A nyugdíj korántsem olyan magátólértetődő dolog, hogy időről-időre ne lenne szükség megvizsgálni működésének helyességét.

Mielőtt kialakult a társadalombiztosítás ezen fajtája, a család gondoskodott, több-kevesebb sikerrel az idősek nyugalmáról, illetve, természetesen létezett  az öngondoskodásnak az a módja, amikor egy ember élete során vagyont gyűjtött, és az adta megélhetését élete alkonyán.

Amikor a kölcsönös szolidaritás elve alapján megszületett a garantált nyugdíj,  még mindig fennállt a választás lehetősége – az előtakarékosság és befektetés-alapon való nyugdíj és aközött, hogy a dolgozó társadalmi réteg befizetéseiből finnaszírozzuk az idősek eltartását. Előrelátóbb országokban a két módszert kombibinálták. Magyarországon erre a magánnyugdíjpénztári befizetésekkel nyílt meg az út, meglehetős késéssel, amikor már egyébként is nagy terhet rótt a munkaképes és adózó korosztályra a többiek eltartása ( lásd az első cikkben lévő korfát)

Szakértők szerint a nyugdíj-korhatár emelése legfeljebb csak elnapolhatja  a rendszer összeroppanását. Azon felül, hogy a ma munkaképes korú, de mégsem dolgozó népességet termelő tevékenységre ösztönözzük, szükséges olyan hosszútávú befektetések lehetőségének megteremtése, amely egyfelöl biztosítja a jövő nyugdíjasainak megélhetését, ugyanakkor ma is bővíti a munkalehetőségeket.  A szélsőséges ingadozásra hajlamos értékpapírok helyett, az ingatlanberuházások jelenthetnek ilyen, hosszú távú befektetéseket. Konkrétan, azzal, ha a törvényesen megállapított nyugdíjjárulék 20%-át, bérbeadás céljából vásárolt vagy épített ingatlanokba fektethetik az adózók.

Hogy működhetne ez a gyakorlatban?

A most éppen 10%-ra emelt nyugdíjjárulék ötöde szabad felhasználású lehetne kifejezetten hosszútávú bérlakás-célú befektetésre.

Példaként: A VIII. kerületi Bródy Sándor utca egyik foghíj-telkére bérházat kíván építeni Gipsz Jakab magánvállalkozó. Létrehoz egy céget, amelynek tulajdonában van a telek, amely megfelelő, már építési engedéllyel rendelkező tervek birtokában, bejelentkezik  az APEH-nál,  bérház-építési szándéknyilatkozattal. Miután az APEH megvizsgálta, hogy a jövendő bérház építési engedélye olyan, hogy 70 négyzetméternél nem kisebb lakások, energetikailag a legkorszerűbb építési móddal ( minimum az energiaellátás 80%-a megújuló energiából fedezve) épülnek majd, az APEH listába veszi, és a projekt kap egy nyugdíjalap-elismerési számot.

Ezek után, a befektető meghirdeti a beruházást, mint hosszútávú befektetést, amelyet a részvényesek a nyugdíjalapjuk 20%-ig, vagyis a jövedelmük 2%-ig nyugdíjalapként elismerhetik. További feltétel, hogy a beruházás és az épületfenntartás ugyanannak a részvénytársaságnak a feladata, és minimum 80 évig az is kell maradjon ahhoz, nyugdíjalapként elismerjék.

Nagy József szorgalmas médiamunkás, akinek a havi nyugdíjáruléka 100000 Ft Ebből 80000-et befizet az APEH-nak, és bejelenti, hogy havi 20000 forintot Gipsz Jakab 2573867 nyugdíjalap-elismerési számú részvénytársaságába fektet. Ez a befektetés minimálisan 20 éves lejáratú, de Nagy József nem adhatja el 70 éves kora előtt, viszont örökölhető.

A Gipsz Jakab szervezte vállalkozás tehát részvényeseket gyűjt ahhoz, hogy a bérházat megépítse, és aztán a bérházat működtesse. A részvényesek nem készpénzzel, hanem a nyugdíjalapjukkal vesznek részt a vállalkozásban, ami mint egy ingatlanszerzési törlesztés nyújt fedezetet a bankhitelhez.

A szuper-korszerű ház elkészül, és az egyes lakásokat, a földszinti üzleteket kiadják bérbe. A részvénytársaság gondoskodik a bérbeadásról, az épület fenntartásáról, a karbantartásról és az idővel szükséges korszerűsítésekről, felújításokról. A nyugdíjalap-befizetésekből és a bérleti díjakból törlesztik a megvalósításhoz szükséges összeg bankhitelét, később pedig a fenntartási költségeket, de idővel a bérleti díjakból származó jövedelemből képződik az a nyugdíj, amit a részvényesek, a szerződésük értelmében kapnak.

Bár ezzel a módszerrel az állami nyugdíjalap elesik bevétele 20%-tól, de az így létrejött befektetés munkahelyeket teremt és ezen keresztül további adóbevételeket. Arról nem is beszélve, hogy a magyar lakásállomány gyenge minőségét fokozatosan emeli, bővíti a bérlakáspiacot. Az ár-érték arányban, ma teljesen irreális bérlakáspiacot lassan a helyére tenné, hiszen megjelenik egy olyan bérlakás-kínálat, amely ma nagyon hiányzik – reális bérleti díjjal (mivel eleve hosszútávú befektetés a részvényesek részéről, tehát elemi érdekük, hogy mindig legyen bérlő, ne álljon üresen) és alacsony fenntartási költségekkel (megújuló energia). Méretüknél fogva alkalmasak arra, hogy egy-két gyerekes fiatalok is kibéreljék.

A modell működési feltétele, hogy az állam lemond a bérleti díjra kivetett 25%-os adóról – azt 10%-osra mérsékli, minden bérlakás tekintetében. Ezzel azt éri el, ahogy ezt már egy korábbi cikkemben kifejtettem, hogy a ma feketén kiadott lakások tényleges bevételt jelentenek az államkasszának, valamint, a most dolgozó társadalmi réteg saját biztonsága érdekében gyűjt bizonyos nyugdíkiegészítésre, ha kész lakásokat vásárol, és azokat bérbeadja.

Később, egy remélhetően elkövetkező jobb gazdasági helyzetben, a nyugdíjalap bruttó összegét nem változtatva, de a szabadon felhasználható arányát 20%-ról fokozatosan emelve, az állami gondoskodásról az öngondoskodás felé tolhatja a súlypontot – ami az egyén felelősségének a hangsúlyozása szempontjából sem mellékes.

Comments Closed