményre, de ha egy tudatos, átgondolt, párhuzamos rendszert hozunk létre, amelyben az átmenőforgalmat, majd a hosszú ideig a városban parkoló (reggel jön dolgozni, este megy haza tipusú) forgalmat dugóadóval átirányitjuk egyfelöl a várost megkerülő (M0-ás déli, sosem tárgyalt, de még mindig nem működő szakasza) utakra, illetve az ingázókat a gyors, városi vasutakra, úgy természtesen, hogy a dugóadó minden fillérje a közösségi közlekedési rendszer fejlesztésére forditódik – az igenis eredményt hoz, igaz lassan, de biztosan.
7. a városban lakók parkolási igényeit mélyparkolókban célszerű megoldani, de nem köztéri parkok alatt, hanem olyan műszaki megoldásokat keresve, amely az adott területen élők támogatására számithat. Ez ugyan kevesebb korrupciós jövedelmet hoz az önkormányzati illetékeseknek, de hosszú távra szolgálja a városlakók érdekét. A mélyparkolók alapvető célja nem az, hogy odacsábitsák a másutt lakókat parkolni, vagyis, hogy például az Operába autóval jöjjenek…
8. a meglévő utcarendszert sebesség alapon célszerű felosztani, igy minden érdekelt fél az optimális közlekedési viszonyokat kaphatja: a forgalmi utak mellett nincs parkolás, a parkolóutakon nincs átmenőforgalom, a gyalogosutakon csak a kerékpár és kerekesszék gurulhat… Mindemellett, a forgalmi utak keresztmetszetét nem növelni, hanem csökkenteni kell (Kossuth Lajos utca alatt nem autópályát kell épiteni, hanem egy sávval csökkenteni, mindkét oldalon, igaz, ehhez, már a BAH csopontnál el kell „csábitani” az átmenőforgalmat), miközben a buszsávok helyett villamospályákat kell épiteni. Mellesleg, a villamospályákat a régi módszer szerint a járda melleti sávban kell épiteni, akkor nincs szükség se aluljáróra, se járdaszigetre.
9. a közúti közlekedés korlátozásával párhuzamosan minőségileg fejlesztett kötöttpályás közösségi közlekedés mellett jelentős városi terület szabadul fel parkositásra (a park nem különböző burkolatok összege, hanem lélegző zöldfelület), ezzel elősegitve a gyalogos-forgalmat, ami viszont a városi élet alapfeltétele.
Akkor, hol is a metró4? Sehol. A kiemelt nagyberuházások egyetlen haszna a korrumpált politikusok zsebében keresendő, nem a közérdek szolgálatában.
És, amerre a világ halad:…. maglev történet, példák…
A világ leggyorsabb városi vasútját Sanghaiban épitették a németek – először.
Az új berlini főpályaudvarra azonban már náluk is befut a transrapid maglevjük…
A japánok, az amerikaiak is rájöttek – mégha drága is a beruházás – megéri: ez a jövő útja.
A XIX. század közepén nemcsak a szabadságharc volt emlékezetes történelmi tette a magyaroknak – a feudalista tespedségből való kiszakadás, a haladó világhoz való fantasztikus fölzárkózás ideje is.
Ne nézzük már a cipőnk orrát!
Merjünk elszakadni a dogmáktól, az urambátyámkodásból, merjünk dobbantani! Két mágnespadkóval, ha most az a legjobb a világon!
Városházapark
Amikor a régebbi, másutt megjelent cikkek a podo-pro.hu-n való újraközléséről döntök, nem holmi nosztalgia vezérel, vagyis a célom nem az, hogy összelapátoljam az „életművemet”, hanem az, hogy a korábban felvetett témák mennyire aktuálisak ma. Sajnos, túl sok az ilyen, máig aktuális téma, sőt, sok esetben a „helyzet csak fokozódott” azóta.
Vannak azonban olyan ügyek is, amelyekben a végső döntés mindmáig nem született meg, éppen ezért a korábbi írások felhozatala mellett, annak igazságán túl a cél az, hogy a döntés, ha megszületik, ne az legyen, mint ami ellen korábban szóltam.
A Városháza Fórum, nézetem szerint Park sorsa éppen ilyen.
Jó lenne, ha az elpocsékolt pénz ellenére, nem abba az irányba haladnának a dolgok, ahogy eddig, hanem az újonnan megválasztott városvezetés végre olyan döntést hozna, amely a város és lakói szempontjából a lehető legjobb.
A történet azzal kezdődött, hogy Demszky Gábor, a 2006-os választások előtt lebontatta a Károly körúti bazársort, és létrejött az „ideiglenes park” – rossz nyelvek szerint, ami Budapesten ideiglenesnek mondott, az „hosszú életre” számíthat. Egyelőre 5 évet megélt…
2008 januárjában aztán előállt a városvezetés, hogy miként is akarja megszüntetni a parkot. Török Tamás cikke tökéletesen érzékelteti a helyi erőviszonyokat.
Az esemény utáni első felindulásomban írtam:
Kell, nem kell – ezt kapjátok! Bekaphatjátok! – erről szólt a mai városházi beszélgetés, amelyet a Budapest Szive projekttel kapcsolatosan rendeztek. Igaz, hogy a város lakói, többségükben, korábban, arról nyilatkoztak, hogy az ideiglenes park helyén nem épületet, hanem végleges, és nagyobb parkot szeretnének, de ez az apróság nem rendíti meg a hivatalnokokat – ők azt csinálják, amit a rövidlátó politikusok már eldöntöttek: egy meglehetősen zavaros program szerint lenne itt szálloda, üzletek és iroda is – a park helyén!
A legnevetségesebb érv az volt, hogy a szabályozási terv szerint ide „térfal” kell kerüljön. Egy városban, ahol a szabályozási terveket privát befektetők kénye kedve szerint szabják át, a közösség akarata nem számit.
Pedig a belvárosban lenne mit csinálni akkor is, ha nem újabb házat nyomnának be egy véletlenül zöldé vált kis placcra. A közlekedési rendszer humanizálása önmagában hatalmas feladat. Annak megoldatlansága pedig tovább erősítheti a belváros lakosságának csökkenését. Az, hogy a Városháza környékének apró kis terei belefulladtak a parkoló autókba, az nem zavarja a Főpolgármesteri Hivatalt. Az, hogy a Városháza Park többszöröse területen az úrelvtársak privilégizált parkolói foglalják a helyet, az rendben van – szerintük. Arra, hogy a Kossuth Lajos utca agonizáló üzleteinek már csak az kell, hogy a Madách házzal szemben legyen egy mélyparkolóval elláttot miniplázácska – nem is gondolnak. Az ingatlanszakértő furcsállotta, hogy ha már mindenképp házat akarnak oda épiteni, akkor miért nem merült fel a lakó-funkció? A szemben lévő Madách-házban állandóan kiadó-eladó irodákat hirdetnek, kicsit beljebb, régebbi irodákat lakásokká alakitanak vissza…
A projekt gumicsontja a „Fórum” – ez ugye egy olyan köztér, ahol az emberek szivesen összejönnek, megállnak a városi rohanásban. Csakhogy ez, a tapasztalatok szerint, inkább kialakul, mintsem tervezni lehetne a tutit. A Városháza-parkban, a park minden hibája dacára(kevés zöld és túl sok burkolt felület – nehezen takarítható házagos bazaltkocka), valami éppen elindult, mire földúlják az egészet. Kevesen tudják, hogy a paraván mögött, amely az úrelvtársak parkolóit igyekszik eltakarni, ott van a hajdani városfal egy darabja. Ha építés helyett a városkaszárnya összekötő toldalékszárnyát lebontanák, és a jelenlegi parkot kibővítenék, teljes átjárást biztosítva a Városház utcába, akkor többet tehetne ez az önkormányzati adminisztráció a városért, mint amit tett az elmúlt 18 év alatt! Repkedő milliárdok nélkül.
Ha egyszer, véletlenül, a budapestiek szivverésére figyelnének, és nem a zsebrevágható pénz csörömpölését hallanák.”
Ennek kapcsán tettem meg az első lépést a felhívással, illetve 2008 áprilisában a magyar építésztársadalmat kértem arra, hogy a tervpályázatot bojkottálja.
” A Városháza süket urai nem hallották meg a nép szavát – pedig legutóbb 10 ezer zöld pólós polgár bizonygatta a helyszinen: PARKOT akarnak és nem plázát!
Ha a beígért január vége helyett késve is, de meghirdettek egy rémesen zavaros pályázatot a beépitésre. Éppen ezért szakmai és civil összefogást hirdetek meg a pályázat bojkottjára!
Tisztességes építész, tájtervező és urbanista ezen a pályázaton nem vesz részt!
Viszont követeljük, hogy a keritést bontsák le, és adják át a város lakóinak a Városháza teljes udvarát, hogy azt közös erővel parkositsuk!
Amit a Városházi beszélgetések után irtam, nemcsak az én véleményem. Annyi impotens próbálkozás után 1910 óta, végre a józan észnek kellene győzni! Legyen végre a belvárosban egy olyan urbánus-térláncolat, amely a Városháza körüli parkhoz kapcsolódik!
Nem hagyhatjuk, hogy szemellenzős politikusok és szakszolgáik mindent tönkretegyenek ebben a városban!
Értelmes programot nem tudnak adni annak az épületnek, amit a park helyére akarnak terveztetni – sem kereskedelmi központ, sem irodák nem hiányoznak a város ezen részén! A Madách-házon ott fityeg évek óra az „Irodák eladók” tábla, mi a búbánatnak kell épiteni olyasmit, ami nem kell?
Az egész projektnek egyetlen célja van – eladni még valamit, mert kell a pénz!…”
Az építészek azonban nem fogadták meg a szavam – tömegével pályáztak… Ezért a következő cikkem az építészek felelősségéről szólt…
„A tervpályázat kétlépcsős, vagyis előbb a pályázó személyiségi jegyei alapján szelektálnak, aztán jöhet a tervek pályázata. A közzétett kiirásból korrekt program nem hámozható ki. A kiiró, legalábbis ebben a fázisban annyi fáradtságot sem vett, hogy a programalkotáshoz szükséges vizsgálatokat elvégezze.
Magyarországon nem ritka jelenség, hogy az épitészre testálják azt a munkát, amit tisztességesen egy projektelőkészitó stáb kellene, hogy elvégezzen.
Honnan tudhatná egy épitész azt, hogy egy szolgáltatás-centrikus városháza működésének melyek a munkaszervezési feltételei? A program komolytalanságát árulja el, hogy a városháza működésének reformját épitészeti programként deklarálják. A kulturális és piaci funkciók is olyan megfoghatatlanul lebegnek a kiirásban, hogy bármit és annak ellenkezőjét is be lehet pakolni, ezen cimszó alatt.
Persze, nem lehet csodálni, hogy az a gárda, amely a városházát oly alacsony szinten működteti ma, az ki fog tudni találni egy hatékony programot, saját maga felszámolására, de akkor ezt be kéne látni, és a programalkotásra is kiirni egy pályázatot, ami, természetesen, nem épitészeti tervpályázat. Egy tisztességes programban vizsgálati eredmények vannak, lehetőségek gazdag tárháza, amelyekből aztán az épitész, az ő szakmájára koncentrálva kiválasztja az adatokat. A megalapozott program hiánya azt az üzenetet hordozza, hogy az egész városháza-fórum egy lufi, ami igyekszik eltakarni azt az egyértelmű szándékot, hogy a bazársor helyére egy méretes épület kerüljön. Hogy mi lesz abban az épületben, az ebben a pillanatban mellékes, hiszen a tervpályázat csupán az értékesités alátámasztására szolgál.
A felhivásom azért született meg, mert már láttuk, nem egyszer, hogy a politikai szándék miképpen használja ki az épitészek alkotókedvét olyan tervek kreációja során, amelyek ellentétesek a közvélekedéssel. Annak idején, a Kormányzati Negyedet is csak a politikusok egy része és épitészek támogatták, miközben a közvélemény ellenérzése kisérte az egész kisérletet. Vagyis, az épitészek, végső soron ellentétbe kerültek a közérdekkel. Ebbe, csak belebukni lehet.
Az épitészek társadalmi megitélésének kérdése nemcsak akkor kéne foglalkoztassa a szakmát, amikor az alacsony tervezési dijakról beszélünk, vagy a közizlést ostorozzuk. Talán, egyszer-egyszer el kéne gondolkodni, hogy miképp vivta ki a szakma ezt a társadalmi rangtalanságot…
A Városházapark beépitése ellen a „köznép” egyértelműen kiállt a különböző felmérések során. Magam is készitettem egyet a kapcsolat.hu oldalán, amely egyértelműen baloldali webfelület, tehát nem vádolható azzal, hogy a szadeszes városvezetés, vagy az emeszpés kormányzás ellen áskálódik.
Mindezek miatt, úgy gondolom, hogy a bojkottnak igenis van értelme – egyszer a szakma képviselhete olyan ügyet is, amely a közérdekkel egyezik, és nem egy politikai hóbort feltétlen kiszolgálása történik.”
A pályázatot Erick van Egeraat holland építész nyerte, aki közeli kapcsolatot épített ki, már korábban az akkori városvezetéssel, és akinek igen nagy szüksége volt erre a megbízásra, mert sorra mentek csődbe a különböző európai városokban működő irodái. A végkifejletről a NOL cikke tájékoztat… Hozzáfűznivalóm, mint ahogy a cikkhez írt kommentemben is olvasható volt: podo | 2010. augusztus 8. „Az már egy ideje nyilvánvaló volt, hogy a projekt egyetlen megvalósítható része az Egeraat iroda megmentése a csődtől. A szomorú, hogy ehhez a magyar építész-társadalom színe-java aszisztált. Persze, ha elfogadták volna a pályázat meghirdetésekor a bojkotthoz való csatlakozást, akkor kisebb arcvesztéssel megúszhatták volna, a fővárosnak pedig egy kicsivel kevesebb lenne az adósága. Sajnos azonban az építészek jórésze éppúgy mint a médiamunkásoké, a hatalom feltétlen kiszolgálója.”
Eddig a múlt. Remélhetőleg, az elkészült terveket sosem valósítják meg, viszont a jelenlegi városvezetésnek lesz annyi bátorsága, hogy össznépi-önkéntes munkával végre létrehozza azt a parkot, amely a város megérdemelne – véglegesen.
Az építőipari lobbi – és a közérdek
Az építészirodák sorra zárnak be, nincs munka, nincs megélhetés. A Magyar Építész Kamarának jelenleg 13311 bejegyzett tagja van, ebben azonban benne vannak azok is, akik átmenetileg szüneteltetik a tagságukat, vagyis vélhetően nincs munkájuk, ezért a nem csekély tagdíjat sem fizetik. Az ingatlanpiac dermedt állapota ugyanis érzékenyen érintette a szakmát. A tervezőket és a kivitelezőket egyaránt. A lakáspiacon tetemes a többlet, hitelképesség hiányában a már megépült új lakásokra sem sikerül vevőt találni, a beruházók pénze le van kötve, nem tudnak új projektekbe kezdeni, a külföldi tőke pedig már két éve folyamatosan visszavonulóban.
Érthető, hogy ebben a helyzetben az érdekeltek új lehetőségeket keresnek. Ha nem működik a magánszektor, akkor az állami beruházások jelenthetnek reményt. Nosza, építsen az állam bérlakásokat! Nem is akármilyeneket, hanem: „Minőségi lakást a bérből és fizetésből élőknek” (Sándor Tünde: Bérlakásépítés száz évre, szeptember 14.). Drága beruházás, mely olcsó a használónak… Ez amolyan magyar álom, mint a kolbászból font kerítés vagy a munka nélkül ölünkbe pottyanó bőség! A való életben azonban a minőségnek ára van, és ha ezt nem fizeti meg az, aki használja, akkor valaki másnak kell. Bár a Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) és a Magyar Építész Kamara szakemberei által ismertetett állami bérlakás-építési koncepció eufemisztikusan állami „ösztönzésről” beszél, a számlát az államkasszán keresztül az adófizetők kapják, ha a javaslat elfogadásra kerül.
Mégsem az állami finanszírozás a legnagyobb hibája ennek a javaslatnak, hanem az, hogy egy régen elavult, álhumánus szemlélettel tovább rongálná a már most is rengeteg problémával küzdő településeinket.
Harminchét évvel ezelőtt, amikor a belvárosok rehabilitációjával kapcsolatos kutatásaimat kezdtem, a lakótelep-építés volt divatban. Budapest határában magasodtak, mint egy XX. századi otromba városfal, a „mennyiségi igények kielégítésének” jelszavával felhúzott lakássilók. Közben a XIX. században igényesen megépített, de 70-80 év alatt mégiscsak elhasználódott eklektikus város az állam tulajdonos gondatlansága mellett csendben pusztult.
A rendszerváltás utáni konjunktúra sem hozott minőségi változást a lakásépítésben, mert az állam és az önkormányzatok nem szabtak szigorú követelményeket a környezettudatosságot, a méreteket és a minőséget illetően. Így jutottunk el oda, hogy a magyar lakásállomány több mint fele egy- és kétszobás lakásokból áll, a minőséget illetően pedig ennél is rosszabb a helyzet. Ráadásul mintegy 300 ezer lakás áll üresen az országban! Azon kívül, hogy az építőiparban dolgozóknak legyen munkájuk – ami persze nem elhanyagolandó szempont –, miért is kéne új lakások tömegét építeni állami finanszírozásban?
Lenne más megoldás is, amely a folyamatos minőségi javulás felé mozdítaná el a magyar lakásállományt, mégsem jelentene elviselhetetlen terhet az államnak (az adófizetőknek), és még a foglalkoztatási lehetőségek is bővülnének az építőiparban, csakhogy ehhez nem lobbizni kellene, hanem keményen dolgozni! Feladatuk lenne bőven a törvényhozóknak is: rendet teremteni az adó- és támogatási rendszerben a lakásvásárlási illetéktől a bérleményeket sújtó adókon át a környezettudatos építés és átalakítás támogatásáig.
1. Abszurd helyzet, hogy ha valaki használt lakást vásárol, akkor tetemes illetéket fizet, ha újonnan épültet, akkor nem. Mi mást szolgál ez az intézkedés, mint hogy a vállalkozók karjába kergesse a kispénzű vásárlót, miközben a meglévő lakásállomány tovább romlik?
Megszülettek a lakóparkoknak nevezett új lakótelepek, és elszaporodtak a meglévő városszerkezetbe gyalázatosan belerondított foghíjbeépítések – silány minőségben, pöttömnyi lakásokkal. Meg kell szüntetni a lakásvásárlási illetéket minden 100 négyzetméter alatti lakásra!
2. Abnormálisan magas, 25 százalékos adóval sújtja az állam azokat, akik lakásvásárlásba fektették megtakarított pénzüket és törvényesen akarják azt kiadni. Az eredmény: a privát bérlemények ára embertelenül magas, és nagyon sokan feketén adják ki a lakásukat. Ahol nem az építési lobbi diktálja a törvényeket, ott a lakásbérletekből származó bevételt 10 százalékos adó terheli, amit itt is megfizetnének az emberek az álmuk nyugalmáért. A tiszta jogi helyzet érdekeltté tenné őket tulajdonuk karbantartásában, sőt az energiatakarékos átalakításokban is.
3. Minden eddiginél jobban kellene támogatni a környezettudatos építést, függetlenül attól, hogy ki az építő! Hiszen ez nem csupán a lakástulajdonos, hanem a közösség érdeke is. 2011-től csak az a ház kapjon építési engedélyt, amely energiaszükségletének 80 százalékát megújuló energiával oldja meg! Másfelől viszont a támogatások automatikusan és nem bürokratikus pályáztatás útján kerüljenek azokhoz, akik eleget tesznek a kor követelményeinek!
4. Minden eddiginél nagyobb támogatást kell nyújtani a meglévő lakások felújítóinak, ha a felújítás során a környezettudatosság is érvényesül. Ez előmozdíthatná az évtizedek óta elhanyagolt épületek alapos felújítását.
5. A kislakások túlsúlyának mérséklése érdekében ne kapjon építési engedélyt egyetlen 70 négyzetméternél kisebb lakás sem 2011-től! Akinek ennél kisebb lakásra van szüksége vagy pénze, annak bőven van kínálat, annak pedig, akinek nagyobb lakásra van szüksége, mert pl. három vagy több gyereket nevel, annak az állam nyújtson hosszú lejárú, alacsony kamatozású hitelre garanciát. Ez helyére tenné a mostani torz piaci viszonyokat, és ezzel máris többen lennének azok, akik megvehetnék a meglévő olcsóbb lakásokat.
6. Alaposan a körmükre kellene nézni az önkormányzati lakásokat kezelő cégeknek, és rákényszeríteni őket a lakásállománnyal való gazdálkodásra. A szabadpiacon lévő olcsó lakások megvásárlásával kellene bővíteni az állományt. Nem kell állami bérlakásokat építeni, meg lehet venni az olcsó lakásokat és bérbe adni az arra rászorulóknak!
7. A minőségi bérlakásállomány bővítése érdekében az állam elismerhetné a nyugdíjalap 20 százalékáig azt a befektetést, amit a magánszemélyek olyan lakás vásárlására költenek, amit azután hosszú távra bérbe adnak, és idős korukban a nyugdíjukat ezzel egészítik ki. Ezzel megteremthetjük újra – hiszen valaha létezett ez – a magánbefektetői bérházrendszert, amelyben a tulajdonosok nemcsak az építésben, hanem – gondos gazda módjára – a folyamatos fenntartásban is érdekeltek. Ezzel pár éven belül fellendülhetne a korszerű bérházépítés is, állami „ösztönzéssel”, de nem az adófizetők pénzéből!
A cikk megjelent a Népszabadság 2010.09.28-i számában és a NOL-on is.
Bódéváros helyett
Nemrég átmentem a Gozsdu udvaron, bár semmi dolgom ott nincs – sajnos, hiszen nincs ott egyetlen üzlet sem ami vonzó lenne számomra – csupán lerövidítettem az utam. Most sem találtam semmi érdekeset, de feltűnt, hogy szinte minden udvarban van valami bódé. A képen látható még az izlésesebbek közé tartozik, bár a szememben ez is elég borzalmas, ahogy bele van nyomva az udvar sarkába. A többiek nagy rakás korhadozó fa és rozsdásodó fémszerkezet, egy kicsit is magára adó piacon sem lenne megtűrt, nemhogy ebben a műemléki környezetben.
Persze, mit várok el egy olyan beruházótól, aki a Gozsdu udvar sajátosságának lényegét sem értette meg, de erről egy másik cikkben írok, most a bódé-dömping ellen ágálok, amely nemcsak ezt a helyet csúfítja, hanem szerte a városban a közterületeket – már-már állandósuló „ideiglenességgel”.
Tavaly télen egy napsütéses vasárnap délelőtt kaptam fel a vizet először: „Napsütéses hétvége a városban, ráadásul télen, sétára invitál. Nem akartam vásárolni, sem forraltborozni, de még kürtöskalácsot sem enni, csak élvezni a viszonylag csendes belváros minimálisan zöld közterületeit. Úgy kell nekem!
Ha a plázák nem tették eléggé tönkre az épületek földszintjén lévő klasszikus üzleteket, azt a keveset, amely még vergődik a belvárosban, és nem a puccos márkák nevét viselő rongyrázó, akkor itt vannak a különböző alkalmakra felállított bodegák: a Városházaparkban 365 napból 300 legalább valami rendezvény ürügyén állnak, folytatható a Deák térrel, most még a Kempinszki tövében is, aztán a Vörösmarty téren, régebben imádták a Vigadó előtti teret is, sőt, nemrégiben az Akadémia előtt is felépítették a bódéváros. Most meg a Parlament előtt, nem az árpádsávosok kerepelnek, nem mintha ez jobb műsor lenne… népbutító bóvli az egész!
Két év óta ugyanazok a „kézművesek”, lacikonyhások, kürtöskalácsosok – mintha ez az ország csak kékfestő-terítőkben, csámpás bögrékben és kézzel szőtt tucatáruban jeleskedhetne! Nem örülök, hogy a külföldiek ezt a olcsó hazugságot fényképezik, nem örülök, hogy szabadidős tevékenységként zsíros hurkát-kolbászt zabál a magyar! Ennél többet és jobbat érdemel mindkét közönség!
Ki ad erre területfoglalási engedélyt? Ki kezdeményezi ezt a piacozást egy olyan városban, ahol már száz évvel ezelőtt a piacokat is szépen megépített, vásárcsarnokokba helyezték, hogy a közterület legyen az, aminek elsősorban lennie kell – a közé.”
Természetesen, nem csak a dühömet szeretném megosztani az olvasókkal, hanem ahogy ebben a lapban mindig elvárható – a javaslatok sem maradnak el:
Nos, azt hiszem, hogy nyilvánvaló az előző bejegyzésből, hogy bódékat pedig nem szeretnék ebben a városban. Piacozni a Vásárcsarnokokban kell – tudom, sokhelyütt szupermarketeket telepítettek a gyönyörű vásárcsarnokokba, a rövidlátás jeles példájaként, de ebből a helyzetből kell kiindulnunk…
Szögezzük le: sok kis üzletből álló utcákra szükségünk van, nekünk városlakóknak, de célszerű lenne a magyar termékek forgalma szempontjából is. A világmárkák terpeszkedő üzleteibe aligha kerül magyar munkaerő által előállitott termék, pedig a gazdaságélénkítésnek éppen az lenne a lényege, hogy a helyi kezdeményezést támogassa. A pozitiv, spontán folyamatok erősítése lenne a kormányzat dolga , városi méretekben az önkormányzaté.
A megoldás ott keresendő, ahol a városi közösség érdeke és az egyes, személyes érdekek összekapcsolódnak. A városgazdász dolga éppen az, hogy ezeket az érdekegyezéses pontokat megtalálja. Az egyéni érdek ebben az esetben egyfelöl az üzlet tulajdonosát, másfelöl az üzemeltetőjét jelenti. Az utóbbi a város szempontjából a fontosabb elem.
Tegyük fel, hogy a Kossuth Lajos utcában, ahol minden második üzlet zárva van, és a kinyíló üzletek meteorit-gyorsasággal mennek tönkre és váltanak, megvizsgálnánk, hogy minden egyes üzlet miért úgy működik, ahogy. Egyfelöl kiderülne, hogy számos belvárosi üzlet önkormányzati tulajdonban van, és arról is szó volt, hogy az alacsonybérű üzletek bérlői szélnek lesznek eresztve, mert az önkormányzat több pénzt akar. Csakhogy ebben az esetben a kis, helyi vállalkozásoknak az esélye a nullára csökken, hogy egy ilyen üzletet kibéreljenek, illetve az üzletből megéljenek.
Az okos városvezetés nem akarhat bezárt üzleteket, eladósodott kereskedőket. Éppen ezért azt mondja, hogy az üzlet városi adót fizet a kihasználtsága mértékében. Ezt a városi adót a tulajdonos fizeti, mégpedig úgy, hogy ha az üzlet nincs kihasználva, vagyis mocskos kirakatokkal üresen áll, akkor igen nagy összeget kell fizessen, kvázi „kártérítésként” a városnak, hogy azt az ocsmányságot eltűri. Viszont, ha az üzletet bérbe adja, akkor ez a büntetőadó megszűnik, és még az üzlet felújításához is kaphat támogatást a fenti adóalapból.A rendszer a főváros ellenörzése alatt állna, így megszűnnének a területi adottságoktól függő eltérések, másrészt, a kerületi önkormányzati tulajdonú üzletek után az önkormányzat nem az egyik zsebéből a másikba tenne pénzt, hanem egy független kasszába szállna a bevétel.
Vagyis azt akarjuk elérni, hogy minden üzlettulajdonos tegyen meg mindent annak érdekében, hogy az üzlete működjön! Akkor is adja ki bérbe, ha nem havi félmilliót fizet valaki, hanem csak százezret, mert ha üres, akkor a tulajdonosnak kell havi félmillió adót fizetnie!
A fentiekből következik, hogy az üres üzlethelyiségek tulajdonosaitól befolyó adó alkalmas lehet arra, hogy a felújítást támogassa, sőt, az üzletes utcák gyalogosbaráttá való átalakítását is. Mert a Kossuth Lajos utca nemcsak a tulajdonosok kapzsiságából fakadóan van tele üres üzlettel, hanem azért is, mert az autófolyam lehetetlenné teszi a nyugalmas sétát, ami elengedhetetlen egy üzleti forgalmat lebonyolítani akaró utcában. Tehát a dolog nincs azzal elintézve, hogy a tulajdonosok fizessenek büntetőadót, hanem a városnak magának is hozzá kell járulnia azzal, hogy például levesz kétszer egy sávot a gépjárműforgalomból, fasort telepít, gondozott buxusokból zöld elválasztósávot, stb.-t.
Visszatérve a bódéváros megszüntetéséhez:
Már azzal, hogy az üres üzletek büntetőadót fizetnek, el lehet érni, hogy a meglévő, üres helyiségekbe beköltözzenek az idénycikkeket árusítók. Hiszen, ha a tulajdonos a zsebéből kell fizesen egy jelentős összeget havonta, és ezt csak azzal akadályozza meg, ha kiadja az üzletét, akkor hirtelen megugrik a kinálat, és a fabódék helyett érdemes lesz egy üzletet bérelni a bóvli eladására. A rend lassan áll helyre, vagyis az, hogy jeles utcák jeles üzletekkel legyenek tele, ahhoz idő kell, de az első lépést egy okos intézkedéssel kell megtenni.
Mondhatják, hogy sok szegény tulajdonos van, aki nem fogja tudni kifizetni az adót, és még ha igyekszik is, nem tudja kiadni az üzletét… nos, egyfelöl ki lehet adni 0 forintért is, és abban az esetben a büntetőadó már nem létezik, másfelöl, nem kötelező tulajdonosnak lenni! A tulajdon kötelességgel is jár, nemcsak jogokkal. Tehát, ha valakinek van egy üresen ásítozó, lerobbant üzlete a Kossuth Lajos utcán, akkor adja el, helyesebben, ha nem fizeti az adót, akkor elárverezik, és olyan emberek tulajdonába kerülhet, akik képesek működtetni. Ez a város érdeke. Ez vonatkozik a rengeteg önkormányzati tulajdonú üres helyiségre is. Az önkormányzat nem jó tulajdonos, tehát semmi szükség, hogy a város irányitása, szervezése mellett ezt a szerepet is eljátsza.
Ennek az adófajtának a következtében nagyon valószínű, hogy a társasházak, amelyek épületében az önkormányzat csak a lakásokat adta el, most az üzlethelyiségeket is megvehetik, mint társasházi, közös tulajdont, és akkor a bérleti dijból folyamatosan karban lehet tartani a házat, vagy olyan kereskedők, kisiparosok veszik meg az üzletet, akik maguk működtetik az az üzletet. Nekik, a jó működtetés érdekében rendben kell tartaniuk az üzletüket és környékét – ez pedig a város érdeke is. Egy jólmenő üzlet után nagyobb az állami adóbevétel – ez a még nagyobb közösség, az ország érdeke is.